Banken können nicht unschuldig sein

Investoren schließen sich mit Banken zusammen?

Tatsächlich gibt es viele Projekte, bei denen der Investor vor dem Verkauf der Häuser an Kunden eine Hypothek auf das gesamte Projekt bei der Bank aufnimmt. Anstatt die Hypothek freizugeben und an Kunden zu verkaufen, tat der Investor dies nicht und zahlte die Schulden nicht zurück, was dazu führte, dass die Bank die Eigenheimkredite der Leute pfändete. Selbst bei vielen Hochhäusern belastet der Investor das Haus nach dem Verkauf an den Kunden weiterhin mit einer Hypothek bei der Bank, um sich Geld für andere Zwecke zu leihen. Erst wenn sie die Schulden nicht mehr zurückzahlen können und die Bank das Haus pfändet, um Kapital und Zinsen einzutreiben, fallen die Bewohner auf die Nase. Daher ist es nicht möglich, für jede Wohnung ein eigenes Pink Book anzulegen.

Ein Wohnhaus in Ho-Chi-Minh-Stadt belastete die Bank mit seinen rosaroten Büchern.

Ein Bewohner, dessen Haus plötzlich gepfändet wurde, fragte: „Wenn sich eine Privatperson Geld leiht, prüft die Bank die mit der Hypothek belastete Immobilie sehr sorgfältig hinsichtlich Rechtmäßigkeit, Wert und Unterlagen. Ich verstehe nicht, warum Investoren so einfach Geld aus verkauften Wohnungen leihen und trotzdem die Verfahrenshürden der Bank überwinden können?“ Dies ist auch die Frage vieler Menschen, wenn sie die obige ironische Szene miterleben.

Tatsächlich ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Investor bei der Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags mit einem Kunden die Hypothek freigeben muss, wenn er die Immobilie bei der Bank mit einer Hypothek belastet. Bei der Übergabe des Hauses an den Kunden muss das Haus besichtigt werden und allen Bedingungen entsprechen. Nach einer bestimmten Zeit liegt es in der Verantwortung des Anlegers, dem Kunden das Pink Book auszustellen. So die Vorschrift, doch in der Realität werden viele Wohnungen nicht auf ihre Belegungsfähigkeit geprüft, auch ohne Brandschutz- und Löschprüfungen, und das Projekt wird ohne Genehmigung gebaut, aber trotzdem verkauft und den Kunden zum Einzug übergeben. Insbesondere der „Verkauf von Wohnungen ohne Genehmigung“ ist auch einer der Gründe dafür, dass die Bewohner Gefahr laufen, ihre Wohnung zu verlieren. Insbesondere gleich zu Beginn des Projekts, noch bevor die Verfahren abgeschlossen waren und das Land überhaupt verfügbar war, eröffneten viele Investoren ein Verkaufsangebot. Käufer können in einer Summe oder in Raten je nach Projektfortschritt zahlen. Somit läuft das Projekt auf dem Papier zwar auf den Namen des Investors, in Wirklichkeit gehört die Immobilie jedoch dem Kunden. In vielen Fällen wissen die Banken, dass Investoren Häuser an Kunden verkauft haben, drücken aber trotzdem „ein Auge zu“ und lassen zu, dass die Investoren Hypotheken auf ihre Häuser aufnehmen, um sich Geld zu leihen.

Rechtsanwalt Nguyen Mau Thuong, stellvertretender Direktor der Anwaltskanzlei Hoang Thu, sagte: „Es gibt Fälle, in denen Investoren zunächst eine Immobilie mit einer Hypothek belasten und sie dann an Kunden verkaufen, ohne dass diese davon wissen.“ Es gibt auch Fälle, in denen Investoren Häuser an Kunden verkauft haben und das Projekt anschließend bei der Bank mit einer Hypothek belastet haben, um Geld zu leihen. Da beim Verkauf an Kunden der Kaufvertrag bei keiner Agentur registriert wird, sondern nur beim Unternehmen gespeichert ist, weiß die Bank nicht, ob der Investor die Immobilie an den Kunden verkauft hat oder nicht. Es ist auch möglich, dass der Investor die Situation absichtlich vertuscht hat und die Bank keine gründliche Prüfung durchgeführt hat, sodass sie dem Investor Geld geliehen hat, während diese Wohnungen tatsächlich verkauft wurden.

Während der Bauphase fehlte dem Investor das nötige Kapital. Er verpfändete die Grundstücksnutzungsrechte und die zukünftigen Vermögenswerte, nämlich die Häuser, bei der Bank. Der Käufer konnte nicht wissen, dass die von ihm gekaufte Wohnung mit einer Hypothek belastet war. Die Bank, die die Hypothek übernahm, hätte dies öffentlich bekannt geben müssen. Erst als der Investor die Hypothek freigegeben hatte, konnte der Käufer den Kaufvertrag unterzeichnen. Doch hier umging der Investor das Gesetz, indem er zweifelhaft einen Kooperationsvertrag oder einen Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnete. Nachdem der Vorfall nun aufgedeckt wurde, trägt der Käufer den gesamten Schaden. Es ist klar, dass die Immobilie bei der Bank mit einer Hypothek belastet war, der Investor sie aber dennoch an Kunden verkaufte. Dies beweist, dass er Kunden betrogen hat. Der Investor muss strafrechtlich verfolgt werden. Auch wenn die Bank in diesem Fall verantwortlich ist, kann sie nicht unschuldig sein“, analysierte Rechtsanwalt Nguyen Mau Thuong.

Wenn der Investor das mit einer Hypothek belastete Projekt vollständig angekündigt hat und der Kunde es dennoch kauft, trägt der Kunde die Verantwortung. Wenn der Investor hingegen die Hypothek des Projekts verheimlicht, es aber dennoch an Kunden verkauft, sind die Kunden die Opfer. Falls die Wohnung an den Kunden verkauft wurde, aber mit einer Hypothek belastet ist, liegt das Verschulden sowohl beim Investor als auch bei der Bank, die keine sorgfältige Bewertung vorgenommen hat. Dann ist der Kunde unschuldig und geschützt. Daher muss der Staat den Kunden rosa Bücher aushändigen. Der Investor und die Bank werden miteinander verhandeln oder vor Gericht gehen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association

Hauskäufern muss ein rosa Buch ausgehändigt werden

In Bezug auf die rechtliche Analyse sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2006 nicht so streng sei wie das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2024, da das Gesetz Investoren lediglich die illegale Mobilisierung und Aneignung von Kapital von Käufern und Mietkäufern verbiete. Das Gesetz ermöglicht außerdem die Kommerzialisierung von Projekten, wenn diese abgeschlossen oder in der Zukunft umgesetzt werden.

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt jedoch vor, dass eine Immobilie nicht zweimal gehandelt werden kann. Wenn das gesamte Gebäude an die Bank verpfändet ist, kann es nicht an Kunden verkauft werden. Wenn die Hypothek an die Bank vergeben wurde und der Investor sie weiterhin an Kunden verkauft, verstößt er gegen das Gesetz. Auch die Bank trägt ein Verschulden, da sie bei der Annahme der Hypothek die verpfändete Immobilie verwalten muss und nicht behaupten kann, sie wisse nicht, dass der Investor sie an Kunden verkauft hat. Insbesondere wenn es sich bei der verpfändeten Immobilie um ein künftiges Haus handelt, muss sie die Kreditquelle besonders sorgfältig überwachen, um sicherzustellen, dass sie für den richtigen Zweck verwendet und ausgezahlt wird. Daher trägt die Bank das Verschulden und die Verantwortung; und der Käufer ist die gutgläubige Partei, das Opfer“, analysierte Herr Chau und fügte hinzu: „Wenn der Investor das verpfändete Projekt vollständig offengelegt hat, der Kunde es aber dennoch kauft, trägt der Kunde die Verantwortung. Im Gegenteil, wenn der Investor die Hypothek des Projekts verschweigt und es dennoch an den Kunden verkauft, ist der Kunde das Opfer. Im Falle einer Wohnung, die an den Kunden verkauft wurde und Bei einer Hypothek hat der Investor das Recht auf einen Fehler. Auch die Bank trägt das Verschulden, weil sie keine gründliche Prüfung vorgenommen hat. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kunde unschuldig und geschützt. Daher muss der Staat den Kunden rosa Bücher ausstellen. Investor und Bank müssen miteinander verhandeln oder sich gegenseitig vor Gericht bringen.

„Seit 2013 geben wir eine solche Empfehlung ab, aber bis heute sind die legitimen Rechte der Menschen nicht geschützt“, betonte Herr Le Hoang Chau.

Auch Rechtsanwalt Vu Anh Tuan (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) bestätigte: „Der Investor hat Immobilien an Leute verkauft und die Immobilie außerdem bei der Bank verpfändet, was ein Betrug ist.“ Banken und Immobilienkäufer müssen zum Schutz ihrer Kunden Anzeige bei der Polizei erstatten und zivilrechtlich gegen den Investor vor Gericht klagen. Wenn die Bank den Investor verklagt, sind es die Hauskäufer mit entsprechenden Rechten und Pflichten, deren Rechte vom Gericht geprüft und geklärt werden. Insbesondere wenn der Investor strafrechtlich berücksichtigt und behandelt wird, auch die zivilrechtlichen Aspekte der Bank und der Hauskäufer geklärt werden, kann es nicht zu einer Zwangsvollstreckung der Häuser der Kunden kommen.

Es ist bekannt, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt bis heute noch etwa 60.000 Häuser gibt, für die kein Pink Book ausgestellt wurde. Darunter sind auch viele Projekte, bei denen Investoren Hypotheken auf die Häuser von Menschen aufgenommen haben, um Geld von Banken zu leihen, die Schulden jedoch nicht zurückzahlen konnten und deren Pink Book von den Banken konfisziert wurde. Vor kurzem hielt auch der Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Sitzung ab, um das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Verantwortung bei der Verwaltung von Wohnungen und der Ausgabe rosa Bücher zu befragen. Neben den Verstößen des Investors und der Bank tragen daher auch die Behörden eine Mitverantwortung, wenn sie nicht streng vorgehen und strafen und sogar Anzeichen dafür zeigen, dass sie Fehlverhalten vertuschen oder dulden. Daher ist es notwendig, die Behandlung von Verstößen durch Investoren und Banken von der Ausgabe von Pink Books an Eigenheimkäufer zu trennen.

Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm