„Kleiner Lichtblick“ in Hanoi, Landgewinnung für 5 Villen in Khanh Hoa, Wohnungspreise sinken, warum zögern Investoren noch immer?

Investoren zögern trotz sinkender Wohnungspreise noch immer, Khanh Hoa gewinnt Land für 5 Villen an der Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes zurück, Vorstadtgrundstücke sind heiß begehrt, wenn sie erneut in Parzellen aufgeteilt werden … sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Aktuelle Immobilien: Nach einem Monat der „Entfesselung“ der Parzellierung und Landaufteilung ziehen Grundstücke am Stadtrand von Hanoi nun wieder kaufinteressierte Kunden an. (Foto: N.Le)

Investoren bedauern den Preis und haben weiterhin „Angst“ vor Wohnungen, die zum Verlustpreis angeboten werden.

In letzter Zeit wird der Markt mit Informationen über den Verkauf von Wohnungen mit Verlust oder Preisnachlässen überschwemmt. Einige Wohnungen im fast 300 Hektar großen Stadtgebiet des alten Distrikts 9 (heute Thu Duc City) werden zu Niedrigpreisen zum Verkauf angeboten. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von etwa 54 Quadratmetern kaufte der Eigentümer vor über zwei Jahren für mehr als 3 Milliarden VND, will sie nun aber für rund 2,7 Milliarden VND verkaufen. Oder für eine Wohnung im Umsiedlungsgebiet von Distrikt 2: Der Eigentümer ist bereit, sie für rund 2,5 Milliarden VND mit einer Fläche von 80 Quadratmetern anzubieten.

Viele Menschen möchten die Möglichkeit nutzen, eine eigene Mietwohnung zu erwerben und sich so eine langfristige Einnahmequelle zu schaffen. Allerdings zögern sie wegen des Problems des Cashflows und der Investitionseffizienz.

Berechnungen zufolge muss der Investor beim Kauf einer Wohnung für rund 2,7 Milliarden VND nach Ablauf der Tilgungsfrist etwa 22 bis 23 Millionen VND pro Monat zahlen. Bei Kauf und Vermietung beträgt der Mietpreis nur etwa 5 bis 6 Millionen VND pro Monat, was nicht ausreicht, um die Zinskosten zu decken. Das lässt viele Menschen zögern und zögern, eine Entscheidung zu treffen.

Der aktuelle Durchschnittspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt liegt bei etwa 60-70 Millionen VND/m2. Gleichzeitig herrscht ein Mangel an preiswertem Wohnraum und Sozialwohnungen. Die Wohnungspreise steigen, während sich die Mieten nur erholen, sodass sich die Gewinnspanne für diese Art von Wohnraum in letzter Zeit kaum verbessert hat.

Einer Umfrage eines Marktforschungsinstituts zufolge betrug die Gewinnspanne bei Wohnungsvermietungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 lediglich 4,4 % pro Jahr und lag damit deutlich unter den 5,9 % im Jahr 2019. Aufgrund der Pandemie sank diese Quote in den letzten drei Jahren (2020–2022) auf 4,9 % pro Jahr, blieb dann bei 4,1 % und ist erst kürzlich wieder gestiegen.

Die Zinssätze stellen derzeit eine der Marktbarrieren dar, wenn sich Menschen für den Kauf einer Immobilie entscheiden. In früheren Jahren lagen die Zinssätze bei etwa 10 % pro Jahr, heute liegen sie bei etwa 13–14 % pro Jahr, aber die Menschen haben Schwierigkeiten, Kredite aufzunehmen.

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group, sagte, dass derzeit Wohnungen zu reduzierten Preisen und mit Verlust verkauft würden. Viele Zweitwohnungen seien sogar um 30 % reduziert. Wer jedoch über finanzielles Potenzial und einen ausreichenden Cashflow verfügt, könne von Immobilien mit hohen Rabatten, guten Mietlagen und steigender Nachfrage profitieren.

Für diejenigen, die auf Fremdkapital zurückgreifen und Kredite bei Banken aufnehmen müssen, ist die Situation genau umgekehrt. Derzeit sind die Mietpreise stabil und tendieren zum Anstieg. Die durchschnittliche Gewinnspanne liegt bei etwa 4–5 % pro Jahr, der Bankzinssatz beträgt jedoch 13–14 % pro Jahr.

Offensichtlich reicht der Erlös nicht aus, um die Zinsen für das Darlehen zu decken. Daher ist der Kauf einer Mietwohnung für Anleger, die einen finanziellen Hebel nutzen, derzeit nicht attraktiv. Obwohl die Wohnung in Zukunft möglicherweise im Preis steigen könnte, ist die finanzielle Belastung derzeit sehr groß.

Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com in der Region Süd, teilt diese Ansicht und analysiert, dass Investoren bei Investitionen in Mietwohnungen berücksichtigen müssen, wie stark der Wohnungspreis jährlich steigen kann und wie hoch die Mietgewinnspanne im Vergleich zu den Bankzinsen ist. In guten Marktphasen (2018–2020) können die Wohnungspreise jährlich um 10–15 % steigen. Bis 2021–2023 wird der durchschnittliche Anstieg der Wohnungspreise nur etwa 8 % pro Jahr betragen und kaum schwanken. Bei Zweitwohnungen wird der Preisanstieg lediglich 3–4 % pro Jahr betragen.

Nach Einschätzung von Herrn Tuan gibt es auf dem Markt derzeit zwei unterschiedliche Trends: Erstwohnungen werden teurer, Zweitwohnungen hingegen mit Verlust verkauft.

Sekundärmarktprojekte kosten derzeit noch rund 50–60 Millionen VND/m2, werden aber häufig durch Rabatte und schnelle Zahlungsmodalitäten angepasst. Die Mietgewinnspanne dieser Gruppe hat sich nicht auf das erwartete Niveau (ca. 6 %/Jahr) erhöht, liegt immer noch unter den Bankzinsen und wird durch die Kreditzinsen belastet. Daher ist es für Investoren schwierig, beim Kauf von Wohnungen zur Neuvermietung attraktiv zu werden. „Das Schwierigste auf dem Markt ist die Beschaffung von Fremdkapital, und der Zugang zu Fremdkapital ist derzeit äußerst schwierig“, sagte Herr Tuan.

Abschließend sagte Herr Tuan, dass für Wohnungen, die übergeben und vermietet wurden, der Mietpreis steigen wird. Wenn Investoren als Investition kaufen, müssen sie die Kapital- und Zinsfragen berücksichtigen.

Vorstadtgrundstücke sind nach der „Entfesselung“ der Parzellierung und Grundstückstrennung voller Transaktionen

Laut Vietnamnet haben Grundstücke am Stadtrand von Hanoi nach einem Monat der „Entfesselung“ der Parzellierung und Trennung von Grundstücken begonnen, kaufinteressierte Kunden anzuziehen. Umfragen zeigen, dass die meisten Kunden nur an Grundstücken mit roten Büchern, klarem Rechtsstatus und einer Preisspanne von 1 bis 1,5 Milliarden VND interessiert sind.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), schätzte, dass die Möglichkeit der Parzellierung und Trennung von Grundstücken in Hanoi positive Auswirkungen auf den Markt haben werde. Zwar nicht stark, aber ein positiver Impuls für eine Verbesserung des Marktes, insbesondere im Grundstückssegment.

„Immobilien sind „krank“ und sollten keine Barrieren schaffen, die den Markt erschweren. Wenn sie in kleine Grundstücke aufgeteilt werden, werden sie den Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen mit echtem Wohnbedarf gerecht.“

Von da an wird sich auch das Immobiliengeschäft positiv auswirken. Besonders bei der Aufteilung der Grundstücke wird es zu Transaktionen auf dem Markt kommen, und der Staat wird zudem Grunderwerbsteuern einziehen“, sagte Herr Toan.

Dieser Person zufolge gibt es in Gegenden wie Tu Liem, Ha Dong, Dong Anh und Me Linh ... viel Land unter der Bevölkerung, sodass durch die Aufteilung der Grundstücke ein gutes Angebot für den Markt geschaffen wird.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, bewertete auch die positiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt seit der Wiederaufnahme der Grundstücksaufteilung und -unterteilung in Hanoi und sagte, dass die Transaktionen auf dem Vorstadtmarkt wieder aufgenommen worden seien.

„Im Vergleich zur Zeit vor Tet hat der Markt mit bestimmten Transaktionen begonnen, die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich zu ziehen. Im Wesentlichen konzentriert er sich auf dicht besiedelte Gebiete mit echtem Wohnungsbedarf. Gebiete, die einem langfristigen Investitionsbedarf in Richtung Stadtentwicklung dienen, wie z. B. Lang Hoa Lac…

„Die Unterteilung und Trennung von Grundstücken trägt auch dazu bei, dass sich der Markt aus Sicht der echten Verbraucher erholt und Werte geschaffen werden, die für mehr Themen geeignet sind. Gleichzeitig ist dies auch die treibende Kraft und der allgemeine Einfluss auf die Erholung des Immobilienmarktes“, sagte Herr Chung.

Angesichts des schwachen Angebots und der Tatsache, dass sich die Produkte der Investoren derzeit kaum verkaufen lassen, ist Herr Chung davon überzeugt, dass die Aufteilung und Unterteilung von Grundstücken dem Markt mehr Warenquellen eröffnen wird. Wenn der Markt mehr Produkte bietet, wird es sicherlich auch zu Transaktionen kommen.

Zu den Grundstückspreisen sagte Herr Chung, dass die Marktpreise im Vergleich zum Höchststand in Wirklichkeit immer noch sinken, und zwar um etwa 15 bis 20 %, in manchen Gebieten sogar um 30 %.

„Dies ist die Zeit, in der Angebot und Nachfrage wirklich die Möglichkeit haben, gute Produkte zu finden und Dinge zu kaufen, in denen man leben kann“, fügte Herr Chung hinzu.

In Bezug auf das Landsegment sagte Herr Chung von jetzt an bis zum Jahresende, dass es unwahrscheinlich sei, dass es wieder so „heiße“ oder „fieberhafte“ Geschichten wie zuvor geben werde.

Herr Le Dinh Hao, Vertriebsleiter der nördlichen Region von Batdongsan.com.vn, schätzte, dass die erneute Erlaubnis zur Grundstücksaufteilung ein „kleiner Lichtblick“ für den Grundstücksmarkt in Hanoi wäre.

Damit sich der Grundstücksmarkt nachhaltiger entwickeln kann, sei laut Herrn Hao mehr Unterstützung nötig, etwa die Förderung der Verlagerung von Verwaltungszentren, Industrieparks, Projekten und Universitäten in die Außenbezirke von Hanoi.

Investieren Sie außerdem mehr in Satellitenstädte im Westen wie Hoa Lac, Xuan Mai und nördlich des Roten Flusses wie Me Linh, Soc Son, Dong Anh ...

Insbesondere sagte Herr Hao, dass der Markt Immobilienkreditpakete mit angemesseneren Zinssätzen benötige.

„Der Kreditzinssatz liegt unter 10 % statt wie bisher bei durchschnittlich 11 bis 13 %. Gleichzeitig sollte Krediten für Immobilien, die in Produktion und Gewerbe investiert werden und Cashflow generieren, Vorrang vor spekulativen Immobilien eingeräumt werden“, so Hao.

Khanh Hoa: Offizielle Rückgewinnung des Landes mit 5 Villen an der Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes

Das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa hat beschlossen, das Land mit fünf Reliktvillen im Bao Dai Luxury Resort-Projekt im Bezirk Vinh Nguyen in der Stadt Nha Trang zurückzufordern.

In der Entscheidung Nr. 1125/QD-UBND vom 19. Mai 2023 unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, Le Huu Hoang, die Rückforderung von 9.209,4 Quadratmetern Land mit 5 Bao Dai-Reliktvillen, die von der Khanh Ha Investment Joint Stock Company gepachtet wurden, um das Bao Dai Luxury Resort-Projekt zu bauen.

Panoramablick auf die Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes. (Foto: BXD)

Die Landfläche dieser fünf Reliktvillen wird nach der Bergung dem Khanh Hoa Monuments Conservation Center zur Verwaltung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen übergeben.

Gemäß der Entscheidung des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa zur Landrückgewinnung ist das Grundbuchamt von Khanh Hoa für die Rückforderung und Neuausstellung der Bescheinigung über das Landnutzungsrecht für das Projekt verantwortlich, damit die Khanh Ha Investment Joint Stock Company die Projektdokumente gemäß den gesetzlichen Bestimmungen anpassen kann.

Es ist bekannt, dass sich die Reliquienstätte des Bao Dai-Palastes in der Bucht von Nha Trang befindet. Dies ist eine vom Ministerium für Kultur und Information im Jahr 2005 anerkannte nationale Sehenswürdigkeit.

Im Jahr 2013 erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa eine Entscheidung, mit der es die detaillierte Planung 1/500 genehmigte und die Landnutzungsplanung der Reliquienstätte im Bao Dai-Palast lokal anpasste.

Danach wurde der Khanh Ha Investment Joint Stock Company Land zugewiesen, darunter auch das Land der Bao Dai Palace Relic Site, um das Projekt Bao Dai Nha Trang Resort umzusetzen.

Die über 12 Hektar große Reliquienstätte des Bao-Dai-Palastes wurde 1923 von den Franzosen auf dem Berg Canh Long als Unterkunft für Ozeanographen erbaut. Von 1940 bis 1945 kamen König Bao Dai und Königin Nam Phuong oft hierher, um sich zu erholen. Daher stammt der Name Bao-Dai-Palast aus dieser Zeit.

Profil zum Ändern persönlicher Informationen im roten Buch

Laut Construction Newspaper handelt es sich bei den Angaben von Frau Nguyen Thi Thu Huyen (Hai Duong) und ihrem Ehemann auf der Bescheinigung über die Landnutzungsrechte und die mit dem Land verbundenen Vermögenswerte um den Personalausweis. Beide haben ihre Ausweise inzwischen geändert und verwenden nun den Personalausweis.

Frau Huyen fragte, ob sie und ihr Mann die Angaben zur Bürgeridentität auf der Urkunde über die Landnutzungsrechte korrigieren müssen, um eine Hypothek bei der Filiale des Grundbuchamts eintragen zu lassen. Wie ist das Verfahren, wenn die Angaben zur Bürgeridentität korrigiert werden müssen?

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt reagierte auf dieses Problem wie folgt:

Die Bestätigung von Änderungen der Angaben zu juristischen Personen, Personalausweisnummern, Bürgerausweisnummern und Adressen auf der ausgestellten Bescheinigung erfolgt entsprechend den Bedürfnissen der Grundstücksnutzer und Eigentümer von mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten und wird beim Grundbuchamt oder einer Zweigstelle des Grundbuchamts durchgeführt.

Die Unterlagen werden gemäß den Bestimmungen in Klausel 16, Artikel 9 des Rundschreibens Nr. 24/2014/TT-BTNMT vom 19. Mai 2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt zur Regelung von Katasteraufzeichnungen (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 2 des Rundschreibens Nr. 09/2021/TT-BTNMT vom 30. Juni 2021) eingereicht und umfassen:

„a) Antrag auf Eintragung von Änderungen an Grundstücken und an Grundstücken befestigten Vermögenswerten gemäß Formular Nr. 09/DK;

b) Originalkopie des ausgestellten Zertifikats;

c) Eine Kopie des neuen Personalausweises oder des neuen Militärausweises oder des neuen Bürgerausweises oder des Meldebuchs sowie sonstige Dokumente, die die persönliche Veränderung belegen, falls sich die persönlichen Daten der auf der Bescheinigung genannten Person geändert haben.“

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt stellt Ihnen wichtige Informationen zur Verfügung.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tia-sang-nho-tai-ha-noi-thu-hoi-dat-5-biet-thu-o-khanh-hoa-gia-chung-cu-giam-vi-sao-nha-dau-tu-con-dan-do-228653.html