Διαμερίσματα αξίας 25 εκατομμυρίων VND/τ.μ. έχουν «εξαφανιστεί» στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ

Προσιτά διαμερίσματα «εξαφανίζονται» στην αγορά ακινήτων του Ανόι και της πόλης Χο Τσι Μινχ

Η έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών για την αγορά κατοικιών και ακινήτων κατά το τρίτο τρίμηνο ανέφερε ότι ο αριθμός των επιτυχημένων συναλλαγών διαμερισμάτων και μεμονωμένων κατοικιών έφτασε τα 38.398 προϊόντα, σημειώνοντας αύξηση 48% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Όσον αφορά τις τιμές, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι συνέχισαν να αυξάνονται τόσο στα νέα όσο και στα παλαιά έργα, με τη μέση τιμή των νέων έργων να αυξάνεται κατά περίπου 4-6% σε τριμηνιαία βάση και 22-25% ετησίως. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν επίσης, ειδικά σε ορισμένες περιοχές, σημειώνοντας τοπική αύξηση κατά περίπου 35% έως 40% ανάλογα με την τοποθεσία σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Η κατηγορία των προσιτών διαμερισμάτων με τιμή πώλησης μικρότερη από 25 εκατομμύρια VND/m2 δεν έχει σχεδόν καθόλου συναλλαγές και προϊόντα προς πώληση. Τα διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας με τιμές από 25 εκατομμύρια VND/m2 έως λιγότερο από 50 εκατομμύρια VND/m2 εξακολουθούν να αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό συναλλαγών και προσφοράς στην αγορά. Τα υπόλοιπα είναι πολυτελή και υπερπολυτελή διαμερίσματα (με τιμές άνω των 50 εκατομμυρίων VND/m2).

Τα ερευνητικά δεδομένα από τον Σύνδεσμο Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι το τμήμα των προσιτών διαμερισμάτων (με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2) - προσιτή στέγαση, έχει «εξαφανιστεί» τα τελευταία χρόνια και είναι πολύ δύσκολο, έως και αδύνατο, να επανεμφανιστεί στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Συγκεκριμένα, τα στατιστικά στοιχεία από αυτήν την ενότητα δείχνουν ότι κατά την περίοδο 2018-2023, όχι μόνο η ποσότητα μειώθηκε συνεχώς, αλλά και η δομή της προσφοράς διαμερισμάτων στις δύο ειδικές αστικές περιοχές ήταν επίσης ολοένα και πιο ανισορροπημένη. Η δομή της προσφοράς «έκλινε» ολοένα και περισσότερο προς τα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατοικίας. Το ποσοστό της προσφοράς νεόδμητων διαμερισμάτων στο τμήμα προσιτών τιμών μειώθηκε συνεχώς και επίσημα «εξαφανίστηκε» στην πόλη Χο Τσι Μινχ το 2021 και στο Ανόι το 2023.

Στο Ανόι, το ποσοστό των νεοσύστατων προσιτών διαμερισμάτων έφτασε το 35% το 2018, μειώθηκε στο 20% το 2019 και μόνο στο 12% το 2020. Το 2021 και το 2022, η προσφορά προσιτών διαμερισμάτων στο Ανόι συνέχισε να μειώνεται, φτάνοντας μόνο περίπου το 4% της συνολικής προσφοράς διαμερισμάτων προς πώληση. Μέχρι σήμερα, δεν υπάρχουν πλέον προσιτά διαμερίσματα προς πώληση.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, από το 2018, το ποσοστό των οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων έχει μειωθεί απότομα από 20% το 2018 σε 0,5% το 2020. Μέχρι το 2021, το τμήμα των οικονομικά προσιτών διαμερισμάτων είχε εξαφανιστεί στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Έργο κοινωνικής στέγασης Dong Mo Dai Kim στην περιοχή Hoang Mai, Ανόι (Φωτογραφία: Ha Phong).

Τους τελευταίους 9 μήνες, η προσφορά διαμερισμάτων στο Ανόι έχει σημειώσει σημαντική ανάκαμψη. Ωστόσο, η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης έχει γίνει πιο σοβαρή, καθώς περίπου το 80% της προσφοράς διαμερισμάτων προς πώληση στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ έχουν τιμή 50 εκατομμύρια VND/m2 ή περισσότερο.

Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται συνεχώς και έχουν φθάσει σε νέο υψηλό επίπεδο τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά, ξεπερνώντας κατά πολύ τον ρυθμό οικονομικής προσιτότητας και αύξησης του εισοδήματος της πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Το Υπουργείο Κατασκευών πιστεύει ότι επί του παρόντος, η αγορά ακινήτων παρουσιάζει περιορισμούς και ελλείψεις, με σημάδια αστάθειας και ανθυγιεινότητας να εμφανίζονται. Συγκεκριμένα, η δομή των προϊόντων ακινήτων είναι παράλογη όταν τα τμήματα κατοικιών μεσαίας και υψηλής κατηγορίας και τα τουριστικά ακίνητα εμφανίζουν σημάδια πλεονάσματος. Εν τω μεταξύ, υπάρχει σοβαρή έλλειψη κοινωνικών κατοικιών, κατοικιών για εργαζόμενους και επαγγελματικών κατοικιών σε προσιτές τιμές για άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα.

«Οι τιμές των ακινήτων, ιδίως οι τιμές των κατοικιών και της γης, αυξάνονται συνεχώς και είναι υψηλότερες από το εισόδημα των ανθρώπων. Αυτό δυσκολεύει την πρόσβαση και τη δημιουργία κατοικιών για τους εργαζόμενους με χαμηλό εισόδημα σε αστικές περιοχές και τους εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα. Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, σχεδόν δεν υπάρχουν διαμερίσματα με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/τ.μ.», δήλωσε το Υπουργείο Κατασκευών.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), η αγορά ακινήτων έχει άμεση ανάγκη από εμπορικές κατοικίες λόγω νομικών προβλημάτων και η δομή των προϊόντων στέγασης είναι εκτός φάσης. Πολλά σπίτια ανήκουν στην κατηγορία υψηλής ποιότητας, αλλά υπάρχει έλλειψη οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών, γεγονός που οδηγεί σε συνεχή αύξηση των τιμών των κατοικιών τα τελευταία χρόνια. Αυτό δυσκολεύει τα άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος στις αστικές περιοχές που έχουν πραγματική ανάγκη να αγοράσουν σπίτι για να ζήσουν.

Λύσεις για την επιστροφή στην αγορά προσιτών διαμερισμάτων

Για την αντιμετώπιση της έλλειψης οικονομικά προσιτής στέγασης, η κα Giang Huynh - Διευθύντρια Έρευνας και S22M στη Savills - πιστεύει ότι χρειάζεται μια ολοκληρωμένη λύση που να συνδυάζει τα πλεονεκτήματα τόσο του δημόσιου όσο και του ιδιωτικού τομέα.

«Στο πλαίσιο του περιορισμένου κρατικού προϋπολογισμού, η χρηματοδότηση έργων κοινωνικής στέγασης θα αντιμετωπίσει πολλές δυσκολίες. Ταυτόχρονα, ο ιδιωτικός τομέας δέχεται επίσης πληθωριστικές πιέσεις στο κόστος των εισροών. Ως εκ τούτου, η αποτελεσματική συνεργασία μεταξύ των δύο πλευρών καθίσταται εξαιρετικά απαραίτητη. Επιπλέον, η αύξηση της πυκνότητας κατασκευών και ο λογικός σχεδιασμός θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο στην παροχή οικονομικά προσιτών λύσεων στέγασης», ανέφερε.

Σύμφωνα με την κα. Giang Huynh, η δημοτική αρχή πρέπει να εισαγάγει ισχυρές πολιτικές κινήτρων για να προσελκύσει τη συνεργασία των γαιοκτημόνων, διαμορφώνοντας έτσι νέες βιώσιμες οικιστικές περιοχές.

Μια πολυκατοικία στο Ανόι (Φωτογραφία: Ha Phong).

«Βελτιστοποιώντας την έκταση γης, σε συνδυασμό με δημόσιες εγκαταστάσεις και χώρους πρασίνου, μπορούμε σταδιακά να λύσουμε το ολοένα και πιο επείγον πρόβλημα στέγασης. Ο στενός συντονισμός μεταξύ της κυβέρνησης και των επενδυτών θα είναι το κλειδί για την υλοποίηση αυτών των ιδεών», τόνισαν οι ειδικοί της Savills.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο Δρ. Nguyen Van Dinh - Πρόεδρος της VARS - δήλωσε ότι απαιτείται ισχυρή παρέμβαση από την Πολιτεία.

Καταρχάς, το Κράτος πρέπει να διερευνήσει και να αναπτύξει πολιτικές για τη δημιουργία ευνοϊκών συνθηκών για τους επενδυτές ώστε να αναπτύξουν οικονομικά προσιτά εμπορικά διαμερίσματα, όπως η εφαρμογή πολιτικών για την απαλλαγή από τον φόρο γης, τον φόρο εταιρειών ή την αύξηση της πυκνότητας δόμησης ή του συντελεστή χρήσης γης σε σύγκριση με τα πρότυπα για οικονομικά προσιτά εμπορικά κατοικίες.

Ταυτόχρονα, υπάρχει μια πολιτική προτεραιοτήτων στην έγκριση πολεοδομικών αδειών και στην χορήγηση αδειών κατασκευής, συμβάλλοντας στη μείωση του χρόνου ανάπτυξης των έργων, μειώνοντας έτσι το κόστος επένδυσης. Επιπλέον, προτείνεται η «προσθήκη σημείων προτεραιότητας» κατά την επιλογή επενδυτών για την υλοποίηση επενδυτικών έργων χρησιμοποιώντας γη για επενδυτές που έχουν δημιουργήσει οικονομικά προσιτή στέγαση.

Δεύτερον, είναι απαραίτητο να προωθηθούν έργα συνεργασίας μεταξύ της κυβέρνησης και του ιδιωτικού τομέα για την κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών. Συγκεκριμένα, ο ιδιωτικός τομέας θα αναλάβει το μεγαλύτερο μέρος της διαδικασίας κατασκευής και ανάπτυξης, ενώ το Κράτος θα παρέχει κίνητρα για τη γη και νομική υποστήριξη.

Τρίτον, ο φορέας διαχείρισης του κράτους πρέπει να έχει μια πολιτική για την υποστήριξη της ζήτησης στέγασης των ανθρώπων. Η κυβέρνηση μπορεί να μελετήσει τη δημιουργία ενός ταμείου για την υποστήριξη της ανάπτυξης και της διατήρησης της προσφοράς διαμερισμάτων χαμηλού κόστους. Αυτό το ταμείο μπορεί να συμπληρωθεί από τον κρατικό προϋπολογισμό και από ιδιώτες επενδυτές.

Το Ταμείο θα ανακοινώνει δημόσια και με διαφάνεια πληροφορίες σχετικά με τις τιμές πώλησης και ενοικίασης, βοηθώντας τους ανθρώπους να έχουν εύκολη πρόσβαση και να συγκρίνουν, επιλέγοντας έτσι προϊόντα στέγασης που ταιριάζουν στις ανάγκες και τις οικονομικές τους δυνατότητες. Ταυτόχρονα, το Ταμείο είναι επίσης ο φορέας διαχείρισης, που εξετάζει άτομα που έχουν αγοράσει/ενοικιάσει έργα που έχουν αναπτυχθεί από αυτό το Ταμείο και ανακτά κατοικίες εάν διαπιστωθεί ότι έχουν αγοράσει/πουλήσει κατά παράβαση των κανονισμών, έχουν πλαστογραφήσει έγγραφα εισοδήματος και δεν έχουν δηλώσει σωστά τα περιουσιακά τους στοιχεία.

Επιπλέον, το Κράτος πρέπει να έχει πολιτικές για τον περιορισμό των κινήτρων για κερδοσκοπία και θα πρέπει σύντομα να μελετήσει και να εφαρμόσει φόρο ακίνητης περιουσίας, στοχεύοντας τους ιδιοκτήτες που δεν επενδύουν ακίνητα σε επιχειρηματικές δραστηριότητες ή δεν πραγματοποιούν κατασκευές μετά την παραλαβή γης... Το Κράτος πρέπει επίσης να συστήσει φορείς ή επιτροπές για την παρακολούθηση της στέγασης και να έχει αυστηρές κυρώσεις σε περιπτώσεις κερδοσκοπίας, χειραγώγησης τιμών ή παράνομων αυξήσεων τιμών.

Ωστόσο, για να είναι πραγματικά αποτελεσματικές οι ρυθμιστικές πολιτικές, διασφαλίζοντας την ασφαλή και υγιή λειτουργία της αγοράς μακροπρόθεσμα, το Κράτος πρέπει να ολοκληρώσει σύντομα το σύστημα πληροφοριών και δεδομένων σχετικά με την αγορά ακινήτων και το προσδιορισμένο σύστημα διαχείρισης κατοικιών.

Το σύστημα πληροφοριών και τα δεδομένα σχετικά με την αγορά ακινήτων, ιδίως τα δεδομένα τιμών, θα αποτελέσουν σημαντική βάση για τη διαχείριση/παρακολούθηση των τιμών των ακινήτων, διασφαλίζοντας ότι τα διαμερίσματα είναι προσιτά για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος, αποφεύγοντας τις απότομες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών λόγω κερδοσκοπίας ή άλλων παραγόντων της αγοράς.

Το ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης κατοικιών με την εθνική βάση δεδομένων για τον πληθυσμό, καθώς και την κατάσταση πληρωμών κοινωνικής πρόνοιας, τα αρχεία στεγαστικών δανείων κ.λπ. θα βοηθήσει τις υπηρεσίες να εντοπίσουν το ιστορικό συναλλαγών και την κατάσταση στέγασης κάθε ατόμου, διακρίνοντας τους κερδοσκόπους από τους αγοραστές κατοικιών με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.

Πηγή: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm