Επείγουσα ανάγκη κατασκευής κοινωνικών κατοικιών - Μέρος 1ο: Όπου υπάρχουν προβλήματα, υπάρχουν λύσεις

Στην Οδηγία 34-CT/TW, η Γραμματεία αξιολόγησε ότι πολλοί στόχοι για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών στην Εθνική Στρατηγική Ανάπτυξης Κατοικιών έως το 2020 και στο όραμα έως το 2030 δεν έχουν επιτευχθεί. Η προσφορά κοινωνικών κατοικιών εξακολουθεί να είναι περιορισμένη σε σύγκριση με την πραγματική ζήτηση, ενώ η μέση τιμή εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή σε σύγκριση με το εισόδημα των δικαιούχων.

Επιπλέον, η κρατική διαχείριση της κοινωνικής στέγασης εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες και ελλείψεις. Το ποσοστό του κονδυλίου γης για την ανάπτυξη κοινωνικής στέγασης σε αστικές περιοχές, καθώς και η στήριξη του κρατικού προϋπολογισμού για προγράμματα προτιμησιακής πίστωσης για αυτό το τμήμα, εξακολουθεί να είναι χαμηλό· οι κοινωνικοί πόροι δεν έχουν κινητοποιηθεί σε μεγάλο βαθμό για να συμμετάσχουν...

Αυτή η σειρά λόγων έχει καταστήσει την ανάπτυξη της κοινωνικής στέγασης μη αναμενόμενη, παρά τις πολλές πολιτικές υποστηρίξεις. Αυτό καθιστά επίσης τους καθορισμένους στόχους πολύ δύσκολο να επιτευχθούν. Μια σειρά από δυσκολίες «δεσμεύουν» τους στόχους.

Η δυσκολία του «δεσμεύματος» του στόχου

Ο κ. Hoang Hai - Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης Αγοράς Ακινήτων ( Υπουργείο Κατασκευών ) δήλωσε: «Προς το παρόν, εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένες περιοχές που δεν έχουν εκδώσει άμεσα σχέδια για την υλοποίηση του Έργου «Επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου κοινωνικών κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα την περίοδο 2021-2030». Δεν έχουν προσδιορίσει με σαφήνεια τη ζήτηση γης για επενδύσεις στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών ως βάση για τον σχεδιασμό της κατανομής επαρκούς γης για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών... Ταυτόχρονα, πολλές επιχειρήσεις που επενδύουν στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην πρόσβαση σε γη, όπως ο σχεδιασμός της κατανομής γης, η δημοσιοποίηση έργων προσέλκυσης επενδύσεων. Ορισμένα έργα έχουν εγκρίνει επενδυτικές πολιτικές και έχουν επιλέξει επενδυτές, ωστόσο, η υλοποίηση των επενδύσεων και των κατασκευών δεν είναι εντός χρονοδιαγράμματος...»

Επιπλέον, η εκταμίευση προτιμησιακού πιστωτικού κεφαλαίου ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND εξακολουθεί να είναι αργή σε σύγκριση με την επιθυμία και τις πρακτικές ανάγκες. Για να μην αναφέρουμε ότι δεν υπάρχουν πολλές εμπορικές τράπεζες που συμμετέχουν σε δανεισμό για την υποστήριξη της ανάπτυξης κοινωνικής στέγασης - σχολίασε ο κ. Hai.

Το 2024, η κυβέρνηση έθεσε ως στόχο την ολοκλήρωση 130.000 κοινωνικών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο. Ωστόσο, τα στατιστικά στοιχεία μέχρι το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2024 δείχνουν ότι η χώρα έχει ολοκληρώσει μόνο 8 έργα κοινωνικής στέγασης, λιγότερο από το 30% του αριθμού-στόχου διαμερισμάτων. Αυτή η πρόοδος δείχνει ότι ο στόχος της ολοκλήρωσης 130.000 κοινωνικών κατοικιών φέτος απέχει ακόμη αρκετά από τον «προορισμό» και θα απαιτηθούν μεγάλες προσπάθειες για να επιτευχθεί.

Από τοπική άποψη, ο κ. Huynh Thanh Khiet - Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι η μεγαλύτερη δυσκολία αυτή τη στιγμή είναι η έλλειψη επενδυτικού κεφαλαίου από τον προϋπολογισμό, επομένως δεν μπορεί να διατεθεί πλήρως για την κατασκευή προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης που ανήκουν στο κράτος, ώστε να λυθούν πλήρως τα προβλήματα για θέματα πολιτικής όπως στελέχη, δημόσιοι υπάλληλοι, δημόσιοι υπάλληλοι κ.λπ.

Επί του παρόντος, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει διαθέσει μόνο το 10% του κεφαλαίου για την εφαρμογή προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης. Από τώρα έως το 2025, σύμφωνα με το σχέδιο, χρειάζονται 37.700 δισεκατομμύρια VND. Ωστόσο, η πόλη είναι σε θέση να καλύψει μόνο την κατανομή του προϋπολογισμού ύψους περίπου 3.770 δισεκατομμυρίων VND. Μέχρι το 2030, η πόλη χρειάζεται 86.400 δισεκατομμύρια VND, αλλά μπορεί να διαθέσει μόνο 8.600 δισεκατομμύρια VND από τον προϋπολογισμό και τα υπόλοιπα μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο από πηγές κοινωνικού κεφαλαίου.

Ευέλικτος τύπος

Κάποιοι λένε ότι ένας από τους λόγους για τους οποίους το πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης δεν ήταν επιτυχημένο είναι επειδή πουλάει σπίτια σε άτομα που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα αγοράσουν. Ο κ. Nguyen Van Dinh - νομικός εμπειρογνώμονας ακινήτων σχολίασε: Εκτός από τα προϊόντα κοινωνικής στέγασης προς πώληση και μίσθωση-αγορά, το ζήτημα της κοινωνικής στέγασης προς ενοικίαση απαιτεί επίσης πολιτικές για την προώθηση της ανάπτυξης. Επειδή η κοινωνική στέγαση απευθύνεται κυρίως σε ομάδες χαμηλού εισοδήματος.

Σύμφωνα με τον εν λόγω εμπειρογνώμονα, ο νόμος περί στέγασης του 2023, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 1η Αυγούστου, έχει καταργήσει τον κανονισμό που ορίζει ότι οι επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να δεσμεύουν το 20% της επιφάνειας του δαπέδου για ενοικίαση. Αυτό σημαίνει ότι εάν το 100% των διαμερισμάτων μπορεί να πωληθεί, το Κράτος πρέπει να συμπληρώσει την προσφορά για ενοίκια αντικατάστασης.

Ο νόμος περί στέγασης του 2023 ορίζει μόνο ότι ο τύπος στέγασης για τους εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα είναι προς ενοικίαση. Έτσι, οι ομάδες χαμηλού εισοδήματος που δεν εργάζονται σε βιομηχανικά πάρκα, όπως οι χειρώνακτες εργάτες και οι ελεύθεροι εργαζόμενοι σε αστικές περιοχές, δεν έχουν σχεδόν καμία ευκαιρία πρόσβασης σε κοινωνικές κατοικίες προς ενοικίαση.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Trinh Quang Minh - Επικεφαλής του Συμβουλίου Διαχείρισης Έργων Συνδικαλιστικών Ιδρυμάτων - Γενική Συνομοσπονδία Εργασίας Βιετνάμ, σχολίασε: Η κατασκευή κοινωνικών κατοικιών προς πώληση είναι πολύ δύσκολη επειδή οι διαδικασίες είναι χρονοβόρες, η τιμή πώλησης είναι υψηλότερη από το εισόδημα των εργαζομένων με χαμηλό εισόδημα. Οι κανονισμοί δεν είναι ελκυστικοί για τους επενδυτές, με όριο κέρδους μόνο 10%... Επομένως, η ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση θα είναι πιο λογική, καλύπτοντας τις πραγματικές ανάγκες, κατάλληλη για το εισόδημα των εργαζομένων. Επιπλέον, η ζήτηση για ενοικίαση είναι πολύ μεγάλη, ενώ η προσφορά είναι περιορισμένη, η τιμή ενοικίασης στην αγορά είναι πολύ υψηλή.

Επί του παρόντος, η Γενική Συνομοσπονδία Εργασίας του Βιετνάμ έχει προτείνει ένα σχέδιο ενοικίασης κοινωνικών κατοικιών, με τιμές ενοικίασης ίσες ή χαμηλότερες από την τιμή αγοράς. Ένα τυπικό παράδειγμα είναι το πιλοτικό έργο ενοικίασης κοινωνικών κατοικιών της Γενικής Συνομοσπονδίας Εργασίας του Βιετνάμ στην επαρχία Χα Ναμ, το οποίο μόλις ξεκίνησε και ενοικιάστηκε πλήρως σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Η τιμή ενοικίασης αυτού του έργου κυμαίνεται από 1,2 έως 1,4 εκατομμύρια VND/μήνα, ενώ εκτός της τιμής ενοικίασης κυμαίνεται από 2 έως 3 εκατομμύρια VND/μήνα. Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Minh, υπάρχουν 3 δυσκολίες κατά την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση, οι οποίες είναι η προσέλκυση επενδυτικών πόρων, η τοποθεσία του έργου και η τιμή ενοικίασης.

Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Le Huu Nghia - Διευθυντής της Le Thanh Construction Trading Company ανέλυσε: Εάν επενδυθεί σε 1.000 μονάδες κοινωνικής στέγασης, το κόστος κάθε μονάδας ανέρχεται σε περίπου 500 εκατομμύρια VND, το κόστος επένδυσης θα φτάσει επίσης τα 500 δισεκατομμύρια VND. Όταν ενοικιάζεται σε τιμή 3-3,5 εκατομμυρίων VND/μήνα, με ποσότητα 1.000 μονάδων, ο επενδυτής θα κερδίσει από 3-3,5 δισεκατομμύρια VND/μήνα, 30-35 δισεκατομμύρια VND/έτος.

Εάν ο επενδυτής δανειστεί εμπορικά με επιτόκιο άνω του 10-13%/έτος, τα 500 δισεκατομμύρια VND πρέπει να πληρώσουν 50 δισεκατομμύρια VND σε τόκους και ο επενδυτής σίγουρα θα χάσει χρήματα. Εν τω μεταξύ, στον Νόμο περί Στέγασης του 2023, η ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών προς ενοικίαση θα αποφέρει μόνο το 10% του κέρδους από την πώληση κοινωνικών κατοικιών. Σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς, οι ενοικιαζόμενες κατοικίες δεν θα λαμβάνουν πλέον κρατικές επενδύσεις σε τεχνολογία και κοινωνικές υποδομές, επομένως κανένας επενδυτής δεν τολμά να κάνει ένα έργο κοινωνικής στέγασης προς ενοικίαση - τόνισε ο κ. Nghia.

Κατάργηση από την πολιτική

Ενώ πολλές περιοχές αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην εφαρμογή πολιτικών κοινωνικής στέγασης, στην πόλη Χάι Φονγκ, η εφαρμογή αυτής της πολιτικής έχει επιτύχει αξιοσημείωτα αποτελέσματα. Μέχρι σήμερα, η πόλη Χάι Φονγκ έχει εγκρίνει την πολιτική και έχει επιλέξει επενδυτές για 31 έργα κοινωνικής στέγασης συνολικής κλίμακας 36.600 μονάδων. Εκ των οποίων έχουν ξεκινήσει την κατασκευή 9 έργων συνολικής κλίμακας περίπου 15.000 μονάδων. Με αυτόν τον αριθμό, κατά την περίοδο 2021 - 2025, αναμένεται ότι θα ολοκληρωθούν περίπου 16.200 μονάδες και θα ξεπεράσουν τον στόχο ανάπτυξης κοινωνικής στέγασης που έχει θέσει η κυβέρνηση, ο οποίος ανέρχεται σε 15.400 μονάδες.

Αυτό δείχνει ότι εξακολουθούν να υπάρχουν δυσκολίες, αλλά πρέπει να επιλυθούν, ξεκινώντας από τις πολιτικές και η ιστορία του Χάι Φονγκ είναι επίσης ένα τυπικό παράδειγμα. Για να επιτύχει αυτά τα θετικά αποτελέσματα, η πόλη του Χάι Φονγκ ακολούθησε στενά τις διατάξεις του νόμου περί ακινήτων και στέγασης. Συνεπώς, η Κομματική Επιτροπή της πόλης του Χάι Φονγκ έδωσε προσοχή στην κατεύθυνση, το Λαϊκό Συμβούλιο της Πόλης ενέκρινε 5 ψηφίσματα και η Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης εξέδωσε 13 σχετικές αποφάσεις προς εφαρμογή.

Συγκεκριμένα, η πόλη Χάι Φονγκ έχει εφαρμόσει με ευελιξία και αποτελεσματικότητα τους ισχύοντες μηχανισμούς και πολιτικές για τη βελτίωση του επενδυτικού και επιχειρηματικού περιβάλλοντος, ιδίως των διαδικασιών στέγασης, συμπεριλαμβανομένης της κοινωνικής στέγασης. Με αυτόν τον τρόπο, δημιουργείται ένα διαφανές, ανοιχτό και φιλικό επιχειρηματικό περιβάλλον, προσελκύοντας πολλά μεγάλης κλίμακας επενδυτικά έργα, καλύπτοντας αποτελεσματικά τις ανάγκες των ανθρώπων για αγορά και ενοικίαση κοινωνικής στέγασης.

Ο Διευθυντής Hoang Hai ενημέρωσε ότι, παρόλο που έχουν επιτευχθεί ορισμένα σημαντικά αποτελέσματα, η εφαρμογή της ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών εξακολουθεί να παρουσιάζει ορισμένες ελλείψεις. Επί του παρόντος, το Υπουργείο Κατασκευών επικεντρώνεται στην εφαρμογή, την ολοκλήρωση και την καθοδήγηση των τοπικών αρχών για την εφαρμογή διαταγμάτων, αποφάσεων και εγκυκλίων που περιγράφουν λεπτομερώς και καθοδηγούν την εφαρμογή του Νόμου περί Στέγασης του 2023 και του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023, μετά την έκδοσή τους.

Ταυτόχρονα, το Υπουργείο Κατασκευών συνεχίζει να παροτρύνει τις τοπικές αρχές να βασιστούν στον στόχο του Έργου «Επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα την περίοδο 2021-2030» και στους στόχους σύμφωνα με το παράρτημα κοινωνικής στέγασης που θα ολοκληρωθεί το 2024, να αναπτύξουν επειγόντως ένα συγκεκριμένο σχέδιο για την υλοποίηση επενδύσεων σε έργα κοινωνικής στέγασης, ώστε να διασφαλιστούν οι καθορισμένοι στόχοι.

Για την εφαρμογή της Εθνικής Στρατηγικής Ανάπτυξης Κατοικιών για την περίοδο 2021-2030, με όραμα έως το 2045, το Υπουργείο Κατασκευών απέστειλε έγγραφο στις Λαϊκές Επιτροπές των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων σχετικά με την ανάπτυξη και την προσαρμογή των σχεδίων ανάπτυξης κατοικιών για το 2024 και την περίοδο 2021-2025, ορίζοντας με σαφήνεια τις ανάγκες και τους στόχους της κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα, της στέγασης για τις Λαϊκές Ένοπλες Δυνάμεις και της στέγασης των εργαζομένων... για συμμόρφωση με τον Νόμο περί Στέγασης του 2023.

Εκτός από την εφαρμογή του Προγράμματος Εποπτείας της Εθνοσυνέλευσης το 2024, η Εθνοσυνέλευση θα διεξάγει ανώτατη εποπτεία στο θέμα «Εφαρμογή πολιτικών και νόμων για τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών από το 2015 έως το τέλος του 2023». Το θέμα της εποπτείας στοχεύει στην αξιολόγηση των αποτελεσμάτων που επιτεύχθηκαν, των περιορισμών και των δυσκολιών, στον εντοπισμό των αιτιών και στην αποσαφήνιση των ευθυνών των φορέων, των οργανισμών και των ατόμων για τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας της εφαρμογής πολιτικών και νόμων για τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων και την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Από εκεί και πέρα, θα προτείνει λύσεις για τη βελτίωση των σχετικών πολιτικών και νόμων.

Με τη σύγχρονη συμμετοχή ολόκληρου του πολιτικού συστήματος με προληπτικό πνεύμα, «όπου υπάρχει πρόβλημα, υπάρχει και λύση», η εφαρμογή της πολιτικής κοινωνικής στέγασης θα ανταποκριθεί στους τεθέντες στόχους καθώς και στις κοινωνικές προσδοκίες.

Μάθημα 2: Διευκολύνετε την πρόσβαση των εργαζομένων

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594