Am 8. Februar veranstaltete die Staatsbank eine Immobilienkreditkonferenz. An der Konferenz nahmen bundesweit 20 große Immobilienkonzerne teil.
Der stellvertretende Gouverneur bekräftigte, dass die Staatsbank lediglich Dokumente herausgegeben habe, die eine strenge Kontrolle der Kreditrisiken in einigen Hochrisikosegmenten des Immobiliensektors sowie bei spekulativen Großprojekten anordnen, bei denen das Risiko einer Blasenbildung bestehe, die wiederum systemische Sicherheitsrisiken mit sich bringen könne. Immobilienkredite für Eigenheimkäufer werden ohne jegliche Einschränkung den anderen Wirtschaftssektoren gleichgestellt.
Nach Ansicht der Staatsbank lässt sich derzeit feststellen, dass die Kreditinstitute dem Immobiliensektor mit hohen Wachstumsraten und hohen Außenständen weiterhin Kredite gewähren. Für realisierbare Projekte und Kreditvorhaben stellen Kreditinstitute Kredite im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zur Verfügung.
Laut dem stellvertretenden Gouverneur kam es in jüngster Zeit auf dem Immobilienmarkt zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Es gab ein Überangebot an Luxussegmenten, einen Mangel an Wohnraum für Gering- und Mittelverdiener, eine lokale Immobilienkrise und Verstöße einiger Unternehmen, die Unternehmensanleihen (TPDN) ausgaben, was zu einer Vertrauenskrise auf diesem Markt geführt hat. Es gibt jedoch keine Berichte darüber, dass der Bankensektor die Kreditvergabe in diesem Sektor verschärft hätte.
Der stellvertretende Gouverneur führte hierzu aus, dass die Wachstumsrate der Immobilienkredite die höchste aller Branchen und Sektoren sei und den höchsten Anteil aller Sektoren ausmache. Es gibt Immobilienunternehmen, die ihre Kredite um mehr als 300 % erhöhen, und Kreditinstitute, die ihre Kredite um 68–70 % steigern, während die durchschnittlichen Kredite der gesamten Wirtschaft lediglich um 13–14 % steigen.
Laut dem stellvertretenden Gouverneur werden die Kredite für den Immobiliensektor bis Ende 2022 etwa 21,2 % der gesamten ausstehenden Kredite in der gesamten Wirtschaft ausmachen. Im Jahr 2022 werden Immobilienkredite schneller steigen als die allgemeine Wachstumsrate der Wirtschaft. Die Wachstumsrate dieses Sektors wird hoch sein und den höchsten Anteil unter den Wirtschaftssektoren ausmachen.
Die Führungskräfte der Staatsbank sagten außerdem, dass die ausstehenden Immobilienkredite bis Ende 2022 etwa 2,58 Millionen Milliarden VND erreichten, was einem Anstieg von etwa 24,27 % im Vergleich zum Ende des Jahres 2021 entspricht. Es handelt sich um einen der Sektoren mit dem höchsten Wachstum und einem großen Anteil von 21,2 % an den gesamten ausstehenden Schulden der Wirtschaft, dem höchsten Wert der letzten 5 Jahre. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Verbraucher-/Eigenbedarfsbedürfnissen, wie beispielsweise dem Immobiliengeschäft, das um 11,5 % zunahm und 31,28 % ausmachte; Die ausstehenden Verbraucher-/Eigenbedarfskredite stiegen um 31,1 % und machten 68,72 % aus.
Darüber hinaus entfallen auf die Segmente 62,19 % der ausstehenden Kredite für den Wohnungsbedarf, 20,66 % auf Landnutzungsrechte, 2,67 % auf Industrieparks und Freihandelszonen, 0,71 % auf Wohn- und Genossenschaftshäuser und 13,77 % auf sonstige Kredite.
Auf der Konferenz erklärten die meisten Immobilienunternehmen, dass sich die Schwierigkeiten und Probleme des Immobilienmarktes hauptsächlich auf Fragen im Zusammenhang mit Rechtsverfahren, Investitionsverfahren und Anleihekapitalquellen konzentrieren.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh -Stadt, sagte, dass die größte Schwierigkeit für Immobilienunternehmen bei der Kreditaufnahme „rechtliche Probleme“ seien, die 70 % der Schwierigkeiten von Immobilienunternehmen ausmachten. Als nächstes kommt das Problem der „Fälligkeit einzelner Unternehmensanleihen“ und fälliger Kredite, die das Risiko bergen, zu „uneinbringlichen Forderungen“ zu werden oder „in eine Gruppe mit schlechteren Schulden zu geraten“, weil Unternehmen Kredite haben, die demnächst fällig werden und, wenn sie nicht verlängert werden, in die Gruppe der „uneinbringlichen Schulden“ eingestuft werden, während Unternehmen mit überfälligen Krediten möglicherweise „in eine Gruppe mit schlechteren Schulden“ „hineinfallen“ … Darüber hinaus sagte Herr Le Hoang Chau auch, dass es für Eigenheimkäufer heutzutage schwierig sei, Kreditkapital aufzunehmen.
Herr Pham Thieu Hoa, Vorstandsvorsitzender von Vinhomes, wies auf einige Schwierigkeiten beim Zugang zu Bankkapital hin. Immobilien unterliegen zinslich einem hohen Risikokoeffizienten von bis zu 200 %, was zu höheren Zinsen als bei normalen Krediten führt.
Bei Projekten mit umfassender Rechtsgrundlage bestehen jedoch nicht viele Risiken. Die Anwendung eines hohen Risikokoeffizienten wirkt sich jedoch auf den Zinssatz der Unternehmen aus. Darüber hinaus treibt der eingeschränkte Kreditspielraum auch die Zinssätze in die Höhe.
Darüber hinaus verlangen die Banken für diesen Sektor ein höheres Verhältnis von Sicherheiten zu Kredit als für herkömmliche Kredite.
Herr Le Trong Khuong, stellvertretender Vorsitzender der Hung Thinh Corporation und Generaldirektor von Hung Thinh Land, sagte auch, dass die Kapitalbeschaffung durch Anleihen eine sehr gute Geldquelle für Unternehmen sei. Dieser Mobilisierungskanal ist derzeit jedoch ins Stocken geraten. Um diese schwierige Situation zu lösen, schlug der Vertreter von Hung Thinh vor, dass die Staatsbank ihren Kreditspielraum erweitern sollte, damit die Unternehmen Kapital für ihre Geschäfte und Investitionen hätten. Darüber hinaus ist die Verlängerung der Kreditlaufzeit auch eine Voraussetzung für die Unterstützung der nächsten Auszahlung an Unternehmen.
Laut Herrn Le Trong Khuong liegt der aktuelle Zinssatz auf einem sehr hohen Niveau, was sich auch auf die Kosten der auf den Markt gebrachten Produkte auswirkt. Daher wird empfohlen, dass die Staatsbank und die Geschäftsbanken die Zinssätze prüfen, um ein angemessenes Niveau zu erreichen, mit dem sie Unternehmen bei der Herstellung erschwinglicher Produkte für die Bevölkerung unterstützen können.
Auch Bankenvertreter äußerten auf der Konferenz zahlreiche Meinungen. Laut Nguyen Thanh Tung, dem Generaldirektor der Joint Stock Commercial Bank for Foreign Trade of Vietnam ( Vietcombank ), werden im Jahr 2022 die ausstehenden Immobilienkredite bei der Vietcombank über 20 % der gesamten ausstehenden Kredite ausmachen und die Immobilienkredite um 17 % steigen. Daher kann man davon ausgehen, dass die Bank diesem Sektor keinen Raum gelassen hat. Sogar die ausstehenden Schulden der Immobilien in Industrieparks haben sich vervierfacht.
„Unmittelbar vor diesem Treffen trafen sich die Generaldirektoren der Geschäftsbanken und einigten sich darauf, die Einlagenzinsen zu senken, um die Kreditzinsen im Allgemeinen und die Zinssätze für Immobilienkredite im Besonderen zu senken“, sagte Herr Tung.
Was die Meinungen der Unternehmen hinsichtlich der Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung angeht, sagte Herr Luu Trung Thai, Generaldirektor der Military Commercial Joint Stock Bank (MB Bank), dass es derzeit viele Situationen gebe, in denen Immobilienunternehmen Projekte mit großem Volumen hätten, aber nicht in der Lage seien, ihre Zahlungen zu leisten.
Der erste Grund liegt in der Art und Weise, wie finanzielle Probleme entstehen. Unternehmen wählen oft die einfachste Option, wählen einfache Kreditbedingungen, sodass sie den Cashflow nicht verwalten müssen, und priorisieren die rechtliche Abwicklung nicht. Im Wesentlichen ist es am Anfang einfach und später schwierig.
Das zweite Problem ist das Ungleichgewicht im Angebot. Die Nachfrage nach Wohnraum ist sehr groß, aber 80 % des Angebots sind High-End-Produkte, sodass die Menschen keinen Zugang dazu haben. Während Banken die große Mehrheit der Menschen bedienen müssen.
Deshalb ist Herr Thai der Ansicht, dass die Struktur der Immobilienbranche nicht geeignet sei. Die Lösung dieses Problems ist schwierig, aber es ist notwendig, sich das Problem direkt anzusehen. Beide Seiten sind sich einig, dass sie dabei helfen werden, noch weiter zu gehen.
Der Vertreter der Vietnam Joint Stock Commercial Bank for Industry and Trade (VietinBank), Herr Nguyen Hoang Dung, stellvertretender Generaldirektor und Leiter des Vorstands der VietinBank, sagte ebenfalls, dass sich Immobilienunternehmen „selbst strukturieren“ müssten.
Unternehmen und Banken sitzen im selben Boot. „Wir müssen gemeinsam rudern, wir müssen sehr ruhig sein, denn wenn wir aus dem Rhythmus geraten, können wir untergehen.“ Eine Umschuldung nur für Immobilienunternehmen ist jedoch nicht sinnvoll, da es sich um ein Marktproblem handelt. Wenn es einen spezifischen Mechanismus für Immobilien gibt, werden auch andere Branchenverbände eine Umschuldung fordern, was dem Grundsatz der Fairness zwischen den Branchen nicht gerecht wird“, kommentierte Herr Dung.
Um in der kommenden Zeit Schwierigkeiten und Hindernisse für Immobilienunternehmen, -organisationen und -einzelpersonen beim Zugang zu Krediten zu beseitigen und auf der Grundlage der Gewährleistung der Sicherheit des Bankgeschäfts zur Entwicklung eines gesunden Immobilienmarktes beizutragen, wird die Staatsbank weiterhin eine feste, proaktive, flexible und wirksame Geldpolitik betreiben, in synchroner Abstimmung mit der Steuerpolitik und anderen makroökonomischen Maßnahmen, um zur Stabilisierung der Makroökonomie beizutragen, das Wirtschaftswachstum zu unterstützen und günstige Bedingungen für Wirtschaftssektoren und -bereiche zu schaffen; Dazu gehört auch, dass der Immobiliensektor im Einklang mit den Richtlinien und Vorgaben der Nationalversammlung, der Regierung und des Premierministers stabil und nachhaltig wächst und sich entwickelt.
Darüber hinaus weist die Staatsbank die Kreditinstitute an, die Kreditvergabe sicher und effektiv zu gestalten und so die Kapitalversorgung der Wirtschaft sicherzustellen. Dazu gehört auch der Immobiliensektor, die Konzentration des Kreditkapitals auf Projekte, realisierbare Kreditpläne, die Sicherstellung der Rechtmäßigkeit, Projekte, die abgeschlossen und bald genutzt werden können, ein gutes Konsumpotenzial haben, die vollständige und pünktliche Rückzahlung der Kredite und die Deckung des tatsächlichen Wohnungsbedarfs. Darüber hinaus reduzieren Sie Betriebskosten und Verwaltungsaufwand. Verbessern Sie die Kreditqualität und lockern Sie die Kreditbedingungen nicht, um uneinbringliche Forderungen zu minimieren.
Die Staatsbank bekräftigte außerdem, dass sie die Kreditinstitute weiterhin anweisen werde, die Kreditrisiken für das gehobene Immobiliensegment mit Überangebot zu kontrollieren. Spekulationsgeschäfte, Preisabsprachen, Marktmanipulation; Kontrollieren Sie den Grad der Kreditkonzentration auf eine Reihe von Großkunden/Kundengruppen, Kunden mit Bezug zu Großaktionären, verbundene Personen von Aktionären von Kreditinstituten usw. und gewährleisten Sie so die Sicherheit der Bankgeschäfte.
Die Staatsbank betonte insbesondere die Notwendigkeit einer Überprüfung und synchronen Abstimmung mit Ministerien und Zweigstellen, um die gesetzlichen Regelungen zu perfektionieren und so die nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu unterstützen und gleichzeitig die Risiken zu kontrollieren und die Sicherheit der Geschäftstätigkeit der Kreditinstitute zu gewährleisten./.
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