Banken können nicht unschuldig sein

Investoren schließen sich mit Banken zusammen?

Tatsächlich gibt es viele Projekte, bei denen der Investor vor dem Verkauf der Häuser an Kunden das gesamte Projekt bei der Bank verpfändete. Anstatt die Hypothek freizugeben und an Kunden zu verkaufen, tat der Investor dies nicht und zahlte die Schulden nicht zurück, was dazu führte, dass die Bank die Hausschulden der Bewohner pfändete. In vielen Hochhäusern belastete der Investor nach dem Verkauf der Häuser an Kunden die Häuser weiterhin mit einer Hypothek bei der Bank, um Geld für andere Zwecke zu leihen. Erst als die Schulden nicht beglichen werden konnten, pfändete die Bank die Häuser, um Kapital und Zinsen einzutreiben, und die Bewohner verloren ihr Geld. Daher konnte kein Pink Book für jede Wohnung erstellt werden.

Ein Wohnhaus in Ho-Chi-Minh-Stadt belastete die Bank mit den rosaroten Büchern der Bewohner.

Ein Bewohner, dessen Haus plötzlich gepfändet wurde, fragte: „Wenn sich jemand Geld leiht, prüft die Bank die Hypothek sehr genau auf Rechtmäßigkeit, Wert und Dokumente. Ich verstehe nicht, warum Investoren so einfach Geld aus verkauften Wohnungen leihen und trotzdem die Formalitäten der Bank umgehen können.“ Diese Frage stellen sich auch viele Menschen, die Zeuge der oben beschriebenen misslichen Lage werden.

Laut den Vorschriften muss der Investor bei Abschluss eines Immobilienkaufvertrags die Hypothek auf die Immobilie bei der Bank freigeben, wenn er sie mit einer Hypothek belastet. Bei der Übergabe an den Kunden muss das Haus besichtigt und als bezugsfertig abgenommen werden. Nach einer gewissen Zeit ist der Investor verpflichtet, dem Kunden ein sogenanntes „Pink Book“ auszustellen. Zwar gelten diese Vorschriften, doch in der Praxis werden viele Wohnungen trotz fehlender Brandschutzinspektion und illegaler Bauweise verkauft und an Kunden übergeben. Insbesondere der Verkauf von Wohnungen nach dem „unreifen Reisprinzip“ ist einer der Gründe dafür, dass die Bewohner Gefahr laufen, ihre Wohnung zu verlieren. Viele Investoren eröffnen bereits zu Beginn der Projektumsetzung, noch vor Abschluss der Formalitäten, den Verkauf von Immobilien, da sie nur über Grundstücke verfügen. Käufer können die Zahlung in einer Summe oder in Raten je nach Projektfortschritt leisten. Auf dem Papier läuft das Projekt zwar auf den Namen des Investors, tatsächlich gehört die Immobilie aber bereits dem Kunden. In vielen Fällen wissen die Banken, dass Investoren Häuser an Kunden verkauft haben, drücken aber trotzdem weg und lassen zu, dass Investoren Hypotheken aufnehmen, um Geld zu leihen.

Rechtsanwalt Nguyen Mau Thuong, stellvertretender Direktor der Kanzlei Hoang Thu, erklärte: „Es gibt Fälle, in denen ein Investor zunächst eine Hypothek auf die Immobilie aufnahm und sie dann ohne dessen Wissen an den Kunden verkaufte.“ Es gibt auch Fälle, in denen der Investor zunächst ein Haus an den Kunden verkaufte und anschließend eine Hypothek auf das Projekt bei der Bank aufnahm, um Geld zu leihen. Da der Kaufvertrag beim Verkauf an den Kunden nicht registriert, sondern nur bei der Firma gespeichert war, wusste die Bank nicht, ob der Investor die Immobilie an den Kunden verkauft hatte oder nicht. Es ist auch möglich, dass der Investor den Fall absichtlich vertuscht hat und die Bank ihn nicht sorgfältig geprüft hat, sodass sie dem Investor einen Kredit gewährte, während die Wohnungen tatsächlich verkauft wurden.“

Während der Bauphase fehlte dem Investor das nötige Kapital. Er verpfändete die Grundstücksnutzungsrechte und die zukünftigen Vermögenswerte, nämlich die Häuser, bei der Bank. Der Käufer konnte nicht wissen, dass die von ihm gekaufte Wohnung mit einer Hypothek belastet war. Die Bank, die die Hypothek übernahm, hätte dies öffentlich bekannt geben müssen. Erst als der Investor die Hypothek freigegeben hatte, konnte der Käufer den Kaufvertrag unterzeichnen. Doch hier umging der Investor das Gesetz, indem er zweifelhaft einen Kooperationsvertrag oder einen Kauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnete. Nachdem der Vorfall nun aufgedeckt wurde, trägt der Käufer den gesamten Schaden. Es ist klar, dass die Immobilie bei der Bank mit einer Hypothek belastet war, der Investor sie aber dennoch an Kunden verkaufte. Dies beweist, dass er Kunden betrogen hat. Der Investor muss strafrechtlich verfolgt werden. Auch wenn die Bank in diesem Fall verantwortlich ist, kann sie nicht unschuldig sein“, analysierte Rechtsanwalt Nguyen Mau Thuong.

Hat der Investor das mit einer Hypothek belastete Projekt vollständig offengelegt, kauft der Kunde es aber dennoch, trägt er die Verantwortung. Verschweigt der Investor hingegen die Hypothek, verkauft er das Projekt aber dennoch, ist der Kunde der Geschädigte. Bei einer an den Kunden verkauften und mit einer Hypothek belasteten Wohnung trägt der Investor die Schuld, und auch die Bank trägt die Schuld, da die Bewertung nicht sorgfältig genug ist. In diesem Fall ist der Kunde unschuldig und geschützt. Daher muss der Staat dem Kunden ein „Pink Book“ ausstellen; Investor und Bank werden miteinander verhandeln oder sich gegenseitig verklagen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association

Hauskäufern muss ein rosa Buch ausgehändigt werden

In Bezug auf die Rechtsanalyse erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass das Immobiliengesetz von 2006 nicht so streng sei wie das von 2024. Das Gesetz verbiete Investoren lediglich die illegale Mobilisierung und Aneignung von Kapital von Käufern und Mietkäufern. Das Gesetz erlaube zudem die Weiterführung von Projekten nach Fertigstellung oder zukünftiger Gründung.

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt jedoch vor, dass eine Immobilie nicht zweimal gehandelt werden kann. Wenn das gesamte Gebäude an die Bank verpfändet ist, kann es nicht an Kunden verkauft werden. Wenn die Hypothek an die Bank vergeben wurde und der Investor sie weiterhin an Kunden verkauft, verstößt er gegen das Gesetz. Auch die Bank trägt ein Verschulden, da sie bei der Annahme der Hypothek die verpfändete Immobilie verwalten muss und nicht behaupten kann, sie wisse nicht, dass der Investor sie an Kunden verkauft hat. Insbesondere wenn es sich bei der verpfändeten Immobilie um ein künftiges Haus handelt, muss sie die Kreditquelle besonders sorgfältig überwachen, um sicherzustellen, dass sie für den richtigen Zweck verwendet und ausgezahlt wird. Daher trägt die Bank das Verschulden und die Verantwortung; und der Käufer ist die gutgläubige Partei, das Opfer“, analysierte Herr Chau und fügte hinzu: „Wenn der Investor das verpfändete Projekt vollständig offengelegt hat, der Kunde es aber dennoch kauft, trägt der Kunde die Verantwortung. Im Gegenteil, wenn der Investor die Hypothek des Projekts verschweigt und es dennoch an den Kunden verkauft, ist der Kunde das Opfer. Im Falle einer Wohnung, die an den Kunden verkauft wurde und Bei einer Hypothek hat der Investor das Recht auf einen Fehler. Auch die Bank trägt das Verschulden, weil sie keine gründliche Prüfung vorgenommen hat. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kunde unschuldig und geschützt. Daher muss der Staat den Kunden rosa Bücher ausstellen. Investor und Bank müssen miteinander verhandeln oder sich gegenseitig vor Gericht bringen.

„Seit 2013 geben wir eine solche Empfehlung ab, aber bis heute sind die legitimen Rechte der Menschen nicht geschützt“, betonte Herr Le Hoang Chau.

Rechtsanwalt Vu Anh Tuan (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) bestätigte ebenfalls: Der Investor hat Immobilien an Privatpersonen verkauft und diese zusätzlich bei der Bank verpfändet. Dies ist ein Betrug. Die Bank und die Immobilienkäufer müssen zum Schutz ihrer Kunden Anzeige gegen den Investor erstatten und zivilrechtlich gegen ihn klagen. Verklagt die Bank den Investor, so sind es die Käufer der Immobilie, die die entsprechenden Rechte und Pflichten haben und deren Rechte vom Gericht geprüft und geklärt werden. Insbesondere wenn gegen den Investor ein Strafverfahren eingeleitet wird, werden auch die zivilrechtlichen Aspekte der Bank und der Immobilienkäufer geklärt. Eine Beschlagnahmung der Häuser der Kunden ist nicht zulässig.

Es ist bekannt, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt bislang noch rund 60.000 Häuser keine Pink Books erhalten haben. Darunter sind viele Projekte, bei denen Investoren Hypotheken auf Häuser von Menschen aufgenommen haben, um sich Geld von Banken zu leihen, sie aber nicht zurückzahlen konnten, sodass die Banken die Pink Books einbehalten haben. Kürzlich hielt der Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt eine Sitzung ab, um das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Verantwortung bei der Verwaltung von Wohnungen und der Vergabe von Pink Books zu befragen. Demnach tragen neben den Verstößen von Investoren und Banken auch die Behörden eine Verantwortung, wenn sie diese nicht streng handhaben und bestrafen und sogar Anzeichen von Vertuschung und Duldung von Fehlverhalten zeigen. Deshalb ist es notwendig, die Behandlung von Verstößen von Investoren und Banken von der Vergabe von Pink Books an Hauskäufer zu trennen.

Quelle: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm