Besorgt über die „doppelte Belastung“, wenn die neuen Grundstückspreise in Kraft treten

Obwohl es als notwendig erachtet wird, die Grundstückspreise an die Marktpreise anzugleichen, weckt die neue Preisliste in Hanoi auch viele Bedenken hinsichtlich der Kostenbelastung, der Möglichkeit steigender Immobilienpreise und des Drucks auf Unternehmen.

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Der Volksrat von Hanoi hat die neue Grundstückspreisliste verabschiedet, die voraussichtlich ab dem 1. Januar 2026 gelten wird. Damit soll die Grundstücksverwaltung transparenter gestaltet und die Grundstückspreise gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 marktgerechter gestaltet werden. Der starke Preisanstieg in den Vororten führt jedoch zu einer doppelten Belastung für die Bevölkerung und die Immobilienbranche. Dadurch wird die Möglichkeit, sich in Wohngebieten niederzulassen, für Menschen mit geringem Einkommen weiter erschwert, und die Markterholung verlangsamt sich.

Steigende Kosten, unerreichbare Wohnträume

Im Allgemeinen sind die Menschen damit einverstanden, dass die Grundstückspreisliste stärker an den Markt angepasst wird, da dies dazu beiträgt, die Rechte der Menschen bei der Räumung von Grundstücken besser zu gewährleisten, Beschwerden einzuschränken und dazu beiträgt, den Fortschritt der Räumung von Grundstücken zu beschleunigen und öffentliche Investitionsprojekte abzuschließen.

Angesichts der deutlichen Erhöhung der Grundstückspreise, insbesondere in den Vorstadtgemeinden und -bezirken, verändert die neue Grundstückspreispolitik jedoch nicht nur die finanziellen Verpflichtungen im Zusammenhang mit Grundstücken, sondern hat auch tiefgreifende Auswirkungen auf das Leben, die Produktion, den Immobilienmarkt und die Verfügbarkeit von Wohnraum für viele Bevölkerungsgruppen.

Herr Dang Van Nghiem aus der Gemeinde Dong Anh (Hanoi) sagte: „Die gestiegenen Grundstückspreise haben zu höheren Steuern, Gebühren und Abgaben bei der Erstellung von Grundbucheinträgen, der Aufteilung von Grundstücken oder deren Übertragung geführt. Meine Familie muss nun das Land aufteilen, damit die Kinder entweder separat wohnen oder das Eigentum erben können. Dafür müssen wir eine Bescheinigung beantragen, was sehr teuer wird.“

Da die neuen Grundstückspreise zwei- bis sechsmal höher sind als die alten, können viele Menschen in den Vororten ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. Herr Dao Khac Trong aus der Gemeinde Soc Son (Hanoi) sagte: „Ich hatte berechnet, dass die Grundstücksnutzungsgebühr etwa 80 Millionen VND betragen würde, aber nach Anwendung der neuen Preisliste ist sie auf über 400 Millionen VND gestiegen.“

Nicht nur Herr Dao Khac Trong, sondern auch viele Einwohner anderer Gemeinden wie Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin und Hong Van zeigten sich schockiert über die hohen Kosten, die ihnen für die Abwicklung von Landangelegenheiten entstanden. Sie schlugen vor, dass die Stadt eine Senkung der Registrierungsgebühren, den Erlass bestimmter Gebühren für die Ausstellung von Urkunden oder eine Verlängerung der Zahlungsfrist für arme Haushalte, Haushalte mit geringem Einkommen, Arbeiter und junge Familien in den Vororten in Erwägung ziehen sollte. Dies würde ihnen helfen, einen finanziellen Schock bei der Abwicklung von Landangelegenheiten zu vermeiden.

Laut Rechtsanwältin Nghiem Thi Hang von der Kanzlei Vu Linh (Anwaltskammer Hanoi) besteht die erste Belastung in den gestiegenen Kosten bei Grundstücksverfahren. Dies betrifft insbesondere die steigenden Grundstückspreise, vor allem in Vororten (wo ein deutlicher Anstieg von 25 bis 26 % erwartet wird, in manchen Gegenden sogar fast 30 % gegenüber dem aktuellen Listenpreis). Viele Menschen befürchten dadurch explodierende Kosten bei Verfahren wie Nutzungsänderungen, der Ausstellung von Grundbuchauszügen (Anerkennung von Nutzungsrechten) oder Eigentumsübertragungen. Steigen die Grundstückspreise, erhöhen sich auch die Gebühren, Steuern und sonstigen Abgaben, was diese große Gruppe von Betroffenen direkt trifft.

Darüber hinaus befürchten landwirtschaftliche Haushalte in den Vororten steigende Grundstückspreise, Steuern auf nichtlandwirtschaftliche Flächennutzung, Registrierungsgebühren und möglicherweise höhere Kosten für die Änderung der Landnutzung. Diese Ausgaben beeinträchtigen unmittelbar die Aufrechterhaltung der Produktion, insbesondere für Kleinbauern, erklärte Rechtsanwältin Nghiem Thi Hang.

Capital-Team von Beginn an

Obwohl es als notwendig erachtet wird, die Grundstückspreise an die Marktpreise anzugleichen, weckt die neue Preisliste auch viele Bedenken hinsichtlich der Kostenbelastung, der Möglichkeit steigender Immobilienpreise und des Drucks auf Unternehmen.

Der Immobilienexperte Pham Gia Hiep erläuterte die „Doppelbelastung“ und erklärte, dass Immobilienunternehmen mit steigenden Investitionskosten (Belastung 1) zu kämpfen haben, während gleichzeitig ihre Fähigkeit zur Kapitalrückgewinnung und zum Absatz von Immobilien sinkt (Belastung 2). Dies führt zu größeren finanziellen und operativen Risiken. Diese Situation bereitet ihnen große Sorgen und bringt sie in eine schwierige Lage – daher der Begriff „Doppelbelastung“.

Für die Menschen, insbesondere für diejenigen mit niedrigem Einkommen, rückt das durchschnittliche Einkommen immer weiter in die Ferne, wenn der neue Grundstückspreiskatalog in Kraft tritt und sie sich „niederlassen“ können.

Der weitere Anstieg der Immobilienpreise wird den Zugang zu Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere für die mittlere und untere Einkommensschicht, weiter erschweren. Dies birgt das Risiko eines erhöhten Angebots und führt zu Schwierigkeiten beim Konsum von Konsumgütern durch Unternehmen. Der Cashflow wird blockiert, der Druck zur Rückzahlung von Bankkrediten steigt, und die Erholung des gesamten Immobilienmarktes in Hanoi wird sich verlangsamen – so Pham Quang Hiep.

Frau Nguyen Ngoc Bich, Direktorin der Nam Binh Real Estate Company, teilt diese Ansicht und sagt, die erste und unmittelbarste Belastung sei der starke Anstieg der Inputkosten für alle Immobilienentwicklungsprojekte in der Stadt.

Konkret sind die Kosten für Entschädigungen bei der Räumung von Baugrundstücken gestiegen. Die Grundstückspreisliste bildet die rechtliche Grundlage für die Festlegung der Entschädigungshöhe, wenn der Staat Land für kommerzielle Projekte enteignet. Steigt die Grundstückspreisliste, steigen auch die Entschädigungszahlungen, was das gesamte Anfangsinvestitionskapital des Unternehmens erheblich erhöht. Dies erhöht nicht nur die finanzielle Belastung, sondern birgt auch das Risiko einer verlängerten Räumungsdauer, falls die Entschädigungszahlungen die Betroffenen nicht zufriedenstellen. Dies kann den Projektfortschritt ernsthaft beeinträchtigen.

Zusätzlich steigen die Gebühren für die Landnutzung und die Pachtgebühren gemäß der Grundstückspreisliste. Dies ist eine finanzielle Verpflichtung, die Unternehmen bei der Zuteilung von Land oder bei der Änderung der Landnutzung zur Umsetzung von Projekten entrichten müssen. Diese Kosten schlagen sich direkt in den Produktpreisen nieder, wodurch die erwartete Gewinnspanne der Investoren sinkt und eine große Herausforderung für die Finanzierung von Projekten, insbesondere im Bereich des gewerblichen Wohnungsbaus und in städtischen Gebieten, entsteht.

Die neue Grundstückspreisliste in Hanoi ist ein wichtiger Schritt hin zu mehr Markttransparenz und einer realistischeren Preisausrichtung. Der starke Preisanstieg in vielen Vororten hat jedoch Besorgnis über die finanzielle Belastung für Privatpersonen und Unternehmen ausgelöst.

Damit die Politik wirklich wirksam ist, bedarf es eines vernünftigen Fahrplans, verbunden mit Lösungen zur Unterstützung gefährdeter Gruppen, kleiner Unternehmen und landwirtschaftlicher Erzeuger. Gleichzeitig ist es notwendig, die Informationstransparenz und den Dialog mit der Bevölkerung zu verbessern, um negative Auswirkungen zu begrenzen und einen gesellschaftlichen Konsens zu erzielen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ban-khoan-truoc-ganh-nang-kepkhi-gia-dat-moi-co-hieu-luc-20251201135603569.htm