Anzeichen einer Erholung
Seit Anfang 2023 ist der Immobilienmarkt landesweit mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert, da die Staatsbank den Kreditspielraum verschärft, die Kreditvergabe an Immobilien beschränkt und die Kreditzinsen erhöht hat. Die Behörden haben Projekte mit unvollständigen Rechtsdokumenten und langsamen Projektverfahren geprüft und inspiziert. Dies hat viele Investoren und Unternehmen unter dem Markteinbruch leiden lassen.
Daten von CBRE zeigen, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 weiter zurückging und nur noch knapp über 4.100 Einheiten umfasste, was einem Rückgang von über 70 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.
Der Großteil der zum Verkauf stehenden neuen Wohnungen stammt aus der nächsten Phase von Projekten, die in der vorherigen Phase gestartet wurden. Sie machten 65 % des gesamten neuen Angebots in den ersten sechs Monaten des Jahres aus. Allein im zweiten Quartal 2023 wurden keine neuen Projekte zum Verkauf auf den Markt gebracht.
Im Segment der Mittelklassewohnungen hingegen hat sich die Lage leicht verbessert. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 wurden über 1.200 neue Wohnungen auf den Markt gebracht, ein Plus von 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Osten ist nach wie vor der Ort mit dem größten Angebot an neuen Wohnungen, wobei mehr als 80 % des neuen Angebots aus der Stadt Thu Duc stammen.
Obwohl der Immobilienmarkt mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, stehen viele Investoren weiterhin an der Spitze des Baugewerbes und engagieren sich für ihre Kunden.
Daher stammten die meisten der im zweiten Quartal 2023 verzeichneten erfolgreichen Transaktionen aus Wohnungen, die in früheren Phasen zum Verkauf angeboten wurden.
Was die Nachfrage betrifft, so ist die Nachfrage nach Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt nach wie vor sehr hoch. Tatsächlich ist für Käufer derzeit der angemessene Preis das wichtigste Kriterium, gefolgt von der Rechtmäßigkeit des Projekts. Projekte haben trotz vieler Maßnahmen zur Beschleunigung des Projektfortschritts, jedoch ohne entsprechende Preisanpassungen, weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte: „Obwohl der Immobilienmarkt im Süden mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, passt sich die Regierungspolitik allmählich der aktuellen Situation an. Die Zinsen sind gesunken, die Marktliquidität in Ho Chi Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen kehrt zurück, was auf eine Marktbelebung hindeutet.“
Definition der Geschäftsstrategie und der Probleme
Obwohl der Immobilienmarkt seit Anfang 2023 eine dunkle Farbe mit vielen unerwarteten Schwankungen aufweist, ist zu erkennen, dass das schwierige Bild überall zu sehen ist, von Investoren über kleine und mittlere Unternehmen bis hin zu Konzernen.
Trotz vieler Schwierigkeiten sehen die Unternehmen dies auch als Herausforderung und als Marktanalyse für sich selbst. Die Überwindung dieser schwierigen Phase bietet eine große Chance. Es gibt zahlreiche Lösungsansätze, um sich an die aktuelle Situation anzupassen.
Der Immobilienmarkt im Süden im Allgemeinen und die Märkte von Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong , Dong Nai … sind immer noch Lichtblicke, die Investoren anziehen.
Um die Marktnachfrage anzukurbeln, warten viele Anleger daher die Markteröffnung ab und verschieben neue Verkäufe auf April und Mai. Neue Verkaufsaktivitäten und Veranstaltungen vor der offiziellen Eröffnung fallen alle in den Zeitraum zwischen Ende Juni 2023.
Darüber hinaus eröffnen manche Investoren anstelle konzentrierter Verkäufe nur kleine Neuverkäufe und beraten die Kunden individuell. Der Grund dafür ist, dass die Investoren aufgrund der schlechten Marktabsorptionsrate der Vorperiode immer noch zögern, obwohl die Bauarbeiten für die Projekte weiterhin beschleunigt werden.
Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, sagte: „Der aktuelle Markt weist viele Schwierigkeiten auf, doch dies bietet jedem Unternehmen die Gelegenheit, seine interne Situation zu hinterfragen. Anstatt wie bisher zu schnell zu wachsen, sollten Unternehmen sorgfältiger vorgehen und sich auf die rechtlichen Aspekte des Projekts konzentrieren, um es vor der Planung des Geschäftsplans zuverlässig abzuschließen. Ein Projekt mit abgeschlossenen rechtlichen Aspekten stärkt den Ruf des Investors bei den Kunden und führt zu positiven Verkaufsergebnissen, da Investoren ihre eigenen Entscheidungen treffen können.“
Immobilieninvestoren werden in der kommenden Zeit eher zu Projekten mit vollständigen Rechtsdokumenten tendieren.
„Bei der Phu Dong Group haben wir uns über die Jahre stets auf die Abwicklung rechtlicher Verfahren und anschließend auf den Verkauf konzentriert. Trotz des schwierigen Marktes erfüllt die Phu Dong Group stets ihre Verpflichtungen gegenüber den Kunden, indem sie alle Ressourcen auf die Projektabwicklung konzentriert und die Häuser pünktlich an die Kunden liefert. Dies ist auch die Strategie des Unternehmens in Zeiten der Immobilienkrise“, erklärte Herr Phuc.
Einer Studie von PV zufolge bieten Investoren derzeit, um Kunden anzulocken, neben Produktrabatten von 5–10 % auch viele Zahlungsmethoden an. Kunden können beispielsweise wählen: Zahlung nach Baufortschritt (beim Bau einer neuen Etage zahlen Kunden 10–15 % des Wohnungswerts) oder Zahlung von 20 % des Wohnungswerts, der Restbetrag wird innerhalb von 15–20 Jahren von der Bank garantiert, und die Kunden zahlen jeden Monat Kapital und Zinsen in Höhe von über 10 Millionen VND an die Bank.
Mit dem oben genannten Plan bietet das Unternehmen eine flexible Zahlungsmethode an, die unabhängig von Bankkrediten ist. Kunden zahlen 20 % des Wohnungswerts im Voraus, unterzeichnen anschließend einen Kaufvertrag und zahlen monatlich 0,5 % des Vertragswerts (ca. 14 Millionen VND), bis die Wohnung übergeben wird und der restliche Prozentsatz des Produktwerts gezahlt wird.
Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, erklärte: „Der Immobilienmarkt hatte in letzter Zeit mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen, darunter mangelnde Marktliquidität und ungenutzte Fremdkapitalfinanzierung. Dies hat dazu geführt, dass Investoren kein Interesse mehr an Immobilien haben. Investoren und Unternehmen stehen vor vielen Schwierigkeiten, doch in der Gefahr liegen auch Chancen.“
„ Die Wirtschaft unterliegt ständigen Zyklen, ebenso wie der Immobilienmarkt. Die rasante Entwicklung hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und vielen Menschen den Kauf von Häusern und Grundstücken unmöglich gemacht. Diese schwierige Zeit wird Unternehmen helfen, ihre Geschäftsstrategien neu auszurichten und Produkte zu vernünftigen Preisen auf den Markt zu bringen. Kleine Unternehmen werden zudem nicht länger dem Verkauf noch nicht legaler Projekte hinterherjagen, sondern sich auf den Sekundärmarkt konzentrieren, der bedürftigen Verbrauchern echten Mehrwert bietet“, sagte Herr Lang.
Verkaufspolitik und echte Produkte ziehen auch in dieser Zeit Investoren an.
Zu den Marktaussichten für Ende 2023 sagte Frau Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam: „Der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt wird reichlich Liquidität bieten. Es wird erwartet, dass viele Banken bis Ende 2023 beginnen werden, ihre Kreditzinsen zu senken, da der Druck auf die Kapitalkosten der Banken etwas nachgelassen hat.“
Darüber hinaus wird es in den letzten Monaten des Jahres eine Reihe positiver Marktsignale geben, typischerweise die Beschleunigung der Auszahlung öffentlicher Investitionen (wie die Fertigstellung der U-Bahn-Linie 1, die erwartete Baulücke für die U-Bahn-Linie 2, der Beginn von Teilprojekten wichtiger Umgehungsstrecken im Raum Ho-Chi-Minh-Stadt usw.) sowie Bemühungen, rechtliche Hindernisse für eine Reihe von Immobilienprojekten zu beseitigen. Die letzten Monate des Jahres 2023 werden die Prämissenphase sein, die die Erholung des Immobilienmarktes in Ho-Chi-Minh-Stadt und den südlichen Provinzen im Jahr 2024 stark beeinflussen wird.
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