Trotz des wachsenden Bestands steigen die Preise immer noch rasant an, der Markt geht in die Jahresendsaison, Preisliste von 14 neu eröffneten Wohnungen

Die Lagerbestände nehmen zu, die Immobilienpreise steigen weiterhin, die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichen 80 Millionen VND/m², Hanoi hat mehr als 7.100 m² Land zurückgewonnen … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Trotz des starken Bestandswachstums steigen die Immobilienpreise in einigen Regionen weiterhin, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh -Stadt und den Großstädten. (Foto: Linh An)

Der Immobilienbestand wächst

Nach Angaben des Bauministeriums belief sich der Bestand an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken im dritten Quartal 2024 auf 25.937 Einheiten, ein Anstieg von 52 % gegenüber dem zweiten Quartal. Die Daten basieren auf Statistiken von 60/63 Ortschaften.

Der obige Bestand umfasst Projekte, die laut Gesetz zum Verkauf zugelassen sind, im Berichtszeitraum jedoch nicht verkauft wurden. Davon beträgt der Bestand an Wohnungen in diesem Quartal 4.688 Einheiten, an Eigenheimen 12.250 Einheiten und an Grundstücken 8.999 Einheiten. Allein im dritten Quartal stieg der Bestand an Eigenheimen und Grundstücken im Vergleich zum Vorquartal um 150,6 %.

Das Bauministerium gab außerdem bekannt, dass im letzten Quartal mehr als 141.360 Transaktionen im Bereich Wohnungen, Einfamilienhäuser und Grundstücke stattgefunden haben. Davon entfielen fast 103.000 Transaktionen auf Grundstücke, was 73 % entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal ist das Transaktionsvolumen bei Wohnungen und Einfamilienhäusern tendenziell gestiegen, während die Grundstückstransaktionen um 18 % zurückgegangen sind.

Trotz des starken Anstiegs des Angebots steigen die Immobilienpreise in einigen Gegenden weiterhin, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) und den Großstädten.

Das Bauministerium kam zu dem Schluss, dass das Phänomen der Preissteigerung lokal begrenzt sei und in einigen Gebieten, Typen und Immobiliensegmenten auftrete, was sich auf steigende allgemeine Preise auswirke.

Was Wohnungen betrifft, stiegen die Preise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sowohl bei Neubau- als auch bei Altbauprojekten weiter an. Der Durchschnittspreis für Neubauprojekte stieg um etwa 4–6 % pro Quartal und um 22–25 % pro Jahr. In einigen Gebieten stiegen die Preise im Vergleich zum Vorquartal sogar um etwa 35–40 %.

Das Bauministerium erklärte, dass die Preise für Villen und Stadthäuser in Projekten in Hanoi im Vergleich zum Vorquartal tendenziell weiter steigen. Die meisten der in diesem Quartal neu gestarteten Projekte befinden sich in günstigen Lagen, in Gebieten mit hohen Infrastrukturinvestitionen, sodass die anfänglichen Angebotspreise relativ hoch sind.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Primärpreise nahezu stabil. In einigen Gebieten kam es im gehobenen Großraumsegment zu starken Preisrückgängen, die im Vergleich zum Vorquartal um etwa 14 % und im Vergleich zum Vorjahr um 28 % zurückgingen. Insbesondere Produkte unter 10 Milliarden VND erzielten recht gute Umsätze.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, Lagerbestände seien normal, sofern sie Teil des Geschäftsplans und der Strategie des Unternehmens seien. Das Problem bei Lagerbeständen sei, dass die Produkte zwar fertiggestellt und verkauft, aber nicht vom Markt angenommen würden, was eine geringe Liquidität bedeute.

Laut Herrn Chau werden große Lagerbestände und ein hoher Fremdkapitalanteil bei schwachen Unternehmen zu einem „Schuldenberg“, der auf den Schultern des Unternehmens lastet. Wenn es keine Liquidität gibt, wird das Unternehmen in Schwierigkeiten geraten.

Der Leiter einer Immobilienfirma in Hanoi räumte ein, dass der Grund für die Lage der Immobilienbestände neben der Tatsache, dass einige Unternehmen große Schwierigkeiten hätten, ihre Produkte zu liquidieren, auch das Phänomen sei, dass sie Waren „zurückhalten“ und auf steigende Preise warten, um hohe Gewinne zu erzielen.

In diesem Zusammenhang empfiehlt das Bauministerium Immobilienunternehmen, die Kosten proaktiv zu prüfen und zu senken und im Sinne eines „harmonischen Nutzens und geteilter Risiken“ im Sinne einer „harmonischen Nutzen- und Risikoteilung“ moderne Technologien im Bauwesen aktiv einzusetzen, um die Produktkosten entsprechend der tatsächlichen Marktsituation zu senken.

Darüber hinaus sollten Unternehmen rechtliche und finanzielle Schwierigkeiten proaktiv lösen und dafür verantwortlich sein, alle Ressourcen auf die Bearbeitung uneinbringlicher Forderungen zu konzentrieren, um weiterhin Projekte umzusetzen, sie dem Markt zugänglich zu machen und eine Streuung der Investitionen zu vermeiden.

HCMC: Wohnungspreise erreichen 80 Millionen VND/m2

Laut Daten des OneHousing Center for Market Research and Customer Insights verzeichnete das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 mit 125 Einheiten den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre und sank damit um 89 % gegenüber dem Vorquartal. Als Hauptgrund wurden anhaltende Rechtsprobleme genannt, die den Fortschritt neuer Projekte beeinträchtigten.

Was die Verkäufe betrifft, verzeichneten die meisten Projekte mit Restbestand positive Umsätze. Im dritten Quartal 2024 wurden 1.280 Transaktionen verzeichnet, ein Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal. Der Mangel an neuem Angebot und das bestehende Angebot, das hauptsächlich aus High-End- und Luxusprojekten besteht, ließen den durchschnittlichen Verkaufspreis des gesamten HCMC-Marktes weiter steigen und erreichte 80,2 Mio. VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungskosten), ein Plus von 5 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024.

Aufgrund der begrenzten Auswahl müssen sich Eigenheimkäufer und Investoren auf wenige Großprojekte mit zahlreichen Wohnungen konzentrieren, beispielsweise auf Vinhomes Grand Park. Daher konzentriert sich der Wohnungskonsum auf dem Stadtmarkt vor allem auf den Osten.

Der Schwerpunkt neu gestarteter Projekte liegt auf dem High-End- und Luxussegment.

Laut OneHousing wird sich das Wohnungsangebot auf dem HCMC-Wohnungsmarkt im vierten Quartal 2024 deutlich verbessern, wenn eine Reihe von Projekten, wie beispielsweise das Hochhausprojekt „The Global City“ des Investors Masterise Homes, im dritten und vierten Quartal 2024 für Kunden zur Buchung verfügbar sein werden. Gemessen an der Anzahl der gebuchten Wohnungen wird erwartet, dass sich der Konsum im südlichen Schwerpunktmarkt in den letzten Monaten des Jahres 2024 erholt und Wachstum erzielt.

Mit dem Inkrafttreten der Immobiliengesetze im August 2024 wurden die rechtlichen Probleme alter Projekte gelöst und mit der Umsetzung der Verkaufspläne begonnen. Dies zeigt positive Veränderungen durch die neuen Rechtsvorschriften.

OneHousing prognostiziert, dass sich das Angebot an Neubauwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 auf rund 12.000 Einheiten fast verdoppeln wird. Neueröffnete Projekte sind jedoch nach wie vor hauptsächlich im gehobenen und luxuriösen Segment angesiedelt. Die erwarteten Preise für Projekte, die in naher Zukunft starten sollen, liegen allesamt bei über 100 Millionen VND/m².

Tran Minh Tien, Direktor des OneHousing Customer Research and Understanding Center, kommentierte den Markt folgendermaßen: „Der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt überwindet allmählich die Stagnation und ist bereit für ein neues Wachstum.“ Insbesondere die Stadt Thu Duc im Osten mit ihrem großen Grundstücksbestand und ihrer zunehmend vollständigen Infrastruktur zieht die Aufmerksamkeit vieler namhafter Investoren auf sich. Die umgesetzten Großprojekte werden dem Gebiet ein völlig neues Gesicht verleihen. Thu Duc wird in naher Zukunft zum Zentrum des städtischen Immobilienmarktes werden.

Preisliste der 14 neu eröffneten Apartments

Im vierten Quartal 2024 verzeichnete der Markt weiterhin eine Reihe neuer Wohnungsbauprojekte, die zu vielen unterschiedlichen Preisen zum Verkauf angeboten wurden, meist im oberen Preissegment.

Preisliste von 14 neu eröffneten Wohnungen. (Quelle: Lao Dong)

Der Immobilienmarkt befindet sich in der „Saison“ der Jahresendverkäufe, allerdings haben Eigenheimkäufer immer noch nicht viel Auswahl, da die meisten neuen Produkte im oberen Segment angesiedelt sind.

Auffällig ist, dass sich das Angebot an neuen Wohnungsbauprojekten in Hanoi hauptsächlich im Westen, im Großraum Hanoi, konzentriert. Darüber hinaus gibt es auch Angebote aus Projekten in Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh...

Laut der Zeitung Lao Dong besteht das Angebot an neuen Wohnungen hauptsächlich aus hochwertigen Luxusprojekten, während erschwingliche Wohnprodukte (mittlere und untere Preisklasse) fehlen. Daher sind die durchschnittlichen Preise für Grundprodukte in Hanoi recht hoch und liegen bei etwa 60 bis 120 Millionen VND/m². Selbst Projekte in Vororten erzielen Verkaufspreise von Hunderten Millionen VND/m², und die Preise für Wohnungen im Zentrum erreichen bis zu fast 300 Millionen VND/m², was dem Preis für Stadthäuser, Villen usw. entspricht.

Es ist ersichtlich, dass es in Hanoi keinen Mangel an neu eröffneten Wohnungen zum Verkauf gibt, aber die Preise sind zu hoch, da die zum Verkauf stehenden Projekte hauptsächlich im oberen Luxussegment angesiedelt sind und Preise von über hundert Millionen VND pro Quadratmeter aufweisen.

Kürzlich hat das Bauministerium von Hanoi die Liste der künftigen Wohnbauprojekte in der Region aktualisiert, die bis Ende August zum Verkauf stehen. Demnach wird das Wohnungsangebot in der Hauptstadt bald mehr als 5.300 Wohnungen in neun Projekten umfassen.

Vor etwa zwei Jahren ging das Wohnungsangebot auf dem Immobilienmarkt in Hanoi stark zurück. In der ersten Jahreshälfte erholte sich die Zahl der neuen Projekte und Wohnungen allmählich und nahm wieder zu. Bezahlbarer Wohnraum ist jedoch weiterhin Mangelware, da Investoren hauptsächlich Luxus- und High-End-Produkte auf den Markt brachten.

Daten von Savills zeigen, dass es im zweiten Quartal kein neues Angebot unter 45 Millionen VND gab. Gleichzeitig stiegen die Primärpreise von 2020 bis heute jährlich um 18 %.

Hanoi: Rückgewinnung von mehr als 7.100 m2 Land

Kürzlich unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Nguyen Trong Dong, den Beschluss Nr. 5745/QD-UBND über die Rückgewinnung von 7.178 m² Land auf dem Grundstück F2-NT1 im Rahmen der Planung des neuen Stadtgebiets Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park im Bezirk Tay Mo; es wurde dem Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem zugewiesen, um das Projekt zum Bau des Kindergartens Tay Mo 3 im Bezirk Tay Mo des Bezirks Nam Tu Liem umzusetzen.

Dementsprechend sind 7.178 m² Land auf dem Grundstück mit der Bezeichnung F2-NT1 im Rahmen der Planung des neuen Stadtgebiets Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park im Bezirk Tay Mo zurückzugewinnen, das von der Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (jetzt Thai Son Construction Investment Joint Stock Company) verwaltet und vom Volkskomitee der Stadt mit Beschluss Nr. 5612/QD-UBND vom 19. Oktober 2018 zugewiesen wurde; die zurückgewonnene Fläche auf dem oben genannten Grundstück mit der Bezeichnung F2-NT1 ist dem Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem zu übergeben, um das Projekt zum Bau des Kindergartens Tay Mo 3, Bezirk Tay Mo, Bezirk Nam Tu Liem, umzusetzen, und zwar gemäß dem Investitionsprojekt, das vom Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem für den Machbarkeitsstudienbericht mit Beschluss Nr. 1220/QD-UBND vom 7. Juni 2022 genehmigt wurde.

Lage, Grenze und Fläche des durch die Punkte 1, 2, 3 und 4 begrenzten Grundstücks sind in der Masterplanzeichnung im Maßstab 1/500 festgelegt, die von der Tan Minh Investment Joint Stock Company erstellt, am 25. Oktober 2022 von der Stadtverwaltungsbehörde des Bezirks Nam Tu Liem beurteilt und vom Bauinvestitionsprojekt-Verwaltungsausschuss des Bezirks Nam Tu Liem mit Beschluss Nr. 333/QD-QLDA vom 1. November 2022 genehmigt wurde.

Die staatliche Landvergabe erfolgt ohne Erhebung von Landnutzungsgebühren. Die Landnutzung ist langfristig. Die Landvergabe erfolgt nicht durch Versteigerung von Landnutzungsrechten oder durch Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Landnutzungsprojekten.

Das Volkskomitee der Stadt hat das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem damit beauftragt, mit dem Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt Kontakt aufzunehmen, um die Landübergabe vor Ort entgegenzunehmen und die Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und das Eigentum an anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten gemäß den Vorschriften auszustellen. Gleichzeitig ist das Amt für Bauwesen mit Anweisungen zum ordnungsgemäßen Bauablauf zu kontaktieren. Das Komitee ist für die Ausführung von Arbeiten gemäß genehmigten Investitionsprojekten und Planungen verantwortlich und stellt die Einhaltung der geltenden gesetzlichen Bestimmungen zu Planung, Investitionen, Bau und Grundstücken sowie anderer relevanter Vorschriften sicher.

Nutzen Sie das Grundstück für den oben genannten Zweck, die angegebenen Grenzen und die angegebene Fläche; setzen Sie das Investitionsprojekt um, nehmen Sie es ab und übergeben Sie es gemäß den Vorschriften zur Verwaltung öffentlicher Vermögenswerte zur Nutzung. Wenden Sie sich an das Finanzministerium, um Anweisungen zur ordnungsgemäßen Rückerstattung des Betrags für die Rodung und die Infrastrukturinvestitionen, die dem Grundstück mit der Kennung F2-NT1 zugewiesen wurden, an den Investor des neuen Stadtgebietsprojekts Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (falls vorhanden) zu erhalten.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist für die Festlegung der Grundstücksgrenzen und die Übergabe des Landes an das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem verantwortlich. Das Grundbuchamt Hanoi aktualisiert die Registrierung der Landnutzungsrechte, führt die Verfahren zur Registrierung von Änderungen durch und korrigiert Grundstücksänderungen in den Katasterunterlagen gemäß den Vorschriften.

Das Finanzministerium leitet die Rückerstattung des für die Rodung und die Infrastrukturinvestitionen auf dem Grundstück mit dem Code F2-NT1 zugewiesenen Betrags an den Investor des neuen Stadtgebietsprojekts Tay Mo – Dai Mo – Vinhomes Park (sofern vorhanden) gemäß den Vorschriften ein.

Die Abteilungen für Bauwesen, Planung – Architektur, Planung und Investitionen sowie Bildung und Ausbildung leiten das Volkskomitee des Bezirks Nam Tu Liem an, um spezialisierte Managementinhalte gemäß den Vorschriften umzusetzen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html