Der Kauf von billigem Streuland kann für Kunden leicht zu einem Totalverlust ihres Geldes führen.

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Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), sprach über das Phänomen, dass viele Menschen Interstitialland kaufen möchten, und analysierte, dass Interstitialland Gartenland, landwirtschaftliche Flächen (die noch nicht als Wohnland anerkannt sind) in Wohngebieten oder überschüssiges Land nach der Planung sei.

Interstitial-Grundstücke haben den Vorteil, dass sie günstig sind und in dicht besiedelten Wohngebieten liegen, bergen aber auch viele potenzielle Risiken, da sie nicht im roten Buch aufgeführt sind.

Daher kann es für Grundstückskäufer schwierig sein, aufgrund der komplizierten Verfahren zur Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke ein Haus zu bauen. Der Begriff „verschachteltes Land“ ist in den gesetzlichen Bestimmungen nicht ausdrücklich festgelegt, sodass Streitigkeiten wahrscheinlich sind und der Käufer benachteiligt wird.

„ Wenn das Land nicht einer anderen Nutzung zugeführt wird, kann man darauf weder ein Haus noch andere dauerhafte Gebäude errichten. Das bedeutet, man kann es nur unbebaut lassen und auf die Planung warten, die Jahrzehnte dauern kann. Investitionskapital bleibt daher für sehr lange Zeit „vergraben“ , sagte Herr Toan.

Seien Sie beim Kauf von Interstitial-Grundstücken vorsichtig. (Foto: Ngoc Vy).

Darüber hinaus ist Interstitialland laut Herrn Toan keine geeignete Wahl, wenn Sie ein Grundstück für den Bau eines Hauses kaufen möchten. Interstitialland ist oft klein und schmal (unter 50 m²), und die Lage und das Gelände sind für langfristiges Wohnen nicht geeignet.

Das zweite Risiko, dem Käufer ausgesetzt sind, besteht laut Herrn Toan darin, dass verstreutes Land nicht in Rechtsdokumenten geregelt ist, sodass der Eigentümer bei der Rückgewinnung nicht gemäß dem festgelegten Grundstückspreisrahmen entschädigt wird.

Darüber hinaus muss das Grundstück im Falle einer Übertragung in einem roten Buch aufgeführt sein und darf keine Streitigkeiten aufweisen, während bei der Transaktion zum Kauf und Verkauf von Interstitial-Grundstücken oft nur ein handschriftlicher Vertrag vorliegt.

„ Wenn Käufer unter finanziellem Druck stehen und gezwungen sind, ihr Land zu verkaufen, dauert die Abwicklung länger, und der Verkauf kann sogar sehr schwierig sein. Das größte Risiko besteht darin, dass Käufer ihr gesamtes investiertes Geld verlieren, wenn sie ein Grundstück kaufen, um das ein langjähriger Streit besteht“, betonte Herr Toan.

Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, teilt diese Ansicht und warnt, dass verstreutes Land zwar von außen attraktiv sei, im Inneren aber viele versteckte Risiken berge. Wer nicht aufpasse, könne leicht alles verlieren.

Laut Herrn Tuan werden die Grundstücke ohne rotes Buch zu sehr günstigen Preisen angeboten. Bei der Entscheidung, Geld auszugeben, muss sich der Käufer jedoch darüber im Klaren sein, dass es sich um ein Spiel mit „Rot und Schwarz“ handelt. Das Gewinn- und Verlustverhältnis bei diesem Glücksspiel liegt bei 50/50, denn ohne rotes Buch gibt es keine Garantie.

Die Vergabe von roten Büchern für diese verstreuten Grundstücke ist nicht einfach. Für diese verstreuten Grundstücke liegen oft nur vorläufige Landzuteilungspapiere in fotokopierter Form vor, die bereits durch viele Hände gegangen sind.

Um Risiken zu minimieren, sollten Investoren beim Kauf von Grundstücken mit gemischter Nutzung die Planungs- und Eigentumsverhältnisse bei den örtlichen Behörden sorgfältig prüfen. Schließen Sie einen schriftlichen Kaufvertrag mit den vollständigen Unterschriften beider Parteien ab und lassen Sie sich zusätzlich von Dritten bestätigen, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Bei Grundstücken mit Eigentumsnachweis ist es notwendig, die korrekten Kauf- und Verkaufsverfahren sorgfältig zu prüfen und einzuhalten.

Ein zwischenzeitlicher Landkauf kann zu einem Totalverlust führen. (Foto: Ngoc Vy).

„ Käufer müssen es sich gut überlegen, bevor sie in diese Art von Immobilien investieren, und sich gleichzeitig genau über die Herkunft, die Grundstücksdokumente und die örtlichen Planungsvorschriften am Standort des Grundstücks informieren, um spätere Nachteile und Streitigkeiten zu vermeiden“, betonte Herr Tuan.

Laut Rechtsanwalt Le Van Hoi, Direktor der Kanzlei My Way, gibt es derzeit keinen Rechtsbegriff für „verschachteltes Land“. Daher sind Käufer mit zahlreichen Risiken konfrontiert, beispielsweise: Nichteinhaltung der gesetzlichen Übertragungs- und Annahmebedingungen; Schwierigkeiten bei der Beantragung einer Nutzungsbescheinigung; Schwierigkeiten beim Bau und der Schaffung von Vermögenswerten auf dem Grundstück; hohe Zusatzkosten für die Umwandlung in Wohnbauland.

Käufer sollten sich daher über die Richtlinien zur Nutzungsänderung des voraussichtlich zu übertragenden Interstitial-Grundstücks informieren. Berechnen Sie detailliert die Kosten, die bei der Nutzungsänderung von Ackerland zu Wohngrundstück entstehen.

Neben den finanziellen Verpflichtungen, die sich aus den Unterschieden zwischen den beiden Grundstücksarten ergeben und die der Grundstückspreisliste entnommen werden können, sollten bei der Umnutzung auch die offiziellen Kosten beachtet werden. Eine detaillierte Berechnung der Umnutzungskosten gibt Aufschluss über den tatsächlichen Betrag, der für die Übertragung des verschachtelten Grundstücks aufgewendet werden muss.

Käufer sollten außerdem vorsichtig sein und sorgfältig überlegen, bevor sie Häuser oder Immobilien auf Grundstücken mit Streudeponien bauen, wenn die Umnutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken noch nicht abgeschlossen ist, insbesondere wenn es sich um den Bau dauerhafter, langfristiger Strukturen handelt.

Die Menschen müssen auch darüber nachdenken, geeignete Verträge und Transaktionen zu unterzeichnen, um ihre Rechte im Streitfall zu wahren, insbesondere wenn die Grundstückspreise steigen.

Chau Anh

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