Einige Eigentümer gewerblicher Dienstleistungsbetriebe (TMDV) in städtischen Gebieten sind beunruhigt, wenn in der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte im Abschnitt zum Landnutzungszweck „öffentliches Stadtland“ (CCTP) oder „öffentliches Wohnland“ (CCKO) angegeben ist.

Frau Le Quynh Anh, Direktorin von Vision & Associates Legal LLC, spricht über die Rechtmäßigkeit der in letzter Zeit umstrittenen Gewerbeimmobilienart (Laden).

Gemäß dem Bodengesetz von 2013 umfasst Land, das für öffentliche Zwecke genutzt wird, beispielsweise Verkehrsland; Bewässerung; Gemeinschaftsland, öffentlicher Unterhaltungsbereich; Marktland ... und andere öffentliche Bauflächen.

Gemäß Anhang I des Dekrets 06/2021/ND-CP zur Klassifizierung von Bauwerken nach ihren Funktionen umfasst die Gruppe der öffentlichen Bauwerke gewerbliche Bauwerke wie Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte und Geschäfte; Restaurants, Lebensmittel- und Getränkegeschäfte und andere gewerbliche Einrichtungen.

Aufgrund der oben genannten Regelungen ist es verständlich, dass öffentliche Grundstücke auch für den Bau gewerblicher Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden können.

Somit steht der Bau von Verkaufsständen (auch als Läden bezeichnet) für gewerbliche Zwecke durch Investoren auf öffentlichen Grundstücken der Stadt (CCTP) und in öffentlichen Wohngebieten (CCKO), die vom Staat gegen eine einmalige Pachtzahlung gepachtet wurden, im Rahmen des Planungsrahmens des Stadtgebietsprojekts im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen.

Warum sagen gewerbliche Dienstleistungsunternehmen „öffentliches Land“?

- Einige Eigentümer gewerblicher Dienstleistungsgeschäfte in städtischen Gebieten von Hanoi , zuletzt im Vinhomes Ocean Park, sind besorgt, wenn in ihren Zertifikaten für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten als Zweck ihrer Landnutzung angegeben ist: öffentliches Stadtland (CCTP) oder öffentliches Wohnland (CCKO). Können Sie aus juristischer Sicht erklären, warum der gewerbliche Dienstleistungsbetrieb als „öffentliches Grundstück“ gekennzeichnet ist?

Wie ich oben sagte, ist die Tatsache, dass Investoren auf vom Staat gepachteten Grundstücken von CCTP und CCKO Stände für Geschäfts-/Handels- und Dienstleistungszwecke bauen und dafür in einem Zuge Pacht zahlen, kein Verstoß gegen das Gesetz.

Und wenn in den Entscheidungen über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks des Projekts die Grundstücke für den Bau von Ständen und gewerblichen Dienstleistungsgeschäften als Zweck der öffentlichen Nutzung der Stadt oder der öffentlichen Nutzung von Wohngebieten angegeben sind, erfolgt die Aufzeichnung dieses Nutzungszwecks durch die staatliche Behörde in der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem für die oben genannten Arbeiten gewährten Land verbundene Vermögenswerte gemäß den Vorschriften und Anweisungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt im Amtsblatt 3382/BTNMT-DD vom 15. Mai 2023.

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- Manche Eigentümer wundern sich auch darüber, dass es sich bei der Grundstücksnutzungsform beim Produkt Gewerbe-Serviceshop um eine Mitbenutzung handelt. Welche Auswirkungen könnte dies auf die Rechte des Kunden haben, meine Dame?

Grundsätzlich stehen dem Kunden Leistungen zu, die der Art des von ihm erworbenen Produkts entsprechen und im Kaufvertrag konkret beschrieben sind.

Bei der Art des E-Commerce-Shop-Produkts ist das vom Kunden gekaufte Produkt Teil eines Bauprojekts, das mit dem gemeinsamen Landnutzungsrecht verbunden ist. Dies bedeutet, dass der Kunde das Recht hat, den bestimmten Teil des Projekts (Stand), den er kaufen möchte, zu besitzen und gleichzeitig das Recht hat, das gesamte Grundstück zum Bau des entsprechenden Projektblocks zu nutzen.

Als Eigentümer stehen dem Kunden alle gesetzlichen Rechte wie Nutzungs-, Besitz- und Verfügungsrechte an dem von ihm erworbenen Bauteil zu.

Insbesondere hatdie Nationalversammlung kürzlich das Gesetz über Immobiliengeschäfte Nr. 29/2023/QH15 verabschiedet, das einen klaren Rechtskorridor für den Kauf und Verkauf von Bauwerken und der Baugrundfläche von Bauwerken mit Landnutzungsrechten in Form einer Mitnutzung schafft.

Ich denke, dass dies ein Durchbruch ist, der viele Probleme und Rückstände des Immobilienmarktes der Vergangenheit löst und die Rechte von Organisationen/Einzelpersonen sichert, die an Investitions-, Bau- und Geschäftsaktivitäten teilnehmen und diese Art von Produkten kaufen und verkaufen.

- Die Bedenken der Kunden, „Geld für den Kauf auszugeben, aber kein Nutzungsrecht am Grundstück zu haben“, sind also unbegründet?

Zunächst ist klarzustellen, dass der Kauf und Verkauf von Häusern, Bauwerken oder Baugrundstücken in Bauwerken laut Gesetz immer mit Landnutzungsrechten verbunden sein muss. Beim Kauf und Verkauf eines eigenständigen Bauvorhabens kann dies mit der Übertragung der Landnutzungsrechte für das gesamte Grundstück einhergehen und der Käufer erhält das Recht, das Grundstück gesondert zu nutzen. Beim Kauf eines Teils eines Bauwerks müssen die Nutzungsrechte am Grundstück in diesem Fall aufgeteilt und als gemeinschaftliche Nutzungsrechte unter den Eigentümern des Bauwerks festgelegt werden.

Aus diesem Grund legt das Immobiliengesetz von 2023 die Bedingungen für den Verkauf eines Teils der Baufläche eines Bauprojekts klar fest: Das Bauprojekt muss auf einem vom Staat zugeteilten Grundstück errichtet werden, für das Landnutzungsgebühren erhoben werden, oder auf einem gepachteten Grundstück, für das eine einmalige Pachtgebühr für die gesamte Pachtdauer erhoben wird, da gemäß dem Bodengesetz nur auf diesen Grundstücksarten Landnutzungsrechte übertragen werden können. Bei den CCTP- und CCKO-Grundstücken, die zum Bau kommerzieller Dienstleistungsgeschäfte genutzt werden, handelt es sich um vom Staat gepachtete Grundstücke, für deren gesamte Pachtdauer eine einmalige Pacht erhoben wird.

Zur Veranschaulichung kann der obige Fall mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Gewerbegebiets im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses verglichen werden. Der Eigentümer ist zudem Privateigentum an der erworbenen Wohnung oder Gewerbefläche und verfügt über Mitbenutzungsrechte am Grundstück zur Errichtung des Mehrfamilienhauses.

Es gibt keine Möglichkeit, dass eine Bank die Genehmigung einer Hypothek verweigert.

- Aus einer anderen Perspektive besagen einige Meinungen, dass es für Kunden schwierig sei, bei Banken eine Hypothek aufzunehmen, wenn die Landnutzungsrechte geteilt würden, und dass sogar die Bank eine Hypothek ablehnen würde. Wie sieht die Realität aus?

Diese Aussage ist unbegründet. Gemäß Artikel 8.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP umfassen Vermögenswerte, die zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen verwendet werden, bestehende Vermögenswerte oder zukünftig gebildete Vermögenswerte, außer in Fällen, in denen das Bürgerliche Gesetzbuch oder andere einschlägige Gesetze den Kauf, Verkauf, die Übertragung oder sonstige Abtretung von Eigentumsrechten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Sicherheitsvertrags oder der Sicherheitsmaßnahmen verbieten.

Gemäß Artikel 9.1 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 müssen Häuser und Bauarbeiten, die in Betrieb genommen werden, die folgenden Bedingungen erfüllen:

- Das Eigentum an Häusern und Bauwerken, die mit dem Grundstück verbunden sind, muss in der Urkunde über die Landnutzungsrechte eingetragen sein. Für Häuser und bestehende Bauwerke in Immobilieninvestitionsprojekten ist lediglich eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes erforderlich;

- Keine Streitigkeiten über Landnutzungsrechte, Hausbesitz, mit dem Grundstück verbundene Bauarbeiten;

- Nicht der Pfändung zur Vollstreckung des Urteils unterworfen.

Eine Verpfändung privater Landnutzungsrechte an die Bank ist nicht vorgeschrieben. Auch Artikel 10.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP legt fest, dass die Nutzung von an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen nicht gleichzeitig mit Landnutzungsrechten erfolgen darf.

Gemäß den oben genannten Bestimmungen erfüllen Stände und gewerbliche Dienstleistungsgeschäfte, für die Zertifikate für Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und an Grundstücke gebundene Vermögenswerte erteilt wurden, die nicht umstritten sind und nicht der Pfändung zur Gewährleistung der Vollstreckung von Urteilen unterliegen, die Bedingungen für eine Hypothek auf Vermögenswerte, ähnlich wie Wohnungen und Gewerbeflächen im Untergeschoss von Mehrfamilienhäusern.

- Allerdings ist die Bewertung gewerblicher Immobilienprodukte möglicherweise nicht so hoch wie die der Immobilienprodukte, die Sie gerade erwähnt haben?

Bei dieser Art von Produkten ist der Wert der Landnutzungsrechte grundsätzlich in den Investitionskosten des Produkts enthalten und bei der Bestimmung des Verkaufspreises des Produkts hat der Investor natürlich auch den Wert der Landnutzungsrechte in den Verkaufspreis einbezogen. Das heißt, bei der Bestimmung des Produktwerts muss im Wesentlichen der Teil des Werts der Landnutzungsrechte ermittelt werden, der dem Produkt zugewiesen ist. Die Frage hoher oder niedriger Produktpreise bei der Vergabe von Bankkrediten hängt auch von den jeweils aktuellen Bestimmungen der einzelnen Banken ab.

- Was möchten Sie Eigentümern und Interessenten zu den unterschiedlichen Meinungen zu diesem Thema mitteilen?

Als im Rechtsbereich tätiger Mensch kann ich nur bestätigen, dass der aktuelle Rechtsrahmen für diese Art von Produkten relativ vollständig, klar und streng ist und die Rechte der Käufer besser gewährleistet.

Wer bereits über ein derartiges Produkt verfügt oder in ein solches investieren möchte, kann sich mit den entsprechenden Regelungen vertraut machen, um eine korrekte Einschätzung des Produkts und eine Grundlage für entsprechende Entscheidungen zu erhalten.

Danke schön!

Regelungen in Anlage 1 - Klassifizierung der Werke nach Nutzungsfunktion
(Herausgegeben mit Dekret Nr. 06/2021/ND-CP vom 26. Januar 2021 der Regierung)

2. Öffentliche Arbeiten:

c) Sportanlagen:

Stadion; Gymnasium; Trainingsplatz, Wettkampfplatz für Sportarten wie: Golf, Fußball, Tennis, Volleyball, Basketball und andere Sportarten; Schwimmbad.

d) Kulturelle Werke:

Konferenzzentren, Theater, Kulturhäuser, Clubs, Kinos, Zirkusse, Tanzsäle; Denkmäler; Museen, Bibliotheken, Ausstellungen, Unterhaltungseinrichtungen...

e) Gewerbegebäude: Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte, Geschäfte; Restaurants, Lebensmittel- und Getränkegeschäfte und andere gewerbliche Einrichtungen.

g) Servicearbeiten:

- Hotels, Pensionen, Motels; Erholungsort; Villen, Apartments und andere Unterkünfte ...

Mai Chi