Wo steht die Immobilienbranche im Falle eines globalen Handelskrieges?

Chancen und Herausforderungen gehen Hand in Hand

Nach Angaben des General Statistics Office erreichte das gesamte registrierte ausländische Investitionskapital (FDI) in Vietnam im Jahr 2024 (einschließlich neu registriertem Kapital, angepasstem Kapital und Kapitaleinlagen zum Kauf von Aktien) 38,2 Milliarden US-Dollar, ein Rückgang von 3 % gegenüber dem Vorjahr. Entgegen der allgemeinen Situation stieg der Kapitalfluss in den Immobiliensektor um mehr als 35 % auf 6,3 Milliarden US-Dollar und behauptete damit den zweiten Platz nach der verarbeitenden und verarbeitenden Industrie.

Dennoch besteht die Gefahr eines globalen Handelskriegs. In einer kürzlich abgehaltenen Regierungssitzung forderte Premierminister Pham Minh Chinh die Ausarbeitung eines Reaktionsszenarios für den Fall eines Handelskriegs in diesem Jahr.

Experten gehen davon aus, dass ein Handelskrieg die Immobilienbranche sowohl vor Herausforderungen als auch vor Chancen stellen wird. Am offensichtlichsten ist jedoch, dass die Kapitalströme beeinträchtigt werden. Ausländische Investoren könnten ihre Investitionen einstellen oder in andere, sicherere Märkte abwandern.

Im Gespräch mit dem Zeitungsreporter Dan Tri sagte der Wirtschaftsexperte Dr. Dinh The Hien, dass Vietnam im Falle eines globalen Handelskriegs viele Entwicklungsmöglichkeiten haben werde, es aber auch mit Herausforderungen konfrontiert sein werde.

Kurzfristig könnten Risiken Länder mit großer wirtschaftlicher Offenheit wie Vietnam betreffen. Insbesondere billige chinesische Waren, die nur schwer in die USA exportiert werden können, werden in Länder wie Vietnam strömen und eine Abwertung verursachen. Die inländische Konsumproduktion wird in Schwierigkeiten geraten, was sich direkt auf den Immobilienmarkt auswirkt.

Darüber hinaus können Unterbrechungen der Lieferketten auch zu Inflation führen und die Banken zu höheren Zinssätzen zwingen, was sich wiederum negativ auf den Immobilienmarkt auswirkt.

Mittelfristig eröffnen sich für Vietnam viele Chancen. Im Zuge des Handelskriegs werden Unternehmen und Konzerne die Verlagerung von Fabriken aus China in Nachbarländer, darunter auch Vietnam, beschleunigen. Von dort aus wird Vietnam reichlich ausländisches Direktinvestitionskapital für den Aufbau von Fabriken und Werkstätten erhalten. Diese gute Ausgangslage wird den Immobilienmarkt in Regionen mit vielen Wachstumsimpulsen und synchronen Infrastrukturanbindungen unterstützen.

Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield Vietnam, teilte diese Ansicht und sagte, dass die vietnamesische Immobilienbranche im Kontext eines möglichen globalen Handelskriegs sowohl Chancen als auch Herausforderungen gegenüberstehe.

Die ausländischen Direktinvestitionen könnten zunehmen, da Unternehmen nach neuen Standorten für Fabriken und Produktionsstätten suchen. Vietnam ist hierfür ein attraktives Ziel. Infolgedessen wird die Entwicklung von Industrieimmobilien gefördert, da die Nachfrage nach Grundstücken und Fabrikmieten in Industrieparks stark zunimmt, insbesondere in der Nähe von Seehäfen, Flughäfen und Logistikzentren.

Laut Frau Trang sind die starken Preisschwankungen bei Baumaterialien eine der indirekten, aber wichtigen Auswirkungen des Handelskriegs auf den Immobilienmarkt. Aufgrund der Instabilität der globalen Lieferketten steigen die Preise für Stahl, Zement, Ziegel und andere Materialien tendenziell.

Infolgedessen sind die Baukosten für Immobilienprojekte deutlich gestiegen, was den Druck auf die Immobilienpreise erhöht. Die Baukosten in Vietnam sind in den letzten Jahren um etwa 10–15 % gestiegen, was Investoren dazu zwingt, ihre Preisstrategien anzupassen oder die Umsetzung neuer Projekte zu verschieben.

In einer Antwort an die Zeitungsreporter von Dan Tri erklärte Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, Vietnam stehe angesichts globaler Veränderungen an einem wichtigen Wendepunkt. Die Immobilienbranche gilt als einer der Schlüsselsektoren, der direkt von internationalen Wirtschaftsveränderungen betroffen sei und gleichzeitig als treibende Kraft für zukünftiges Wirtschaftswachstum spiele.

Was die Chancen angeht, hat Vietnam das Potenzial, sich aufgrund der Welle von Lieferkettenverlagerungen aus den vom Handelskrieg betroffenen Ländern, insbesondere aus China, in die südostasiatische Region zu einem attraktiven Ziel für ausländische Direktinvestitionen zu entwickeln.

Dadurch eröffnen sich attraktive Entwicklungsperspektiven für Industrieimmobilien, um die steigende Nachfrage nach Produktion und Export zu decken. Darüber hinaus fördert der Zustrom ausländischer Unternehmen die Nachfrage nach Wohnungen, Büros und Immobiliendienstleistungen und trägt so zur Marktentwicklung bei.

Herr Thang sagte jedoch, dass Vietnam auch mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert sei. Zunächst einmal könnten die Risiken durch Zins-, Wechselkurs- und Rohstoffpreisschwankungen aufgrund der Auswirkungen der globalen Lieferketten die Immobilienbranche unter Druck setzen.

Darüber hinaus erfordert die zunehmende Konkurrenz durch Länder in der Region wie Thailand, Indonesien und Malaysia, dass Vietnam sein Investitionsumfeld deutlich verbessert und seine Infrastruktur modernisiert, um seine Attraktivität zu erhalten. Darüber hinaus könnten die wirtschaftlichen Schutzmaßnahmen der Großmächte die Exportnachfrage verringern und sich indirekt negativ auf die Entwicklung des heimischen Immobilienmarktes auswirken.

Im Kontext eines möglichen globalen Handelskriegs steht die Immobilienbranche sowohl vor Chancen als auch vor Herausforderungen (Foto: Trinh Nguyen).

Lichtblick bei Industrieimmobilien

Laut CBRE Vietnam war der Sektor der Industrieimmobilien im vergangenen Jahr weiterhin ein Lichtblick auf dem gesamten Immobilienmarkt.

Viele große globale Produktionskonzerne wie Samsung, LG, Foxconn, Hyosung und Nestlé haben Pläne zur Expansion und Umsetzung zahlreicher Projekte in verschiedenen Regionen Vietnams angekündigt. Ihr starkes Engagement für den Produktionsausbau zeigt sich in den Rekordauszahlungen ausländischer Direktinvestitionen von 25 Milliarden US-Dollar.

Im Gegensatz dazu erreichte die Absorption in der südlichen Region aufgrund des begrenzten Angebots an Industrieland in wichtigen Märkten lediglich 265 ha, ein Rückgang von 52 % gegenüber dem Vorjahr. Große Transaktionen konzentrierten sich hauptsächlich auf Ba Ria-Vung Tau und Long An .

CBRE Vietnam geht davon aus, dass die Pachtpreise für Industriegrundstücke in den nächsten drei Jahren im Norden um 4–8 % und im Süden um 3–7 % jährlich steigen werden. Neue Industrieparks werden sich auf potenzielle Märkte wie Hai Phong, Vinh Phuc (Nord) und Binh Duong, Dong Nai und Long An (Süd) konzentrieren. Auch in den zentralen Provinzen wie Thanh Hoa, Nghe An, Ha Tinh und Quang Nam werden dank der Beteiligung professioneller Investoren voraussichtlich neue Industrieparks entstehen.

Angesichts der unsicheren Weltwirtschaft und der Möglichkeit eines Handelskriegs glaubt Dr. Dinh The Hien, dass das Segment der Industrieimmobilien am stärksten profitieren wird, gefolgt von den angrenzenden Wohnimmobilien. Darüber hinaus werden auch Segmente wie Resort-Immobilien und Serviced Apartments für ausländische Experten mittel- und langfristig profitieren.

Herr Hien erklärte, dass die Entwicklung von Industrieparks nicht einfach sei und nicht jedes Unternehmen investieren könne. Vielmehr seien Fachwissen und hohes Kapital erforderlich. Charakteristisch für dieses Segment sei die Investition zur Erzielung von Cashflows, nicht der bloße Aufbau von Infrastruktur und die Aufteilung von Grundstücken zum Verkauf. Von der Projektplanung bis zur Inbetriebnahme vergehen bei einem Industriepark höchstens drei Jahre. Derzeit muss die Gründung lokaler Industrieparks das Ministerium für Planung und Investitionen durchlaufen und dem Premierminister zur Genehmigung vorgelegt werden.

Es wird jedoch erwartet, dass der Entwurf des Industrieparkgesetzes noch in diesem Jahr dem Premierminister vorgelegt wird, um ihn der Nationalversammlung zur Ausarbeitung eines eigenständigen Gesetzes vorzulegen. Es wird erwartet, dass die Befugnis zur Genehmigung von Industrieparks auf die Kommunen übertragen wird, was den Rechtsprozess künftig verkürzen wird.

„Wir haben den Vorteil, die Entwicklung der Infrastruktur, von Hafensystemen, Flughäfen usw. zu fördern. Die Chance, in Vietnam Gewerbeparks zu entwickeln, ist ganz klar. Die Entwickler von Gewerbeparks müssen ihre finanzielle Leistungsfähigkeit stärken und eine systematische und professionelle Entwicklung sicherstellen, um mit anderen Ländern in der Region konkurrieren zu können“, sagte er.

Industrieimmobilien sind ein Lichtblick, da das ausländische Direktinvestitionskapital zunimmt (Foto: Trinh Nguyen).

Herr Vo Hong Thang sieht Industrieimmobilien als einen Lichtblick und erklärte, dass die Nachfrage nach Industrielandpacht und Infrastrukturentwicklung in Industrieparks dank der nach Vietnam strömenden ausländischen Direktinvestitionen steige. Dank seiner geografischen Lage, wettbewerbsfähigen Lohnkosten und einer günstigen Politik etabliert sich Vietnam allmählich als neues Produktionszentrum der Region und trägt so zu einer nachhaltigen Wirtschaftsentwicklung bei.

Der Industrieimmobilienmarkt in Vietnam steht in der kommenden Zeit sowohl Chancen als auch Herausforderungen gegenüber, insbesondere im Kontext globaler Konjunkturschwankungen und sich verändernder Investitionskapitalströme.

Was die Chancen angeht, so sorgt laut Herrn Thang der Trend zur Verlagerung globaler Lieferketten für einen starken Investitionsfluss in Länder, für die Vietnam zu einem attraktiven Ziel wird.

Die von Vietnam unterzeichneten Freihandelsabkommen (FTAs) eröffnen zudem Zollvorteile und offene Märkte und fördern so die Entwicklung von Industriegebieten. Darüber hinaus sind die junge Bevölkerung, das große Arbeitskräftepotenzial und die wettbewerbsfähigen Arbeitskosten weitere Faktoren, die ausländische Investoren anziehen.

Dieser Markt steht jedoch auch vor Herausforderungen durch den zunehmenden regionalen Wettbewerb, da auch andere Länder aktiv ausländische Direktinvestitionen anziehen. Die Verbindungsinfrastruktur ist in einigen Gebieten nicht synchronisiert, was zu logistischen Engpässen führt und Unternehmen in Industrieparks Schwierigkeiten bereitet.

Im Gespräch mit Reporterin Dan Tri schätzte Frau Trang Bui, dass sich der Industrieimmobilienmarkt stark entwickeln wird. Die Mietpreise für Industriegrundstücke in Vietnam sind im Zeitraum 2019–2023 um 10–15 % gestiegen, insbesondere in Gebieten in der Nähe von Seehäfen, Flughäfen und Logistikzentren.

Die Produktionsverlagerung von China nach Vietnam hat Industrieparks wie Binh Duong, Long An, Bac Ninh und Hai Phong deutlich zugutegekommen. Industrieimmobilien entwickeln sich zu einem Investitions-Hotspot. Viele ausländische Unternehmen suchen nach Möglichkeiten zur Produktionsausweitung, was zur Entwicklung von Logistikdienstleistungen, intelligenten Lagerhallen und Satellitenstädten führt.

Laut Frau Trang könnte der Handelskrieg dem vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt einen großen Aufschwung verleihen. Da ausländische Unternehmen China verlassen, müssen sie sich nach alternativen Märkten mit angemessenen Kosten und günstigen Rahmenbedingungen umsehen. Vietnam mit seiner günstigen geografischen Lage, dem großen Arbeitskräftepotenzial und attraktiven Investitionsanreizen dürfte ein vielversprechender Standort sein.

Darüber hinaus erhöht die Verlagerung multinationaler Konzerne auch die Nachfrage nach Wohnraum für ausländische Fachkräfte und schafft so Bedingungen für die Entwicklung des Luxuswohnungssegments und von Gewerbeimmobilien in Großstädten wie Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Bac Ninh und Binh Duong.

Der Markt für Industrieimmobilien steht jedoch auch vor zahlreichen Herausforderungen. Frau Trang sagte, dass es aufgrund verzögerter Genehmigungsverfahren und rechtlicher Probleme zu einer Phase neuer Angebotsengpässe kommen könnte.

Vietnams Wettbewerbsfähigkeit bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen in der Region nimmt allmählich ab, insbesondere da andere Länder günstigere Steuerpolitiken verfolgen. Die Preise für Baumaterialien wie Stahl, Zement und Ziegel könnten aufgrund von Unsicherheiten in der globalen Lieferkette steigen, was den Druck auf die Baukosten und Immobilienpreise erhöht.

Vietnams Industriegebiete benötigen Investitionen und eine verbesserte Verkehrsinfrastruktur (Illustration: Phuoc Tuan).

Wie bringt man Industrieimmobilien zum Durchbruch?

Um Chancen im Industrieimmobiliensektor zu nutzen und Risiken zu begrenzen, müsse Vietnam laut Trang Bui weiterhin in die Verkehrsinfrastruktur, insbesondere Autobahnen, Seehäfen und Flughäfen, investieren und diese modernisieren, um den Gütertransport zu erleichtern und Investitionen anzuziehen. Darüber hinaus sei es notwendig, die Verwaltungsverfahren zu reformieren, um den Zeit- und Kostenaufwand für Unternehmen bei der Genehmigung und Projektumsetzung zu reduzieren.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Anwendung von Steuervergünstigungen zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit bei der Anziehung von ausländischem Direktinvestitionskapital, insbesondere im Vergleich zu anderen Ländern, die ähnliche Maßnahmen ergreifen. Um Chancen zu nutzen und Herausforderungen zu meistern, sind von vietnamesischen Immobilienunternehmen Flexibilität und entsprechende Geschäftsstrategien erforderlich.

Angesichts der Herausforderungen und Chancen, die der Handelskrieg mit sich bringt, sagte Dr. Dinh The Hien, dass der Staat öffentliches Investitionskapital sicherstellen und den Bau synchroner Infrastruktur in Gebieten mit Potenzial für die Entwicklung von Industrieparkimmobilien weiterhin fördern müsse.

Darüber hinaus könnte der Staat Investoren die Möglichkeit geben, die Landnutzung im Voraus oder in Raten zu bezahlen, um den Kapitaldruck zu verringern. Denn Investitionen in Industriegebiete sind nicht nur eine geschäftliche Angelegenheit, sondern fördern auch die allgemeine Wirtschaft und verschaffen ihnen einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Ländern.

Herr Vo Hong Thang erklärte, dass sich Vietnam auf eine Reihe wichtiger Lösungen konzentrieren müsse, um Chancen zu nutzen und Risiken zu begrenzen. Erstens müsse der Staat die Investitionen in Verkehrsinfrastruktur, Strom, Wasser und Technologie erhöhen, um die Entwicklung von Industriegebieten zu unterstützen und eine gute Anbindung zu gewährleisten.

Die Regierung muss zudem eine gezielte Strategie zur Anziehung ausländischer Direktinvestitionen entwickeln und dabei Hochtechnologie- und umweltfreundliche Industrien priorisieren, um den Wert der Industrieparks zu steigern. Darüber hinaus müssen Regierung und Unternehmen eng zusammenarbeiten, um Verwaltungsverfahren zu vereinfachen und das Investitionsumfeld zu verbessern, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm