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| Aktuelle Immobiliennachrichten: Nach einem Monat, in dem die Aufteilung und Parzellierung von Grundstücken erleichtert wurde, stoßen Grundstücke am Stadtrand von Hanoi auf großes Interesse bei Käufern. (Foto: N.Le) |
Obwohl sie den Preis bedauern, haben Investoren immer noch Angst vor Wohnungen, die mit Verlust angeboten werden.
In letzter Zeit häufen sich auf dem Markt Meldungen über Wohnungen, die mit Verlust oder zu reduzierten Preisen verkauft werden. Einige Wohnungen im fast 300 Hektar großen Stadtgebiet des alten Bezirks 9 (heute Thu Duc City) werden zu Schnäppchenpreisen angeboten. Eine Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von ca. 54 Quadratmetern wurde vor über zwei Jahren für mehr als 3 Milliarden VND erworben, soll nun aber für rund 2,7 Milliarden VND verkauft werden. Auch eine Wohnung im Umsiedlungsgebiet des Bezirks 2 mit einer Fläche von 80 Quadratmetern wird für ca. 2,5 Milliarden VND angeboten.
Viele Menschen möchten diese Gelegenheit nutzen, um eine Wohnung zur Vermietung zu erwerben und sich so ein langfristiges Einkommen zu sichern. Probleme mit dem Cashflow und der Rentabilität der Investition lassen sie jedoch zögern.
Berechnungen zufolge muss ein Investor, der eine Wohnung für rund 2,7 Milliarden VND kauft, nach Ablauf der zins- und tilgungsfreien Zeit monatlich etwa 22–23 Millionen VND zahlen. Vermietet er die Wohnung, beträgt die monatliche Miete lediglich 5–6 Millionen VND, was nicht ausreicht, um die Zinsen zu decken. Dies führt bei vielen Menschen zu Unsicherheit und Zögern bei der Entscheidungsfindung.
Derzeit liegt der durchschnittliche Wohnungspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt bei etwa 60–70 Millionen VND/m². Gleichzeitig herrscht ein Mangel an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum. Die Wohnungspreise steigen, während sich die Mietpreise nur langsam erholen, wodurch sich die Gewinnspanne in diesem Wohnsegment in letzter Zeit kaum verbessert hat.
Einer Umfrage eines Marktforschungsinstituts zufolge erreichte die Gewinnspanne für Wohnungsvermietungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 lediglich 4,4 % pro Jahr und lag damit deutlich unter den 5,9 % im Jahr 2019. Beeinflusst von der Pandemie sank diese Quote in den vergangenen drei Jahren (2020–2022) auf 4,9 % pro Jahr, stagnierte dann bei 4,1 % und hat sich erst in jüngster Zeit wieder erholt.
Die Zinssätze stellen derzeit eine der größten Hürden auf dem Immobilienmarkt dar. In den vergangenen Jahren lagen die Zinssätze bei etwa 10 % pro Jahr, jetzt liegen sie bei 13–14 % pro Jahr, was die Kreditaufnahme erschwert.
Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienstleistungen und Projektentwicklung der DKRA Group, erklärte, dass derzeit Wohnungen zu stark reduzierten Preisen und teilweise sogar mit Verlust angeboten werden. Viele Bestandsimmobilien seien um bis zu 30 % reduziert. Die Chance liege jedoch bei denjenigen mit ausreichendem Kapital und einem entsprechenden Cashflow, die von den hohen Preisnachlässen, den attraktiven Mietlagen und der steigenden Nachfrage profitieren könnten.
Für diejenigen, die Fremdkapital in Anspruch nehmen und Kredite von Banken aufnehmen müssen, sieht die Situation genau umgekehrt aus. Aktuell sind die Mietpreise stabil und tendieren zu steigenden Tendenzen; die durchschnittliche Gewinnspanne liegt bei etwa 4–5 % pro Jahr, während die Bankzinsen 13–14 % pro Jahr betragen.
Offensichtlich reichen die Erlöse nicht aus, um die Kreditzinsen zu decken. Daher ist der Kauf einer Mietwohnung für Anleger, die Fremdkapital nutzen, derzeit nicht attraktiv. Auch wenn die Wohnung in Zukunft möglicherweise an Wert gewinnen könnte, ist die finanzielle Belastung momentan sehr hoch.
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com in der südlichen Region, teilt diese Ansicht und analysierte, dass Investoren bei der Anlage in Mietwohnungen berücksichtigen müssen, wie stark der Wohnungspreis jährlich steigen kann und wie hoch die Mietrendite im Vergleich zu den Bankzinsen ist. In guten Marktphasen (2018–2020) konnten die Wohnungspreise jährlich um 10–15 % steigen. Im Zeitraum 2021–2023 wird der durchschnittliche Preisanstieg nur noch etwa 8 % pro Jahr betragen und kaum noch schwanken. Bei Wohnungen aus zweiter Hand wird der Preisanstieg lediglich 3–4 % pro Jahr betragen.
Laut Herrn Tuan lassen sich derzeit zwei unterschiedliche Trends auf dem Markt beobachten. Zum einen steigen die Preise für Erstwohnungen, während Zweitwohnungen mit Verlust verkauft werden.
Sekundäre Handelsprojekte werden weiterhin mit Preisen um die 50–60 Millionen VND/m² gehandelt, wobei häufig Preisnachlässe und Schnellzahlungen zur Preisanpassung genutzt werden. Die Mietrendite dieser Objekte hat das erwartete Niveau (ca. 6 % pro Jahr) noch nicht erreicht, liegt weiterhin unter den Bankkreditzinsen und ist durch diese zusätzlich belastet. Daher ist es für Investoren, die Wohnungen zur Vermietung erwerben, schwierig, attraktive Ergebnisse zu erzielen. „Die größte Herausforderung auf dem Markt ist die Kapitalbeschaffung, und in der aktuellen Phase ist der Zugang zu Krediten extrem schwierig“, so Herr Tuan.
Abschließend erklärte Herr Tuan, dass die Mietpreise für bereits übergebene und vermietete Wohnungen steigen werden. Investoren, die Wohnungen als Kapitalanlage erwerben, müssen Kapital- und Zinsfragen berücksichtigen.
Nach der Lockerung der Regelungen zur Parzellierung und Grundstückstrennung herrscht reger Handel mit Bauland in den Vororten.
Laut Vietnamnet haben Grundstücke am Stadtrand von Hanoi, nachdem die Aufteilung und Parzellierung einen Monat lang erleichtert wurde, begonnen, Kaufinteressenten anzulocken. Umfragen zeigen, dass die meisten Käufer nur an Grundstücken mit eingetragenem Grundbuch, klarem Rechtsstatus und einem Preis zwischen 1 und 1,5 Milliarden VND interessiert sind.
Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), schätzte ein, dass die Information, Hanoi erlaube die Neuaufteilung und Aufteilung von Grundstücken, einen positiven Einfluss auf den Markt haben werde. Auch wenn dieser nicht stark sei, werde er dem Markt, insbesondere dem Grundstückssegment, einen Schub geben.
„Der Immobilienmarkt ist krank und sollte nicht durch zusätzliche Hürden erschwert werden. Eine Aufteilung in kleinere Parzellen würde den Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen mit tatsächlichem Wohnbedarf gerecht werden.“
„Dadurch wird sich auch der Immobilienmarkt positiv entwickeln. Insbesondere bei der Aufteilung von Grundstücken wird es zu Transaktionen auf dem Markt kommen, und der Staat wird zudem Grunderwerbsteuer einnehmen“, sagte Herr Toan.
Laut dieser Person gibt es in Gebieten wie Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh, Me Linh... viel Land im Besitz der Bevölkerung, sodass bei einer Aufteilung der Grundstücke ein gutes Angebot für den Markt geschaffen wird.
Auch Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, bewertete die positiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt seit der Wiederaufnahme der Grundstücksteilung und -unterteilung in Hanoi und sagte, dass die Transaktionen im Vorstadtmarkt wieder aufgenommen wurden.
„Im Vergleich zur Zeit vor Tet hat der Markt begonnen, das Interesse von Investoren zu wecken, und es wurden bereits einige Transaktionen getätigt. Im Wesentlichen konzentriert sich dies auf dicht besiedelte Gebiete mit einem hohen Wohnraumbedarf. Gebiete, die langfristigen Investitionsbedarf im Bereich der Stadtentwicklung decken, wie beispielsweise Lang Hoa Lac…“
Die Aufteilung und Trennung von Grundstücken trägt auch aus Sicht der Endverbraucher zur Markterholung bei und schafft für mehr Interessenten geeignete Werte. Gleichzeitig ist sie auch die treibende Kraft und der Hauptfaktor für die allgemeine Erholung des Immobilienmarktes“, sagte Herr Chung.
Angesichts des geringen Angebots, in dem sich die Produkte des Investors derzeit kaum noch verkaufen lassen, erklärte Herr Chung, dass die Aufteilung und Unterteilung von Grundstücken mehr Waren für den Markt schaffen werde. Mit einem größeren Warenangebot auf dem Markt würden auch die Transaktionen steigen.
Was die Grundstückspreise angeht, sagte Herr Chung, dass die Marktpreise in Wirklichkeit immer noch im Vergleich zum Höchststand sinken, und zwar um etwa 15-20%, in einigen Gebieten sogar um 30%.
„Dies ist die Zeit, in der Angebot und Nachfrage wirklich die Möglichkeit haben, gute Produkte zu finden, die Möglichkeit, für den Lebensunterhalt einzukaufen“, fügte Herr Chung hinzu.
Mit Blick auf den Immobilienmarkt bis zum Jahresende sagte Herr Chung, dass es unwahrscheinlich sei, dass es wie früher noch „heiße“ oder „aufregende“ Geschichten geben werde.
Herr Le Dinh Hao, Vertriebsdirektor der Nordregion von Batdongsan.com.vn, schätzte ein, dass die erneute Zulassung der Grundstücksteilung ein „kleiner Lichtblick“ für den Grundstücksmarkt von Hanoi wäre.
Laut Herrn Hao ist für eine nachhaltigere Entwicklung des Grundstücksmarktes eine stärkere Unterstützung erforderlich, beispielsweise durch die Förderung der Verlagerung von Verwaltungszentren, Industrieparks, Projekten und Universitäten an den Stadtrand von Hanoi.
Investieren Sie außerdem verstärkt in Satellitenstädte im Westen wie Hoa Lac, Xuan Mai und nördlich des Roten Flusses wie Me Linh, Soc Son, Dong Anh...
Herr Hao sagte insbesondere, dass der Markt Immobilienkreditpakete mit angemesseneren Zinssätzen benötige.
„Die Kreditzinsen liegen unter 10 % anstatt des Durchschnitts von 11 % bis 13 %. Gleichzeitig sollte der Kreditvergabe an Immobilien, die in Produktion und Gewerbe überführt werden und einen Cashflow generieren, Vorrang eingeräumt werden, anstatt an spekulative Immobilien“, erklärte Herr Hao.
Khanh Hoa: Offizielle Rückgewinnung des Landes von 5 Villen an der Ruinenstätte des Bao-Dai-Palastes
Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa beschloss, das Land von 5 historischen Villen im Bao Dai Luxury Resort-Projekt im Stadtteil Vinh Nguyen der Stadt Nha Trang zurückzufordern.
Mit Beschluss Nr. 1125/QD-UBND vom 19. Mai 2023 unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, Le Huu Hoang, die Aufhebung der Pacht von 9.209,4 Quadratmetern Land der fünf historischen Villen von Bao Dai, die von der Khanh Ha Investment Joint Stock Company für den Bau des Luxusresortprojekts Bao Dai gepachtet worden waren.
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| Panoramablick auf die Ruinenstätte des Bao-Dai-Palastes. (Foto: BXD) |
Die Grundstücke, auf denen sich diese 5 historischen Villen befinden, werden nach ihrer Rückgewinnung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen dem Denkmalschutzzentrum Khanh Hoa zur Verwaltung übergeben.
Gemäß dem Beschluss des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa über den Landentzug ist das Grundbuchamt Khanh Hoa für den Widerruf und die Neuausstellung der Nutzungsberechtigung für das Projektgrundstück zuständig, damit die Khanh Ha Investment Joint Stock Company die Projektunterlagen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen korrigieren kann.
Es ist bekannt, dass sich die Reliquienstätte des Bao Dai Palastes in der Bucht von Nha Trang befindet; es handelt sich um einen nationalen Landschaftsschutzort, der 2005 vom Ministerium für Kultur und Information anerkannt wurde.
Im Jahr 2013 erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa einen Beschluss, mit dem die detaillierte Planung im Maßstab 1:500 genehmigt und die Flächennutzungsplanung für die Gedenkstätte des Bao Dai Palastes vor Ort angepasst wurde.
Anschließend wurde der Khanh Ha Investment Joint Stock Company Land zugewiesen, einschließlich des Geländes der Bao Dai Palast-Reliquienstätte, um das Projekt Bao Dai Nha Trang Resort umzusetzen.
Die Ruinenanlage des Bao-Dai-Palastes erstreckt sich über mehr als 12 Hektar und wurde 1923 von den Franzosen am Berg Canh Long als Wohnstätte für Ozeanographen errichtet. Von 1940 bis 1945 verbrachten König Bao Dai und Königin Nam Phuong hier oft ihre Erholung, daher stammt der Name „Bao-Dai-Palast“ aus dieser Zeit.
Profil der Änderung persönlicher Informationen im roten Buch
Laut der Zeitung „Construction Newspaper“ sind die Angaben zu Frau Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) und ihrem Ehemann im Grundbuchauszug und den dazugehörigen Vermögenswerten auf der Bürgerausweiskarte vermerkt. Beide haben ihre Daten inzwischen geändert und verwenden weiterhin die Bürgerausweiskarte.
Frau Huyen fragte, ob sie und ihr Mann zur Eintragung einer Hypothek bei den Filialen des Grundbuchamts die Angaben auf dem Personalausweis im Grundbuchauszug korrigieren müssen. Falls eine Korrektur der Personalausweisdaten erforderlich ist, wie ist das Vorgehen?
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat zu diesem Thema wie folgt geantwortet:
Die Bestätigung von Änderungen der Angaben zu juristischen Personen, Personalausweisnummern, Bürgerausweisnummern und Adressen auf ausgestellten Bescheinigungen erfolgt nach den Bedürfnissen der Grundstücksnutzer und Eigentümer von mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten und wird im Grundbuchamt oder einer Zweigstelle des Grundbuchamts durchgeführt.
Das eingereichte Dossier wird gemäß den Bestimmungen von Klausel 16, Artikel 9 des Rundschreibens Nr. 24/2014/TT-BTNMT vom 19. Mai 2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt zur Regelung von Katasterdaten (geändert und ergänzt durch Klausel 1, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 09/2021/TT-BTNMT vom 30. Juni 2021) umgesetzt, einschließlich:
a) Antrag auf Eintragung von Änderungen an Grundstücken und mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten gemäß Formular Nr. 09/DK;
b) Originalkopie der ausgestellten Bescheinigung;
c) Eine Kopie des neuen Personalausweises, des neuen Militärausweises, des neuen Staatsbürgerausweises oder des Melderegisters sowie andere Dokumente, die eine Änderung der persönlichen Daten der im Zertifikat genannten Person belegen.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt stellt ihr Informationen zur Verfügung.
Quelle
![[Foto] Premierminister Pham Minh Chinh empfängt den Präsidenten der kubanischen Nachrichtenagentur für Lateinamerika.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F01%2F1764569497815_dsc-2890-jpg.webp&w=3840&q=75)
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