Einige Eigentümer von Gewerbebetrieben in städtischen Gebieten sind besorgt, wenn im Grundbuchauszug, der Eigentumsrechte an Häusern und anderen mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten, im Abschnitt „Nutzungszweck“ „städtisches öffentliches Land“ (CCTP) oder „öffentliches Wohnland“ (CCKO) angegeben ist.

Frau Le Quynh Anh, Direktorin von Vision & Associates Legal LLC, spricht über die Rechtmäßigkeit des in letzter Zeit umstrittenen Gewerbeimmobilientyps (Laden).

Gemäß dem Landgesetz von 2013 umfasst Land, das für öffentliche Zwecke genutzt wird, unter anderem Land für den Transport, die Bewässerung, Land für Gemeinschaftsaktivitäten, öffentliche Erholungs- und Unterhaltungsbereiche, Marktland und andere öffentliche Bauvorhaben.

Gemäß Anhang I des Dekrets 06/2021/ND-CP über die Klassifizierung von Bauwerken nach ihrer Funktion umfasst die Gruppe der öffentlichen Bauwerke auch kommerzielle Bauwerke wie Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte, Geschäfte; Restaurants, Lebensmittel- und Getränkegeschäfte und andere kommerzielle Bauwerke.

Aus den oben genannten Bestimmungen geht hervor, dass öffentliches Land auch zum Bau von gewerblichen Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden kann.

Somit entspricht der Bau von Verkaufsständen (auch als Läden bekannt) zu Geschäftszwecken durch Investoren auf öffentlichen Grundstücken der Stadt (CCTP) und öffentlichen Wohngebieten (CCKO), die vom Staat gegen eine einmalige Grundstückspachtzahlung im Rahmen der Stadtplanungsprojekte gepachtet werden, den gesetzlichen Bestimmungen.

Warum sagen gewerbliche Dienstleistungsbetriebe „öffentliches Land“?

Einige Inhaber von Gewerbebetrieben in städtischen Gebieten Hanois , zuletzt im Vinhomes Ocean Park, sind besorgt, da in ihren Nutzungs-, Haus- und sonstigen Eigentumsurkunden für Grundstücke der Nutzungszweck als „städtisches öffentliches Land“ (CCTP) oder „öffentliches Wohngrundstück“ (CCKO) angegeben ist. Können Sie aus juristischer Sicht erklären, warum Gewerbebetriebe als „öffentliches Land“ eingestuft werden?

Wie ich oben bereits erwähnte, verstößt die Tatsache, dass Investoren auf vom Staat gepachteten CCTP- und CCKO-Grundstücken Stände für Geschäfts- und Dienstleistungszwecke errichten und die Pacht für das Grundstück auf einmal bezahlen, nicht gegen die gesetzlichen Bestimmungen.

Und wenn in den Entscheidungen über die Landzuweisung, die Landverpachtung und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks des Projekts die Grundstücke für den Bau von Ständen und Gewerbebetrieben für die öffentliche Nutzung in der Stadt oder in öffentlichen Wohngebieten vorgesehen sind, erfolgt die Eintragung dieses Nutzungszwecks durch die staatliche Behörde in die Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, die Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundenen Vermögenswerte, die den oben genannten Projekten gewährt wurden, in Übereinstimmung mit den Vorschriften und Anweisungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt im Amtsblatt 3382/BTNMT-DD vom 15. Mai 2023.

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Einige Eigentümer fragen sich auch, wie sich die gemeinsame Nutzung des Grundstücks für die gewerbliche Dienstleistungseinrichtung auf die Rechte der Kunden auswirken kann, meine Dame.

Grundsätzlich haben die Kunden Anspruch auf Leistungen, die dem von ihnen erworbenen Produkt entsprechen und im Kaufvertrag genau beschrieben sind.

Bei diesem Produkttyp im E-Commerce-Shop ist das vom Kunden gekaufte Produkt Teil eines Bauprojekts, das mit dem gemeinsamen Nutzungsrecht an Grundstücken verbunden ist. Das bedeutet, dass der Kunde das Recht hat, den spezifischen Teil des Projekts (Stand), den er gekauft hat, zu besitzen und gleichzeitig das Recht hat, das gesamte Grundstück für den Bau des zugehörigen Projektblocks zu nutzen.

Als Eigentümer hat der Kunde alle ihm gesetzlich zustehenden Rechte, wie beispielsweise das Recht zur Nutzung, das Recht zum Besitz und das Recht zur Veräußerung des von ihm erworbenen Bauwerks.

Insbesondere hat die Nationalversammlung vor kurzem das Gesetz über Immobiliengeschäfte Nr. 29/2023/QH15 verabschiedet, das einen klaren Rechtsrahmen für den Kauf und Verkauf von Bauwerken, der bebauten Geschossfläche bei Bauwerken mit Landnutzungsrechten in Form der gemeinsamen Nutzung schafft.

Ich denke, dies ist ein Durchbruch, der viele Probleme und Rückstände des Immobilienmarktes der letzten Zeit löst und die Rechte von Organisationen/Einzelpersonen sichert, die an Investitions-, Bau- und Geschäftstätigkeiten beteiligt sind und diese Art von Produkt kaufen und verkaufen.

Sind die Bedenken der Kunden, „Geld für den Kauf auszugeben, aber kein Nutzungsrecht an dem Land zu haben“, also unbegründet?

Zunächst ist klarzustellen, dass der Kauf und Verkauf von Häusern, Bauwerken oder Bauflächen in Bauwerken gemäß den Vorschriften stets mit Nutzungsrechten am Grundstück verbunden sein muss. Beim Kauf oder Verkauf eines eigenständigen Bauwerks kann dies mit der Übertragung der Nutzungsrechte am gesamten Grundstück einhergehen, und der Käufer erhält das Recht, das Grundstück eigenständig zu nutzen. Beim Kauf eines Teils eines Bauwerks müssen die Nutzungsrechte in diesem Fall als gemeinschaftliche Nutzungsrechte zwischen den Eigentümern des Bauwerks aufgeteilt und festgelegt werden.

Aus diesem Grund legt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 die Bedingungen für den Verkauf eines Teils der bebauten Geschossfläche eines Bauprojekts klar fest: Das Bauprojekt muss auf staatlich zugewiesenem Land mit erhobenen Nutzungsgebühren oder auf gepachtetem Land mit einer einmaligen Pacht für die gesamte Laufzeit errichtet werden, da laut Bodengesetz nur diese Landarten die Übertragung von Nutzungsrechten ermöglichen. Beispielsweise handelt es sich bei den für den Bau von Gewerbeflächen genutzten Grundstücken (CCTP und CCKO) um staatlich gepachtetes Land mit einer einmaligen Pacht für die gesamte Laufzeit.

Zur besseren Veranschaulichung lässt sich der obige Fall mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses vergleichen. Der Eigentümer hat ebenfalls das Recht, die erworbene Wohnung oder das Gewerbeobjekt zu besitzen und das Grundstück für den Bau des Mehrfamilienhauses zu nutzen.

Es gibt keine Bank, die eine Hypothek ablehnt.

Aus einer anderen Perspektive wird argumentiert, dass es bei geteilten Landnutzungsrechten für Kunden schwierig sei, Hypotheken von Banken zu erhalten, oder dass ihnen diese sogar verweigert würden. Wie sieht die Realität aus?

Diese Behauptung ist unbegründet. Gemäß Artikel 8.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP umfassen Vermögenswerte, die zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen verwendet werden, sowohl bestehende als auch künftig entstehende Vermögenswerte, es sei denn, das Bürgerliche Gesetzbuch oder andere einschlägige Gesetze verbieten den Verkauf, die Übertragung oder eine sonstige Abtretung von Eigentumsrechten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Sicherungsvertrags oder der Sicherungsmaßnahme.

Gemäß Artikel 9.1 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft 2014 müssen Häuser und Bauvorhaben, die in den Handel gebracht werden, folgende Bedingungen erfüllen:

- Das Eigentum an dem Haus und den dazugehörigen Bauarbeiten muss im Grundbuchauszug eingetragen sein. Für Häuser und Bauarbeiten in Immobilieninvestitionsprojekten ist gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes lediglich ein Grundbuchauszug erforderlich;

- Es gibt keine Streitigkeiten über Landnutzungsrechte, Hausbesitz oder mit dem Grundstück verbundene Bauarbeiten;

- Unterliegt nicht der Beschlagnahme zur Durchsetzung des Urteils.

Es gibt keine Regelung, die ein separates Nutzungsrecht an einem Grundstück für dessen Verpfändung an eine Bank vorschreibt. Tatsächlich legt Artikel 10.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP sogar fest, dass die Nutzung von mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten zur Sicherung von Verpflichtungen nicht mit dem Nutzungsrecht an dem Grundstück selbst einhergehen darf.

Gemäß den oben genannten Bestimmungen erfüllen Stände und Geschäfte, denen Nutzungsrechte an Grundstücken, Eigentumsrechte an Häusern und an Grundstücken gebundene Vermögenswerte bescheinigt wurden, die unstrittig sind und nicht zur Vollstreckung von Urteilen beschlagnahmt werden können, die Voraussetzungen für die Verpfändung von Vermögenswerten, ähnlich wie Wohnungen und Gewerbeflächen im Erdgeschoss von Wohnhäusern.

- Allerdings ist die Bewertung von Gewerbeimmobilien möglicherweise nicht so hoch wie die der von Ihnen soeben genannten Immobilienprodukte?

Grundsätzlich ist bei dieser Art von Produkt der Wert der Landnutzungsrechte in den Investitionskosten enthalten. Selbstverständlich berücksichtigt der Investor diesen Wert auch bei der Festlegung des Verkaufspreises. Das heißt, bei der Wertbestimmung des Produkts muss der Wert der dem Produkt zugeordneten Landnutzungsrechte ermittelt werden. Die Frage, ob ein Produkt bei der Beleihung für Bankkredite zu einem höheren oder niedrigeren Preis angeboten werden sollte, hängt zudem von den jeweiligen Bankrichtlinien ab.

Was teilen Sie Eigentümern und Interessierten über die unterschiedlichen Meinungen zu diesem Thema mit?

Als Jurist kann ich nur bestätigen, dass der aktuelle Rechtsrahmen für diese Art von Produkt relativ vollständig, klar und streng ist und die Rechte der Käufer besser gewährleistet.

Wer bereits ein solches Produkt besitzt oder in ein solches investieren möchte, kann die relevanten Vorschriften recherchieren, um eine korrekte Einschätzung des Produkts vorzunehmen und eine Grundlage für angemessene Entscheidungen zu schaffen.

Danke schön!

Vorschriften in Anhang 1 – Klassifizierung von Bauwerken nach ihrer Nutzungsfunktion
(Ausgestellt gemäß Regierungsdekret Nr. 06/2021/ND-CP vom 26. Januar 2021)

2. Öffentliche Bauvorhaben:

c) Sportanlagen:

Stadion; Turnhalle; Trainingsgelände, Wettkampfstätte für Sportarten wie Golf, Fußball, Tennis, Volleyball, Basketball und andere Sportarten; Schwimmbad.

d) Kulturelle Werke:

Konferenzzentren, Theater, Kulturhäuser, Clubs, Kinos, Zirkusse, Tanzsäle; Reliquien; Museen, Bibliotheken, Ausstellungen, Unterhaltungseinrichtungen...

e) Gewerbegebäude: Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte, Geschäfte; Restaurants, Lebensmittel- und Getränkegeschäfte und andere Gewerbegebäude.

g) Servicearbeiten:

Hotels, Pensionen, Motels; Ferienanlagen; Villen, Apartments und andere Beherbergungsbetriebe...

Mai Chi