Positive Signale durch verbesserten Tourismus
Nach Angaben des Allgemeinen Statistikamts verzeichnete Vietnam im Jahr 2022 insgesamt 101,3 Millionen Touristenankünfte, darunter 3,7 Millionen internationale Ankünfte, was einem Anstieg von 2.228 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Internationale Besucher machen hauptsächlich 3 % der Touristenankünfte in Vietnam aus. Das ist zwar ein Anstieg gegenüber 0,4 % im Jahr 2021, aber immer noch unter dem Niveau von 17 % vor der Pandemie im Jahr 2019. Südkoreanische Besucher machen 26 % der internationalen Besucher aus, gefolgt von den USA mit 9 %. Indien ist ein Schwellenmarkt mit 3 % der internationalen Ankünfte. Hanoi hatte 18,7 Millionen Besucher und übertraf damit das von der Stadt gesetzte Ziel von 10 Millionen bei weitem. Die Zahl der inländischen Besucher in Hanoi erreichte 17,2 Millionen, ein Anstieg von 330 % im Vergleich zum Vorjahr, und die Zahl der internationalen Besucher erreichte 1,5 Millionen, ein Anstieg von 650 % im Vergleich zum Vorjahr.
Hotels in Hanoi erfahren besondere Aufmerksamkeit von Mietern.
Der Markt erwartet außerdem die Rückkehr chinesischer Touristen durch die Wiederaufnahme regelmäßiger Flüge zwischen Vietnam und China. Die Fluggesellschaften verschieben die Wiederaufnahme des Flugbetriebs derzeit auf Ende April oder Mai 2023, bis China weitere Entscheidungen über die Einreiseerlaubnis für Touristen nach Vietnam trifft. Man geht davon aus, dass die Hotelbranche von der Rückkehr der Touristen aus diesem wichtigen Markt profitieren wird.
Neben Touristen verzeichnet die Hotelbranche auch eine große Nachfrage von Geschäftsreisenden und ausländischen Investoren. Bis 2023 hat sich der vietnamesische Markt nach der Pandemie allmählich stabilisiert, ist in eine Phase wirtschaftlichen Wachstums eingetreten und hat zahlreiche Investitionstätigkeiten, darunter auch ausländische Direktinvestitionen, angezogen. Ausländische Investoren bleiben in der Regel in Großstädten wie Hanoi und ziehen dann nach und nach in benachbarte Gebiete wie Bac Ninh und Hai Phong.
Aufzeichnungen zufolge hat sich die Kapazität von Hotels ab 3 Sternen in Hanoi deutlich verbessert. Während dieses Zeitraums erreichte die Hotelauslastung 49 %, ein Anstieg um 7 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal und um 22 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Allein im 5-Sterne-Hotelsegment liegt die Auslastung bei 60 Prozent. Die Zimmerpreise lagen im oben genannten Zeitraum ebenfalls im Durchschnitt bei 2,5 Millionen VND, was einem Anstieg von 15 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für das gesamte Jahr 2022 stieg die Auslastung um 16 % auf 39 % und der durchschnittliche Zimmerpreis erreichte 2,2 Millionen VND, ein Anstieg von 23 % im Vergleich zum Vorjahr.
Das Hotelangebot wächst und wird vielfältiger
Im Jahr 2023 werden voraussichtlich acht neue Hotelprojekte mit einer Größe von 1.300 Zimmern auf den Markt kommen, und ab 2024 sollen 60 neue Projekte mit rund 10.300 Zimmern auf dem Hanoi-Markt mit internationalen Betreibern wie Four Seasons, Lotte, Dusit, Wink, Accor, The Shilla, Hyatt, Marriot und Hilton auf den Markt kommen. Auch das 5-Sterne-Hotel Hilton Hanoi Opera wird vorübergehend geschlossen, um renoviert und unter der Marke Waldorf Astoria neu eröffnet zu werden.
Nach der Pandemie konzentrierten sich die Investoren stärker auf Design, Kundenerlebnis und Servicequalität, anstatt sich wie zuvor lediglich auf die Entwicklung im Projektmaßstab zu konzentrieren. Dies gilt als gutes Zeichen, da der vietnamesische Markt vielfältigere Produkte benötigt, beispielsweise echte Wellness-Resort-Modelle, Resorts mit Unterhaltungseinrichtungen wie Strandclubs, Abenteuersportaktivitäten, Poshtel-Modelle (Unterkunftsmodelle für junge Gäste), Resort-Unterkünfte für Rentner (Seniorenwohnen), Co-Living-Modelle und hochwertige Serviced Apartments.
Aus Investorensicht erklärte Frau Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi: „Investoren werden sich proaktiv auf die steigende Besucherzahl in der Hochsaison vorbereiten und schrittweise weitere Unterkunftsmöglichkeiten eröffnen. Die touristische Nachfrage in- und ausländischer Besucher reicht jedoch derzeit noch nicht aus, um die Hotelkapazitäten vollständig auszulasten. Die Küstenmärkte von Da Nang haben erst etwa 50 % der Kapazität von 2019 erreicht. Daher ist die Entwicklung einer sinnvollen Betriebsstrategie zur schrittweisen Kapazitätssteigerung und zum schrittweisen Bau und zur schrittweisen Renovierung von Projekten eine typische Taktik, die Investoren anwenden sollten, um diese Chance effektiv zu nutzen.“
Um mit dem Trend Schritt zu halten, müsse der Markt laut Frau Hang derzeit unter anderem den Rechtsrahmen verbessern. Die Klärung und strikte Einhaltung der Anlagevorschriften wird für die Anleger eine treibende Kraft sein und ihr Vertrauen in den Markt stärken. Gleichzeitig müssen Investoren proaktiv Ersatzlösungen vorbereiten, um Probleme in Rechtsverfahren schnell zu lösen und Passivität zu vermeiden, die zu einem Vertrauensverlust der Investoren führen könnte. Dies wird der Schlüssel sein, um Investoren näher an Projekte heranzuführen und das Wachstum des Hotelsegments in Zukunft zu fördern.
Aus der Sicht eines Investors gibt es derzeit viele Optionen für Ferienimmobilien mit unterschiedlichen Produkten. Allerdings weist jede Art von Ferienimmobilie ihre eigenen Merkmale auf. Um den Wert des Projekts und die potenziellen Vorteile, die sich daraus für die Investitionsentscheidung ergeben, beurteilen zu können, müssen Investoren die Natur der Produkte besser verstehen, statt sich bei ihrer Investitionsentscheidung lediglich auf die Abbildungen in den Verkaufsunterlagen zu verlassen.
Uyen Nguyen, Head of Consulting bei Savills Hotels Asia- Pacific, analysierte: „Investoren müssen den Zweck des Produkts – einer Immobilie für private Unterkünfte, Resorts oder eine Anlageproduktlinie – bestimmen und den Cashflow optimal nutzen. Anschließend sollten sie sich über die Entwicklungseinheit informieren. Wenn der Investor qualitativ hochwertige Produkte liefert, über effektive Management- und Betriebskapazitäten verfügt und seine Verpflichtungen gegenüber Käufern stets erfüllt, wird das Projekt schnell die Aufmerksamkeit des Marktes gewinnen.“
„Darüber hinaus müssen Investoren auf die Betriebskapazität des Projekts achten, da diese die zukünftigen Erträge und die Rentabilität der Investition beeinflusst. Käufer sollten die Betriebseinheit, die Marke des Projekts, die Leasing-Kooperationsstruktur und die bereitgestellten Versorgungsleistungen kennen. All dies sind grundlegende Faktoren, die vor einer Investitionsentscheidung untersucht werden müssen“, so Frau Uyen.
Kurz gesagt sind die Kapazität zur Projektumsetzung, die Effizienz des Managements bei der Inbetriebnahme und die Fähigkeit, den Bedarf an Einkäufen zur Nutzung oder Einkäufen für den Hauptzweck der Investition zu decken, Faktoren, auf die Investoren achten müssen.
Nhan Ha Phan
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