Τι λέει το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος;

Στο παρόν έγγραφο, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προτείνει την τροποποίηση και συμπλήρωση της μεθόδου αποτίμησης γης προς την κατεύθυνση της ρύθμισης 3 μεθόδων αποτίμησης γης, όπως: η μέθοδος σύγκρισης· η μέθοδος εισοδήματος· η μέθοδος συντελεστή προσαρμογής τιμής γης. Έτσι, σε σύγκριση με το διάταγμα αριθ. 44/2014/ND-CP, το σχέδιο διατάγματος έχει μειώσει 2 μεθόδους αποτίμησης γης.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, η ρύθμιση 3 μεθόδων αποτίμησης γης (σύγκριση, εισόδημα, συντελεστής προσαρμογής τιμής γης) έχει διασφαλίσει την κάλυψη όλων των περιπτώσεων αποτίμησης γης που εξυπηρετούν την κρατική διαχείριση γης.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, η ρύθμιση τριών μεθόδων αποτίμησης γης έχει διασφαλίσει την κάλυψη όλων των υποθέσεων αποτίμησης γης που εξυπηρετούν την κρατική διαχείριση γης. (Φωτογραφία: DM)

Συγκεκριμένα, η μέθοδος έκπτωσης ενσωματώνεται στη μέθοδο σύγκρισης επειδή η μέθοδος έκπτωσης είναι ένα βήμα κατά την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης σε οικόπεδα με περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη, τα οποία εφαρμόζονται για τον διαχωρισμό της αξίας των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη του συγκρινόμενου οικοπέδου.

Ταυτόχρονα, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πρότεινε στο σχέδιο Διατάγματος 44 να μην χρησιμοποιείται η μέθοδος του πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης.

Εξηγώντας τον λόγο για τον οποίο δεν χρησιμοποιείται η μέθοδος του πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης, σύμφωνα με το προσχέδιο που υπέβαλε στην Κυβέρνηση , το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ανέφερε ότι η μέθοδος του πλεονάσματος είναι μια μέθοδος αποτίμησης της γης υπολογίζοντας τα συνολικά υποτιθέμενα έσοδα ανάπτυξης του ακινήτου μείον το συνολικό υποτιθέμενο κόστος ανάπτυξης.

Συνεπώς, ο υπολογισμός των συνολικών υποτιθέμενων εσόδων ανάπτυξης ακινήτων πρέπει να βασίζεται σε υποτιθέμενους παράγοντες όπως: τιμή μεταβίβασης, τιμή ενοικίασης, χρόνος πώλησης, ποσοστό πώλησης, τάσεις και διακυμάνσεις της τιμής μεταβίβασης, μελλοντική τιμή ενοικίασης, ποσοστό πληρότητας... και πρέπει να προεξοφλεί την ταμειακή ροή στον χρόνο αποτίμησης σύμφωνα με το επιτόκιο δανεισμού της τράπεζας.

Ο υπολογισμός του συνολικού υποτιθέμενου κόστους ανάπτυξης ακινήτων, εκτός από το ότι βασίζεται στους κανόνες και τις τιμές μονάδας που εκδίδονται από τις αρμόδιες κρατικές υπηρεσίες, εξαρτάται επίσης από τον χρόνο κατασκευής, τον ετήσιο ρυθμό κατασκευής, το κόστος απρόβλεπτων εξόδων, το κόστος τόκων δανείων, τα κέρδη των επενδυτών λαμβάνοντας υπόψη τους παράγοντες κινδύνου, το κόστος διαφήμισης και πωλήσεων κ.λπ.

Ο υπολογισμός των υποτιθέμενων συντελεστών των συνολικών εσόδων ανάπτυξης και του συνολικού κόστους ανάπτυξης που αναφέρθηκαν παραπάνω είναι πολύ περίπλοκος, τα αποτελέσματα της αποτίμησης είναι αβέβαια, ανακριβή και έχουν μεγάλα σφάλματα (για το ίδιο οικόπεδο, η αλλαγή μόνο ενός δείκτη στους υποτιθέμενους παράγοντες θα αλλάξει τα αποτελέσματα της αποτίμησης). Είναι εύκολο να γίνει αντικείμενο εκμετάλλευσης και ενέχει κινδύνους για τους εργαζόμενους στην αποτίμηση γης και για τα άτομα που αποφασίζουν για συγκεκριμένες τιμές γης σε τοπικές περιοχές.

Αυτή είναι η κύρια αιτία των δυσκολιών και των καθυστερήσεων στον προσδιορισμό, την εκτίμηση και τη λήψη αποφάσεων για συγκεκριμένες τιμές γης τα τελευταία χρόνια.

Από την άλλη πλευρά, στον τομέα των ακινήτων, η γη υπάρχει πάντα πρώτη και τιμολογείται πριν από τη διαδικασία δημιουργίας ακινήτου. Υποθέτοντας ότι θα εκτιμηθεί η αξία των ακινήτων στο μέλλον, ο προσδιορισμός της τιμής της γης δεν είναι κατάλληλος, με αποτέλεσμα η τιμή της γης να εξαρτάται από τη μέθοδο του επενδυτή στον τομέα των ακινήτων, μη αντανακλώντας την πραγματική αγοραία αξία της γης.

Επιπλέον, η μέθοδος του πλεονάσματος χρησιμοποιείται συχνά από τους επενδυτές για να υπολογίσουν τα οφέλη που αποκομίζουν υποθέτοντας έσοδα και εκτιμώντας το κόστος που προκύπτει, λαμβάνοντας έτσι μια απόφαση για επένδυση ή μη.

Το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος πιστεύει ότι, σύμφωνα με το πνεύμα του Ψηφίσματος αριθ. 18-NQ/TW, η μέθοδος προσδιορισμού των τιμών γης πρέπει να διασφαλίζει τη συμμόρφωση με τις αρχές της αγοράς. Συνεπώς, το σχέδιο Διατάγματος 44 δεν εφαρμόζει τη μέθοδο του πλεονάσματος για τον προσδιορισμό των τιμών γης, με σκοπό τον υπολογισμό των οικονομικών υποχρεώσεων των χρηστών γης και την αποζημίωση όταν το Κράτος ανακτά γη, κάτι που συνάδει με την πολιτική του Κόμματος.

Για να ξεπεραστούν οι περιορισμοί της μη εφαρμογής της μεθόδου του πλεονάσματος, το σχέδιο διατάγματος 44 τροποποίησε και συμπλήρωσε το περιεχόμενο της μεθόδου σύγκρισης.

Στην οποία, η καθοδήγηση σχετικά με την αποτίμηση οικοπέδων και εκτάσεων γης που δεν έχουν επενδυθεί σε τεχνικές υποδομές βασίζεται στον συνδυασμό τεχνικών έκπτωσης για την έκπτωση του κόστους επένδυσης σε τεχνικές υποδομές. Ταυτόχρονα, συμπληρώνεται με έναν κανονισμό που ορίζει ότι κατά τον καθορισμό των τιμών γης, πρέπει να εφαρμόζεται η μέθοδος του ετήσιου συντελεστή προσαρμογής για σύγκριση και συμφωνία, ώστε να διασφαλίζεται η ακρίβεια των αποτελεσμάτων αποτίμησης γης.

Πηγή: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html