Die Grundstückspreise fallen stark, aber niemand kauft.
„Im Jahr 2021 kaufte ich 3 Hektar Land im Bezirk Dak Song in der Provinz Dak Nong für 4,5 Milliarden VND, aber jetzt verkaufe ich es für mehr als 3 Milliarden VND und niemand will es kaufen“, sagte Herr Tran Van Quang, ein Investor aus dem 3. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt.
Laut Herrn Quang luden sich seine Freunde damals oft gegenseitig zum Kauf von Agrarland als Investition ein, da viele Menschen „die Stadt verlassen und in den Wald ziehen“ wollten. Aufgrund dieses Trends kaufte er Land in Dak Nong, um auf den richtigen Zeitpunkt zu warten.
Im Jahr 2023, als er Anzeichen eines wirtschaftlichen Niedergangs erkannte, beschloss er, das Land zu verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen, aber nach mehr als einem Jahr hat er es immer noch nicht verkauft.
„Ich habe den Preis um 30 % gesenkt, aber immer noch keinen Käufer gefunden. Meine Familie steht zudem unter großem Druck durch die hohen Zinsen und das gesunkene Einkommen. Wenn das Grundstück nicht verkauft werden kann, werden die Schwierigkeiten nur noch zunehmen“, erklärte Herr Quang.
Herr Quang, ein Investor in Ho-Chi-Minh-Stadt, musste einen Verlust von 30 % hinnehmen, konnte aber das 2021 gekaufte Agrarland dennoch nicht verkaufen. (Foto: D.V.)
Herr Quang gehört zu den vielen Anlegern, die ihre Aktien in dieser Zeit nicht verkaufen können. Wer den Sprung in die nächste Phase verpasst, muss auf die nächste Welle warten und in der Zwischenzeit den finanziellen Druck bewältigen.
Laut VTC News bieten viele Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt landwirtschaftliche Flächen in Lam Dong, Binh Phuoc, Dak Nong und Dak Lak mit Preisnachlässen von 10 bis 30 % an. Die Preise liegen je nach Lage und Fläche zwischen 4 und 15 Milliarden VND. Allerdings finden derzeit nur wenige Investoren Käufer. Die meisten Interessenten wollen den Preis drücken und haben es nicht eilig zu zahlen.
Der Trend, „die Stadt gegen den Wald zu tauschen“, hat während der COVID-19-Pandemie zugenommen, was zu einem starken Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen und Produktionswaldflächen in Gebieten wie Lam Dong, Binh Phuoc, Dak Nong und Dak Lak geführt hat.
Im Zeitraum 2020 - 2021 stiegen die Preise für landwirtschaftliche Flächen in diesen Provinzen um das Vier- bis Fünffache im Vergleich zum Normalwert, was viele Investoren in Ho-Chi-Minh-Stadt dazu veranlasste, sich in dieses "Spiel" zu stürzen.
Damals stieg der Preis für einen Hektar Land in den Provinzen Dak Nong und Dak Lak innerhalb von nur fünf bis sechs Monaten von etwa 300 bis 400 Millionen VND auf 1,2 bis 1,5 Milliarden VND pro Hektar. Auch in Binh Phuoc und Lam Dong schnellten die Grundstückspreise um das Zwei- bis Dreifache in die Höhe, da viele Immobilienmakler aus Ho-Chi-Minh-Stadt auf den Markt kamen.
Spekulanten und Grundstücksmakler überbieten sich aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Land, um die Preise in die Höhe zu treiben. Doch wenn der Boom abebbt, werden einige Investoren reich, während andere bankrottgehen, weil sie zu spät reagieren und als Letzte die Grundstücke erwerben können.
In Dak Lak werden zahlreiche Grundstücke zu günstigen Preisen zum Verkauf angeboten. (Foto: D.V.)
Eine teure Lektion für Investoren
Herr Le Van Long, Vertreter eines Immobilienunternehmens in Thu Duc, erklärte, der Trend zur Landflucht habe sich abgeschwächt. Viele Investoren verkauften Grundstücke, die sie zwischen 2018 und 2021 erworben hatten. Um diese Grundstücke zu verkaufen, müssten sie jedoch häufig hohe Verluste hinnehmen.
Herr Long erklärte, dass der Trend „Stadtflucht und Landflucht“ nur von kurzer Dauer sei. Investoren und andere sollten bedenken, dass der Agrarlandhandel hauptsächlich von lokalen Maklern und kleinen Spekulanten betrieben werde. Diese Gruppen agierten zeitlich begrenzt und lokal und seien bereit, die Preise künstlich in die Höhe zu treiben, um eine Art Immobilienboom zu erzeugen. Wenn dieser Boom vorbei sei, blieben die Hauptleidtragenden die Investoren.
Herr Nguyen Hoang, ein Immobilienexperte aus Ho-Chi-Minh-Stadt, bemerkte, dass der Trend, die Stadt zu verlassen und in den Wald zu ziehen, seit Ende 2021 rückläufig ist. Viele Investoren seien von diesem Trend enttäuscht, und nur wenige hätten mit den Modellen „Homestay“ und „Farmstay“ Erfolg. Dies sei auch unvermeidlich, wenn die Machbarkeit des jeweiligen Projekts nicht sorgfältig geprüft werde.
„Im zentralen Hochland sind viele landwirtschaftliche Flächen in kleine Parzellen von 100 bis 200 Quadratmetern aufgeteilt. Unvorsichtige Investoren stürzen sich aufgrund der günstigen Preise leichtfertig auf diese Grundstücke, übersehen dabei aber, dass Käufer im zentralen Hochland keine Milliarden für so kleine Parzellen ausgeben werden und die Liquidität gering ist. Hinzu kommt, dass viele große, erschwingliche Grundstücke in abgelegenen, isolierten Gebieten mit schlechter Verkehrsanbindung und begrenzter Infrastruktur liegen, was zu einem Mangel an Käufern führt“, sagte Herr Hoang.
Herr Hoang erklärte, dass die Grundstücke zwar groß und der Kaufpreis günstig seien, Investoren aber ohne einen klaren Geschäftsplan leicht Geld verlieren könnten, wenn sie die Immobilie nicht frühzeitig veräußern oder keinen konkreten Finanzplan vorweisen könnten. Dies bedeute heutzutage auch das Ende vieler Investoren.
Laut Herrn Hoang sind Investoren, die nicht mithalten können, gezwungen, Land lange Zeit zu halten, was mit finanziellen Kosten und Zinsen verbunden ist. Viele Investoren, die in Lam Dong Land erworben haben, konnten ihre Produkte daher typischerweise lange Zeit nicht verkaufen.
Laut Herrn Hoang haben Anleger derzeit schon Glück, wenn sie Verluste von 30-40% reduzieren und Land verkaufen können.
Herr Hoang ist der Ansicht, dass Investoren und Menschen, die „die Stadt verlassen und in den Wald ziehen“ wollen, einen konkreten Plan für ihr Land haben sollten, der ein detailliertes, klares Projekt mit festgelegten Risiken sein muss.
Wer eine Gastfamilie oder einen Bauernhof als Ferienunterkunft eröffnen möchte, braucht einen klaren Plan. Dieser umfasst typischerweise folgende Punkte: Was soll angebaut und gezüchtet werden? Wie hoch sind die Kosten für die Bodenverbesserung, den Bau und den Betrieb des Grundstücks? Das Grundstück sollte außerdem verkehrsgünstig gelegen sein und über eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Krankenhäusern und Schulen in der Nähe verfügen.
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