Hanoi setzt Landauktionen kontinuierlich aus, Investoren „zögern“ vor Grundstücken, Bedingungen für die Anerkennung von Wohneigentum

Hanoi setzt plötzlich die Versteigerung vieler Grundstücke aus, das Vertrauen der Käufer trübt das Grundstückssegment, die Anwendung des „K-Koeffizienten“ auf die Grundstückspreise könnte viele Großprojekte „verpassen“ … das sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Kürzlich veröffentlichte Berichte zahlreicher Immobilienforschungsinstitute zeigen, dass das Interesse am Grundstückssegment vom zweiten Quartal 2022 bis zum zweiten Quartal 2023 weiterhin sehr gering ausfällt. (Quelle: Tien Phong)

Aufeinanderfolgende Aussetzung von Grundstücksauktionen

Vor kurzem hat der Bezirk Dong Anh (Stadt Hanoi) fortlaufend Mitteilungen veröffentlicht, in denen er die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte im Rahmen des Projekts zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Auktionsgebiet für Landnutzungsrechte in der Gemeinde Van Ha, Bezirk Dong Anh, vorübergehend aussetzt.

Konkret veröffentlichten Lac Viet Auction Joint Stock Company und Vietnam Auction Joint Stock Company am 21. Juli gleichzeitig Bekanntmachungen über die vorübergehende Aussetzung der Versteigerungen von Landnutzungsrechten für 28 Grundstücke im Block LK1 und 20 Grundstücke im Block LK3 des Projekts zum Aufbau der technischen Infrastruktur für das Versteigerungsgebiet für Landnutzungsrechte in der Gemeinde Van Ha, Bezirk Dong Anh.

Der Grund für die Aussetzung basiert auf der offiziellen Meldung Nr. 1778/UBND – TNMT vom 21. Juli und der offiziellen Meldung Nr. 755/QLDA – KHTH des Volkskomitees des Bezirks Dong Anh und des Verwaltungsausschusses für Bauinvestitionsprojekte des Bezirks Dong Anh zur Aussetzung der Versteigerung von Landnutzungsrechten für die Grundstücke LK1 und LK3.

Zuvor waren am 22. Juli 28 Grundstücke im Block LK1 mit einer Fläche von 130,8 – 276,65 m2 zur Versteigerung angekündigt und mit einem Startpreis von 29,7 – 34,4 Millionen VND/m2 angeboten worden. Somit wurde die Auktion wie angekündigt genau 1 Tag vor dem offiziellen Termin plötzlich ausgesetzt.

Die restlichen 20 Grundstücke im Block LK3 wurden am 29. Juli zur Versteigerung angekündigt, mit einer Fläche von 126 – 270 m2/Grundstück und einem Startpreis von 29,7 – 34,4 Millionen VND/m2.

Der Ankündigung zufolge erhalten Kunden, die Auktionsdokumente erworben und gegebenenfalls im Voraus bezahlt haben, ihre Dokumente innerhalb von zwei Werktagen ab dem Datum der Ankündigung (21. Juli) zurück.

Ende April dieses Jahres kündigte der Bezirk Dong Anh außerdem die vorübergehende Aussetzung der Landversteigerungen für 44 Grundstücke im Gebiet X6, Dorf Ha Lo, Gemeinde Lien Ha, an.

Dementsprechend werden 44 Grundstücke in zwei Phasen versteigert, wobei der Bezirk in jeder Phase 22 Grundstücke versteigert. Wie bereits geplant, findet die erste Phase am 23. April und die zweite am 6. Mai statt. Die Grundstücke werden eine Fläche von 90 bis 154 m² pro Grundstück haben und der Startpreis liegt zwischen 30,3 und 33,3 Millionen VND pro m².

Zuvor war angekündigt worden, dass die 44 Grundstücke, deren Versteigerungen ausgesetzt waren, am 18. März versteigert werden sollten. Ende April und Anfang Mai wurde jedoch eine erneute Versteigerung der Grundstücke angekündigt, und dann wurde erneut eine Aussetzung der Versteigerung angekündigt.

Die Grundstückspreise bleiben aufgrund des Käufervertrauens träge

Kürzlich veröffentlichte Berichte zahlreicher Immobilienforschungsinstitute zeigen, dass das Interesse am Grundstückssegment vom zweiten Quartal 2022 bis heute weiterhin sehr gering ist.

Wenn der Markt „heiß“ ist, ist Land das Segment, das viel Aufmerksamkeit erhält und sehr schnell absorbiert wird, aber wenn der Markt nachlässt, erlebt Land den stärksten Rückgang. Denn Land ist ein Segment, das eher spekulativ ist als die Notwendigkeit, den Cashflow auszunutzen.

Einige Immobilienexperten gehen davon aus, dass der Grundstücksmarkt aufgrund des Vertrauens der Käufer noch immer ruhig ist. Die Schwierigkeiten bei Kreditlimits und Zinssätzen seien noch nicht vollständig gelöst, was zu einer „Zögerlichkeit“ der Käufer führe.

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sind Immobilientransaktionen schwierig erfolgreich, da die Erwartungen von Verkäufern und Käufern immer noch weit auseinander liegen.

Konkret: Laut der Umfrage ist einer der Gründe, warum Investoren Immobilien verkaufen müssen, für 49 % die Umstrukturierung ihres Anlageportfolios. 23 % geben an, dass sie die Immobilie nicht nutzen müssen und deshalb weiterverkaufen. Nur 22 % geben finanzielle Schwierigkeiten an, da sie die Immobilie zur Lösung wirtschaftlicher Probleme übertragen müssen.

„Da die Gruppe der Verkäufer, die ihre Immobilien aufgrund finanzieller Schwierigkeiten „loswerden“ müssen, nicht groß ist, hoffen die meisten von ihnen immer noch, ihre Immobilien mit Gewinn zu verkaufen, wobei die Gewinne um etwa 10 % schwanken“, teilte Herr Quoc Anh mit.

Was die Liquidität betrifft, sind viele Experten der Ansicht, dass die Immobilieninvestitionswelle wieder an Fahrt gewinnen und die Unternehmen mehr Geld fließen könnten, wenn die Zinssätze unter 10 % pro Jahr fallen und der Markt anzieht.

Im Gegenteil: Wenn die Kreditzinsen hoch bleiben und der Immobilienmarkt weiter stagniert, wird der Cashflow wahrscheinlich auf der Bank bleiben.

Durch die Anwendung des „K-Koeffizienten“ auf Grundstückspreise werden möglicherweise viele Großprojekte „übersehen“?

In ihrer Antwort auf die Bitte des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt um Stellungnahmen und die Fertigstellung des Verordnungsentwurfs zur Änderung und Ergänzung der Verordnung Nr. 44/2014/ND-CP zur Regulierung der Grundstückspreise erklärte die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass die Regelung zur Anwendung der Methode des Anpassungskoeffizienten für Grundstückspreise (Koeffizient K) für Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von weniger als 200 Milliarden VND im Vergleich zur Grundstückspreisliste nicht der Realität entspreche.

Der HoREA-Vorsitzende Le Hoang Chau sagte, der Verband habe dem Premierminister, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung gerade ein Dokument übermittelt, in dem vorgeschlagen werde, die „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen für alle Immobilien- und Stadtprojekte anzuwenden, ohne „Grundstücke mit einem Wert unter 200 Milliarden VND, der anhand des Bodenpreises in der Bodenpreisliste berechnet wird“, zu begrenzen.

Laut Herrn Chau sieht Artikel 4 des Verordnungsentwurfs zur Änderung und Ergänzung der Verordnung Nr. 44/2014/ND-CP (Verordnungsentwurf Nr. 44) drei Methoden der Grundstücksbewertung vor, und zwar: Vergleichsmethode, Einkommensmethode, Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Die „Überschussmethode“ ist im Verordnungsentwurf nicht mehr vorgesehen.

In Absatz 3, Artikel 5 des Entwurfs wird festgelegt, dass „die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zur Bestimmung der Bodenpreise angewendet wird“ und zwar in den folgenden Fällen: Bestimmung der Bodenpreise von Grundstücken und Landflächen, wenn der Wert der Grundstücke und Landflächen, berechnet nach dem Bodenpreis in der Bodenpreisliste, weniger als 200 Milliarden VND beträgt.

Allerdings stellte HoREA fest, dass die Regelung zur Anwendung der „Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten“ auf Grundstücke und Landflächen, deren Preis im Vergleich zur Bodenpreisliste „unter 200 Milliarden VND“ liegen muss, nicht der Realität entspricht, da sie viele Immobilienprojekte, Wohnhäuser und Stadtgebiete größeren Ausmaßes „ausschließt“.

„Weil es keine geeignete Methode gibt, um die Grundstücksbewertung in den oben genannten Fällen anzuwenden, weil der Entwurf des Dekrets 44 nur drei Grundstücksbewertungsmethoden vorsieht, wobei die Vergleichsmethode oder die Einkommensmethode nicht angewendet werden können, um den Grundstückswert zu ermitteln und Landnutzungsgebühren und Grundmieten für Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von über 200 Milliarden VND zu berechnen“, erklärte Herr Chau.

Daher ist Herr Chau der Ansicht, dass die Regelung zur Anwendung der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten auf alle Projekte, unabhängig davon, ob es sich um „Grundstücke und Landflächen mit einem Wert, der gemäß dem Bodenpreis in der Bodenpreisliste berechnet wird, unter 200 Milliarden VND“ oder „über 200 Milliarden VND“ handelt, dazu beitragen wird, Transparenz und Fairness zu gewährleisten und zu verhindern, dass es zu Einnahmeverlusten des Staatshaushalts kommt.

Auf Grundlage der Analyse betonte der Vorsitzende des HoREA, dass zur Erfüllung praktischer Anforderungen und zur Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten auf alle Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und Stadtgebiete die Regelung „unter 200 Milliarden VND“ aus dem Entwurf gestrichen werden müsse, um die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten auf alle Projekte anzuwenden, unabhängig davon, ob es sich um „Grundstücke und Landflächen mit einem Wert unter 200 Milliarden VND“ oder „über 200 Milliarden VND, berechnet nach dem Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste“, handelt.

„Falls die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten weiterhin auf Grundstücke und Landflächen mit einem Wert von weniger als 200 Milliarden VND angewendet wird, ist es notwendig, die Überschussmethode beizubehalten, um spezifische Bodenpreise zu bestimmen und Landnutzungsgebühren und Bodenmieten für Grundstücke und Landflächen mit Entwicklungspotenzial und großem Umfang zu berechnen, deren Werte nach den Bodenpreisen in der Bodenpreisliste von über 200 Milliarden VND berechnet werden“, schlug Herr Chau vor.

Artikel 7 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt eindeutig fest, dass drei Personen in Vietnam Eigentum besitzen dürfen: inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen; im Ausland lebende Vietnamesen; ausländische Organisationen und Einzelpersonen gemäß Absatz 1, Artikel 159 dieses Gesetzes. (Quelle: BXD)

Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohneigentum

Artikel 8 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt die Bedingungen für die Anerkennung von Wohneigentumsrechten klar fest.

Personen, die in Vietnam Anspruch auf Wohneigentum haben

Artikel 7 des Wohnungsgesetzes von 2014 legt eindeutig fest, dass drei Personen in Vietnam ein Eigenheim besitzen dürfen, nämlich: inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen; im Ausland lebende Vietnamesen; ausländische Organisationen und Einzelpersonen, die in Absatz 1, Artikel 159 dieses Gesetzes genannt sind.

Voraussetzungen für die Anerkennung von Wohneigentum

Um als Eigentümer von Wohneigentum anerkannt zu werden, muss die Organisation, der Haushalt oder die Einzelperson im Inland ansässig sein. Vietnamesen mit Wohnsitz im Ausland benötigen eine Einreiseerlaubnis nach Vietnam. Ausländische Organisationen und Einzelpersonen müssen die in Artikel 160 des Wohnungsgesetzes von 2014 festgelegten Bedingungen erfüllen.

Darüber hinaus ist es notwendig, in folgenden Formen über legalen Wohnraum zu verfügen: Für inländische Organisationen, Haushalte und Einzelpersonen ist dies in Form von Investitionen in den Bau, Kauf, Mietkauf, Erhalt von Geschenken, Erhalt von Erbschaften, Erhalt von Kapitaleinlagen, Erhalt von Wohnungstausch und anderen Formen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen möglich.

Für im Ausland lebende Vietnamesen durch den Kauf oder die Anmietung von Gewerbewohnungen von Immobilienunternehmen und Genossenschaften (nachfolgend „Immobilienunternehmen“ genannt); durch den Kauf, den Erhalt als Geschenk, den Erhalt im Tausch oder die Erbschaft von Wohnungen von Haushalten und Einzelpersonen; durch den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten bei Investitionsprojekten für den gewerblichen Wohnungsbau, die gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Land verkaufen dürfen, um selbst den Wohnungsbau zu organisieren.

Für ausländische Organisationen und Einzelpersonen erfolgt dies über die in Absatz 2, Artikel 159 des Wohnungsgesetzes von 2014 vorgeschriebenen Formulare.

Vingroup gründete eine Tochtergesellschaft mit einem Stammkapital von über 1.200 Milliarden VND in Nghe An

Die Vingroup Corporation (Börsenkürzel: VIC) hat gerade einen Beschluss zur Abspaltung einer Tochtergesellschaft und Gründung eines neuen Unternehmens bekannt gegeben.

Insbesondere genehmigte der Vorstand der Vingroup die Abspaltung der Vinpearl Joint Stock Company, einer Tochtergesellschaft der Gruppe, und die Gründung einer neuen Tochtergesellschaft auf der Grundlage der Abspaltung des oben genannten Unternehmens zum Zweck der Umstrukturierung der internen Eigentumsverhältnisse.

Das neu gegründete Unternehmen ist die Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company mit Hauptsitz in der Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, Provinz Nghe An.

Das voraussichtliche Stammkapital von Vinpearl Cua Hoi beträgt 1.263,8 Milliarden VND. Die Kapitaleinlagequote der Vingroup beträgt 99,99 % des Stammkapitals. Das Hauptgeschäftsfeld des Unternehmens sind Hotel- und Tourismusdienstleistungen.

Vor der Abspaltung und Gründung eines neuen Unternehmens wurde 2017 die Nghe An-Zweigstelle der Vinpearl Joint Stock Company gegründet. Die Vertreterin der Zweigstelle ist Frau Vo Thi Phuong Thao.

In Nghe An entwickelt Vingroup Immobilienprojekte wie Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh und das Renovierungsprojekt des Apartmentkomplexes Quang Trung in Gebiet B, Vinh-Stadt.

Im Jahr 2022 hat die Vinpearl Joint Stock Company in Zusammenarbeit mit der Melía Hotels International Group einen strategischen Kooperationsplan bekannt gegeben. Melía Vinpearl Cua Hoi ist eines von 12 Projekten, bei denen Vinpearl zusammengearbeitet hat, um die Managementrechte für einen Mindestzeitraum von 10 Jahren an Melía zu übertragen.

Das Resort ist ein Komplex aus Villen und Hotels mit einer Fläche von 38,7 Hektar, darunter 184 Hotelzimmer auf einer Fläche von 5.000 Quadratmetern. Das Gesamtinvestitionskapital des Projekts beträgt fast 900 Milliarden VND. Das Projekt begann im Juni 2016 und wurde im April 2017 eingeweiht.

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