Investoren könnten nach dem Preisanstieg auf ihren Wohnungen sitzen bleiben; dies ist der Grund für die Stornierung von 102 Projekten in Bac Giang; Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten

Der Markt in Hanoi ist für Kleinanleger nicht mehr einfach, Bac Giang hat beschlossen, mehr als 100 Projekte zu stornieren, Da Nang hat die Planung eines Super-Resort-Stadtgebietsprojekts im Wert von fast 44.000 Milliarden VND angepasst... das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Im vierten Quartal 2024 gab es auf dem Immobilienmarkt fast keine neuen Projekte mit Preisen unter 60 Millionen VND/m², viele zum Verkauf stehende Projekte wiesen sogar Preise über 100 Millionen VND/m² auf und befanden sich in den Vororten wie Dong Anh. (Foto: Hai An)

Wird der Immobilienmarkt in Hanoi nach dem Preisfieber für Kleinanleger eine „enge Tür“ sein?

Im Immobilienmarktbericht 2024 erklärte das Bauministerium , dass das Wohnungssegment in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu 2023 gewachsen sei. Insbesondere Hanoi weise die höchste Preissteigerungsrate auf.

Die Preiserhöhungen haben dazu geführt, dass das Niedrigpreissegment, das zuvor unter 30 Millionen VND/m² lag, nun auf unter 45 Millionen VND/m² gestiegen ist. Das mittlere Preissegment, das zuvor zwischen 30 und 45 Millionen VND/m² lag, ist nun auf rund 45 bis 70 Millionen VND/m² angestiegen.

Das Luxussegment lag zuvor bei 50–70 Millionen VND/m², jetzt ist es auf 70–100 Millionen VND/m² gestiegen. Tatsächlich haben sich die Kriterien für jedes Segment um 28–44 % erhöht.

Laut CBRE-Daten erreichte der Verkaufspreis von Erstwohnungen in Hanoi im vierten Quartal 2024 72 Millionen VND/m², den höchsten Stand in der Geschichte des Immobilienmarktes der Hauptstadt seit vielen Jahren.

Es fällt auf, dass es derzeit kaum neue Projekte auf dem Markt gibt, deren Preise unter 60 Millionen VND/m² liegen. Viele zum Verkauf stehende Projekte in den Vororten, wie beispielsweise Dong Anh, weisen sogar Preise von über 100 Millionen VND/m² auf.

Die Wohnungspreise sind sowohl auf dem Neubau- als auch auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt gestiegen, und auch ältere Projekte bilden hier keine Ausnahme. Laut CBRE stiegen die Preise für Gebrauchtwohnungen in Hanoi im vergangenen Jahr um mehr als 26 %. Dies ist der höchste jemals verzeichnete Wert und erreichte einen Durchschnitt von 48 Millionen VND/m².

Nicht nur Wohnungen, auch Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi sind im Jahr 2024 ein „Hotspot“ auf dem Immobilienmarkt. So zogen Auktionen in den Bezirken Thanh Oai und Hoai Duc eine große Anzahl von Registrierungsanträgen an, die Auktionen dauerten die ganze Nacht und die Zuschlagspreise schossen in die Höhe, um ein Vielfaches über den Startpreis hinaus.

Nach dem starken Anstieg der Wohnungen und versteigerten Grundstücke werden Immobilien in Hanoi, von den Vororten bis hin zu kleinen Gassen in der Innenstadt, zu einem stark erhöhten Preis angeboten, was den Traum vom Niederlassen für die Menschen noch schwieriger macht.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Consulting- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, kommentierte, dass der Immobilienmarkt in Hanoi sowie der nationale Markt im Jahr 2025 voraussichtlich in einen neuen Entwicklungszyklus eintreten werden.

Laut Frau Hang wird dieser Zyklus dank der starken Unterstützung durch den abgeschlossenen Rechtsrahmen und positive makroökonomische Wachstumsfaktoren in Richtung nachhaltiger Entwicklung gelenkt. Insbesondere die Gesetze zum Immobiliengeschäft, zum Grundstücks- und Wohnungsbau, der Stadtentwicklungsplan Hanois für den Zeitraum 2021–2030 sowie die Vision 2050 haben die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Bürger und Investoren die Ausrichtung und Gestaltung der Stadtentwicklung Hanois klarer erkennen können.

„In diesem neuen Marktzyklus wird die Fertigstellung des Rechtsrahmens den Wettbewerb verschärfen und zu einer erneuten Bereinigung des Marktes und der Investoren führen. Benötigten Investoren in der Vergangenheit lediglich Kapital und Projekte, um am Markt teilnehmen zu können, müssen sie sich heute einen guten Ruf, Erfahrung und finanzielles Potenzial erarbeiten, um Projekte entwickeln zu können“, so die Einschätzung des Experten.

Experten wiesen insbesondere darauf hin, dass der Unterschied in diesem Markt in der direkten Beteiligung ausländischer Investoren liegt.

„Ausländische Investoren werden sich stärker und breiter am Markt engagieren und ihre Investitionsbereiche diversifizieren. Sie haben ihr Engagement durch Investitionskooperationen intensiviert und arbeiten mit großen inländischen Investoren zusammen, um Projekte zu entwickeln. Darüber hinaus wird das finanzielle Potenzial dieser Kooperationen den bestehenden Markt aufwerten und den Marktzugang für Kleinanleger erschweren“, kommentierte Frau Hang.

Bei der diesjährigen Analyse des Wohnungsmarktes in Hanoi erklärte Dr. Dinh Trong Thinh, außerordentlicher Professor, dass sich der Preisanstieg verlangsamen und der Markt sich stabilisieren werde. Er sei nicht mehr so ​​„heiß“ wie früher. Dementsprechend werde sich das Kapital der Käufer eher von Gebieten mit hohen Preisen hin zu Gebieten mit wettbewerbsfähigeren Preisen und größerem Wachstumspotenzial verlagern.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, glaubt, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi nicht oder nur sehr schwer sinken werden. Seiner Meinung nach eignen sich Wohnungen jedoch nur für diejenigen, die dort wohnen müssen; eine Investition sei daher nicht rentabel und Investoren würden sogar Verluste erleiden.

Experten weisen Investoren darauf hin, dass es notwendig ist, Gebiete mit einem hohen Preisniveau sorgfältig zu prüfen und zu bewerten und diese auf Gebiete mit gutem Wirtschaftswachstumspotenzial und starker industrieller Entwicklung auszudehnen, da dort hohe Gewinnmargen erzielt werden können.

Bac Giang hat mehr als 100 Stadt- und Wohnbauprojekte abgesagt.

Bac Giang beschloss, 102 Stadt- und Wohnbauprojekte zu stornieren, die Investitionen anziehen sollen und bereits genehmigt wurden, deren Investitionspolitik aber noch nicht festgelegt wurde.

Der Beschluss wurde soeben von Herrn Phan The Tuan, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Bac Giang, unterzeichnet und verkündet.

Bei diesen 102 Projekten wurden in 3 Beschlüssen des Provinzvolkskomitees und 24 Beschlüssen des Vorsitzenden des Provinzvolkskomitees die Liste der städtischen und Wohngebietsprojekte, die Investitionen anziehen müssen, genehmigt, jedoch wurden ihre Investitionsrichtlinien noch nicht festgelegt.

Zuvor, Ende Dezember 2024, unterzeichnete der stellvertretende Direktor der Bauabteilung von Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, ein Dokument, das dem Volkskomitee der Provinz und dem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz vorgelegt wurde, um die Streichung der Liste von 102 Stadt- und Wohngebietsprojekten zu erwägen, die Investitionen in der Region anziehen müssen, damit die Umsetzung von Stadt- und Wohngebietsprojekten in der Provinz in Übereinstimmung mit den Vorschriften erfolgen kann.

Der Grund für den Vorschlag des Bauamts von Bac Giang, 102 Stadt- und Wohnbauprojekte zu stornieren, liegt in den geänderten Investitionsrichtlinien für den Bau von Stadt- und Wohngebieten. Daher ist es notwendig, die Liste der genehmigten Projekte zu streichen, obwohl die Investitionspolitik noch nicht verabschiedet wurde.

Darüber hinaus ersuchte das Bauamt der Provinz Bac Giang das Provinzvolkskomitee, die Volkskomitees der Bezirke, Städte und Gemeinden damit zu beauftragen, jährlich eine Liste der Projekte zu erstellen, die eine Landrückgewinnung erfordern, sowie der Projekte, bei denen die Nutzung von Reisanbauflächen in andere Zwecke umgewandelt wird. Diese Liste ist dem Provinzvolkskomitee zur Prüfung vorzulegen und anschließend dem Provinzvolksrat zur Genehmigung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu übermitteln.

Auf der Liste der 102 abgesagten Projekte befinden sich viele Projekte in Bezirken, Städten und Gemeinden: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... mit Entscheidungen, die die Liste aus dem Zeitraum 2020-2024 genehmigt haben.

Erwähnenswert ist das ökologische Stadtgebiet Nham Bien in der Stadt Nham Bien, Bezirk Yen Dung, dessen Liste 2020 mit einer Fläche von 45,3 Hektar genehmigt wurde. Ebenfalls 2020 wurden folgende Projekte storniert: das neue Stadtgebiet Quang Chau im Bezirk Viet Yen (30 Hektar) und das neue Wohngebiet Quyet Tien – Thanh Cong in der Gemeinde Tien Phong, Bezirk Yen Dung (19,6 Hektar).

Oder einige Großprojekte wie das hochwertige, intelligente ökologische und serviceorientierte Stadtgebiet im Süden der Stadt Bac Giang (280,2 Hektar), das Stadtgebiet Ninh Son, die Gemeinde Ninh Son und die Gemeinde Quang Minh, der Bezirk Viet Yen (fast 144 Hektar), das gemischt genutzte Stadtgebiet Bac Giang und der internationale Markt (296 Hektar)...

Da Nang passt die Planung für ein Großprojekt im Wert von fast 44 Billionen VND an.

Am 6. Februar gab das Volkskomitee des Bezirks Lien Chieu (Stadt Da Nang) die Entscheidung bekannt, die Anpassung des detaillierten Plans im Maßstab 1:500 für das Projekt des Tourismuskomplexes und des städtischen Ferienresortgebiets Lang Van zu genehmigen.

Den genehmigten Informationen zufolge gehört das für die Planungsuntersuchung vorgesehene Land zum Stadtteil Hoa Hiep Bac im Bezirk Lien Chieu. Die Fläche vor der Planänderung betrug mehr als 1.067 Hektar, nach der Anpassung mehr als 512 Hektar.

Die angepasste Fläche verringert sich gegenüber dem ursprünglichen Plan um etwa 555,7 Hektar. Davon entfallen 63,3 Hektar Naturwald, 6,4 Hektar natürliche Sandbank, 6,6 Hektar Land, das sich mit dem Hafen von Lien Chieu überschneidet, 2,7 Hektar Land für archäologische Erkundungen und Ausgrabungen sowie 476,7 Hektar Meeresfläche.

Die Gesamtbevölkerung des Projekts beträgt etwa 19.000 Menschen (davon sind fast 18.000 Menschen offiziell gemeldet, etwa 1.000 Menschen sind nur vorübergehend anwesend).

Das Projekt ist als Ökotourismus- und Ferienkomplex von internationalem Format konzipiert; ein intelligentes Stadtgebiet mit Wohn- und Gewerbeflächen sowie einer umfassenden sozialen und technischen Infrastruktur, die sich harmonisch in das Gelände und die natürliche Landschaft einfügt.

Zuvor, im November 2024, hatte der Premierminister einen Beschluss erlassen, mit dem die Anpassung der Investitionspolitik für das Projekt des Lang Van Resort- und Unterhaltungskomplexes genehmigt wurde.

Ziel des Projekts ist die Schaffung eines Komplexes aus Gewerbebetrieben, Einrichtungen für den Ökotourismus in Kombination mit Wohnbebauung mit geringer Dichte und Naturschutz.

Das Gesamtinvestitionsvolumen des Projekts beträgt knapp 44 Billionen VND. Die Projektlaufzeit beträgt fünf Jahre ab dem Datum der Genehmigung der Investitionsrichtlinienanpassung. Phase 1 umfasst die Vorbereitungsphase der Investition (Jahr 1 bis 2), während Phase 2 die Investition, die Abnahme und die Inbetriebnahme (Jahr 2 bis 5, 2027–2029) beinhaltet.

Wissenswertes zur Übertragung des roten Buches bei Nichtzahlung der Landnutzungsgebühr

Gemäß dem Landgesetz von 2024 muss der Landnutzer finanzielle Verpflichtungen erfüllen, um den Namen des Zertifikats über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte (auch bekannt als rotes Buch) oder andere Transaktionen im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten zu übertragen.

Kann ich das rote Buch übertragen, wenn ich Gebühren für die Landnutzung schulde?

Klausel 5, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Landnutzungsrechten in Fällen fest, in denen Landnutzer Landnutzungsgebühren schulden, und zwar wie folgt:

Falls dem Grundstücksnutzer gestattet wird, die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen zu verzögern oder finanzielle Verpflichtungen zu schulden, muss er die finanziellen Verpflichtungen erfüllen, bevor er die Rechte zur Umwandlung, Übertragung, Verpachtung, Unterverpachtung, Schenkung von Grundstücksnutzungsrechten, Hypotheken oder Kapitaleinlage unter Verwendung von Grundstücksnutzungsrechten ausüben kann.

Bei ausstehenden Gebühren für die Landnutzung kann das Land erst dann übertragen oder verschenkt werden, wenn der gesamte Betrag beglichen ist. Um den Namen schnell zu ändern, beachten Sie bitte die Hinweise zu den Dokumenten und Verfahren zur Namensänderung im Grundbuch.

Bedingungen für die Übertragung von Landnutzungsrechten

Das Landgesetz von 2024 legt die Bedingungen für die Ausübung von Rechten der Landnutzer, wie beispielsweise Übertragungsrechte, klar fest, insbesondere:

Bedingungen des Veräußerers (Verkäufers)

Gemäß Artikel 45 Absatz 1 des Landgesetzes von 2024 dürfen Landnutzer ihre Landnutzungsrechte an andere übertragen oder verschenken, wenn sie die folgenden Bedingungen erfüllen:

Landnutzer sind berechtigt, die Rechte zur Umwandlung, Übertragung, Verpachtung, Unterverpachtung, Vererbung, Schenkung von Landnutzungsrechten, zur Belastung mit Hypotheken und zur Kapitaleinbringung unter Verwendung von Landnutzungsrechten auszuüben, wenn die folgenden Bedingungen erfüllt sind:

a) Besitz einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte oder einer Bescheinigung über Hauseigentum und Landnutzungsrechte oder einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentum und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte oder einer Bescheinigung über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, außer in Fällen der Vererbung von Landnutzungsrechten, der Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen bei der Zusammenlegung von Grundstücken, des Tauschs von Parzellen, der Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat, von Wohnsiedlungen und in den in Artikel 124 Absatz 7 und Artikel 127 Absatz 4 Nummer a dieses Gesetzes genannten Fällen;

b) Das Grundstück ist nicht streitig oder der Streit wurde durch eine zuständige staatliche Stelle, ein Gerichtsurteil oder eine gerichtliche Entscheidung oder einen Schiedsspruch, der rechtskräftig geworden ist, beigelegt;

c) Die Nutzungsrechte an Grundstücken unterliegen keiner Beschlagnahme oder anderen Maßnahmen zur Durchsetzung von Urteilen gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile.

d) Während des Landnutzungszeitraums;

d) Die Nutzungsrechte an Grundstücken unterliegen keinen gesetzlich vorgeschriebenen vorübergehenden Notfallmaßnahmen.

Bedingungen für den Erwerber (Käufer)

Gemäß Artikel 45 Absatz 8 des Landgesetzes von 2024 ist die Übertragung oder Schenkung von Landnutzungsrechten in folgenden Fällen nicht zulässig:

Fälle, in denen Landnutzungsrechte nicht übertragen oder verschenkt werden können, sind wie folgt geregelt:

a) Wirtschaftsorganisationen dürfen keine Übertragungen von Landnutzungsrechten für Schutzwälder und Sondernutzungswälder von Einzelpersonen entgegennehmen, es sei denn, der Landnutzungszweck ändert sich gemäß der von den zuständigen Behörden genehmigten Landnutzungsplanung und dem Plan.

b) Personen, die nicht in Schutzwäldern oder Sondernutzungswäldern wohnen, dürfen keine Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke und andere Grundstücke in Schutzwäldern, in streng geschützten Zonen oder in ökologischen Wiederherstellungszonen dieser Sondernutzungswälder erhalten;

c) Organisationen, Einzelpersonen, Wohngemeinschaften, religiöse Organisationen, angeschlossene religiöse Organisationen, im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital, denen es gesetzlich nicht gestattet ist, Übertragungen oder Schenkungen von Landnutzungsrechten zu erhalten.

Demnach ist die Übertragung oder Schenkung selbst dann unwirksam, wenn der Übertragende die Voraussetzungen erfüllt, falls der Empfänger die Voraussetzungen nicht erfüllt. Mit anderen Worten: Trifft auf den Empfänger ein Grund zu, der ihn vom Empfang von Übertragungen oder Schenkungen ausschließt, kann der Übertragende den Namen nicht ändern.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html