Der Markt entgeht dem Risiko, „die Bremsen zu verlieren“, Hanoi stoppt die Investitionen in ein Projekt, den Rechtswert von rosa Büchern und roten Büchern

Hohe Immobilienpreise übersteigen die finanziellen Möglichkeiten von Mittelverdienern, Hanoi stoppt Investitionen in ein Projekt in der Le Van Luong Street, es ist Zeit, rote Bücher und rosa Bücher herauszugeben … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Der Immobilienmarkt erholt sich allmählich und hat den Tiefpunkt überschritten. (Nguonf: Dan Tri)

Der Markt hat den „Tiefpunkt“ überschritten

Der Immobilienmarktbericht für die ersten 10 Monate des Jahres 2023 der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) besagt, dass der Markt den „Tiefpunkt“ durchschritten hat. Insgesamt ist der Immobilienmarkt jedoch immer noch sehr schwierig, aber der Schwierigkeitsgrad nimmt mit der Zeit tendenziell ab, der folgende Monat ist besser als der vorherige Monat, das folgende Quartal ist besser als das vorherige Quartal.

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, ist die obige Einschätzung für den Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt eindeutig. Im ersten Quartal dieses Jahres lag das Immobilienwachstum bei minus 16,2 %, am Ende des dritten Quartals lag es zwar immer noch bei minus 8,71 %, im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres war es jedoch ein Rückgang von 2,87 %. Nach neun Monaten ist der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarktes im Vergleich zum ersten Quartal um 42,3 % gesunken.

Laut Herrn Chau gab es in den ersten neun Monaten dieses Jahres in Ho-Chi-Minh-Stadt 13 kommerzielle Wohnbauprojekte mit 15.020 Einheiten, die zur Kapitalmobilisierung berechtigt waren. Dies entspricht einer Steigerung um das 1,37-fache gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022. Allerdings gingen die mobilisierten Einnahmen um 4,7 % zurück.

Konkret umfassen die insgesamt 13 Projekte 13.767 Wohnungen (91,6 %) und 1.253 Flachbauten (8,4 %). Davon entfallen 9.969 Einheiten auf das gehobene Wohnungssegment, was 66,37 % entspricht (mehr als der nationale Anteil von 58 %). Der Rest entfällt auf das mittlere Wohnungssegment mit 5.051 Einheiten, was 33,63 % entspricht (mehr als der nationale Anteil von 26 %). Es gibt weiterhin keinen bezahlbaren Wohnraum auf dem Markt und auch keine Sozialwohnungen mehr.

Laut Herrn Chau herrscht auf dem Immobilienmarkt des Landes und in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin „ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage“, wobei ein Mangel an Projektangeboten zu einem Mangel an Wohnraum führt, insbesondere zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen.

Insbesondere seien die Immobilienpreise laut dem Vorsitzenden von HoREA seit 2017 kontinuierlich gestiegen und immer noch „hoch“ und damit jenseits der finanziellen Möglichkeiten von Mittelverdienern, einkommensschwachen Stadtbewohnern, Beamten, Staatsbediensteten, Offizieren der Streitkräfte, Arbeitern und Einwanderern.

„Für eine erschwingliche Wohnung im Wert von 2 bis 3 Milliarden VND bräuchte selbst eine Person mit niedrigem Durchschnittseinkommen und Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND pro Jahr etwa 25 Jahre, um ein Haus kaufen zu können“, analysierte Herr Chau.

In einer Übersicht über den Immobilienmarkt erklärte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), dass die Bemühungen der Regierung, der Ministerien, des Bankensystems, der Unternehmen und der Makler selbst positiv zur Aufrechterhaltung des Immobilienmarktes beigetragen hätten. Obwohl der Markt nicht stark genug sei, um die Talfahrt zu bewältigen, sei er der Gefahr, die Bremsen zu verlieren, grundsätzlich entgangen und nehme wieder Fahrt auf.

Unternehmen stehen weiterhin unter Druck bei der Fälligkeit ihrer Anleihen

Nach Angaben der Vietnam Bond Market Association (VBMA) belief sich der Gesamtwert der Unternehmensanleihenemissionen in den ersten zehn Monaten auf 209.150 Milliarden VND. Dies zeigt, dass sich die Kapitalmobilisierungsaktivitäten aus dem Anleihenkanal im Vergleich zu 2022 verbessert haben.

Davon dominiert der Bankensektor mit 99.023 Milliarden VND (47,3 % des Gesamtwerts). Danach folgt der Immobiliensektor mit 68.256 Milliarden VND (32,6 %).

Untersuchungen der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen jedoch, dass der Druck der Anleihefälligkeiten weiterhin auf Immobilienunternehmen lastet. Der Gesamtwert neu ausgegebener und zurückgekaufter Immobilienanleihen ist im Vergleich zum Gesamtwert fälliger Unternehmensanleihen immer noch sehr gering.

Demnach kauften Immobilienunternehmen im Jahr 2022 rund 219.000 Milliarden VND zurück. In den ersten zehn Monaten kauften Unternehmen rund 153.800 Milliarden VND zurück. Gleichzeitig erreichte der Gesamtwert der in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 und 2024 fälligen Anleihen der Immobiliengruppe 15.600 Milliarden VND bzw. 121.100 Milliarden VND.

Die Liste der Unternehmen, die ihre Anleihenschulden im Rückstand sind, wird täglich länger, insbesondere im Immobiliensektor. Laut der Hanoi Stock Exchange befanden sich am 3. Oktober etwa 69 Unternehmen auf der Liste der Unternehmen, die mit der Zahlung von Zinsen oder Tilgung ihrer Unternehmensanleihen im Rückstand waren. Ihre Gesamtschulden beliefen sich auf rund 176.100 Milliarden VND. Das entspricht etwa 17,8 % der ausstehenden Unternehmensanleihen auf dem gesamten Markt.

Angesichts des Drucks der Anleihefälligkeit und um Zeit für die Umstrukturierung des Cashflows und die Verbesserung der Schuldentilgungsfähigkeit zu haben, ist VARS der Ansicht, dass Verhandlungen über eine Fristverlängerung für Immobilienunternehmen die erste Wahl sind, da der Zugang zu Kreditkapital schwierig ist und sich der Markt noch nicht vollständig erholt hat. Die Verhandlungen über eine Fristverlängerung laufen seit April und verliefen recht erfolgreich.

Nach Angaben der Hanoi Stock Exchange hatten bis zum 3. Oktober mehr als 50 Emittenten Vereinbarungen zur Verlängerung der Anleihelaufzeiten im Gesamtwert von über 95.200 Milliarden VND getroffen. Das Fälligkeitsdatum wurde größtenteils um zwei Jahre verschoben, wodurch der Druck zur Schuldentilgung auf den Zeitraum 2025–2026 verschoben wurde.

VARS geht davon aus, dass Verhandlungen über eine Anleihenverlängerung auch in Zukunft ein Trend bleiben werden. Es bleiben jedoch weiterhin Schwierigkeiten. Eine Verlängerung der Schuldentilgungsfrist verschafft den Unternehmen lediglich Zeit, ihre Produktion und ihr Geschäft zu stabilisieren und ihre Unternehmensschulden umzustrukturieren, um sich zu erholen. Im Grunde handelt es sich dabei lediglich um die Übertragung von Schulden von einem Zeitpunkt auf den anderen.

Um das Risiko einer Insolvenz zu vermeiden, müssen Unternehmen diese Zeit nutzen, um ihre Schulden umzustrukturieren. Sie müssen ernsthaft über den Verkauf von Vermögenswerten nachdenken und dabei auch die Kostendeckung oder Verluste in Kauf nehmen, um über einen Cashflow zu verfügen, mit dem sie Schulden tilgen und Projekte abschließen können, die unmittelbar nach der Markteinführung liquidiert werden können.

Darüber hinaus sollten neben den bekannten Finanzierungsquellen (Bankkredite und Unternehmensanleihen) Mechanismen und Strategien vorhanden sein, um Kapitalquellen aus anderen Finanzprodukten (Immobilieninvestmentfonds – REIT, Bausparfonds, Immobilienverbriefung usw.) oder anderen Kanälen (direkte und indirekte ausländische Investitionen) zu entwickeln, anzuziehen und deren effektive Nutzung sicherzustellen.

Investitionsstopp für das Projekt N14, N15 Le Van Luong Straße, Hanoi

Das Volkskomitee von Hanoi hat nach jahrelanger Verzögerung angeordnet, die Umsetzung der Investitionsentscheidung für das Projekt N14 und N15 Le Van Luong Street einzustellen. Es handelt sich um ein gemischt genutztes Investitionsprojekt für öffentliche Dienstleistungen und Wohnungsbau, dessen Investor die Louis Investment and Trading Joint Stock Company ist.

Grundstück N14, N15 Le Van Luong Straße, Hanoi. (Quelle: BXD)

In Bezug auf das Projekt N14, N15 in der Le Van Luong Straße erklärte das Volkskomitee von Hanoi in seinem jüngsten Bericht als Reaktion auf die Wählerstimmen, dass die Grundstücke N14 und N15 eine Gesamtfläche von 12.561 m² hätten und die Stadt die Investitionspolitik im August 2016 genehmigt habe. Es handelt sich um ein gemischt genutztes Investitionsprojekt für öffentliche Dienstleistungen und Wohnraum. Investor ist die Louis Investment and Trade Joint Stock Company.

Während der Baufeldräumung gingen Beschwerden über das Projekt ein. Auf Grundlage des Berichts der Stadtinspektion Hanoi und nach Prüfung der Beschwerden ordnete das Volkskomitee der Stadt Hanoi im Februar 2020 an, die Umsetzung der Investitionsentscheidung für dieses Projekt einzustellen. Hinsichtlich der Handhabung der bestehenden Projektinhalte beauftragte die Stadt Abteilungen, Zweigstellen und Sektoren mit der Überprüfung der geltenden Vorschriften, um Beratung und Vorschläge zu erarbeiten.

Es ist bekannt, dass sich die Projektgrundstücke N14 und N15 im Planungsblock mit dem Symbol QH 46 im Bezirk Trung Hoa, Distrikt Cau Giay, befinden. Der Südwesten des Projekts grenzt an die Hoang Ngan Straße, der Nordwesten an die Le Van Luong Straße. Die Grundstücksblöcke N14 und N15 hießen zuvor Grundstücksblöcke 5.1-NO und 5.5-NO. Seit 2018 erhalten Haushalte im Projektgebiet Landrückgewinnungsbescheide. Aufzeichnungen zufolge wurde ein Teil des zum Projekt gehörenden Landes gerodet und mit Wellblech eingezäunt.

Rechtlicher Wert des roten Buches und des rosa Buches

Gemäß den Vorschriften sind vor dem 10. Dezember 2009 ausgestellte Zertifikate über Landnutzungsrechte weiterhin rechtsgültig und müssen nicht in Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte umgewandelt werden. In Bezug auf den Rechtswert haben rote und rosa Bücher den gleichen Rechtswert.

Die Begriffe „Rotes Buch“ und „Rosa Buch“ beziehen sich auf Dokumente zu Landnutzungsrechten und basieren auf der äußeren Farbe der Urkunde zu den Landnutzungsrechten.

In Vietnam hat die Urkunde über das Landnutzungsrecht für jeden Zeitraum einen anderen Namen. Genauer gesagt: Urkunde über das Landnutzungsrecht. Urkunde über das Hauseigentum und das Landnutzungsrecht. Urkunde über das Hauseigentum.

Seit 2009 gibt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ein neues, landesweit gültiges Zertifikatsformular mit der Bezeichnung „Zertifikat über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte“ heraus (das Zertifikat hat einen rosa Umschlag oder wird auch als „rosa Buch“ bezeichnet).

Artikel 97 des Bodengesetzes von 2013 legt fest, dass Personen mit Landnutzungsrechten, Hausbesitzrechten und Eigentumsrechten an anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten landesweit Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte nach einem einheitlichen Muster ausgestellt werden.

Vor dem 10. Dezember 2009 ausgestellte Zertifikate über Landnutzungsrechte sind weiterhin rechtsgültig und müssen nicht in Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte umgewandelt werden.

Vor dem 10. Dezember 2009 ausgestellte Zertifikate, die geändert werden müssen, können in Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte umgewandelt werden. Somit haben rote Bücher und rosa Bücher hinsichtlich des Rechtswerts den gleichen Rechtswert.

Gemäß den Bestimmungen von Klausel 40, Artikel 2 des Dekrets 01/2017/ND-CP beträgt die Bearbeitungszeit für Anträge auf rote und rosa Bücher höchstens 30 Tage ab dem Datum des Eingangs gültiger Anträge; für Berggemeinden, Inseln, abgelegene Gebiete, Gebiete mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen und Gebiete mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen beträgt sie höchstens 40 Tage.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-thoat-nguy-co-mat-phanh-ha-noi-dung-chu-truong-dau-tu-1-du-an-gia-tri-phap-ly-cua-so-hong-va-so-do-250805.html