Der Grund, warum nur sehr wenige Unternehmen 100 % der Grundstücksfläche aushandeln können.

Beseitigung von Hindernissen und Problemen

Am 21. Juni befasste sich die Nationalversammlung gemäß dem Arbeitsprogramm der 5. Sitzung den ganzen Tag mit dem Entwurf des (geänderten) Landgesetzes.

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin am Rande der Nationalversammlung äußerte sich der Delegierte der Nationalversammlung, Quan Minh Cuong – Leiter der Delegation der Nationalversammlung der Provinz Dong Nai – zu einigen Inhalten über die Landnutzung zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte.

Bezüglich der Regelungen zur Landnutzung für die Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch Vereinbarungen zum Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten erklärte Herr Cuong, dass die Landzuweisung und Landverpachtung für Projekte, die Land nutzen, gemäß dem Entwurf derzeit in folgender Reihenfolge priorisiert wird: Landverpachtung durch Versteigerung von Landnutzungsrechten, Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für Projekte, die Land nutzen; und Landnutzung durch Vereinbarung als letzte Option.

Nationalversammlungsdelegierter Quan Minh Cuong – Leiter der Nationalversammlungsdelegation der Provinz Dong Nai .

Tatsächlich hat die Vereinbarung über Landnutzungsrechte zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte dazu beigetragen, das Projekt schnell umzusetzen, die Effizienz der Landnutzung zu steigern und Beschwerden im Zusammenhang mit Räumung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung zu vermeiden. Da sie auf freiwilliger Basis beruht, genießt sie die Zustimmung der Bevölkerung. Gleichzeitig erzielt der Staat durch die Erhebung von Gebühren für die Landnutzungsumwandlung auch Haushaltseinnahmen.

Gemäß den Bestimmungen von Punkt b, Absatz 1, Artikel 27 ist es jedoch zulässig, „bei der Nutzung von Land zur Durchführung eines kommerziellen Wohnbauprojekts eine Vereinbarung über den Erhalt des Rechts zur Nutzung von Wohnbauland oder von Wohnbauland und anderem Land als Wohnbauland zu treffen.“

Sollte das Projektgebiet also nicht mindestens 1 m² Wohnfläche aufweisen, ist keine Vereinbarung zulässig und dies hat vielfältige Konsequenzen.

„Daher bin ich der Ansicht, dass es separate Regelungen für Fälle geben sollte, in denen es sich nicht um Wohnbauland handelt. Solange die Flächennutzungsplanung den Vorgaben entspricht, die Bedingungen für die Nutzungsänderung und die weiteren Projektvoraussetzungen erfüllt sind, ermöglichen diese Regelungen die Umsetzung der Vereinbarung. Dadurch werden die Schwierigkeiten und Mängel behoben“, sagte Herr Cuong.

Darüber hinaus schlug Herr Cuong vor, die Umsetzung von Vereinbarungen über die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen zur Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten zu prüfen und zu ermöglichen.

Beschwerden über Entschädigung und Unterstützungswert einschränken

Gleichzeitig wird empfohlen, die Anwendung einer „neutralen“ Methode zur Landgewinnung für die Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte zu prüfen.

Laut Herrn Cuong trägt eine freiwillige Vereinbarung zwischen Unternehmen und Landnutzern über die Landnutzungsrechte zu einer schnelleren Projektdurchführung bei, fördert die Effizienz der Landnutzung und vermeidet Beschwerden; daher bietet sie offensichtliche Vorteile.

In der Realität können jedoch nur sehr wenige Unternehmen 100 % der Grundstücksfläche aushandeln, da es häufig vorkommt, dass eine Minderheit der Grundstücksnutzer nicht mit dem Projektinvestor kooperiert, insbesondere wenn die Grundstücksnutzer wissen, dass die Lage des Grundstücks nicht von der Projektgrenze getrennt werden kann, und unangemessen hohe Preise fordern, die sogar um ein Vielfaches über dem Marktpreis liegen.

Zu diesem Zeitpunkt müssen Investoren entweder unangemessen hohe Preise akzeptieren, um das Projekt durchführen zu können, was zu Konsequenzen wie steigenden Grundstückspreisen, Schwierigkeiten bei der Entschädigung, der Unterstützung bei der Umsiedlung oder der Aushandlung von Landnutzungsrechten für andere Projekte in der Region führt.

Falls der Investor den Preis als zu hoch empfindet, wird dies zu Verzögerungen bei der Projektentwicklung führen und die Landressourcen für den größten Teil des Gebiets, für das bereits Nutzungsrechte vereinbart wurden, verschwenden.

Daher wünschen sich die meisten Investoren, dass der Staat Land zurückgewinnt, um Projekte durchführen zu können. Die Landrückgewinnung führt jedoch häufig zu Beschwerden, insbesondere über die Höhe der Entschädigung.

„Deshalb halte ich es für notwendig, eine „neutrale“ Methode zu untersuchen und anzuwenden, die die Vorteile der beiden oben genannten Methoden fördert und deren Nachteile verringert, indem Vereinbarungen über Landnutzungsrechte zur Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte unterstützt werden.“

„Falls der Investor sich mit 80 % der Fläche einverstanden erklärt hat und Schwierigkeiten bei den Verhandlungen auftreten, weil die verbleibende Minderheit der Landnutzer unangemessene Preise verlangt, wird der Staat die Landrückgewinnung für die verbleibenden 20 % der Fläche unterstützen“, analysierte Herr Cuong.

Landenteignungen führen oft zu Beschwerden, insbesondere über die Höhe der Entschädigung.

Der Leiter der Delegation aus Dong Nai erklärte, der Entwurf lege auch die Methode zur Ermittlung von Grundstückspreisen nach Marktprinzipien sowie die Berechnung konkreter Grundstückspreise bei staatlichen Landgewinnungsmaßnahmen fest. Dadurch könnten die von Investoren in anderen Gebieten vereinbarten Einheitspreise auch auf Landgewinnungsfälle angewendet werden. Zudem würden Beschwerden über Entschädigungs- und Unterstützungsleistungen eingeschränkt und die Rechte der Landbesitzer im Falle von Landgewinnung gewahrt.

Damit werden die Probleme für sozioökonomische Entwicklungsprojekte gelöst, die durch Vereinbarungen über Landnutzungsrechte umgesetzt werden und bei denen eine Minderheit der Landnutzer einen zu hohen Vereinbarungswert fordert, was zu Verzögerungen bei der Projektentwicklung führt.

Bezüglich der Grundstücksbewertungsmethoden erklärte Herr Cuong, dass der Entwurf lediglich vier Bewertungsmethoden vorsieht und die Überschussmethode streicht. In der Praxis wird die Überschussmethode jedoch häufig zur Ermittlung von Grundstückspreisen für große Flächen und gemischt genutzte Bauprojekte mit unterschiedlichen Nutzungen wie Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen, Büros, Hotels usw. angewendet.

„Die Frage ist also, ob die verbleibenden Methoden zur Bodenbewertung die Rolle der Überschussmethode übernehmen können?“, fragte er sich.

Er führte aus, dass je nach Art der Immobilie unterschiedliche Bewertungsmethoden angewendet werden. Beispielsweise sei die Vergleichswertmethode bei großen Grundstücken mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten sehr schwierig und nicht praktikabel, da keine Informationen über vergleichbare Objekte ähnlicher Größe, Nutzungsart und Planungskriterien vorlägen.

Die Ertragswertmethode wird auf Projekte angewendet, die in Betrieb genommen wurden, laufen und einen jährlichen Cashflow generieren. Bei der Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten besteht das Problem in der Qualität der jährlich erhobenen Grundstückspreisdaten (zur Erstellung der jährlichen Preisliste) und der Notwendigkeit, die herausragenden Faktoren hinsichtlich der Planung und der Flächennutzungsstruktur des zu bewertenden Grundstücks zu quantifizieren.

„Anstatt die Überschussmethode aufgrund hypothetischer Faktoren aufzugeben, ist es notwendig, einen Standard und spezifischere Vorschriften für die bei der Berechnung angewandten Parameter zu entwickeln, um die Arbeit der Grundstückspreisermittlung zu synchronisieren und zu vereinheitlichen und die Vorteile bei der Anwendung dieser Methode in Fällen, in denen spezifische Grundstückspreise ermittelt werden müssen, zu fördern“, schlug Herr Cuong vor .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html