Vorstadtgebiete legen neue Preisniveaus fest, schlagen eine zweite Grundsteuer vor, geben die Anzahlungen für die Grundstücksauktion in Thanh Oai auf

Der zweite Vorschlag zur Besteuerung von Immobilien; Villen und Reihenhäuser am Stadtrand von Hanoi werden immer begehrter, die Preise werden steigen; viele haben ihre Anzahlungen aufgegeben, um auf Grundstücke in Thanh Oai zu bieten, Fälle von Nutzungsänderung von Gebäuden zu Wohnzwecken... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Immobilien: Versteigertes Grundstück im Bezirk Hoai Duc, Hanoi. (Quelle: Vietnamnet)

Immobilien „fallen“ in die Hände der Reichen, die Preise steigen kontinuierlich.

Der vietnamesische Immobilienverband (VARS) berichtet von einer zunehmenden Verbreitung von verlassenen Häusern, Villen und Stadtvierteln. Selbst in Großstädten mit knappem Bauland und hoher Bevölkerungsdichte ist dieses Problem weit verbreitet. Es verdeutlicht den Widerspruch zwischen dem Leerstand von Grundstücken und Häusern einerseits und der Tatsache, dass viele Menschen ihr Leben lang hart arbeiten und dennoch nicht sicher sind, ob sie sich jemals ein Grundstück oder ein Haus leisten können.

Laut VARS ist die Spekulationspraxis von Investoren – das Horten von knappen, nicht verfügbaren Gütern und deren anschließendes Unverkaufen in der Hoffnung auf steigende Preise oder die künstliche Erzeugung von Verknappung, um hohe Gewinne zu erzielen – weit verbreitet und tritt sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten auf. Sie beeinflusst die Entwicklung von Bodenfonds, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage und wirkt sich langfristig auf die Wirtschaft aus.

VARS ist der Ansicht, dass die Steuer auch für Zweitwohnungen und mehr gelten sollte. Es ist nachvollziehbar, dass Menschen mit umfangreichem Vermögen und Vermögen, das kontinuierlich Erträge abwirft, höhere Steuern zahlen. Tatsächlich sind die meisten Hauskäufer in letzter Zeit Zweit- oder Drittwohnungskäufer.

Dieser Vorschlag wurde vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise unterbreitet, für die keine Anzeichen eines Rückgangs erkennbar sind.

Laut den Daten dieser Einheit stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal 2024 in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Preissegment wird zunehmend knapper, und mehr als 80 % des Angebots an neu eröffneten Wohnungen in diesem Jahr liegen bei über 50 Millionen VND/m².

Nicht nur Neubauprojekte, sondern auch die Preise für Altwohnungen sind rasant gestiegen. Viele Wohnungen, die seit Jahrzehnten genutzt werden, werden immer noch zu Preisen angeboten, die zwei- bis dreimal so hoch sind wie bei ihrer Erstveröffentlichung. Auch im Segment der Villen, Reihenhäuser und Baugrundstücke am Stadtrand sind Preisanstiege zu verzeichnen, da einige Investorengruppen künstlich Angebot und Nachfrage erzeugen, um Profit zu machen.

Um den Markt so zu regulieren, dass er sich in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung entwickelt, sodass die Grundstückspreise dem Markt entsprechend steigen und fallen, ist die Verkündung einer Immobiliensteuerpolitik laut VARS eine dringende Aufgabe, die nicht ignoriert werden kann, weil sie schwierig ist.

VARS schlägt eine Grundsteuerpolitik vor, die für zwei Gruppen gilt: Käufer von Zweitwohnungen oder mehreren Wohnungen sowie Eigentümer, die ihre Projekte aufgeben. Der Steuersatz wird bei Transaktionen mit kurzer Besitzdauer des Verkäufers schrittweise ansteigen.

Wie in Singapur müssen Käufer von Zweitwohnungen eine Gebühr von 20 % des Immobilienwerts und für Drittwohnungen 30 % entrichten. Eigentümer, die ihre Immobilie im ersten Jahr verkaufen, zahlen eine Steuer von 6 % des Immobilienwerts, im zweiten Jahr 8 %, im dritten Jahr 4 % und ab dem vierten Jahr fallen keine Steuern oder Gebühren mehr an.

VARS schlug außerdem vor, dass der Eigentümer, falls er nach Erhalt des Grundstücks kein Bauvorhaben realisiert, zusätzlich eine Grunderwerbsteuer entrichten muss. Dieses Verfahren wird in Korea angewendet: Für Grundstücke, die länger als zwei Jahre brachliegen oder sich in der Bebauungsphase befinden, wird eine Steuer von 5 % erhoben. Der Steuersatz steigt mit der Dauer des Leerstands: 8 % nach fünf Jahren, 9 % nach sieben Jahren und 10 % nach mehr als zehn Jahren. In den USA beträgt die Grunderwerbsteuer 3 %.

Dieser Verband erkennt jedoch auch an, dass die Nutzung steuerlicher Instrumente zur Marktregulierung mit zahlreichen Herausforderungen verbunden ist. Insbesondere erfordert sie hohe Investitionen in Technologie und Personal, denn um festzustellen, ob es sich um einen Zweit- oder Drittwohnsitz handelt, müssen staatliche Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Vervollständigung von Informationssystemen und Datenbanken zum Wohnungs- und Immobilienmarkt fördern, um steuerliche Instrumente effektiv und transparent einsetzen zu können.

VARS empfiehlt außerdem, mögliche negative Auswirkungen zu berücksichtigen, wie beispielsweise Steuern, die dazu führen könnten, dass die Kaufkraft der Menschen erschöpft wird, was wiederum langfristige Folgen für die Wirtschaft nach sich ziehen oder rechtliche Schlupflöcher schaffen könnte, durch die Reiche weiterhin Steuern vermeiden können, indem sie Zweit-, Dritt- usw. Immobilien an Verwandte übertragen oder die Mieten erhöhen, um die Steuerkosten auszugleichen.

Angrenzende, begehrte Vorstadtvillen

Laut Vietnamnet boomen die Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi in den letzten Tagen. Die Marktentwicklung hat viele Investoren und Käufer dazu veranlasst, sich beeilen zu können, Grundstücke für Villen und Reihenhäuser in den Vororten zu erwerben, die in gleichbleibend bebauten Stadtgebieten liegen. Umfragen in den Vorortbezirken von Hanoi zeigen, dass das Angebot in diesem Segment recht knapp ist. Die Anzahl der zum Verkauf angebotenen Villen- und Reihenhausprojekte am Stadtrand von Hanoi ist gering und die Objekte sind schnell ausverkauft.

Im Westen kosten einige neue Villenprojekte zwischen 180 Millionen und fast 200 Millionen VND/m².

In der südlichen Region werden derzeit 159 Him Lam Thuong Tin-Geschäftshäuser als seltenes Angebot zum Verkauf angeboten. Die fertiggestellten, fünfgeschossigen Reihenhäuser mit jeweils zwei Fassaden (Vorder- und Rückseite) und gültigen Grundbucheinträgen werden ab 100 Millionen VND/m² auf dem Markt angeboten.

Neben dem bestehenden Angebot erregte auch die Information über ein Projekt in Dong Anh, dessen Markteinführung für das vierte Quartal mit einem Preis von rund 300 Millionen VND/m² geplant ist, Aufmerksamkeit auf sich...

Das Angebot an Villen und Reihenhäusern befindet sich auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre, was die Verkaufspreise in diesem Segment im vergangenen Jahr kontinuierlich in die Höhe getrieben hat. In einigen Gebieten von Hoai Duc und Ha Dong erreichen die Villenpreise immer neue Höchststände und sind im Vergleich zum Vorjahr um 30 bis 50 % gestiegen. In manchen begehrten Lagen hat die Zahl der Interessenten sogar noch zugenommen, was zu einem regelrechten Preisrausch geführt hat.

Frau Le Thi Bich Ngoc, stellvertretende Generaldirektorin von Truong Son Land, erklärte, der starke Anstieg der Wohnungspreise und die hohen Auktionspreise hätten viele Investoren veranlasst, in die Vororte zu ziehen. Daher werde der Markt für Flachbauten weiter an Fahrt gewinnen. Mit dem Inkrafttreten des neuen Grundstücksgesetzes am 1. August könnten die Preise für Neubauprojekte in den Vororten ein neues Niveau erreichen und die Kosten für Villen und Reihenhäuser weiter in die Höhe treiben.

Beobachter gehen davon aus, dass die Liquidität im Segment der Villen und Reihenhäuser kurzfristig steigen und die Preise für Bestandsimmobilien weiter zunehmen werden. „Bis zum Jahresende werden die Preise für Villen und Reihenhäuser in Hanoi aufgrund des knappen Angebots und der steigenden Nachfrage weiter steigen. Das Angebot konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte, während im Stadtzentrum die Grundstücksressourcen für neue Projekte erschöpft sind“, so Nguyen Hoai An, Direktorin von CBRE Hanoi.

Laut Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, ist der Markt für Ferienimmobilien derzeit noch relativ ruhig, Grundstücke in den Provinzen warten auf den richtigen Zeitpunkt und innerstädtische Wohnungen sind sehr gefragt. Daher bevorzugen viele Investoren weiterhin Villen und Reihenhäuser in den Vororten, da diese sowohl Stabilität bieten als auch ein hohes Wertsteigerungspotenzial aufweisen. „Derzeit ist der Markt für Villen und Reihenhäuser in Hanoi innerstädtisch fast leer, wodurch die Nachfrage nach niedrigeren Wohneinheiten in die Vororte verlagert wird. Dies wird auch zukünftig die treibende Kraft für den weiteren Preisanstieg in diesem Segment sein“, so Dinh.

Thanh Oai versteigerte Grundstücke: 55/68 Parzellen mit Anzahlung

Die Zahlungsfrist ist abgelaufen, doch nur 13 von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (Hanoi) wurden bezahlt. Die 55 Grundstücke, deren Anzahlungen verfallen sind, erzielten Verkaufspreise zwischen 80 Millionen VND/m² und über 100 Millionen VND/m².

Gemäß den Bestimmungen muss der Gewinner der Grundstücksauktion die finanziellen Verpflichtungen in zwei Raten innerhalb von 30 Tagen erfüllen. Die letzte Zahlung ist am 14. September fällig.

Laut Angaben des Landfondsentwicklungszentrums des Bezirks Thanh Oai gegenüber der Presse sind bis heute (16. September) trotz Ablauf der Zahlungsfrist nur 13 von 68 Grundstücken vollständig bezahlt. Das teuerste der vollständig bezahlten Grundstücke kostet über 55 Millionen VND/m².

Die Grundstücke mit den höchsten Zuschlagspreisen ab 80 Millionen VND/m², darunter auch das Grundstück mit dem Höchstpreis von 100,5 Millionen VND/m², wurden nicht fristgerecht bezahlt. Daher sind die Anzahlungen für 55 Grundstücke verfallen.

Die Versteigerung von 68 Grundstücken in Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, sorgte zuvor für großes Aufsehen unter Immobilieninvestoren und der Öffentlichkeit. Mehr als 4.000 qualifizierte Bewerbungen und über 1.500 Käufer waren eingegangen. Der Zuschlagspreis lag um das Sieben- bis Achtfache über dem Startpreis. Bei einem Startpreis von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m² überstieg der höchste Zuschlagspreis 100 Millionen VND/m².

Konkret erzielte das Grundstück LK03-10 mit einer Fläche von knapp 65 Quadratmetern den höchsten Zuschlagspreis von bis zu 100,5 Millionen VND/Quadratmeter, das Achtfache des Startpreises.

Bekanntlich fand am 10. August die Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao statt, bei der mehr als 400 Milliarden VND erhofft wurden. Da für 13 Grundstücke bereits finanzielle Verpflichtungen erfüllt waren, belief sich der Gesamterlös auf etwas über 80 Milliarden VND, also 20 % des erwarteten Betrags.

Fälle der Umwandlung von Wohnfunktionen ab dem 1. August

Artikel 124 des Wohnungsgesetzes von 2023 legt eindeutig Fälle fest, in denen Wohnfunktionen umgewandelt werden können.

Demnach zählen zu den Fällen der Umwandlung von Wohnfunktionen:

Umwandlung von Umsiedlungswohnungen in Sozialwohnungen.

Umwandlung von Sozialwohnungen, die nicht mehr benötigt werden, in Umsiedlungswohnungen.

Umwandlung von Wohnraum gemäß den Bestimmungen von Punkt d, Absatz 1, Artikel 13 des Wohnungsgesetzes 2023 in öffentlichen Wohnraum oder Sozialwohnungen zur Miete.

Andere Fälle gemäß der Entscheidung des Premierministers auf Grundlage des Vorschlags des Bauministeriums .

Hinweis: Die in Absatz 1 dieses Artikels vorgeschriebene Umwandlung von Wohnfunktionen muss den folgenden Grundsätzen entsprechen:

Muss mit dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz übereinstimmen und darf nicht zu einem Verlust öffentlicher Vermögenswerte führen.

Nach dem Umbau muss das Haus effektiv, zweckgemäß und gemäß den Normen und technischen Vorschriften des umgebauten Hauses genutzt werden.

Muss vom Bauministerium oder dem Provinzvolkskomitee genehmigt werden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html