Massive Aufgabe von Hinterlegungsbeständen für Grundstücke in den Vororten von Hanoi: Wenn dies nicht gestoppt wird, wird der Markt verzerrt.

Massenhafter Verzicht auf Einlagen nach hohen Geboten für Grundstücke: Experten nennen den Fall Tan Hoang Minh als „Lektion“.

Der Markt wurde kürzlich durch die Höchstgebote bei Grundstücksauktionen am Stadtrand von Hanoi überrascht. Im Bezirk Hoai Duc lagen die Zuschlagspreise für Grundstücke zwischen über 90 und 133 Millionen VND/m². Im Bezirk Thanh Oai erreichten die Preise 51 bis 100 Millionen VND/m² und lagen damit um ein Vielfaches über dem Startpreis.

Unmittelbar nach der Auktion verkauften die meisten erfolgreichen Bieter ihre Lose mit einem Aufschlag von 400 bis 600 Millionen VND pro Los weiter. Zeitweise wurden viele Lose für über 800 Millionen VND mehr als den Zuschlagspreis weiterverkauft. Nur wenige Tage später sank der Aufschlag jedoch auf etwa 100 bis 200 Millionen VND.

Darüber hinaus schnellten die Grundstückspreise in der Umgebung nach diesen Auktionen sofort um 5-10 Millionen VND/m² in die Höhe. Selbst Makler zögerten damals mit dem Kauf, da sie befürchteten, die Grundstücke mit Gewinn weiterverkaufen zu müssen, weil sie die Preise im Vergleich zur umliegenden Infrastruktur für zu hoch hielten.

Auffällig ist der starke Anstieg nicht bezahlter Anzahlungen. So wurden beispielsweise bei der Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi), die Anzahlungen für 55 Grundstücke nicht eingelöst, darunter auch für ein Grundstück, das für 100,5 Millionen VND/m² ersteigert worden war. Von den 13 Grundstücken, für die die vollständige Zahlung geleistet wurde, erzielte das höchste Grundstück einen Preis von nur etwas über 55 Millionen VND/m².

Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der Südregion, erklärte gegenüber einem Reporter der Zeitung Dan Tri, dass das Problem bei Auktionen in Hanoi darin bestehe, dass der Mindestpreis für die Anzahlung zu niedrig angesetzt sei. Beispielsweise liege der Durchschnittspreis, zu dem einige Immobilien erfolgreich versteigert wurden, bei 30 Millionen VND/m², der Startpreis jedoch nur bei 7 Millionen VND/m². Dies zeige, dass der Einstiegspreis zu leichtfertig festgelegt werde.

Darüber hinaus führt das begrenzte Produktangebot auf dem Markt dazu, dass diejenigen, die Anzahlungen geleistet haben, die Ware kaufen und weiterverkaufen möchten. Gleichzeitig schafft die Möglichkeit des Weiterverkaufs innerhalb eines kurzen Zeitraums gewisse Einschränkungen, die den Gesamtmarkt beeinträchtigen.

Dr. Dinh The Hien, ein Wirtschaftsexperte , erklärte, dass diejenigen, die ernsthaft kaufen wollen, in der Regel Zeit und Mühe investieren, um die Grundstückspreise und den Immobilienmarkt in der jeweiligen Gegend gründlich zu recherchieren. Die Anzahlung beweist ihren starken Kaufwunsch.

Derzeit kommt es jedoch bei einigen Grundstücksauktionen in Hanoi zu einem massenhaften Verfall der Anzahlungen. Laut Herrn Hien muss man sich fragen, ob die Teilnehmer das Land tatsächlich erwerben wollen oder ob sie die vernünftige Politik des Staates untergraben.

Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai am 10. August wurden die Anzahlungen für 55 Grundstücke einbehalten (Foto: Duong Tam).

„Grundstücksauktionen demonstrieren Offenheit und Transparenz. Dies ist eine korrekte und marktwirtschaftlich sinnvolle Vorgehensweise. Der Staat versteigert Grundstücke in der Hoffnung, sie zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Zielgruppe sind Menschen mit einem echten Bedarf an Wohnraum oder langfristigen Investitionen, nicht Spekulanten, die die Preise in die Höhe treiben wollen“, sagte Herr Hien.

Laut Herrn Hien zeigten die jüngsten Grundstücksauktionen am Stadtrand von Hanoi ungewöhnliche Anzeichen. Die Tatsache, dass die Höchstbietenden ihre Anzahlungen massenhaft zurückließen, trug ebenfalls zur Erschütterung des Immobilienmarktes bei. Er verwies auf die „Lektion“ der Grundstücksauktion in Tan Hoang Minh, wo Bieter ebenfalls überhöhte Preise boten und dann ihre Anzahlungen zurückließen. Dies löste einen Dominoeffekt aus und führte zu einem massiven Anstieg der Immobilienpreise in Thu Thiem.

„Ich glaube daher, dass die jüngsten Höchstgebote, gefolgt vom Verfall der Anzahlungen, vorsätzlich und kalkuliert waren und nicht einfach nur auf eine Unterbezahlung zurückzuführen sind. Es ist möglich, dass sie die Auktion genutzt haben, um in der Gegend, in der sie über beträchtlichen Landbesitz verfügen, für Aufsehen zu sorgen“, sagte Herr Hien.

Wenn dem nicht entgegengewirkt wird, könnte das Problem des Einbehalts von Einlagen fortbestehen.

Bezüglich der Folgen von hochpreisigen Auktionen mit anschließendem Verfall der Anzahlungen argumentiert Dr. Dinh The Hien, dass dies erstens die Auktionspolitik des Staates negativ beeinflusst. Zweitens werden solche Auktionen zu Instrumenten der Störung und Verzerrung des lokalen Immobilienmarktes. Dies wiederum wirkt sich negativ auf die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt aus. Gleichzeitig ist der Staat bestrebt, den Immobilienmarkt zu stabilisieren, um die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern.

Laut Herrn Hien könnte sich diese Situation auch bei anderen Auktionen fortsetzen, wenn nicht entschieden gegen die Praxis vorgegangen wird, hohe Preise zu bieten und dann die Kaution einfach liegen zu lassen.

Herr Dinh Minh Tuan fügte hinzu, dass nach den für Aufsehen sorgenden Auktionen nicht nur Investoren, sondern auch Privatpersonen die Marke von 100–130 Millionen VND/m² für Grundstücke im Umkreis von 25–30 km um das Zentrum von Hanoi im Auge behalten werden. Diese Marke dient als Richtwert für einen außergewöhnlichen Anstieg der Grundstückspreise in diesem Radius, unabhängig von der gewerblichen oder Nutzungsart. Darüber hinaus ist zu erwarten, dass nachfolgende Auktionen in anderen Gebieten noch höhere Preise erzielen werden.

Ungewöhnliche Bietpraktiken können zahlreiche negative Folgen für Hauskäufer und Investmentunternehmen nach sich ziehen und sogar den gesamten Markt destabilisieren.

Insbesondere Menschen mit einem echten Bedarf an einem Hauskauf werden es in dieser Zeit sehr schwer haben, ein Haus zu finden, da Verkäufer weiterhin die Preise über dem Marktwert ansetzen werden. Vermögende werden sich beeilen, Grundstücke zu kaufen, in der Hoffnung, Gewinn zu erzielen. Darüber hinaus werden diejenigen, die keinen wirklichen Wohnbedarf haben, ihr Geld in Immobilien investieren, anstatt es in andere wirtschaftliche Aktivitäten zu stecken. Diejenigen, die ein Haus benötigen, haben nicht genug Geld, um eines zu kaufen, während diejenigen mit Geld es in Grundstücken horten.

Die nächste Konsequenz ist, dass inländische und ausländische Unternehmen, die in Großprojekte investieren, mit größeren Schwierigkeiten bei der Landbeschaffung konfrontiert sein werden und ihre Kapitalkosten sich sogar um ein Vielfaches erhöhen können.

Darüber hinaus könnte ein Dominoeffekt den gesamten Markt und weitere Segmente erfassen. Beispielsweise könnten Wohnungsbauprojekte im Zentrum von Hanoi aufgrund von Landknappheit, hoher Nachfrage und steigenden Grundstückspreisen einen starken Preisanstieg verzeichnen, der möglicherweise 100 Millionen VND/m² erreichen könnte; auch Grundstücksprojekte könnten um 300–400 Millionen VND/m² teurer werden. Diese Schwankungen werden kurzfristig zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt führen.

Experten glauben, dass sich diese Praxis wiederholen könnte, wenn man nicht eindämmt, dass hohe Gebote abgegeben und die Kaution anschließend einfach liegen gelassen wird (Foto: Duong Tam).

Dieser Experte betonte, dass ohne Korrekturmaßnahmen das allgemeine Preisniveau steigen werde. Denn nach der Auktion würden sich die Menschen nicht mehr daran erinnern, wie viele ihre Anzahlungen verloren hätten. Sie würden sich nur noch an das Endergebnis und den erzielten Preis erinnern. Dies präge sich ins Gedächtnis ein, wie oft die Preise in diesem Gebiet gestiegen seien, und wirke sich somit unweigerlich auf den gesamten Markt aus.

Sanktionen sind notwendig.

Bezüglich der Präventionsmaßnahmen schlug Dr. Dinh The Hien vor, dass Auktionen in den betroffenen Gebieten unter strengen Sicherheitsvorkehrungen durchgeführt werden sollten. Darüber hinaus sollte die Grundstücksbewertung zur Festlegung des Startpreises von einem Sachverständigenbüro durchgeführt werden, das für die Bewertung verantwortlich ist. Der Startpreis muss dem Marktwert entsprechen. Folglich muss auch die für die Teilnahme an der Auktion erforderliche Kaution diesem Wert angemessen sein.

Konkret sollten Maßnahmen ergriffen werden, um diejenigen, die ihre Gebote zuvor zurückgezogen haben, von der Auktion auszuschließen oder für einen bestimmten Zeitraum zu sperren. Vor der Auktion muss das Organisationskomitee die Bewerbungen, wie bei anderen Vergabeverfahren auch, prüfen. Darüber hinaus kann jede Kommune zusätzliche, auf ihre spezifischen Bedürfnisse zugeschnittene Pläne und Regelungen vorschlagen, um die Effizienz für Staat und Bevölkerung gleichermaßen zu gewährleisten.

Laut Herrn Dinh Minh Tuan besteht die Lösung darin, den Einstiegspreis anzuheben und die Teilnahme an spekulativen Geschäften einzuschränken. Gleichzeitig sollten die Aufsichtsbehörden Strafen, wie beispielsweise Geldstrafen in Höhe des Zwei- bis Dreifachen des Einzahlungsbetrags, festlegen, um sicherzustellen, dass die Teilnehmer ihren Verpflichtungen nachkommen.

Als Lösung schlug Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Marktforschungsgruppe des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), vor, den Startpreis anzuheben. Anstelle der derzeitigen 20%igen Anzahlung sollte diese auf 30-50% erhöht werden. Dies würde diejenigen abschrecken, die mit Hintergedanken an Grundstücksauktionen teilnehmen.

Des Weiteren könnten Investoren laut seinen Angaben verpflichtet werden, eine Sicherheitsleistung auf das Konto des Organisationskomitees zu überweisen. Gewinnt der Investor die Auktion, wird die Sicherheitsleistung vom Organisationskomitee verwahrt; sollte ein Fehlbetrag vorliegen, wird dieser nachgezahlt.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm