Niedrige Geburtenrate und ihre Auswirkungen auf den vietnamesischen Immobilienmarkt

Laut VARS-Daten ist die Geburtenrate in Vietnam von 3,8 Kindern pro Frau im Jahr 1989 auf nur noch 1,91 Kinder im Jahr 2024 gesunken.

Der vietnamesische Maklerverband (VARS) veröffentlichte kürzlich einen umstrittenen Bericht mit dem Titel „Sinkende Geburtenrate und ihre langfristigen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt“. Darin wird argumentiert, dass Vietnam in eine Phase eintritt, in der demografische Faktoren die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Viele sind jedoch der Ansicht, dass kurzfristig „harte“ Faktoren wie Immobilienpreise, Angebot und Kreditkosten wichtiger sind.

Laut Daten des VARS ist die Geburtenrate in Vietnam von 3,8 Kindern pro Frau im Jahr 1989 auf nur noch 1,91 Kinder im Jahr 2024 gesunken. In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nähert sie sich der Schwelle zu „sehr niedriger Geburtenrate“ von unter 1,3 Kindern pro Frau. Dies bedeutet, dass die Zahl der neu gegründeten Haushalte, der Haupttreiber des Wohnungsmarktes, in den kommenden Jahren allmählich zurückgehen wird, insbesondere im Segment der großen Wohnungen, die für kinderreiche Familien bestimmt sind.

VARS prognostiziert, dass Vietnam bei Fortdauer dieser Situation mit einem ähnlichen Ungleichgewicht zwischen Immobilienangebot und -nachfrage wie Südkorea oder Japan konfrontiert sein könnte, Länder, die stark von einer alternden Bevölkerung und extrem niedrigen Geburtenraten betroffen sind.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für natürliche Ressourcen und Umwelt, stimmte der Prognose zu und sagte: „Langfristig wird die Liquidität des Immobilienmarktes von vielen Faktoren beeinflusst: Gesetzen, Inputkosten, Wirtschaftskrisen und Bevölkerungsentwicklung. Wenn die Bevölkerung nicht wächst, insbesondere bei einer niedrigen Geburtenrate, wird die Nachfrage nach Wohnraum allmählich sinken, was zu einem Rückgang der Liquidität führt.“

Aus einer anderen Perspektive betonte Frau Vo Nhat Lieu, CEO der Propiin Real Estate Finance Technology Academy: „Die niedrige Geburtenrate ist nicht nur ein Bevölkerungsproblem, sondern auch ein Schlüsselfaktor, der die Struktur des Immobilienmarktes verändert. Wir betrachten oft nur Zinssätze, Kreditwürdigkeit oder Legalität, aber demografische Faktoren sind die tiefgreifendsten und langfristigsten Variablen.“

Daten des Statistischen Zentralamts zeigen jedoch, dass die Zahl der neuen Haushalte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin um 2–3 % pro Jahr steigt. Dies belegt, dass die Nachfrage nach Wohnraum nicht verschwunden ist, sondern durch wirtschaftliche Faktoren gebremst wird. Laut Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Research Institute (VARS IRE), liegt der Hauptgrund für die sinkende Liquidität nicht im Mangel an neuen Haushalten, sondern in den unerschwinglichen Wohnungspreisen. Sie nennt einen Durchschnittspreis von 75–80 Millionen VND/m² in Hanoi und 85–89 Millionen VND/m² in Ho-Chi-Minh-Stadt. Eine Wohnung für 2–3 Milliarden VND ist für die Mittelschicht unerschwinglich.

Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Zinsen für Immobilienkredite stellen eine große Hürde dar. Derzeit schwankt der durchschnittliche Zinssatz zwischen 8 % und 12 % pro Jahr. Einige Banken bieten in den ersten Jahren Anreize von 6 % und 7 %. Dies ist jedoch immer noch deutlich höher als in Japan (1 % und 2 %) oder Singapur (2 % und 4 %). Bei einem Kredit von 1,5 Milliarden VND mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zinssatz von 10 % muss der Käufer monatlich 15 bis 20 Millionen VND zurückzahlen – eine Summe, die viele junge Familien nicht stemmen können.

Zudem führt der Wunsch vieler Menschen, nicht früh eine Familie zu gründen, zu veränderten Wohnbedürfnissen. „Sie benötigen multifunktionale Räume zum Wohnen und Arbeiten und haben kein Interesse mehr an 60 bis 70 m² großen Wohnungen mit festem Grundriss“, sagte Frau Lieu.

Experten zufolge muss Vietnam zwei Probleme gleichzeitig angehen, um den Markt wieder in Gang zu bringen. Kurzfristig gilt es, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, die Zinssätze zu senken und die Kreditvergabeverfahren zu verbessern. Langfristig muss man sich auf eine alternde Bevölkerung, eine niedrige Geburtenrate und veränderte Wohnbedürfnisse einstellen. „Wenn wir uns nur auf die Demografie konzentrieren und politische Maßnahmen und Produkte außer Acht lassen, werden wir das Problem falsch diagnostizieren. Wir brauchen bezahlbaren Wohnraum und günstigere Finanzierungsmöglichkeiten“, so Tran Khanh Quang, Direktor des Immobilienunternehmens Viet An Hoa.

Quelle: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm