Mietwohnungen: Wie schafft man eine Win-Win-Situation?

Im Laufe der Jahre hat sich die Mehrheit der Immobilienunternehmen in Vietnam dafür entschieden, Häuser zum Verkauf zu bauen, anstatt sie zur Vermietung zu behalten.

Teil 1: Mietwohnungen: Ein grundlegender Wandel im Wohnungsdenken

Der Großteil des Mietwohnungsangebots besteht derweil aus kleinen Familienhäusern, Arbeiterwohnheimen, Studentenwohnheimen oder Mini-Apartments in Wohngebieten.

Ein Großteil des Wohnraumbedarfs von Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen wird durch soziale Ressourcen und nicht durch groß angelegte Immobilienprojekte gedeckt.

Vor diesem Hintergrund betrachtet, ist das Ziel der Regierung diesmal nicht die Schaffung eines neuen Marktes, sondern die Integration eines bestehenden, im Verborgenen agierenden Marktes in die offizielle Stadtentwicklungsstrategie.

Der Erfolg des Mietwohnungsmarktes hängt nicht von einer einzelnen Institution ab, sondern vielmehr davon, ob ein Mechanismus entwickelt werden kann, der sicherstellt, dass alle Beteiligten davon profitieren. Foto: Hoang Ha

Um zu verstehen, warum Unternehmen diesem Bereich nicht wirklich begeistert gegenüberstehen, genügt eine einfache Berechnung.

Angenommen, ein Bauträger errichtet in Hanoi ein Gebäude mit 300 Wohnungen. Wenn er es für etwa 100 Millionen VND pro Quadratmeter verkauft, könnte das Unternehmen einen Umsatz von rund 2.100 Milliarden VND erzielen und den Lebenszyklus des Projekts in nur wenigen Jahren abschließen.

Würde das gesamte Gebäude jedoch weiterhin vermietet, sähe die Sache völlig anders aus. Bei den derzeitigen Mietpreisen müsste der Investor möglicherweise 20 bis 30 Jahre warten, um seine Investition wieder hereinzuholen, ganz zu schweigen von den Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie den Marktrisiken während dieser Zeit.

Anders ausgedrückt: Die eine Seite bietet greifbare Gewinne innerhalb der Amtszeit eines CEOs. Die andere Seite ist ein Spiel, das sich über mehrere Generationen von Führungskräften erstreckt.

Angesichts dieser beiden Optionen würden die meisten Unternehmen den Hausverkauf wählen. Das ist verständlich, denn Unternehmen sind darauf ausgerichtet, Gewinn zu erzielen, nicht soziale Probleme im Auftrag des Staates zu lösen.

Tatsächlich versucht Vietnam seit vielen Jahren, das Wohnungsproblem durch den Verkauf von Sozialwohnungen zu lösen. Die Umsetzung verläuft jedoch langsamer als erwartet, was zum Teil auf geringe Gewinnmargen und langwierige Verfahren und Umsetzungszeiten zurückzuführen ist.

Dies zeigt, dass selbst im Bereich des sozialen Wohnungsbaus der Markt nur sehr schwer funktionieren kann, wenn die Frage der Sozialleistungen nicht gelöst wird.

Millionen Mieter warten derweil weiterhin. Die Finanzmodelle und Gewinnrechnungen der Unternehmen interessieren sie wenig. Was sie brauchen, ist viel einfacher: sicheren Wohnraum zu einem bezahlbaren Preis.

Der Staat kann den Markt nicht ersetzen.

Wenn der Markt das Problem des Mietwohnraums von selbst lösen könnte, müssten Millionen von Arbeitnehmern vielleicht nicht mehr in beengten Wohnheimen leben wie heute.

Aber selbst wenn der Staat eingreifen und den Markt ersetzen würde, hätte der Haushalt immer noch Schwierigkeiten, den Bedürfnissen einer Stadt mit zig Millionen Einwohnern gerecht zu werden.

Die Rolle des Staates besteht daher nicht darin, den Markt zu ersetzen, sondern die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass der Markt so funktioniert, dass er den langfristigen Entwicklungszielen dient.

Das ist auch der Geist der neuen Richtlinie von Premierminister Le Minh Hung, in der er die Entwicklung von Mietwohnungen auf eine Weise forderte, die der Staat nicht subventioniert, aber auch nicht vollständig dem Markt überlässt.

Die Wahl Hanois als Pilotstandort für die ersten Mietwohnungsmodelle ist kein Zufall. Es ist auch die Region, die am stärksten unter den Folgen der Urbanisierung, des Bevölkerungswachstums durch Zuwanderung und der wachsenden Kluft zwischen Wohnungspreisen und Einkommen leidet.

Aus ökonomischer Sicht ist die wichtigste Ressource, die der Staat dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung stellen kann, nicht Geld, sondern Land.

Bemerkenswert ist, dass die Regierung diesmal nicht nur über Kapital spricht, sondern auch eine Überprüfung öffentlicher Grundstücke und Vermögenswerte fordert, die in den Bau von Mietwohnungen einbezogen werden sollen. Müssen Unternehmen Grundstücke zu Marktpreisen erwerben und darauf Mietwohnungen errichten, werden die meisten Projekte kaum rentabel sein.

Doch wenn der Staat sich mit Land, Infrastruktur und Institutionen befasst, wird sich die wirtschaftliche Gleichung völlig verändern.

Wer wird die Finanzierung für die 30 Jahre bereitstellen?

Land ist nur die halbe Miete. Die andere Hälfte ist Kapital.

Mietwohnungen sind eine langfristige Investition, die sich über Jahrzehnte erstreckt, während das Kapital des aktuellen Bankensystems primär kurzfristig angelegt ist. Letztendlich ist es schwierig, mit innerhalb weniger Monate oder Jahre aufgebrachten Mitteln ein Vermögen zu finanzieren, dessen Amortisation Jahrzehnte dauert.

Dies bedeutet, dass Vietnam zur Entwicklung eines großflächigen Mietwohnungsmarktes entsprechende langfristige Kapitalquellen finden muss.

Mit anderen Worten: Um Millionen von Mietwohnungen zu schaffen, muss Vietnam nicht nur das Landproblem, sondern auch das langfristige Kapitalproblem lösen.

Die größte Herausforderung liegt nicht in den Gebäuden.

Im Vergleich zu Vietnam liegt der größte Unterschied zwischen entwickelten Ländern mit Mietwohnungen bei den Einkommens- und Sozialversicherungssystemen.

In vielen entwickelten Ländern sind die Menschen bereit, lebenslang zur Miete zu wohnen, weil sie für ihre Zukunft noch andere Absicherungsmechanismen haben, wie zum Beispiel Rentenfonds, Sozialversicherung oder staatliche Wohlfahrtsprogramme.

In Vietnam hingegen ist ein Haus oft noch immer der größte Besitz einer Familie, eine Art Altersvorsorge und zugleich die wichtigste Versicherung gegen die Unwägbarkeiten des Lebens.

Die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes hängt daher letztlich nicht nur von der Bauwirtschaft oder dem Immobilienmarkt ab. Sie hängt auch von der Einkommenswachstumsrate, der Qualität der Beschäftigung und der Reife des Sozialversicherungssystems ab.

Eine Politik ist nur dann nachhaltig, wenn sie allen zugutekommt.

Während der Artikel „Mietwohnungen: Ein grundlegender Wandel im Denken über Wohnraum“ die Frage aufwarf, wo Millionen von Menschen in einem Hanoi mit 15 Millionen Einwohnern leben werden, stellt dieser Artikel eine andere Frage: Wer wird diese Wohneinheiten bauen?

Der Erfolg des Mietwohnungsmarktes hängt letztlich nicht von einer einzelnen Institution ab, sondern vielmehr davon, ob Vietnam einen Mechanismus entwickeln kann, der sicherstellt, dass alle Beteiligten davon profitieren.

Letztendlich steht bei allen politischen Maßnahmen aber der Mensch im Mittelpunkt.

Ein Mietwohnungsmarkt ist nur dann wirklich erfolgreich, wenn normale Arbeitnehmer eine stabile Unterkunft finden können, um in der Stadt zu leben, zu arbeiten und ihre Kinder großzuziehen, denn kein Unternehmen baut Häuser aus reiner Nächstenliebe.

Doch keine Stadt kann sich nachhaltig entwickeln, wenn die Menschen, die ihren Wert schaffen, nicht mehr in der Lage sind, dort zu bleiben.

Quelle: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html