Investitionskapital verlagert sich auf Sekundärmärkte

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Industrieimmobilien: Investitionskapital verlagert sich in den Tier-2-Markt

Investitionskapital verlagert sich auf den Sekundärmarkt und die Entwicklung grüner Industrieparks ist ein herausragender Trend, der den Markt für Industrieimmobilien in der kommenden Zeit neu gestalten wird.

Industrieparks, die ESG-Standards (Umwelt-, Sozial- und Governance-Standards) erfüllen, sind bei der Anziehung von Investitionen im Vorteil. Foto: Huy Dung

Sekundärmarkt zieht ausländisches Direktinvestitionskapital an

Obwohl die vietnamesische Wirtschaft im Jahr 2023 vor vielen Herausforderungen steht, erzielt der Industrieimmobiliensektor laut Frau Duong Thuy Dung, CEO von CBRE Vietnam, immer noch positive Ergebnisse.

Insbesondere die Auslastung der Industrieparks in den Märkten der Stufe 1 (große Märkte wie Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt, Dong Nai, Binh Duong , Long An) ist positiv. Hersteller aus vielen Ländern weiten ihre Aktivitäten im Norden und Süden weiterhin stark aus; die durchschnittliche Auslastung der Industrieparks in den beiden Regionen beträgt 81 % bzw. 92 %.

Die industrielle Flächenabsorption im nördlichen Markt erreichte mit über 800 Hektar einen Fünfjahreshöchststand, ein Anstieg von 37 % gegenüber 2022. Aufgrund des relativ begrenzten Industrieflächenbestands verzeichnete der südliche Markt eine um 32 % geringere Absorptionsfläche als 2022 und erreichte rund 500 Hektar. Neben Herstellern von Elektronik, Automobilen und Zubehör sind auch Mieter aus neuen Branchen des Hightech-Sektors wie der Herstellung von Elektrofahrzeugen, Halbleitern und grünen Materialien sehr am vietnamesischen Markt interessiert.

Obwohl der Primärmarkt noch immer dominiert, stellte die MB Securities Company (MBS) in einem aktuellen Bewertungsbericht fest, dass sich das Investitionskapital auf den Sekundärmarkt (Provinzen in der Nähe der großen Märkte) verlagert.

Die Strategie, mehr grüne und intelligente Industrieparks zu entwickeln, wird zu Vietnams nachhaltigem Wachstum beitragen und eine stabile Anziehungskraft ausländischer Direktinvestitionen gewährleisten.

Im Norden fließen ausländische Direktinvestitionen (FDI) tendenziell in Sekundärmärkte wie Quang Ninh, Bac Giang und Thai Nguyen. In letzter Zeit haben diese Provinzen sehr positive Ergebnisse bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen erzielt. Ein typisches Projekt in Quang Ninh ist beispielsweise der Jinko Solar Photovoltaic Cell Technology Complex mit einem Investitionskapital von 1,5 Milliarden US-Dollar; in Bac Giang sticht das Projekt Hana Micron Vina 2 Semiconductor Manufacturing Factory hervor; und in Thai Nguyen erhöht die Samsung Group ihr Investitionskapital um weitere 1,2 Milliarden US-Dollar.

Der Anteil ausländischer Direktinvestitionen in den Sekundärmarkt im Norden ist von 20 % im Jahr 2018 auf 53 % im Jahr 2023 gestiegen. Der Grund dafür ist, dass die Mietpreise für Industriegrundstücke auf dem Sekundärmarkt 20 % niedriger sind als die auf dem Primärmarkt und es immer noch viele Industriegrundstücke zu vermieten gibt (die durchschnittliche Belegungsrate von Industriegrundstücken auf dem Sekundärmarkt beträgt nur 64 %).

Im Süden stieg auch der Anteil der ausländischen Direktinvestitionen in den Sekundärmarkt von 21,6 % im Jahr 2022 auf 23,2 % im Jahr 2023. Davon zog die Provinz Ba Ria-Vung Tau mehr als 1 Milliarde US-Dollar an ausländischem Direktinvestitionskapital an, insbesondere das Hyosung Vietnam Carbon Fiber and Materials Production Project mit einem Investitionskapital von 540 Millionen US-Dollar; Binh Phuoc zog mehr als 40 ausländische Direktinvestitionsprojekte mit einem Gesamtkapital von 758 Millionen US-Dollar an.

Die Märkte der zweiten Kategorie im Süden ziehen dank der großen vermietbaren Industrieflächen viele ausländische Direktinvestitionen an. Die Auslastung der Märkte der zweiten Kategorie liegt jedoch nur bei 63 %, während die Märkte der ersten Kategorie 90 % erreichen (HCMC, Binh Duong erreichten 95 %, Dong Nai, Long An über 80 %). Zudem sind die Grundstücksmieten in den Märkten der zweiten Kategorie nur halb so hoch wie in den Märkten der ersten Kategorie.

Auf dem Weg zu grünen Industriegebieten

Neben der Verlagerung von Investitionskapital auf den Sekundärmarkt wird die Entwicklung grüner Industrieparks zur Anziehung neuer Kapitalströme voraussichtlich der Trend sein, der den Markt für Industrieimmobilien in der kommenden Zeit prägen wird.

Andy Han Suk Jung, CEO der Filmore Real Estate Development Joint Stock Company, erwartet weiterhin hohe ausländische Direktinvestitionen in Vietnam. Laut Andy Han Suk Jung steht Vietnam nach der Stärkung der Beziehungen zwischen Vietnam und den USA im vergangenen Jahr vor einer neuen Investitionswelle. Daher wird die Strategie, mehr grüne und intelligente Industrieparks zu entwickeln, zu Vietnams nachhaltigem Wachstum beitragen und stabile ausländische Direktinvestitionen anziehen.

Laut MBS-Experten verlieren traditionelle Industrieparks ihren Wettbewerbsvorteil. Stattdessen zieht der Trend zur Entwicklung grüner Industrieparks viele Investoren in Richtung Nachhaltigkeit an. Dies ist ein weltweit verbreiteter Trend.

„Im Einklang mit dem allgemeinen Trend konzentrieren sich südostasiatische Länder auf die Anziehung von Investitionen in grüne Industrien. In den Jahren 2021 und 2022 stieg die Zahl der grünen Projekte um 12 % bzw. 21 %. Indonesien zieht Investitionen in die Produktionskette für Elektrofahrzeuge an, Singapur konzentriert sich auf die Halbleiterindustrie und 4.0-Technologie, Thailand entwickelt die Elektronikindustrie, während Vietnam sich noch in der Anfangsphase der Anziehung grüner Investitionen befindet“, kommentierte MBS.

Obwohl die Zahl der grünen Industrieparks noch nicht explodiert ist, zeichnet sich der Trend zur Entstehung grüner Industrieparks allmählich ab. Einige Investoren entwickeln aktiv grüne Industrieparks, um Investitionskapital anzuziehen. Kürzlich wurde das Projekt VSIP Industrial Park, Eco Logistics Center in Binh Duong von Frasers Property Vietnam, vom US Green Building Council mit der Green Building Certification (LEED) ausgezeichnet.

Zu den weiteren Industrieparkprojekten, die ebenfalls eine LEED-Zertifizierung erhalten haben, gehören das Core5 Hai Phong-Projekt im Deep C2-Industriepark (Hai Phong), das Logos-Projekt im VSIP Bac Ninh, das RBW-Projekt im Phu Tan-Industriepark (Binh Duong) und im Xuyen A-Industriepark (Long An) ...

Herr Paul Tonkers, stellvertretender Direktor für Industrieimmobilien der Core5 Vietnam Company, räumte ein, dass Investoren auf hochwertige Industrien wie Elektronik, Halbleiter usw. abzielen, sodass Entwickler von Industrieparks ihre Dienstleistungen und Produkte umstrukturieren müssen, um den Bedürfnissen der Mieter besser gerecht zu werden. Sie müssen sich an die Anforderungen der ESG-Standards (Umwelt, Gesellschaft und Unternehmensführung) anpassen und diese erfüllen und sich in langfristige, nachhaltige Entwicklungsstrategien wie CO2-Neutralität, Strom- und Wassereinsparung usw. integrieren.

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