Am 8. Februar veranstaltete die Staatsbank von Vietnam (SBV) in Hanoi eine Immobilienkreditkonferenz mit der Teilnahme zahlreicher Immobilienunternehmen, Geschäftsbanken, Wirtschaftsverbände und Bankenvereinigungen, Vertreter von Ministerien, Zweigstellen usw.
Unternehmen schlagen Umschuldung und Schuldenverlängerung vor
Auf der Konferenz erklärte Dao Minh Tu, stellvertretender Gouverneur der Staatsbank von Vietnam, dass die Staatsbank von Vietnam keine Dokumente oder Erklärungen zur Verschärfung der Immobilienkreditvergabe herausgegeben habe, sondern eine strenge Kreditkontrolle für einige riskante Segmente, beispielsweise Segmente mit hohen Spekulationszinsen, angeordnet habe, um die Sicherheit des Systems zu gewährleisten. Für Kredite, die legitimen Zwecken von Eigenheimkäufern dienen, sei die Fairness wie in anderen Sektoren garantiert.
Laut den neuesten Statistiken beliefen sich die ausstehenden Schulden von TDBDS bis Ende 2022 auf rund 2,58 Milliarden VND, was einem Anstieg von rund 24,27 % gegenüber Ende 2021 entspricht. TDBDS ist einer der wachstumsstärksten Sektoren und macht mit 21,2 % einen großen Anteil an den gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft aus – der höchste Wert der letzten fünf Jahre. Daher vergeben Banken derzeit weiterhin Kredite an den Immobiliensektor mit hohem Wachstum und hohen ausstehenden Schulden. Für Projekte werden praktikable Kredite gemäß den Vorschriften vergeben.
Vertreter von Kapitalgesellschaften und Immobilienunternehmen wie Vingroup, Novaland, Hung Thinh Land, Sun Group , Ho Chi Minh City Real Estate Association ... haben rund 17 Empfehlungen abgegeben, die sich auf Themen wie Umschuldung, Schuldenverlängerung, Zinssenkung, Reduzierung des Risikokoeffizienten für Immobilien, Erhöhung des Beleihungswerts von Sicherheiten, Unterstützung von Unternehmen bei der Rückzahlung an Anleihegläubiger usw. konzentrierten. Herr Pham Thieu Hoa, Vorstandsvorsitzender von Vinhomes (Vingroup), forderte die Staatsbank und die Banken auf, Hindernisse hinsichtlich der Kreditzwecke und Auszahlungsformen in den Leitdokumenten zu beseitigen und Maßnahmen zur Beseitigung von Mechanismen im Zusammenhang mit der Klassifizierung und Kontrolle von Krediten im Immobilienbereich zu ergreifen.
Wirtschaftsvertreter betonten zudem, dass spezifische politische Mechanismen für Großinvestoren und Schlüsselprojekte mit umfassenden rechtlichen Dokumenten ergänzt werden müssten, um eine Nivellierung zu vermeiden. Gleichzeitig sollten Maßnahmen zur schrittweisen Senkung der Zinssätze ergriffen werden, um die finanzielle Leistungsfähigkeit von Privatpersonen und Investoren zu stärken. Die für die Restrukturierung der Novaland-Gruppe zuständige Direktorin Do Thi Phuong Lan hofft, dass die Staatsbank die Möglichkeit in Betracht ziehen wird, Immobilienunternehmen eine Umschuldung und eine Verlängerung der Kreditlaufzeit um 24 bis 36 Monate zu ermöglichen.
Herr Le Trong Khuong, Generaldirektor von Hung Thinh Land, wies darauf hin, dass in der aktuellen Situation das Problem des Schuldensprungs auftreten könne. Herr Khuong zufolge bedarf es einer drastischen und spezifischen Politik. Er schlägt vor, dass die Behörden Umschuldungen und -verlängerungen zulassen, um Schuldensprünge zu vermeiden. Dies würde auch die Rückzahlung nachfolgender Schulden erleichtern, damit Unternehmen produzieren und ihre Geschäftstätigkeit fortsetzen können. Herr Khuong schlug außerdem vor, den Spielraum zu erweitern, damit Unternehmen Kapital für ihr Geschäft haben und so das Vertrauen der Anleihegläubiger stärken, damit diese weiterhin in Unternehmensanleihen investieren.
Staatsbankgouverneurin Nguyen Thi Hong spricht auf der Konferenz. Foto: Hai Yen
Die Zinsen werden gesenkt.
Die Senkung der Kreditzinsen ist einer der Vorschläge vieler Unternehmen. Vietcombank-Generaldirektor Nguyen Thanh Tung erklärte hierzu, die Generaldirektoren der Geschäftsbanken hätten sich unmittelbar vor der Konferenz darauf geeinigt, die Anweisungen der Staatsbank konsequent umzusetzen. Sie hätten sich darauf geeinigt, die Mobilisierungszinsen weiter zu senken und die Kreditzinsen, einschließlich der Zinsen für Immobilienunternehmen, schrittweise zu senken, um Unternehmen und den Markt zu unterstützen.
Ein Bankvertreter erklärte, der Vorschlag, die Schuldentilgungsfristen für Immobilienunternehmen umzustrukturieren und die Schuldengruppe beizubehalten, müsse sorgfältig geprüft und mit Blick auf die Sicherheit der Kontrolle uneinbringlicher Forderungen im Bankensektor berücksichtigt werden. Gleichzeitig sei es schwierig, einen speziellen Vorzugsmechanismus für Immobilienunternehmen zu entwickeln, da auch andere Branchen ähnliche Mechanismen fordern.
Zum Abschluss der Konferenz wies der Gouverneur der Staatsbank von Vietnam, Nguyen Thi Hong, das Bankensystem an, maximale Anstrengungen zu unternehmen, um die Zinssätze zu senken und Kredite für gute Projekte, Sozialwohnungsprojekte usw. zu vergeben. Er betonte, dass es sehr riskant sei, wenn sich die Kreditvergabe auf Unternehmen konzentriert, die sich in einem Hinterhof mit einem hohen Konzentrationsgrad befinden, und forderte die Banken auf, den Grad der Kreditkonzentration auf eine Reihe von Großkunden und Kundengruppen, auf Kunden, die mit Großaktionären in Verbindung stehen, und auf Querkredite zu kontrollieren.
In Bezug auf den Vorschlag zur Senkung des Risikokoeffizienten für Immobilien sowie den Plan zur Straffung des Verhältnisses zwischen kurzfristigem Kapitaleinsatz und mittel- und langfristigen Krediten erklärte der Gouverneur, dass die Anwendung einer hohen Risikogewichtung für Immobilien dazu diene, die Unterschiede zwischen den Banken zu kontrollieren. Banken erleben bei der Kreditvergabe an Immobilien ein Ungleichgewicht hinsichtlich der Konditionen (90 % der Immobilienkredite sind mittel- und langfristige Kredite, während 80 % der kurzfristigen Kredite auf die Kapitalmobilisierung entfallen). Der Plan zur Straffung des Risikokoeffizienten für mittel- und langfristige Kapitalnutzung verfolgt einen ähnlichen Zweck.
Laut dem Gouverneur der Staatsbank sind 70 % der aktuellen Schwierigkeiten von Immobilienunternehmen auf rechtliche Verfahren zurückzuführen. Um die Schwierigkeiten des Immobilienmarktes zu lösen, ist daher die Koordination verschiedener Strategien und Lösungen notwendig. Der Gouverneur richtete zudem eine Botschaft an Immobilienunternehmen mit der Hoffnung, dass diese ihren Cashflow systematisch verwalten und Prognosen erstellen müssen, um in jeder Situation proaktiv handeln zu können. Neben den Lösungen von Ministerien, Zweigstellen und Verwaltungsbehörden müssen die Unternehmen selbst ihre Geschäftstätigkeit neu ausrichten, ein Gleichgewicht zwischen Umsatzzielen, Gewinnen und Produktkonsumkapazität herstellen und entsprechende Anpassungen vornehmen, um Bankkredite zurückzahlen zu können.
Die Regierung ist daran interessiert, Immobilienkredite auf preiswerten Wohnraum, Arbeiterwohnungen und Sozialwohnungen zu lenken und verlangt von den Unternehmen, sich aktiv an der Umsetzung zu beteiligen.
Bauministerium ändert zwei Gesetzesentwürfe
Laut dem stellvertretenden Bauminister Nguyen Van Sinh haben die Immobilieninvestitionen in den letzten drei Jahren zugenommen. Immobilienunternehmen standen jedoch auch im vierten Quartal aus verschiedenen Gründen, darunter institutionellen und rechtlichen Gründen, vor großen Schwierigkeiten. Das Bauministerium leitet derzeit die Überarbeitung zweier Entwürfe des Wohnungsbaugesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes. Zur Bewältigung dieser Schwierigkeiten werden zahlreiche Maßnahmen ergriffen. Der Nationalversammlung werden zahlreiche Probleme zur zeitnahen Lösung vorgelegt, um die Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
Dr. Le Dat Chi – Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt:
Immobilienunternehmen müssen Kapital zweckgebunden einsetzen.
Die vietnamesische Staatsbank hat bekräftigt, dass sie die Kreditvergabe im Immobiliensektor nicht einschränken wird. Es ist jedoch wichtig, dass Immobilienunternehmen den Zweck ihrer Kapitalverwendung nachweisen. Früher waren sie auf Anleihen angewiesen. Da die Ausgabe von Anleihen nun jedoch schwierig ist, kaufen Banken aufgrund von Spielraum keine Anleihen zurück. Veruntreuung, die zu uneinbringlichen Forderungen führt, wirkt sich negativ auf Geschäftsbanken aus. Wenn Unternehmen jedoch eigenmächtig und zweckentfremdet in Unternehmensanleihen investieren und Kapital einsetzen, ist dies ebenfalls nicht gut. Daher werden die Banken über die Einziehung von Schulden, die Verlängerung der Schulden oder die Schaffung von Spielraum entscheiden.
Ökonom, Dr. Nguyen Tri Hieu:
Spezielles Kreditprogramm erforderlich
Der Immobilienmarkt ist aufgrund fehlenden Kapitals für die weitere Projektabwicklung teilweise eingefroren. Unternehmen wollen bei Kapitalmangel Vermögenswerte verkaufen. Da Immobilien vielerorts jedoch im Preis gefallen sind, ist die Abwicklung erschwert. Daher benötigt der Immobilienmarkt Kapital, das derzeit hauptsächlich aus Krediten stammt. Geschäftsbanken sind jedoch angesichts der geringen Liquidität auch besorgt über uneinbringliche Immobilienkredite, und selbst einige Immobilienanleihen könnten ausfallen. Schwierigkeiten oder Zahlungsausfälle einzelner Immobilienunternehmen können eine Kettenreaktion auf den gesamten Markt auslösen. Der Markt sollte sich jedoch von selbst sanieren, da nicht nur der Immobiliensektor, sondern auch viele andere Sektoren mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Im Gegenzug können Lösungen zur Beseitigung von Kreditengpässen gefunden werden, beispielsweise spezielle Kreditprogramme für seriöse und vielversprechende Immobilienunternehmen mit Fokus auf zahlungsfähige Kunden. Im Rahmen spezifischer Förderprogramme haben die Regierung und die vietnamesische Staatsbank in der Vergangenheit ein Kreditpaket in Höhe von 30.000 Milliarden VND aufgelegt, um zinsgünstige Kredite für den Erwerb von Gewerbe- und Sozialwohnungen zu ermöglichen.
Frau Do Thi Phuong Lan, Direktorin für die Umstrukturierung der Novaland Group:
Lösen Sie rechtliche Probleme an der Wurzel
Die Auswirkungen von COVID-19 in den letzten zwei Jahren, die Störungen des Anleihenmarktes sowie die jüngste Straffung der Geldpolitik haben die Immobilienwirtschaft geschwächt. Die Stabilisierung der Zinssätze auf einem angemessenen Niveau wird die Markterholung fördern und Immobilienunternehmen mehr Durchhaltevermögen verschaffen, ihnen Zeit geben, rechtliche Fragen zu Projekten zu klären und sich weiterzuentwickeln. Die Laufzeit von Anleihen für Immobilien- und Bauunternehmen sollte auf maximal drei Jahre verlängert werden, um den Druck zu verringern und das Vertrauen in den Markt zu stärken. Die Schulden von Privatpersonen, die sich für den Kauf von Immobilien leihen, deren Zinszahlungen von Investoren getragen werden, sollten umstrukturiert werden. Zudem sollten die Zinssätze für Privatkunden gesenkt werden. Die Regierung muss zeitnah Lösungen finden, um die durch Gesetzesüberschneidungen verursachten Rechtsprobleme radikal zu lösen. Die Bemessung der Landnutzungsgebühren muss nach einem einfachen und transparenten Koeffizienten K erfolgen, damit Projekte weiterhin schnell umgesetzt werden können, Kosten gesenkt und so die Produktpreise gesenkt werden.
Son Nhung – Thai Phuong aufgenommen
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Quelle: https://nld.com.vn/thoi-su/go-kho-thi-truong-bat-dong-san-20230208222723752.htm
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