Massiver Verzicht auf Grundstücksauktionen in Hanois Vororten: Wenn dies nicht verhindert wird, wird der Markt verzerrt

Massive Stornierung von Anzahlungen nach Zahlung eines hohen Grundstückspreises, Experte zieht „Lektion“ aus dem Fall Tan Hoang Minh

Der Markt ist immer wieder von den Höchstpreisen bei Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi schockiert. Im Bezirk Hoai Duc liegen die Preise für versteigertes Land zwischen über 90 und 133 Millionen VND/m2. Im Bezirk Thanh Oai liegt der Höchstpreis für Grundstücke bei einer Auktion zwischen 51 und 100 Millionen VND/m² und ist damit um ein Vielfaches höher als der Anfangspreis.

Allerdings boten die meisten Gewinner direkt nach der Auktion an, jedes Los für einen Preisunterschied von 400 bis 600 Millionen VND zu verkaufen. Auf dem Höhepunkt wurden viele Lose für 800 Millionen VND mehr als den Auktionspreis weiterverkauft. Allerdings sank der Preisunterschied nur wenige Tage später auf etwa 100–200 Millionen VND.

Darüber hinaus stiegen die Grundstückspreise im umliegenden Markt nach diesen Auktionen sofort um 5 bis 10 Millionen VND/m2. Schon damals trauten sich Makler nicht zu kaufen, um eine Preisdifferenz abzuwarten, da sie den Grundstückspreis im Vergleich zur umliegenden Infrastruktur für zu hoch hielten.

Insbesondere ist es zu massiven Einlagenkürzungen gekommen. Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi) beispielsweise waren noch 55 Grundstücke mit Anzahlungen übrig, darunter das ersteigerte Grundstück mit einem Preis von 100,5 Millionen VND/m2. Der höchste Preis für die 13 Grundstücke, für die die volle Zahlung geleistet wurde, liegt bei knapp über 55 Millionen VND/m2.

Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri sagte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass das Problem bei der Auktion in Hanoi darin liege, dass der anfängliche Preis, den die Käufer hinterlegen müssen, zu niedrig sei. Beispielsweise beträgt der Durchschnittspreis einiger erfolgreicher Gebote 30 Millionen VND/m2, der Startpreis liegt jedoch nur bei 7 Millionen VND/m2. Dies zeigt, dass der Inputpreis zu niedrig ist.

Darüber hinaus ist das Produktangebot auf dem Markt zu gering, was dazu führt, dass Anleger Produkte kaufen und übertragen möchten. Gleichzeitig bringt die Zulassung kurzfristiger Transfers auch gewisse Einschränkungen mit sich, die sich auf den Gesamtmarkt auswirken.

TS. Dinh The Hien, ein Wirtschaftsexperte , erklärte, dass diejenigen, die wirklich kaufen möchten, oft Zeit und Mühe investieren, um sich sehr genau über die Grundstückspreise und den Immobilienmarkt in der Gegend zu informieren. Durch die Hinterlegung einer Anzahlung zeigen Sie, dass Sie wirklich kaufen möchten.

Allerdings kam es derzeit bei einigen Grundstücksauktionen in Hanoi zu massiven Einlagenverlusten. Laut Herrn Hien muss die Frage gestellt werden, ob die Teilnehmer die richtige Politik des Staates wirklich kaufen oder sabotieren wollen.

Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai am 10. August wurden die Anzahlungen für 55 Grundstücke einbehalten (Foto: Duong Tam).

„Grundstücksauktionen zeugen von Offenheit und Transparenz. Das ist die richtige Politik und steht im Einklang mit der Marktwirtschaft. Der Staat versteigert Grundstücke in der Hoffnung, sie zu einem marktgerechten Preis verkaufen zu können. Die Zielgruppe sind Menschen, die langfristig leben oder investieren müssen, und nicht diejenigen, die spekulieren und die Preise in die Höhe treiben“, sagte Herr Hien.

Laut Herrn Hien haben die jüngsten Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi ungewöhnliche Anzeichen gezeigt. Auch Höchstbietende, die dann massenhaft auf ihre Anzahlung verzichten, sind für die Störung des Immobilienmarktes verantwortlich. Er verwies auf die „Lektion“ aus der Grundstücksversteigerung von Tan Hoang Minh, bei der es auch um das Detail ging, dass ein astronomischer Preis gezahlt und dann auf die Anzahlung verzichtet wurde. Dies löste einen Dominoeffekt aus, eine Welle sehr starker Preissteigerungen bei Immobilien in Thu Thiem.

„Daher glaube ich, dass die jüngste hohe Auktion und der anschließende Verlust der Anzahlung absichtlich und kalkuliert waren und nicht einfach nur ein hoher Preis war. Vielleicht haben sie durch die Auktion in der Gegend, wo sie viel Land besitzen, für Aufsehen gesorgt“, sagte Herr Hien.

Wenn man dieser Praxis nichts entgegensetzt, könnte es weiterhin zu Einlagenverzicht kommen.

Zu den Folgen eines hohen Gebots und des anschließenden Verlusts der Anzahlung sagte Dr. Dinh The Hien, dass dies zunächst Auswirkungen auf die Auktionspolitik des Staates habe. Zweitens werden solche Auktionen zu einem Instrument, das den lokalen Immobilienmarkt stört und verzerrt. Von da an wirkt es sich negativ auf die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt aus. Gleichzeitig versucht der Staat, den Immobilienmarkt zu stabilisieren, um die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern.

Wenn keine drastischen Maßnahmen ergriffen werden, um die Praxis, hohe Preise zu zahlen und dann die Anzahlung einzubehalten, zu unterbinden, könnte es laut Herrn Hien auch bei anderen Auktionen zu solchen Vorfällen kommen.

Herr Dinh Minh Tuan fügte hinzu, dass nach den Auktionen, die für Aufsehen auf dem Markt gesorgt haben, nicht nur Investoren, sondern auch normale Menschen an die Marke von 100-130 Millionen VND/m2 denken werden, 25-30 km vom Zentrum Hanois entfernt. Dieser Meilenstein ist auch der Meilenstein für einen ungewöhnlichen Anstieg der Grundstückspreise in diesem Umkreis, unabhängig vom damit verbundenen Geschäftswert oder Nutzungswert. Außerdem werden die nächsten Auktionen, falls es welche gibt, in anderen Gebieten viel höhere Preise erzielen.

Ungewöhnliche Gewinnpreise können für Eigenheimkäufer und Investmentunternehmen zahlreiche Konsequenzen haben und sogar zu Instabilität auf dem gesamten Markt führen.

Insbesondere für Menschen, die wirklich ein Haus kaufen möchten, wird es in dieser Zeit schwierig sein, einen Kauf zu tätigen, da die Verkäufer den Preis im Vergleich zum Marktwert erhöhen. Leute mit Geld werden sich beeilen, Land zu kaufen, in der Hoffnung, einen Gewinn zu erzielen. Darüber hinaus werden Menschen, die keinen echten Wohnbedarf haben, ihren Cashflow auf Immobilien konzentrieren, anstatt ihn für andere wirtschaftliche Aktivitäten zu verwenden. Menschen, die ein Haus brauchen, haben nicht genug Geld, um es zu kaufen, während diejenigen, die Geld haben, es in Grundstücke investieren.

Die nächste Konsequenz ist, dass inländische und ausländische Investitionsunternehmen bei der Umsetzung großer Projekte größere Schwierigkeiten bei der Baulandräumung haben werden und das Kapital sogar um ein Vielfaches steigen wird.

Darüber hinaus kann es zu Welleneffekten im gesamten Markt und in anderen Segmenten kommen. Beispielsweise steigen die Preise für Apartmentprojekte im Zentrum von Hanoi angesichts knapper Grundstücksfonds, hoher Nachfrage und steigender Preise für neues Land stark an, manchmal auf bis zu 100 Millionen VND/m2. Auch bei Grundstücksprojekten kann es zu einer Steigerung von 300–400 Millionen VND/m2 kommen … Diese Schwankungen werden kurzfristig zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt führen.

Experten gehen davon aus, dass sich die Situation, dass zu hohe Gebote abgegeben und die Anzahlung dann aufgegeben wird, wiederholen könnte (Foto: Duong Tam).

Dieser Experte betonte, dass das allgemeine Preisniveau steigen werde, wenn keine Maßnahmen dagegen ergriffen würden. Denn wie viele Personen ihre Anzahlung geleistet haben, weiß nach der Auktion niemand mehr. Sie erinnern sich nur an das Endergebnis, den Endpreis. Die vielen Preissteigerungen in diesem Bereich prägen sich den Menschen ein, was sich sicherlich auch auf den Gesamtmarkt auswirkt.

Sanktionen sind nötig

In Bezug auf Präventivmaßnahmen sagte Dr. Dinh The Hien, dass für die Organisation von Auktionen vor Ort strenge und sichere Pläne erforderlich seien. Darüber hinaus erfordert der Prozess der Grundstücksbewertung zur Ermittlung eines Anfangspreises die Verantwortung eines Bewertungsunternehmens. Dabei muss der Einstiegspreis marktgerecht sein. Daher muss die Anzahlung vor der Teilnahme an der Auktion angemessen sein.

Insbesondere sollten Maßnahmen ergriffen werden, um Personen, die ihre Auktionseinlagen aufgegeben haben, die Teilnahme an der Auktion für einen bestimmten Zeitraum zu untersagen bzw. nicht zu erlauben. Vor der Auktion muss der Veranstalter die Unterlagen wie bei anderen Bietverfahren prüfen. Darüber hinaus kann jede Gemeinde zusätzliche, für den jeweiligen Ort geeignete Pläne und Regelungen erarbeiten, um die Wirksamkeit für Staat und Bevölkerung sicherzustellen.

Laut Herrn Dinh Minh Tuan besteht die Lösung darin, die Inputpreise zu erhöhen und die Zahl der am „Surfen“ teilnehmenden Personen zu begrenzen. Gleichzeitig sollte die Verwaltungsagentur Sanktionen ausarbeiten, beispielsweise eine Geldstrafe, die das Zwei- bis Dreifache der Kaution beträgt, um sicherzustellen, dass die Teilnehmer ihren Verpflichtungen nachkommen.

Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Marktforschungsarbeitsgruppe der Vietnam Association of Realtors (VARS), schlug ebenfalls eine Lösung vor und sagte, dass eine Maßnahme erforderlich sei, um den Anfangspreis höher als den aktuellen anzusetzen. Darüber hinaus wird die Anzahlungsanforderung von derzeit 20 % des Startpreises auf etwa 30–50 % erhöht. Von dort aus werden diejenigen, die mit bösen Absichten an Grundstücksversteigerungen teilnehmen möchten, darüber nachdenken.

Darüber hinaus sei es ihm zufolge möglich, von den Anlegern die Überweisung einer Sicherheitsleistung auf das Konto des Veranstalters zu verlangen. Erringt der Investor den Zuschlag, wird die Kaution vom Veranstalter zur Auszahlung einbehalten, bei Fehlbeträgen erfolgt eine Nachzahlung.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm