Die Bank kann nicht von jeglicher Schuld freigesprochen werden.

Besteht eine Partnerschaft zwischen dem Bauträger und der Bank?

Tatsächlich wurden viele Bauprojekte vor dem Verkauf der Wohnungen an die Kunden vollständig bei der Bank verpfändet. Anstatt die Hypothek vor dem Verkauf zu tilgen, tat der Bauträger dies nicht und hat die Schulden bis heute nicht zurückgezahlt, was zur Zwangsversteigerung der Wohnungen durch die Bank führte. Selbst in vielen Hochhäusern verpfändet der Bauträger die Wohnungen nach dem Verkauf weiterhin bei der Bank, um sich Geld für andere Zwecke zu leihen. Erst wenn die Schulden nicht mehr beglichen werden können und die Bank die Zwangsversteigerung einleitet, um Kapital und Zinsen einzutreiben, erkennen die Bewohner die Wahrheit. Daher können keine individuellen Eigentumsurkunden für die einzelnen Wohnungen ausgestellt werden.

In einem Wohngebäude in Ho-Chi-Minh-Stadt werden die Eigentumsurkunden der Bewohner als Sicherheit für Bankkredite verwendet.

Ein Anwohner, dessen Haus plötzlich zwangsversteigert wurde, fragte: „Wenn Privatpersonen Geld leihen, prüfen Banken die Sicherheiten sehr genau und kontrollieren deren Rechtsstatus, Wert und Dokumentation… Ich verstehe nicht, warum Bauträger einfach bereits verkaufte Wohnungen als Sicherheit verwenden und trotzdem die Bankverfahren umgehen können?“ Diese Frage stellen sich viele Menschen angesichts dieser paradoxen Situation.

Laut den geltenden Vorschriften muss der Bauträger bei Abschluss eines Immobilienkaufvertrags mit einem Kunden die Hypothek freigeben, sofern die Immobilie mit einer Bank belastet ist. Bei der Übergabe des Hauses an den Kunden muss dieses geprüft und als bezugsfertig befunden werden. Nach einer gewissen Zeit ist der Bauträger verpflichtet, dem Kunden die Eigentumsurkunde (das sogenannte „rosa Buch“) auszustellen. So lautet die Verordnung. In der Realität werden jedoch viele Mehrfamilienhäuser, selbst solche, die noch nicht geprüft und für bezugsfertig befunden wurden, solche ohne Brandschutzzertifizierung oder illegal errichtete Projekte, weiterhin verkauft und an Kunden übergeben. Insbesondere der „vorzeitige Verkauf von Wohnungen“ ist einer der Gründe, warum Bewohner Gefahr laufen, ihre Wohnung zu verlieren. Konkret beginnen viele Bauträger bereits mit dem Verkauf, noch bevor das Projekt abgeschlossen und alle Formalitäten erledigt sind, also wenn nur das Grundstück existiert. Käufer können entweder den Kaufpreis in einer Summe oder in Raten entsprechend dem Baufortschritt bezahlen. Obwohl das Projekt offiziell auf den Namen des Bauträgers registriert ist, gehört die Immobilie faktisch dem Kunden. In vielen Fällen wissen die Banken, dass der Bauträger die Häuser bereits an Kunden verkauft hat, drücken aber trotzdem ein Auge zu und ermöglichen es dem Bauträger, die Immobilien zu verpfänden, um sich Geld zu leihen.

Rechtsanwältin Nguyen Mau Thuong, stellvertretende Direktorin der Anwaltskanzlei Hoang Thu, erklärte: „Es gibt Fälle, in denen Bauträger Immobilien vorab verpfändet und sie dann ohne Wissen der Kunden weiterverkauft haben. In anderen Fällen haben Bauträger die Wohnungen bereits verkauft und das Projekt anschließend bei einer Bank verpfändet, um einen Kredit aufzunehmen. Da die Kaufverträge nicht bei einer Behörde registriert, sondern lediglich im Unternehmen verwahrt werden, weiß die Bank nicht, ob die Immobilien tatsächlich vom Bauträger verkauft wurden. Es ist auch möglich, dass der Bauträger dies absichtlich verschwiegen hat und die Bank die Immobilien unzureichend bewertet hat, sodass dem Bauträger Kredite gewährt wurden, obwohl die Wohnungen bereits verkauft waren.“

„Während der Bauphase fehlte dem Bauträger das Kapital, weshalb er die Grundstücksnutzungsrechte und die zukünftigen Immobilien (die Häuser) an die Bank verpfändete. Die Käufer hatten keine Möglichkeit zu erfahren, dass die von ihnen erworbenen Wohnungen mit einer Hypothek belastet waren. Idealerweise hätte die Bank, die die Hypothek hielt, diese Information öffentlich bekannt geben müssen. Erst nachdem der Bauträger die Hypothek freigegeben hatte, hätten die Käufer den Kaufvertrag unterzeichnen dürfen. Doch hier umging der Bauträger das Gesetz, indem er vage Kooperationsvereinbarungen oder Kauf- und Verkaufsvereinbarungen unterzeichnete. Nun, da der Fall ans Licht gekommen ist, tragen die Käufer die gesamten Verluste. Die Tatsache, dass die Immobilie an die Bank verpfändet war und der Bauträger sie dennoch an die Kunden verkaufte, beweist eindeutig, dass er die Kunden betrogen hat. Der Bauträger muss strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Auch die Bank trägt in diesem Fall eine Mitschuld; sie kann nicht ungeschoren davonkommen“, analysierte Rechtsanwältin Nguyen Mau Thuong.

Hat der Bauträger offengelegt, dass das Projekt mit einer Hypothek belastet ist, und kauft der Kunde es dennoch, trägt der Kunde die Verantwortung. Verschweigt der Bauträger hingegen die Hypothek und verkauft die Immobilie weiter, ist der Kunde der Geschädigte. Wurde eine Wohnung bereits verkauft, obwohl sie mit einer Hypothek belastet ist, trägt der Bauträger die Schuld, und auch die Bank trifft eine Mitschuld aufgrund unzureichender Bewertung. In diesem Fall ist der Kunde unschuldig und geschützt. Daher sollte der Staat den Kunden Eigentumsurkunden ausstellen; Bauträger und Bank sollten die Angelegenheit entweder selbst regeln oder vor Gericht bringen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt

Hausbesitzern müssen Eigentumsurkunden ausgestellt werden.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, analysierte die rechtlichen Aspekte und erklärte, dass das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2006 nicht so streng wie das von 2024 sei, da es Bauträgern lediglich die illegale Beschaffung und Veruntreuung von Kapital von Käufern und Pächtern untersagte. Das Gesetz erlaubte zudem die Vermarktung von Projekten nach Fertigstellung oder zu einem späteren Zeitpunkt.

„Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht jedoch vor, dass ein Vermögenswert nicht zweimal gehandelt werden darf. Wenn das gesamte Gebäude an eine Bank verpfändet ist, darf es nicht an Kunden verkauft werden. Verkauft der Bauträger die verpfändete Immobilie weiterhin an Kunden, verstößt er gegen das Gesetz. Auch die Bank trägt eine Mitschuld, da sie bei der Annahme der Hypothek die Verwaltung des verpfändeten Vermögenswerts übernehmen muss; sie kann sich nicht darauf berufen, nichts von dem Verkauf durch den Bauträger gewusst zu haben. Insbesondere wenn es sich bei dem verpfändeten Vermögenswert um eine zukünftige Wohnimmobilie handelt, muss diese sorgfältig überwacht werden, um sicherzustellen, dass die Darlehensmittel zweckgemäß verwendet und ausgezahlt werden. Somit trägt die Bank die Schuld und Verantwortung, während der Käufer unschuldig und ein Opfer ist“, analysierte Herr Chau und fügte hinzu: „Wenn der Bauträger offengelegt hat, dass das Projekt verpfändet ist, und der Kunde es dennoch gekauft hat, trägt der Kunde die Verantwortung. Verschweigt der Bauträger hingegen die Hypothek und verkauft das Projekt trotzdem an Kunden, ist der Kunde ein Opfer. Wurde eine Wohnung an einen Kunden verkauft und anschließend verpfändet, tragen sowohl der Bauträger als auch die Bank eine Mitschuld.“ Es lag auch ein Fehler aufgrund unzureichender Bewertung vor. In diesem Fall ist der Kunde unschuldig und geschützt. Daher muss der Staat den Kunden Eigentumsurkunden für die Grundstücke ausstellen; der Bauträger und die Bank sollten die Angelegenheit untereinander regeln oder sich gegenseitig vor Gericht bringen.

„Wir sprechen solche Empfehlungen schon seit 2013 aus, aber bis heute wurden die legitimen Rechte der Bevölkerung noch immer nicht geschützt“, betonte Herr Le Hoang Chau.

Rechtsanwalt Vu Anh Tuan (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) bestätigte: Es ist betrügerisch, wenn ein Bauträger Immobilien verkauft und diese gleichzeitig als Sicherheit für einen Bankkredit verwendet. Banken und Käufer müssen Anzeige gegen den Bauträger bei der Polizei erstatten und zivilrechtliche Klagen einreichen, um ihre Kunden zu schützen. Wenn eine Bank einen Bauträger verklagt, werden die Rechte und Pflichten der Käufer als Beteiligte vom Gericht geprüft und entschieden. Wird der Bauträger strafrechtlich verfolgt, werden auch die zivilrechtlichen Aspekte, die die Bank und die Käufer betreffen, berücksichtigt; eine Beschlagnahme des Eigentums der Kunden ist ausgeschlossen.

Es ist bekannt, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit etwa 60.000 Häuser ohne Eigentumsurkunde sind. Viele dieser Projekte betreffen Bauträger, die die Häuser der Bewohner verpfändet haben, um Kredite von Banken aufzunehmen, diese aber nicht zurückzahlen konnten. Daraufhin behielten die Banken die Eigentumsurkunden ein. Kürzlich hielt der Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Sitzung ab, um das Volkskomitee zu seiner Verantwortung für die Verwaltung von Wohngebäuden und die Ausstellung von Eigentumsurkunden zu befragen. Demnach tragen neben den Verstößen von Bauträgern und Banken auch die Behörden eine gewisse Verantwortung für deren lasche Verwaltung und Durchsetzung, die sogar Anzeichen von Vertuschung und Duldung von Fehlverhalten erkennen lässt. Daher ist es notwendig, die Bearbeitung von Verstößen durch Bauträger und Banken von der Ausstellung von Eigentumsurkunden an Wohnungskäufer zu trennen.

Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm