Einige Eigentümer gewerblicher Dienstleistungsbetriebe (TMDV) in städtischen Gebieten sind beunruhigt, wenn in der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte im Abschnitt zum Landnutzungszweck „öffentliches Stadtland“ (CCTP) oder „öffentliches Wohnland“ (CCKO) angegeben ist.

Frau Le Quynh Anh, Direktorin von Vision & Associates Legal LLC, spricht über die Rechtmäßigkeit der in letzter Zeit umstrittenen Gewerbeimmobilienart (Laden).

Gemäß dem Bodengesetz von 2013 umfasst für öffentliche Zwecke genutztes Land Land für den Transport, Bewässerung, Land für Gemeinschaftsaktivitäten, öffentliche Unterhaltungsbereiche, Marktland … und andere öffentliche Bauflächen.

Gemäß Anhang I des Dekrets 06/2021/ND-CP zur Klassifizierung von Bauwerken nach Funktion umfasst die Gruppe der öffentlichen Bauwerke gewerbliche Bauwerke wie Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte, Geschäfte, Restaurants, Lebensmittel- und Getränkeläden und andere gewerbliche Bauwerke.

Aufgrund der oben genannten Regelungen ist es verständlich, dass öffentliche Grundstücke auch für den Bau gewerblicher Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden können.

Somit steht der Bau von Verkaufsständen (auch als Läden bezeichnet) für gewerbliche Zwecke durch Investoren auf öffentlichen Grundstücken der Stadt (CCTP) und in öffentlichen Wohngebieten (CCKO), die vom Staat gegen eine einmalige Pachtzahlung gepachtet wurden, im Rahmen des Planungsrahmens des Stadtgebietsprojekts im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen.

Warum sagen gewerbliche Dienstleistungsunternehmen „öffentliches Land“?

Einige Eigentümer von Dienstleistungsbetrieben in städtischen Gebieten Hanois , zuletzt im Vinhomes Ocean Park, sind besorgt, wenn in ihren Nutzungszertifikaten, Hausrechten und anderen mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten als Nutzungszweck „öffentliches Stadtgrundstück“ (CCTP) oder „öffentliches Wohngrundstück“ (CCKO) angegeben ist. Können Sie aus juristischer Sicht erklären, warum Dienstleistungsbetriebe als „öffentliches Land“ bezeichnet werden?

Wie ich oben sagte, ist die Tatsache, dass Investoren auf vom Staat gepachteten Grundstücken von CCTP und CCKO Stände für Geschäfts-/Handels- und Dienstleistungszwecke bauen und dafür in einem Zuge Pacht zahlen, kein Verstoß gegen das Gesetz.

Und wenn in den Entscheidungen über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks des Projekts die Grundstücke für den Bau von Ständen und gewerblichen Dienstleistungsgeschäften als Zweck der öffentlichen Nutzung der Stadt oder der öffentlichen Nutzung von Wohngebieten angegeben sind, erfolgt die Aufzeichnung dieses Nutzungszwecks durch die staatliche Behörde in der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem für die oben genannten Arbeiten gewährten Land verbundene Vermögenswerte gemäß den Vorschriften und Anweisungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt im Amtsblatt 3382/BTNMT-DD vom 15. Mai 2023.

Vinhomes Ocean Park Service Shop.jpg

- Manche Eigentümer fragen sich auch, ob die Nutzungsform des Grundstücks für das Produkt eines kommerziellen Dienstleistungsgeschäfts eine Mitbenutzung ist. Welche Auswirkungen kann dies auf die Rechte der Kunden haben, gnädige Frau?

Grundsätzlich stehen dem Kunden Leistungen zu, die der Art des von ihm erworbenen Produkts entsprechen und im Kaufvertrag konkret beschrieben sind.

Bei der Art des E-Commerce-Shop-Produkts ist das vom Kunden gekaufte Produkt Teil eines Bauprojekts, das mit dem gemeinsamen Landnutzungsrecht verbunden ist. Dies bedeutet, dass der Kunde das Recht hat, den bestimmten Teil des Projekts (Stand), den er kaufen möchte, zu besitzen und gleichzeitig das Recht hat, das gesamte Grundstück zum Bau des entsprechenden Projektblocks zu nutzen.

Als Eigentümer stehen dem Kunden alle gesetzlichen Rechte wie Nutzungs-, Besitz- und Verfügungsrechte an dem von ihm erworbenen Bauteil zu.

Insbesondere hatdie Nationalversammlung kürzlich das Gesetz über Immobiliengeschäfte Nr. 29/2023/QH15 verabschiedet, das einen klaren Rechtskorridor für den Kauf und Verkauf von Bauwerken und der Baugrundfläche von Bauwerken mit Landnutzungsrechten in Form einer Mitnutzung schafft.

Ich denke, dass dies ein Durchbruch ist, der viele Probleme und Rückstände des Immobilienmarktes der Vergangenheit löst und die Rechte von Organisationen/Einzelpersonen sichert, die an Investitions-, Bau- und Geschäftsaktivitäten teilnehmen und diese Art von Produkten kaufen und verkaufen.

- Die Bedenken der Kunden, „Geld für den Kauf auszugeben, aber kein Nutzungsrecht am Grundstück zu haben“, sind also unbegründet?

Zunächst ist klarzustellen, dass der Kauf und Verkauf von Häusern, Bauwerken oder Baugrundstücken in Bauwerken laut Gesetz stets mit Landnutzungsrechten verbunden sein muss. Beim Kauf und Verkauf eines eigenständigen Bauwerks kann dies mit der Übertragung der Landnutzungsrechte für das gesamte Grundstück einhergehen, sodass der Käufer das Recht erhält, das Grundstück separat zu nutzen. Beim Kauf eines Teils eines Bauwerks müssen die Landnutzungsrechte in diesem Fall als gemeinschaftliche Nutzungsrechte unter den Eigentümern des Bauwerks aufgeteilt und festgelegt werden.

Aus diesem Grund legt das Immobiliengesetz von 2023 die Bedingungen für den Verkauf eines Teils der Baufläche eines Bauprojekts klar fest: Das Bauprojekt muss auf staatlich zugeteiltem Land errichtet werden, für das eine Grundsteuer erhoben wird, oder auf gepachtetem Land, für das eine einmalige Grundsteuer für die gesamte Pachtdauer erhoben wird, da laut Bodengesetz nur auf diesen Grundstücksarten Landnutzungsrechte übertragen werden können. Beispielsweise handelt es sich bei den CCTP- und CCKO-Grundstücken, auf denen gewerbliche Dienstleistungsgeschäfte gebaut werden, um staatlich gepachtetes Land, für das eine einmalige Grundsteuer für die gesamte Pachtdauer erhoben wird.

Zur Vereinfachung lässt sich der obige Fall mit dem Kauf einer Wohnung oder Gewerbefläche im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses vergleichen. Der Eigentümer ist ebenfalls Privateigentum an der erworbenen Wohnung oder Gewerbefläche und hat das Recht, das Grundstück für den Bau des Mehrfamilienhauses zu nutzen.

Es gibt keine Möglichkeit, dass eine Bank die Genehmigung einer Hypothek verweigert.

- Aus einer anderen Perspektive wird behauptet, dass es für Kunden bei geteilten Landnutzungsrechten schwierig sei, Hypotheken bei Banken zu beantragen, und dass die Banken diese sogar ablehnen. Wie sieht die Realität aus?

Diese Behauptung ist unbegründet. Gemäß Artikel 8.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP umfassen Vermögenswerte, die zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen verwendet werden, bestehende oder zukünftig gebildete Vermögenswerte, außer in Fällen, in denen das Bürgerliche Gesetzbuch oder andere einschlägige Gesetze den Kauf, Verkauf, die Übertragung oder eine sonstige Übertragung von Eigentumsrechten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Sicherheitsvertrags oder der Sicherheitsmaßnahme verbieten.

Gemäß Artikel 9.1 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 müssen Häuser und Bauarbeiten, die in Betrieb genommen werden, die folgenden Bedingungen erfüllen:

- Das Eigentum an dem Haus und den Bauarbeiten, die zum Grundstück gehören, muss in der Bescheinigung über das Landnutzungsrecht eingetragen sein. Für Häuser und Bauarbeiten, die im Rahmen von Immobilieninvestitionsprojekten erworben werden können, ist gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes lediglich eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht erforderlich.

- Keine Streitigkeiten über Landnutzungsrechte, Hausbesitz, mit dem Grundstück verbundene Bauarbeiten;

- Nicht der Pfändung zur Vollstreckung des Urteils unterworfen.

Es gibt keine Regelung, die das separate Nutzungsrecht an Grundstücken vorschreibt, um diese an eine Bank zu verpfänden. Artikel 10.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP sieht sogar vor, dass die Nutzung von an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen nicht gleichzeitig mit dem Nutzungsrecht an Grundstücken erfolgen darf.

Gemäß den oben genannten Bestimmungen erfüllen Stände und gewerbliche Dienstleistungsgeschäfte, für die Zertifikate für Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und an Grundstücke gebundene Vermögenswerte erteilt wurden, die nicht umstritten sind und nicht der Pfändung zur Gewährleistung der Vollstreckung von Urteilen unterliegen, die Bedingungen für eine Hypothek auf Vermögenswerte, ähnlich wie Wohnungen und Gewerbeflächen im Untergeschoss von Mehrfamilienhäusern.

- Allerdings ist die Bewertung gewerblicher Immobilienprodukte möglicherweise nicht so hoch wie die der Immobilienprodukte, die Sie gerade erwähnt haben?

Bei dieser Art von Produkten ist der Wert der Landnutzungsrechte grundsätzlich in den Investitionskosten des Produkts enthalten. Bei der Bestimmung des Verkaufspreises berücksichtigt der Investor natürlich auch den Wert der Landnutzungsrechte. Das heißt, bei der Bestimmung des Produktwerts muss der Wert der dem Produkt zugewiesenen Landnutzungsrechte ermittelt werden. Die Frage hoher oder niedriger Produktpreise bei der Vergabe von Bankkrediten hängt auch von den jeweiligen Bankvorschriften ab.

- Was möchten Sie Eigentümern und Interessenten zu den unterschiedlichen Meinungen zu diesem Thema mitteilen?

Als im Rechtsbereich tätiger Mensch kann ich nur bestätigen, dass der aktuelle Rechtsrahmen für diese Art von Produkten relativ vollständig, klar und streng ist und die Rechte der Käufer besser gewährleistet.

Wer bereits über ein derartiges Produkt verfügt oder in ein solches investieren möchte, kann sich mit den entsprechenden Regelungen vertraut machen, um eine korrekte Einschätzung des Produkts und eine Grundlage für entsprechende Entscheidungen zu erhalten.

Danke schön!

Regelungen in Anlage 1 - Klassifizierung der Werke nach Nutzungsfunktion
(Herausgegeben mit Dekret Nr. 06/2021/ND-CP vom 26. Januar 2021 der Regierung)

2. Öffentliche Arbeiten:

c) Sportanlagen:

Stadion; Turnhalle; Trainingsgelände, Wettkampfgelände für Sportarten wie: Golf, Fußball, Tennis, Volleyball, Basketball und andere Sportarten; Schwimmbad.

d) Kulturelle Werke:

Konferenzzentren, Theater, Kulturhäuser, Clubs, Kinos, Zirkusse, Tanzsäle; Denkmäler; Museen, Bibliotheken, Ausstellungen, Unterhaltungseinrichtungen …

e) Gewerbegebäude: Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte, Geschäfte, Restaurants, Lebensmittel- und Getränkeläden und andere Gewerbegebäude.

g) Servicearbeiten:

- Hotels, Pensionen, Motels, Resorts, Villen, Apartments und andere Beherbergungsbetriebe ...

Mai Chi