Kein Mini-Apartment-Gesetz

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Rechtsfehler

Mini-Apartments erlebten in Hanoi im Jahr 2010 einen Boom und in den Jahren 2013 bis 2015 explodierte die Bautätigkeit, als der Immobilienmarkt boomte, das Angebot knapp war und die Nachfrage nach Kauf- und Mietwohnungen stark anstieg.

Obwohl dies im Wohnungsbaugesetz von 2005 und im Dekret 90/2006/ND-CP aufgrund der vielen Marktschwankungen nicht gesetzlich anerkannt ist, enthält das Dekret 71/2014/ND-CP (Dekret zur Festlegung des Wohnungsbaugesetzes von 2014) einige weitere „offene“ Punkte hinsichtlich der Art der von Einzelpersonen gebauten Wohnungen. Darin heißt es: „Für die Art der von Einzelpersonen/Haushalten gebauten Wohnungen mit 2 oder mehr Stockwerken, in denen jedes Stockwerk 2 Zimmer hat, die in geschlossenem Maßstab entworfen und gebaut werden, muss die Mindestgrundfläche 30 m² betragen …“.

Mit Regierungserlass 71 und Rundschreiben 16 des Bauministeriums ist die Ausstellung von Zertifikaten (rosa Bücher) für Miniapartments möglich. Die Zuständigkeit hierfür liegt bei den Bezirken. Bezüglich des Verfahrens gelten in Hanoi spezielle Bestimmungen in Beschluss 117/2009 des Volkskomitees der Stadt. Für Miniapartments, die eine Lizenz haben, aber ohne Genehmigung gebaut wurden (z. B. weil sie mehr Stockwerke haben oder die Wohnungsfläche kleiner ist als die vorgeschriebene Mindestanzahl von 30 m²), kann keine Eigentumsbescheinigung ausgestellt werden. Wenn ein Apartmentgebäude eine Lizenz für 6 Stockwerke hat, aber mit 7-8 Stockwerken gebaut wird, wird für alle Apartments in diesem Gebiet, einschließlich der ordnungsgemäß gebauten mit 6 oder weniger Stockwerken, keine Eigentumsbescheinigung ausgestellt.

Dies ist ein Schlupfloch für Mini-Apartments, um das Gesetz im Zeitraum 2010-2020 massiv zu umgehen, insbesondere in Bezirken mit überfüllten Schulen, Büros und Krankenhäusern wie Cau Giay, Thanh Xuan, Hoang Mai, Bac Tu Liem... Käufer haben Grund zu der Annahme, dass Mini-Apartments Zertifikate erhalten. Aufgrund illegaler Bauten erhalten jedoch nur sehr wenige Wohnungen Zertifikate.

Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, bezeichnete Mini-Apartments als „mangelhafte Produkte“ einer Bauphase. Der Verband forderte die Verwaltungsbehörden in zahlreichen Dokumenten auf, den Bau von Mini-Apartments zu verschärfen. Denn die grassierende Bautätigkeit belastete die Verkehrs- und soziale Infrastruktur. Gleichzeitig mangelte es an Sicherheitsnormen für Brandschutz und -bekämpfung. Mini-Apartments würden meist ohne Genehmigung und nicht den Standards entsprechend gebaut, sodass viele Wohnungen keine Baugenehmigung erhalten. Dies beeinträchtige die Rechte der Immobilienkäufer erheblich.

„Das Gesetz enthält Vorschriften zur Vergabe von Pink Books für Mini-Apartments, diese sind jedoch noch unklar. Tatsächlich weisen die meisten privaten Wohnungen jedoch Fehler in den Rechtsdokumenten auf, beispielsweise bei der Beantragung einer Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus. Beim Bau verwandeln sie sich jedoch wie von Zauberhand in Mini-Apartments, es werden Stockwerke und Zimmer hinzugefügt, das Design verändert und der Brandschutz und die Brandbekämpfung werden nicht gewährleistet. Daher ist die Vergabe von Pink Books sehr schwierig umzusetzen“, betonte Herr Dinh.

Die gesetzlichen Regelungen für den Bau von Eigenheimen und Wohneinheiten sind unzureichend. Die illegale Bautätigkeit, bei der Eigenheime in Mini-Apartments umgewandelt werden, ist auf die unzureichende und eingeschränkte Verwaltung und Durchsetzung der Gesetze durch die staatlichen Verwaltungsbehörden zurückzuführen, insbesondere auf lokaler Ebene, da dort keine genaue Kontrolle und Überwachung stattfindet. Viele Meinungen besagen, dass die Gemeinden die Kontrolle, Aufdeckung und strikte Verfolgung von Verstößen gegen das Bauordnungsgesetz verstärken müssen, insbesondere beim Bau von Eigenheimen mit mehreren Stockwerken und vielen Wohnungen, die ohne Genehmigung errichtet werden, ohne Genehmigung errichtet werden oder nicht der von den zuständigen Behörden genehmigten Planung entsprechen usw.

Mini-Wohnungsverwaltung

Angesichts der Mängel des Mini-Apartment-Modells gibt es nach Recherchen des Reporters in einigen Gegenden wie Ho-Chi-Minh-Stadt keine Lizenzen für Mini-Apartments. Denn laut Vorschriften muss jede Art von Wohnbauprojekt projektbezogen umgesetzt werden; gewerbliche Wohnprojekte müssen von den zuständigen Behörden hinsichtlich der Investitionspolitik genehmigt und von den Investoren anerkannt werden; Investoren müssen Organisationen oder Unternehmen mit Eigenkapital sein, um die Projektumsetzung sicherzustellen, und über Funktionen im Immobiliengeschäft verfügen.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Truong (Anwaltskammer Hanoi) erklärte, dass Personen, die in diesem Wohnmodell Geschäfte tätigen, gemäß den Bestimmungen des Dekrets 71 ein Unternehmen gründen müssen. Illegale Makler und Einzelpersonen nutzen dies jedoch aus, um einzelne Wohnprojekte in Mini-Apartments für den illegalen Verkauf und für Geschäfte umzuwandeln.

Im Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (geändert) heißt es, dass für die Umsetzung dieses Wohnbaumodells weder eine Unternehmensgründung noch die Vorbereitung eines Investitionsprojekts erforderlich sei. Dies ist ein weiterer Nachteil. Investoren müssen sich also nicht um Verfahren wie die Genehmigung der Investitionspolitik, die Zuteilung/Verpachtung von Grundstücken, die Bewertung von Grundstücken und die finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke, die Beurteilung von Machbarkeitsstudien/Grundentwurfsplänen, die Beurteilung von Brandschutz und -bekämpfung, die Erteilung von Baugenehmigungen, die Abnahme von Brandschutz und -bekämpfung, die Abnahme von betriebsfähigen Bauwerken usw. kümmern.

Darüber hinaus sieht der Entwurf eine neue Regelung vor, die es Hausbesitzern ermöglicht, für jede Wohnung ein separates „Pink Book“ auszustellen. Dadurch wird der Typ der Mini-Wohnungen „legalisiert“ und unterscheidet sich nicht von normalen Wohnungen. Dies muss streng kontrolliert werden, insbesondere der Kauf und Verkauf von Mini-Wohnungen darf nicht anerkannt werden. Um die Ausbreitung dieser Art von Wohnungen zu verhindern und das Risiko von Unsicherheit und einer Überlastung der städtischen Infrastruktur zu vermeiden, sollte entschieden auf die Ausstellung eines separaten „Pink Book“ für jede Mini-Wohnung verzichtet werden.

Wenn ein Haushalt oder eine Einzelperson das Recht hat, ein Wohngrundstück zu nutzen und ein Mehrfamilienhaus bauen möchte, muss er ein Unternehmen/eine Genossenschaft gründen und ein Investitionsprojekt vorbereiten, um die Investitionsverfahren gemäß dem Investitionsgesetz, dem Wohnungsgesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz durchzuführen.

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Quelle