Die Grundstücksfinanzierung ist eng mit dem Lebensunterhalt von Menschen und Unternehmen verbunden.

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Die Grundstückspreise sollten marktnah angesetzt werden.

Bei einem Workshop zur Kommentierung des (geänderten) Gesetzentwurfs über Grundstücke, der am Morgen des 8. März von der VCCI organisiert wurde, betonte Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Mitglied des Nationalen Beirats für Finanz- und Geldpolitik, dass die Fragen der Grundstückspreise und der Grundstücksfinanzierung im (geänderten) Gesetzentwurf über Grundstücke die kompliziertesten und schwierigsten Fragen seien.

Er sagte, dass es viele unterschiedliche Meinungen zur Bestimmung von Grundstückspreisen in der Nähe von Marktpreisen gebe. Insbesondere das Verständnis des Marktpreises für Grundstücke sei keine einfache Angelegenheit, ebenso wie viele andere Inhalte zur Grundstücksfinanzierung.

„Die Grundstücksfinanzierung ist ein Thema, das eng mit der Existenzgrundlage von Menschen und Unternehmen verbunden ist. Daher muss dieses Thema umfassender, grundlegender, gründlicher und konsequenter gelöst werden, und zwar im Einklang mit den Regeln und Prinzipien des Marktes, unter Wahrung der Wissenschaftlichkeit und der Realität, um die legitimen Rechte und Interessen des Staates, von Organisationen, Unternehmen und Menschen zu wahren“, so Herr Luc.

Immobilien – Die Grundstücksfinanzierung ist eng mit dem „Brot und Butter“ von Menschen und Unternehmen verbunden. — Herr Can Van Luc schlug 10 „Hotspots“ im Landgesetz (geändert) vor.

Dementsprechend schlug Herr Can Van Luc im Hinblick auf die Grundstücksfinanzierung zehn Punkte vor, die im Entwurf des (geänderten) Grundstücksgesetzes genauer untersucht werden müssen.

Zunächst sagte Herr Luc zu den Grundstückspreisen, dass es notwendig sei, Konzepte im Zusammenhang mit Grundstückspreisen, die in der Realität auftreten können, zu ergänzen und Begriffe wie „übliche Grundstückspreise auf dem Markt/Standardgrundstückspreise“, „Grundstückspreislisten“, „Standardgrundstücke“ und „spezifische Grundstückspreise“ zu standardisieren, um ein einheitliches Verständnis und eine einheitliche Anwendung in der Zukunft sicherzustellen.

Zweitens sollte hinsichtlich der Regulierung der Grundsteuer der Zweck der Regulierung der Grundsteuer hinzugefügt werden, und das eingenommene Geld kann später für die Landrückgewinnung und Neuansiedlung verwendet werden.

Drittens sollte es laut Herrn Luc hinsichtlich der Methoden, Prozesse und Bekanntgabe der Grundstückspreislisten nur Regelungen zur Auswahl und Einschränkung von etwa drei Methoden der Grundstücksbewertung geben.

Gleichzeitig muss ein Fahrplan erarbeitet werden, um marktnahe Grundstückspreise durch Pilotprojekte in einigen großen Ortschaften festzulegen, diese dann auszuweiten und ab 2026 offiziell anzuwenden. Um marktnahe Standardgrundstückspreise zu erreichen, ist es außerdem notwendig, den Prozess der Grundstücksbewertung zu standardisieren.

Viertens: Um Unabhängigkeit und Objektivität zu gewährleisten und sicherzustellen, dass die Grundstückspreise nahe an den Marktpreisen liegen und nicht dem Druck oder Einfluss lokaler Verwaltungsbehörden und Interessengruppen unterliegen, empfiehlt der Experte, dass es sich bei der Beratungsorganisation für die Grundstücksbewertung um eine unabhängige, objektive und professionelle Agentur mit Berufszertifikat handeln sollte.

Fünftens sieht der Gesetzesentwurf hinsichtlich der Landnutzungsgebühren und der Grundrente für einige Projektarten/Landarten, wie etwa Grundstücke für den Tiefbau und Grundstücke für den Hochbau, eine zusätzliche Grundrente vor.

Um jedoch für mehr Vollständigkeit zu sorgen, Verluste zu vermeiden und die Übereinstimmung mit der Realität und den Entwicklungstrends neuer Landtypen sicherzustellen, sagte der Experte, dass für kleine, schmale, verstreute Grundstücke, die durch Meereseingriffe entstanden sind, eine jährliche Grundrente hinzugerechnet werden sollte.

Darüber hinaus sind nähere Regelungen zur Grundsteuererhebung für gewerbliche Baugrundstücke im Tiefbau und im Hochbau vorgesehen.

Immobilien – Die Grundstücksfinanzierung ist eng mit dem „Brot und Butter“ von Menschen und Unternehmen verbunden (Abbildung 2). — Das überarbeitete Landgesetz wirft weiterhin viele Fragen zur Grundstücksbewertung auf (Foto: Pham Tung).

Sechstens muss im Entwurf des geänderten Bodengesetzes hinsichtlich der Zahlung von Bodennutzungsgebühren und Bodenmieten bei einer Änderung des Zwecks/Erweiterung der Bodennutzung klar angegeben werden, welcher Preis dem Marktpreis am nächsten kommt.

Siebtens: Herr Luc sagte, dass es in Bezug auf die Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht zusätzliche Befreiungen von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht geben sollte. Gleichzeitig sollte eine klare Trennung zwischen zwei Fällen erfolgen: Befreiung und Ermäßigung der Grundnutzungsgebühren. Eine Befreiung kann für die gesamte Pachtdauer gelten. Bei einer Ermäßigung der Grundpacht sollte eine klare Trennung zwischen drei Fällen für die gesamte Pachtdauer und für einen bestimmten Zeitraum erfolgen.

Achtens: Die Verwaltung der finanziellen Einnahmen aus dem Grundbesitz. Der Entwurf des Grundbesitzgesetzes (in der geänderten Fassung) legt fest, dass „Einnahmen aus dem Grundbesitz gemäß den Bestimmungen des Staatshaushaltsgesetzes eine Einnahmequelle für den zentralen und lokalen Haushalt darstellen“.

Herr Luc schlug vor, den folgenden Inhalt hinzuzufügen: „Das Finanzministerium und die Gemeinden sind für die Verwaltung und effiziente Nutzung dieser Einnahmequelle verantwortlich und tragen dazu bei, das Gleichgewicht zwischen dem zentralen Haushalt und den lokalen Haushalten sicherzustellen“, da die Einnahmen aus dem Landverkauf erheblich zu den Haushaltseinnahmen vieler Gemeinden beitragen.

Neuntens: Zur Frage der erhöhten/progressiven Steuern für Menschen mit großen Grundstücken, vielen Häusern, Brachland und langsamer Nutzung. Es ist notwendig, bald praktikable und geeignete Lösungen zu prüfen, um den Anstieg der Immobilienpreise zu begrenzen, die Möglichkeit zum Hauskauf für Menschen mit niedrigem/mittlerem Einkommen zu erhöhen und die Spekulation einzuschränken.

Forschung zur Anwendung von Steuern und Gebühren, wie progressiven Steuern für Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und progressiven Steuern basierend auf dem Zeitpunkt des Immobilienverkaufs, zusätzlichen Gebühren (je zentraler das Gebiet oder die Stadt, desto höher die zusätzlichen Gebühren), um Grundstücksspekulation und Landbesitz einzuschränken und die Situation ungenutzter Häuser/Grundstücke zu begrenzen.

Zehntens: Im Hinblick auf den Einsatz von Technologie und Digitalisierung im Bereich des Grundstückspreismanagements und der Grundstücksfinanzierung sind standardisierte, saubere Informationen und umfangreiche Daten zu Grundstücken und Grundstückspreisen erforderlich. Dementsprechend müssen ergänzende Vorschriften erlassen werden, die die Verantwortlichkeiten der lokalen Behörden auf allen Ebenen und der damit verbundenen Grundstückstransaktionsvermittler bei der Bereitstellung, Aktualisierung, Abfrage und Nutzung von Grundstücksinformationen und -daten klären.

Stellen Sie sicher, dass die Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, über Wohnraum und soziale Sicherheit verfügen.

In Bezug auf die Bestimmungen zur Landrückgewinnung und zu Entschädigungs- und Umsiedlungsunterstützungsrichtlinien bemerkte Herr Nguyen Hong Dai, Vertreter der VSIP Hai Phong Company Limited, dass die Bestimmungen im Entwurf schrittweise verbessert werden, um immer bessere Bedingungen für die Menschen zu schaffen, deren Land zurückgewonnen wird, und so ihr Leben und ihre Produktion zu stabilisieren.

Immobilien – Die Grundstücksfinanzierung ist eng mit dem „Brot und Butter“ von Menschen und Unternehmen verbunden (Abbildung 3). — Workshop zur Kommentierung des Entwurfs des Landgesetzes (geändert), organisiert von VCCI am Morgen des 8. März.

Laut Herrn Dai ist das Konzept „gleich oder besser“ jedoch ein allgemeiner, emotionaler Begriff ohne konkrete Maßstäbe oder Kriterien zur Bestimmung und Überzeugung derjenigen, deren Land zurückgewonnen wird. Die Anwendung kann daher leicht zu Frustration und Missverständnissen führen. Dies führt zu Verzögerungen bei der Räumung, höheren Entschädigungskosten und einem langsamen Projektfortschritt.

Daher schlug der Vorsitzende Änderungen in der Richtung vor, dass die Entschädigung sicherstellen muss, dass die Person, deren Land zurückerhalten wird, einen Platz zum Leben hat und sozial abgesichert ist. Die Regelungen zu Vereinbarungen über Landnutzungsrechte übernehmen im Wesentlichen die Bestimmungen des Landgesetzes von 2013, erweitern jedoch den Anwendungsbereich und legen die Bedingungen, Verfahren und Anreizpolitik des Staates für diese Form detailliert dar .

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Quelle