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| Aktuelle Immobilien. (Quelle: Screenshot/DT) |
Schnell nach Plan „essen“ … und dann die Verluste massiv reduzieren
Im vergangenen Jahr rechneten viele Investoren mit hohen Gewinnen durch die frühzeitige Planung und Umsetzung des vierten Autobahnrings in der Hauptstadtregion. Immobilienprojekte in der Nähe dieses Rings rückten in den Fokus der Investoren.
Bei einer Reihe von Stadtgebietsprojekten, die die Ringstraße 4 „vorwegnehmen“, wie etwa: Splendora Bac An Khanh, Ha Do Charm Villas, Vuon Cam, An Lac Green Symphony, Hinode Royal Park im Bezirk Hoai Duc; das Stadtgebiet The Phoenix Garden im Bezirk Dan Phuong; die Stadtgebiete Thanh Ha, Do Nghia und Xuan Mai Complex im Bezirk Ha Dong … sind alle im Preis gestiegen.
Insbesondere organisierte die Housing and Urban Development Corporation (HUD) Anfang Juni 2022 den Verkauf von 202 Villen im neuen Stadtgebietsprojekt Thanh Lam – Dai Thinh 2 (Handelsname HUD Me Linh Central) im Bezirk Me Linh im Rahmen einer Ausschreibung und erzielte eine erfolgreiche Bieterquote von bis zu 98 % (198 Einheiten).
Die meisten der auf den Markt gebrachten Produkte weisen einen Preisunterschied von mehreren hundert Millionen VND gegenüber dem ursprünglichen Preis auf, bei einigen Objekten sogar von mehreren Milliarden VND. Entgegen den Gewinnerwartungen aus der vorausschauenden Planung, als das Projekt Ringstraße 4 gestartet wurde, werden Immobilienprodukte aus den vorausschauenden Projekten jedoch mit Verlust verkauft.
Einer Umfrage zufolge werden viele Villen und Gartenhäuser (Stadthäuser) im HUD Me Linh Central-Projekt mit Verlust verkauft. Der Verlust im Vergleich zum Kaufpreis beträgt mehrere hundert Millionen VND pro Einheit.
Beispielsweise werden zwei Villen im HUD Me Linh Central-Projekt mit einer Fläche von 250 m²/Einheit, gegenüber dem Blumengarten gelegen, mit einem Verlust von fast 11,3 Milliarden VND verkauft, was 45 Millionen VND/m² (einschließlich Grundstücks- und Baukosten) entspricht. Der aktuelle Verkaufspreis liegt fast 500 Millionen VND/Einheit unter dem Vertragspreis, und Käufer können auch weiter verhandeln.
Bei der Untersuchung der Immobilienhandelskanäle zeigte sich, dass der Verkaufspreis beim HUD Me Linh Central-Projekt Mitte 2022 zwischen 48 und 55 Millionen VND/m² schwankte und jetzt auf durchschnittlich 42 bis 54 Millionen VND/m² gesunken ist. Im Stadtgebiet von Vuon Cam schwankte er Mitte 2022 zwischen 58 und 85 Millionen VND/m² und ist jetzt auf 52 bis 61 Millionen VND/m² gesunken.
Ähnlich verhält es sich mit dem Verkaufspreis von Reihenhäusern und Villen bei Ha Do Charm Villas, der Mitte 2022 zwischen 90 und 115 Millionen VND/m² schwankte und nun auf 86 bis 95 Millionen VND/m² gesunken ist. Beispielsweise kostet ein Doppelhaus mit 190 m² 86 Millionen VND/m², ein Eckhaus mit 345 m² 95 Millionen VND/m².
Angesichts der Tatsache, dass immer mehr Investoren dem 4. Ring der Hauptstadtregion folgen, warnen viele Experten, dass diese durch Ortschaften verlaufende Route zwar den Immobilienmarkt „aufheizen“ werde, aber auch viele potenzielle Risiken berge, wenn die Investoren die Planungsgrenzen, Korridore, Koordinaten, Orientierungspunkte usw. nicht festgelegt hätten.
Bevor Anleger in Immobilien in diesen Gebieten investieren, müssen sie sich daher vorbereiten, insbesondere auf die Wartezeit bis zur Umsetzung des Projekts.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, sagte, dass neu gebaute und erweiterte Verkehrsinfrastrukturen einen großen Mehrwert für benachbarte Immobilien schaffen. Die Umsetzung dieser Infrastrukturprojekte müsse jedoch langfristig angelegt sein.
„Informationen über Überhitzung und ‚Landfieber‘ sind nur ein Trick der ‚Treiber‘, um Marktwellen zu erzeugen. Investoren müssen sehr vorsichtig sein, sich gründlich mit dem Markt vertraut machen und die Planung und Liquidität verstehen, um das Risiko zu vermeiden, ihr Kapital zu verschütten“, warnte Herr Dinh.
Dem Wirtschaftsexperten Dinh The Hien zufolge werden die Immobilienpreise in den Gebieten der Ringstraße 4 in Hanoi und der Ringstraße 3 in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum 2020–2022 durch Planungen in die Höhe schnellen und ein Niveau erreichen, das dem tatsächlichen Preis nach Fertigstellung der Straße entspricht oder sogar darüber liegt.
Der Rabatt ist lediglich ein Spitzenrabatt, kein angemessener Preis. Ein angemessener Rabatt ist ein Preis, der den Bedürfnissen und der Zahlungsfähigkeit des Käufers entspricht, um eine echte Transaktion zu ermöglichen.
Dieser Experte ist außerdem der Ansicht, dass Immobilieninvestitionen heutzutage von den Anlegern Qualifikationen und Anlagekenntnisse erfordern und dass der Schwerpunkt auf der Investition in Produkte mit echtem Wert liegt, die zum Wohnen oder zur Vermietung genutzt werden können und sofortige Gewinne bringen.
Quang Tri steht kurz vor der Versteigerung von mehr als 200 Grundstücken
Im August und September werden 204 Grundstücke in den Distrikten Vinh Linh, Hai Lang und Gio Linh in der Provinz Quang Tri versteigert. Der höchste Startpreis liegt bei über 3,4 Milliarden VND pro Grundstück.
Die Dat Viet Joint Stock Auction Company wird eine Versteigerung der Nutzungsrechte für 124 Grundstücke organisieren, die Eigentum des Project Management Board, des Land Fund Development and Industrial Cluster und des Sea Tourism im Bezirk Vinh Linh (Provinz Quang Tri) sind.
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| Im August und September werden 204 Grundstücke in den Bezirken Vinh Linh, Hai Lang und Gio Linh in der Provinz Quang Tri versteigert. (Illustrationsfoto – Quelle: Quang Tri Portal) |
Von den 124 versteigerten Grundstücken befinden sich demnach 14 in kleinen Wohngebieten der Gemeinde Vinh Hoa, 13 Grundstücke im Wohngebiet 1, Dorf Tien An, Gemeinde Vinh Son, 32 Grundstücke im Wohngebiet des Dorfes Tan Hoa, Gemeinde Vinh Thai, 45 Grundstücke im Land nordwestlich des Wohngebiets Hoa Ly Hai, Stadt Cua Tung, 19 Grundstücke im ländlichen Wohngebiet Tan An, Gemeinde Hien Thanh und 1 Grundstück im Wohngebiet des Weilers 3, Stadt Ho Xa.
Die versteigerten Grundstücke sind zwischen 168 und 560 m² groß. Die Startpreise liegen zwischen 177 Millionen VND und über 3,4 Milliarden VND pro Grundstück. Bieter müssen eine Anzahlung von 20 % des Gesamtwerts des Grundstücks leisten.
Die Preisbekanntgabe beginnt voraussichtlich am 20. August um 7:30 Uhr im Saal des Volkskomitees des Bezirks Vinh Linh.
Am Morgen des 31. August veranstaltet die Bao Minh Joint Stock Auction Company im Bezirk Hai Lang eine Versteigerung der Nutzungsrechte für sieben Grundstücke, die Eigentum des Project Management Board, Land Fund Development und Industrial Cluster des Bezirks Hai Lang sind.
Von den 7 versteigerten Grundstücken in der Gemeinde Hai Hung befinden sich 2 Grundstücke im Weiler Phu Tan, Dorf Lam Thuy, und 5 Grundstücke im Weiler Veng, Dorf Kinh Duy.
Die Fläche der versteigerten Grundstücke beträgt 196 bis 280 m². Der Anfangspreis liegt zwischen über 156 Millionen VND und 420 Millionen VND/Grundstück.
Die Auktion fand im Saal des Kulturhauses der Gemeinde Hai Hung im Bezirk Hai Lang statt.
Im Bezirk Gio Linh wird die Nam Phuong Joint Stock Auction Company am Morgen des 9. September außerdem eine Versteigerung von 73 Grundstücken organisieren, die Eigentum des Project Management Board, Land Fund Development und Industrial Cluster des Bezirks Gio Linh sind.
Konkret gehören 49 der versteigerten Grundstücke zum Wohnbauprojekt der Gemeinde Gio Son und 24 Grundstücke zum Wohnbauprojekt der Gemeinde Gio Hoa.
Die Fläche der versteigerten Grundstücke beträgt 216 bis 419 m2. Der Anfangspreis liegt zwischen 295 Millionen VND und fast 1,4 Milliarden VND.
Die Preisbekanntgabe fand im Saal des Volkskomitees des Bezirks Gio Linh statt.
Die Versteigerungen der 204 Grundstücke erfolgten alle im Wege der indirekten Abstimmung nach dem Verfahren des aufsteigenden Preises.
Dong Thap: Immobilienmarkt wächst tendenziell langsam
Das Bauamt von Dong Thap hat gerade den Bericht Nr. 1400/BC-SXD zur Bekanntgabe von Informationen zum Wohnungs- und Immobilienmarkt in der Provinz Dong Thap im zweiten Quartal 2023 herausgegeben. Demnach wächst der Immobilienmarkt in der Provinz Dong Thap in den meisten Segmenten tendenziell langsam.
Dabei weist das Segment der Grundstücksimmobilien das höchste Transaktionsvolumen auf; das Segment der Industrieimmobilien konnte aufgrund des begrenzten Angebots die Marktnachfrage nicht befriedigen; der Wohnungs-, Erholungs- und Gewerbeimmobiliensektor entwickelt sich noch immer langsam, da sich die meisten Wohnungsbauprojekte in der Phase der Investitionsvorbereitung befinden.
Dem Bericht zufolge läuft der Immobilienmarkt in der Provinz Dong Thap normal, und es werden Wohnbauprojekte umgesetzt. Darüber hinaus sucht die Provinz weiterhin Investoren, sich an der Entwicklung von Wohnbauprojekten zu beteiligen. Derzeit werden in der Provinz zahlreiche Projekte umgesetzt, darunter: Sozialwohnungen Song Hai Long im Weiler Phu Hoa, Gemeinde Tan Phu Dong, Stadt Sa Dec; Gewerbewohnungen im städtischen Wohngebiet Phu Long, im Reihenhausviertel Tan Quy Tay in der Stadt Sa Dec; Arbeiterwohnungen Vinh Hoan in der Stadt Cao Lanh. Darüber hinaus werden für eine Reihe von Wohnbauprojekten die Projektvorbereitungen gemäß den Vorschriften durchgeführt.
Die städtischen Gebiete in der Provinz Dong Thap entwickeln sich. Die Infrastruktur wird immer besser, die Lebensqualität und die günstigen Arbeits- und Geschäftsbedingungen sorgen für steigende Bevölkerungszahlen. Allerdings ist der Grundstücksbestand in dieser Region noch sehr begrenzt, während die Nachfrage steigt. Die Investitionsbeteiligung der Wirtschaftszweige an Wohnbauprojekten ist nach wie vor gering. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage führt derzeit zu hohen Immobilienpreisen.
Investieren Sie im zweiten Quartal 2023 weiterhin in zwei gewerbliche Wohnprojekte: Phu Long Urban Area, Tan Phu Dong Commune, Sa Dec City, mit einer Fläche von 15,11 Hektar, Investitionskapital von mehr als 1.011 Milliarden VND und Tan Quy Tay Townhouse Project, Tan Quy Tay Commune, Sa Dec City, Fläche von 0,389 Hektar, Investitionskapital von fast 82,5 Milliarden VND.
Derzeit setzt Dong Thap das Sozialwohnungsprojekt Song Hai Long im Weiler Phu Hoa, Gemeinde Tan Phu Dong, Stadt Sa Dec, fort. Das Projekt wird von der Song Hai Long Dong Thap Construction and Trading Company Limited durchgeführt. Das Sozialwohnungsprojekt umfasst eine Fläche von 0,8 Hektar und verfügt über ein Investitionskapital von über 75 Milliarden VND.
Im Bezirk 11 der Stadt Cao Lanh wird ein Arbeiterwohnungsprojekt der Vinh Hoan Joint Stock Company durchgeführt. Das Projekt hat eine Fläche von 1,99 Hektar und ein Investitionskapital von 90 Milliarden VND. Im zweiten Quartal 2023 wurden in der Provinz Dong Thap nur 528 Grundstücke und 57 Einfamilienhäuser verkauft.
Die Nichtnutzung oder Aufgabe von Grundstücken kann zu Geldstrafen und zum Verlust der Landnutzungsrechte führen.
Das geltende Bodenrecht enthält keine spezifischen Bestimmungen darüber, was als Brachland gilt. Brachland kann jedoch als Land verstanden werden, das lange Zeit nicht genutzt wurde, was zu einer Verschwendung von Landressourcen führt und sogar den Wert und den Nutzungszweck des Landes verliert. Brachland, das über einen bestimmten Zeitraum nicht genutzt wurde, wird vom Staat zurückgefordert. Zu diesem Zeitpunkt verliert der Landnutzer das Nutzungsrecht an dieser Landfläche.
Landnutzungsrechte sind die Rechte von Subjekten, den Nutzen auszuschöpfen und sich an den Vorteilen zu erfreuen, die sich aus der Nutzung von Land ergeben, das vom Staat zugeteilt oder gepachtet wurde oder das von anderen Subjekten durch Umwandlung, Übertragung, Pacht, Unterpacht, Erbschaft, Schenkung usw. vom Subjekt mit den Rechten übertragen wurde.
Wenn der Staat Land gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zurückfordert, verliert die Person, deren Land zurückgefordert wird, das oben genannte Nutzungsrecht. Das Bodengesetz von 2013 regelt zahlreiche Fälle staatlicher Landrückforderung, darunter auch Landrückforderungen aufgrund anhaltender und regelmäßiger Nichtnutzung des Landes über einen bestimmten Zeitraum.
Gemäß Absatz 1, Artikel 64 des Bodengesetzes von 2013 sind die folgenden Fälle der Landrückforderung aufgrund von Verstößen gegen Bodengesetze festgelegt: Land für den Anbau einjähriger Pflanzen, das 12 aufeinanderfolgende Monate nicht genutzt wurde; Land für den Anbau mehrjähriger Pflanzen, das 18 aufeinanderfolgende Monate nicht genutzt wurde; Land für den Anbau von Wäldern, das 24 aufeinanderfolgende Monate nicht genutzt wurde; Land, das vom Staat zur Umsetzung von Investitionsprojekten zugeteilt oder gepachtet wurde, das 12 aufeinanderfolgende Monate nicht genutzt wurde.
Gemäß Artikel 32 des Dekrets 91/2019/ND-CP werden Verwaltungsstrafen verhängt, wenn Land 12 aufeinanderfolgende Monate lang nicht für einjährige Kulturen, 18 aufeinanderfolgende Monate lang nicht für mehrjährige Kulturen oder 24 aufeinanderfolgende Monate lang nicht für Forstwirtschaft genutzt wird, ohne dass ein Fall höherer Gewalt vorliegt.
Im Einzelnen: Geldstrafe von 500.000 – 1 Million VND, wenn die ungenutzte Landfläche weniger als 0,5 ha beträgt; Geldstrafe von 1 – 3 Millionen VND, wenn die ungenutzte Landfläche zwischen 0,5 ha und weniger als 0,3 ha beträgt; Geldstrafe von 3 – 5 Millionen VND, wenn die ungenutzte Landfläche zwischen 0,3 ha und weniger als 10 ha beträgt; Geldstrafe von 5 – 10 Millionen VND, wenn die ungenutzte Landfläche 10 ha oder mehr beträgt.
Darüber hinaus werden Einzelpersonen und Organisationen, die gegen das Gesetz verstoßen, gezwungen, das Land für die vom Staat zugewiesenen, gepachteten oder anerkannten Zwecke zu nutzen. In Fällen, in denen das Land genehmigt, aber nicht genutzt wird, wird der Staat es gemäß den Vorschriften zurückfordern.
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