Abschaffung der Landnutzungsgebühren für das Projekt

In Ho-Chi-Minh-Stadt „warten“ etwa 100 gewerbliche Immobilienprojekte auf die Benachrichtigung über finanzielle Verpflichtungen.

Bei einer Arbeitssitzung mit dem Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Duoc, und den zuständigen Abteilungen am vergangenen Wochenende äußerte Herr Jun Sung Ho, Generaldirektor von Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) – dem Investor des Thu Thiem Eco Smart City-Projekts (Bezirk An Khanh) – seinen Wunsch, die Umsetzung des Projekts fortzusetzen, wenn Ho-Chi-Minh-Stadt Investitionshindernisse beseitigt, insbesondere die Befreiung von der zusätzlichen Landnutzungsgebühr des Projekts in Höhe von 5,4 % pro Jahr.

100 Projekte mit finanziellen Verpflichtungen

Der Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Van Duoc, nahm die Empfehlungen der Unternehmen zur Kenntnis und erklärte, er werde der Zentralregierung Bericht erstatten, um geeignete Lösungen zu prüfen. Die Stadtführung begrüßt Lotte, das Projekt weiterhin zu begleiten, Schwierigkeiten zu teilen und es termingerecht umzusetzen.

Tatsächlich ist das von Lotte angesprochene Problem kein Einzelfall. Zuvor hatte der Investor des Empire City-Projekts – das Empire City Joint Venture – bereits ein Dokument an das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt geschickt und um eine Überprüfung der entstandenen finanziellen Verpflichtungen gebeten. Laut dieser Stelle hat das Unternehmen seit 2017 seine finanziellen Verpflichtungen in Höhe von fast 3.600 Milliarden VND erfüllt, und im Landzuteilungsbeschluss der Stadt heißt es auch eindeutig, dass das Unternehmen beim Wechsel von einer einmaligen Landpacht zur Landzuteilung mit Landnutzungsgebühren „nicht mehr zahlen muss“. Auf dieser Grundlage wurden im Rahmen des Projekts drei Baugruppen fertiggestellt und den Bewohnern übergeben, was etwa 1.200 Wohnungen entspricht. Die Zahlung zusätzlicher Landnutzungsgebühren wird jedoch als „große Belastung“ angesehen, die den Kapitalfluss und die Geschäftspläne ernsthaft beeinträchtigt.

Ein Teil des Empire City-Projekts ist mit Verfahrensschwierigkeiten konfrontiert. Foto: HOANG TRIEU

Ebenso hat die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt vor kurzem ein Dokument herausgegeben, in dem sie die Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company auffordert, weitere 400 Milliarden VND für das Projekt Green Star Sky Garden zu zahlen. Laut der Ho-Chi-Minh-Stadt-Immobilienvereinigung (HoREA) warten in der Stadt derzeit rund 100 gewerbliche Immobilienprojekte auf die Benachrichtigung über ihre finanziellen Verpflichtungen, darunter viele Großprojekte von Unternehmen wie Novaland , Hung Thinh Land und TTC Land.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte, der Verband habe wiederholt vorgeschlagen, die Regelung, zusätzliche 5,4 % für Fälle zu erheben, in denen Unternehmen kein Verschulden trifft, vollständig abzuschaffen. Ihm zufolge „ist die Verzögerung bei der Feststellung finanzieller Verpflichtungen hauptsächlich auf Verwaltungsverfahren zurückzuführen und nicht auf das Verschulden der Investoren“. Laut Herrn Chau führt dieser Mechanismus nicht nur zu Verlusten für die Unternehmen, sondern auch zu Einnahmeverlusten für den Haushalt, da die Landnutzungsgebühr „ausgesetzt“ und nicht rechtzeitig bezahlt werden kann, während der Bau einer Reihe von Projekten vorübergehend ausgesetzt werden muss, was zu einer Verschwendung von Landmitteln führt.

Er ist überzeugt, dass die Regierung, wenn sie dieses Problem lösen kann, die „ausgesetzten“ Projekte ihren finanziellen Verpflichtungen schnell nachkommen und so den Kapitalfluss von Zehntausenden von Milliarden Dong für den Immobilienmarkt wieder freigeben kann. „Grundstücksgebühren sind der Schlüssel zur Wiederherstellung des Wohnungsangebots und zur Förderung des Wirtschaftswachstums . Wenn dieses Problem vollständig gelöst ist, wird dies auch eine wichtige Garantie für das Investitionsumfeld in Vietnam sein“, betonte er.

Der größte Knoten

Herr Dang Hong Anh, Vorsitzender der Vietnam Young Entrepreneurs Association (VYEA) und Vorsitzender des Gründungsrats der Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), sagte, Probleme mit finanziellen Verpflichtungen gegenüber Grundstücken seien der „größte Engpass“, der die Entwicklung des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt behindere. „Gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 und des Dekrets 103/2024/ND-CP werden die Landnutzungsgebühren entsprechend dem Zeitpunkt der staatlichen Landzuteilungsentscheidung festgelegt. In der Realität werden viele Großprojekte jedoch schrittweise umgesetzt. Bei jeder Landzuteilung muss eine neue Bewertung vorgenommen werden, was zu Unannehmlichkeiten führt“, sagte er.

Er nannte viele Projekte, für die die Stadt in der ersten Phase vorübergehend Grundstücke an Investoren vergab, damit diese mit dem Bau beginnen konnten. Für den restlichen Teil wartete man auf die Entschädigung und die Räumung des Geländes. Als die Entscheidung zur Landvergabe in der ersten Phase fiel, zahlte das Unternehmen auf Grundlage der detaillierten Planung Landnutzungsgebühren für das gesamte Projekt. Als jedoch das restliche Land vergeben wurde, legten die Behörden zusätzliche finanzielle Verpflichtungen fest, die sich am neuen Grundstückspreis orientierten. Dadurch musste das Unternehmen Hunderte Milliarden Dong zusätzlich zahlen, obwohl dieses Gebiet bereits in der vorherigen Zahlung enthalten war.

Diese Situation, so Hong Anh, führe nicht nur zu höheren Investitionskosten und verzögerten Umsetzungszeiten, sondern wirke sich auch auf die gesamte Wertschöpfungskette des Wohnungsmarktes aus. „Ein verzögertes Projekt schadet nicht nur den Unternehmen, sondern hat auch eine Reihe von Konsequenzen: Hauskäufer müssen warten, Banken müssen Kredite umstrukturieren, das Angebot wird blockiert und der Markt verliert an Liquidität“, sagte er.

Laut Herrn Dang Hong Anh beschäftigt sich die Geschäftswelt schon seit langem mit der Frage der finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren für Projekte, denen vorübergehend Land zugewiesen wird. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat dem Finanzministerium sowie dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt zahlreiche Dokumente mit Lösungsvorschlägen übermittelt, konkrete Leitlinien gab es bisher jedoch nicht. Infolgedessen haben viele Unternehmen bereits vor Jahrzehnten Landnutzungsgebühren für das gesamte Projekt entrichtet und müssen nun weiterhin für die zusätzlich zugewiesene Fläche zahlen, wobei die aktuellen Grundstückspreise um ein Vielfaches höher sind. Dies stellt eine enorme finanzielle Belastung dar, die Unternehmen schadet, Geschäftspläne ernsthaft beeinträchtigt, viele Projekte zum Stillstand bringt und indirekt das Wohnungsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt reduziert.

Herr Dang Hong Anh regte die Einführung eines speziellen Mechanismus an, um dieses Problem fair und angemessen zu behandeln. „Wir empfehlen, dass das Finanzministerium und das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt der Regierung bald einen Mechanismus vorlegen, der Abzüge und Verrechnungen von finanziellen Verpflichtungen, die Unternehmen zuvor je nach Fläche erfüllt haben, für Projekte ermöglicht, für die die Landnutzungsgebühren gemäß der detaillierten Planung von 1/500 vollständig entrichtet wurden, deren Landzuteilung jedoch noch nicht abgeschlossen ist. Dies wird Fairness und Transparenz gewährleisten und gleichzeitig die legitimen Rechte des Staates und der Unternehmen schützen. Nur so können wir die Haushaltseinnahmen streng verwalten und gleichzeitig Unternehmen zu selbstbewussten Investitionen ermutigen, zur Förderung der Sozioökonomie beitragen und den Wohnungsbedarf der Einwohner von Ho-Chi-Minh-Stadt decken“, betonte er.

Vorschlag zur vollständigen Abschaffung der 5,4%-Regelung

Auf einer kürzlich abgehaltenen sozioökonomischen Pressekonferenz erklärte ein Vertreter des Landwirtschafts- und Umweltministeriums von Ho-Chi-Minh-Stadt, das städtische Volkskomitee habe dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie dem Finanzministerium offiziell vorgeschlagen, die Regelung zur Erhebung zusätzlicher 5,4 % der Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für den Zeitraum, in dem die finanziellen Verpflichtungen noch nicht feststehen, abzuschaffen. Laut der Erklärung der Stadt wurde diese Regelung mit dem Ziel erlassen, die finanzielle Verantwortung zwischen Staat und Bevölkerung aufzuteilen. Tatsächlich ist die Verzögerung jedoch hauptsächlich auf die Verwaltungsbehörde zurückzuführen. Daher ist es unmöglich, Unternehmen und Bürger zu diesen zusätzlichen Kosten zu zwingen.

Die Stadt betonte außerdem, dass die Aufhebung der oben genannten Regelung im Rahmen der sozioökonomischen Erholung nach der COVID-19-Pandemie dazu beitragen werde, den Kostendruck zu verringern, Investitionen anzuregen und das Wachstum zu fördern. Derzeit sieht das Gesetz einen zusätzlichen Erhebungssatz von 5,4 % vor. Im Änderungsentwurf zum Dekret 103 über Landnutzungsgebühren und Grundrente schlägt das Finanzministerium jedoch zwei Optionen vor: eine Senkung auf 3,6 % oder eine vollständige Abschaffung. Die vollständige Abschaffung kann jedoch nur umgesetzt werden, wenn sie direkt im Bodengesetz geregelt ist. Daher hat das Finanzministerium dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt vorgeschlagen, dies im bevorstehenden Gesetzesänderungsprozess zu prüfen und zu ergänzen.

Nach Ansicht vieler Experten und Unternehmen ist die Verzögerung bei der Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen in der Realität oft auf komplizierte Verwaltungsverfahren zurückzuführen, obwohl die Unternehmen ihren Verpflichtungen zur Zahlung von Landnutzungsgebühren bereits nachgekommen sind. Die zusätzlichen Gebühren führen zu höheren Investitionskosten und damit zu höheren Preisen für Immobilien. Dies wirkt sich direkt auf die Käufer von Eigenheimen aus und erschwert den Zugang zu Wohnraum.

Einige Experten sind zudem der Ansicht, dass zusätzliche Gebühren nur für Projekte erhoben werden sollten, bei denen Grundstücke bereits in Betrieb genommen wurden und Gewinne erwirtschaftet werden. So soll vermieden werden, dass Unternehmen „Land halten und auf den richtigen Zeitpunkt warten“. Trifft der Investor jedoch kein Verschulden, ist die weitere Erhebung zusätzlicher Gebühren ungerecht. Die grundlegendste Lösung besteht nach Ansicht von Experten darin, die 5,4-Prozent-Regelung vollständig aufzuheben und gleichzeitig einen klaren Mechanismus für den Zeitpunkt der Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren einzuführen, um Transparenz und Einheitlichkeit zu schaffen. Dadurch könnten eine Reihe ins Stocken geratener Projekte wieder in Gang gesetzt und das Vertrauen in den Immobilienmarkt wiederhergestellt werden.

Benötigen Sie weitere Erläuterungen

Der HoREA-Vorsitzende Le Hoang Chau betonte außerdem, dass der Resolutionsentwurf, der eine Reihe politischer Mechanismen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Bodengesetzes vorsieht, klarere Regelungen zum Umgang mit zusätzlichen Landnutzungsgebühren enthalten muss. „Die Regierung muss den Abzug von Beträgen, die Unternehmen für den Zeitraum gezahlt haben, in dem Landnutzungsgebühren oder Grundrenten nicht berechnet wurden, in Fällen, in denen dies nicht die Schuld der Landnutzer ist, ausdrücklich regeln. Dies ist eine notwendige Rechtsgrundlage für die Abwicklung von Projekten wie Lottes Eco Smart City oder Empire City, um Situationen zu vermeiden, in denen Unternehmen Unrecht erleiden“, analysierte Herr Chau.

Quelle: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm