Κατά της κερδοσκοπίας, έλεγχος τιμών ακινήτων: Σύσφιξη δανείων ή φορολογίας;

VTV.vn - Η πρόταση για περιορισμό των δανείων για την αγορά δεύτερων κατοικιών ή και περισσότερων, με σκοπό τον έλεγχο των τιμών και την αποτροπή της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων, προκαλεί έντονη συζήτηση.

Πρόταση για περιορισμό του δανεισμού σε αγοραστές δεύτερης κατοικίας ή και περισσότερων

Η πρόταση για περιορισμό του δανεισμού σε αγοραστές δεύτερων κατοικιών ή περισσότερων λαμβάνει μεγάλη προσοχή, ιδίως από βραχυπρόθεσμους επενδυτές. Αυτή η πρόταση αποτελεί το περιεχόμενο του σχεδίου ψηφίσματος σχετικά με τον μηχανισμό ελέγχου και συγκράτησης των τιμών των ακινήτων, το οποίο το Υπουργείο Κατασκευών απέστειλε στα αρμόδια υπουργεία και τις υπηρεσίες για σχόλια.

Συγκεκριμένα, το Σχέδιο περιγράφει τρία περιεχόμενα ρύθμισης της αγοράς, όπως: την πολιτική δανείων για αγοραστές κατοικιών, τα κέντρα συναλλαγών ακινήτων και την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών. Όσον αφορά την πολιτική δανείων για αγοραστές κατοικιών, το Υπουργείο Κατασκευών προτείνει στην κυβέρνηση να απαιτήσει από τα πιστωτικά ιδρύματα να εφαρμόζουν όρια στα δάνεια για αγορές κατοικιών, με εξαίρεση τις κοινωνικές κατοικίες.

Συγκεκριμένα, για τον αγοραστή δεύτερης κατοικίας, αναμένεται ότι θα μπορεί να δανειστεί μόνο έως το 50% της αξίας του συμβολαίου αγοράς. Για τον αγοραστή τρίτης κατοικίας, το ποσό του δανείου δεν θα υπερβαίνει το 30%.

Παράλληλα με την πρόταση για την ίδρυση ενός Κέντρου Συναλλαγών Ακινήτων για τη δημοσιοποίηση των συναλλαγών και την προώθηση της ανάπτυξης οικονομικά προσιτής στέγασης, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι το ψήφισμα στοχεύει στη θέσπιση ενός συγκεκριμένου νομικού μηχανισμού για τον έλεγχο, τη ρύθμιση και τη σταδιακή μείωση των τιμών των κατοικιών σε επίπεδο κατάλληλο για το εισόδημα της πλειοψηφίας των ανθρώπων, ιδίως των ομάδων μεσαίου και κατάλληλου εισοδήματος. Η έμφαση δίνεται στη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων με δημόσιο και διαφανή τρόπο, ελέγχοντας αυστηρά την κερδοσκοπία και τη χειραγώγηση των τιμών.

Μια πρόταση για περιορισμό του δανεισμού σε αγοραστές δεύτερης κατοικίας κερδίζει έδαφος, ιδίως μεταξύ των βραχυπρόθεσμων επενδυτών. Ενδεικτική φωτογραφία.

Πολλές αντικρουόμενες απόψεις

Σύμφωνα με την αγορά, το μέγιστο όριο δανείου για την αγορά κατοικίας εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου και τους κανονισμούς κάθε τράπεζας. Πολλοί επενδυτές εμπορικών κατοικιών εφαρμόζουν ευέλικτες πολιτικές, όπου οι αγοραστές χρειάζεται να πληρώσουν μόνο 10-30% προκαταβολή. Στη συνέχεια, η τράπεζα θα εκταμιεύσει το υπόλοιπο ποσό, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές μπορούν να δανειστούν από 70-90% της συνολικής τιμής του ακινήτου.

Με ένα τόσο τεράστιο όφελος, η πρόταση για περιορισμό των δανείων για δεύτερες και περισσότερες οικογένειες λαμβάνει ανάμεικτες απόψεις. Σύμφωνα με τις επιχειρήσεις, εάν εφαρμοστεί, αυτή η πολιτική θα περιορίσει τους βραχυπρόθεσμους επενδυτές - εκείνους που επωφελούνται από τα προγράμματα τραπεζικών δανείων για να αγοράσουν ακίνητα για βραχυπρόθεσμη εμπορία. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν επίσης απόψεις ότι η πολιτική περιορισμού των δανείων μπορεί να επηρεάσει την ομάδα ανθρώπων που χρειάζεται να αγοράσουν ακίνητα ή να επενδύσουν μακροπρόθεσμα.

Ως μακροχρόνιος επενδυτής στην αγορά ακινήτων, ο κ. Dinh Hoang Thang (περιφέρεια Long Truong, πόλη Χο Τσι Μινχ ) επενδύει σε διαμερίσματα προς ενοικίαση, αυξάνοντας έτσι το εισόδημα της οικογένειάς του.

Είπε ότι η πρόταση για περιορισμό των δανείων για αγορές δεύτερης κατοικίας θα αποθαρρύνει τους βραχυπρόθεσμους επενδυτές, ιδίως τους κερδοσκόπους. Εάν εφαρμοστεί η πολιτική, θα αναπροσαρμόσει επίσης προληπτικά τα δάνεια κάτω του 50% της αξίας του ακινήτου ώστε να ταιριάζουν στο επενδυτικό του χαρτοφυλάκιο.

«Όταν λαμβάνουμε μια απόφαση, πρέπει επίσης να υπολογίσουμε και να εξετάσουμε πώς θα επηρεάσει το επενδυτικό μας χαρτοφυλάκιο. Και σαφώς, αυτός ο κανονισμός θα μειώσει τον αριθμό των ανθρώπων και το κίνητρο για την κατοχή ενός δεύτερου ή τρίτου ακινήτου, μειώνοντας την κερδοσκοπία. Μακροπρόθεσμα, νομίζω ότι αυτό θα είναι καλό για την κοινωνία», σχολίασε ο κ. Thang.

Η πρόταση για περιορισμό του δανεισμού σε αγοραστές δεύτερης κατοικίας ή και περισσότερων έχει λάβει ανάμεικτες απόψεις.

Αυτή τη στιγμή, η κα Tran Thi Hong Hai (Ταν Φου Γουάρντ, Χο Τσι Μινχ Σίτι) αναζητά ένα κατάλληλο προϊόν ακινήτων για να επενδύσει στο εγγύς μέλλον. Αυτή είναι η πρώτη φορά που εισέρχεται στην αγορά. Εκτός από τις αποταμιεύσεις, τα δάνεια είναι επίσης αρκετά σημαντικά για νέους σαν κι αυτήν. Όταν άκουσε για την πρόταση για αυστηροποίηση των πιστώσεων για δάνεια δεύτερης κατοικίας, ανησύχησε επειδή θα μπορούσε να μειώσει την πρόσβαση σε επενδυτικά προϊόντα.

«Κατά τη γνώμη μου, αυτή η πρόταση περιορίζει επίσης τους πόρους και την υποστήριξη, καθώς και κάπως περιορίζει τις σειρές προϊόντων που μπορώ να αναζητήσω ή με κάποιο τρόπο με κάνει πιο διστακτική στην αναζήτηση πρόσθετων επενδύσεων στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων», μοιράστηκε η κα Χάι.

Ορισμένες επιχειρήσεις δήλωσαν ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε τροχιά ανάκαμψης. Η προσφορά προϊόντων επικεντρώνεται επί του παρόντος στα μεσαία και υψηλά επίπεδα, τα οποία προορίζονται για επενδυτές. Εν τω μεταξύ, η αγορά εξακολουθεί να παρουσιάζει ελλείψεις στον τομέα των κατοικιών χαμηλού κόστους, εξυπηρετώντας άτομα με πραγματικές στεγαστικές ανάγκες. Οι επιχειρήσεις πιστεύουν ότι εάν περιοριστούν τα πιστωτικά δάνεια για αγορές κατοικίας, αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει τη ρευστότητα στην αγορά.

Ο κ. Tran Khanh Quang - Γενικός Διευθυντής της Βιετ Αν Χόα, Εταιρείας Επενδύσεων σε Ακίνητα, δήλωσε: «Προς το παρόν, βλέπουμε ότι στην αγορά ακινήτων, πάνω από 60-70% είναι επενδυτές, ενώ οι πραγματικοί κάτοικοι είναι μόνο 20-30%. Αν το εφαρμόσουμε πολύ διεξοδικά, δηλαδή περιορίσουμε τα δάνεια για δεύτερη και τρίτη κατοικία και περιορίσουμε ολοένα και περισσότερο την πιστοληπτική ικανότητα, τότε σαφώς η αγορά θα σοκαριστεί».

Άλλες απόψεις ανέφεραν επίσης ότι η πρόταση για αυστηροποίηση των πιστώσεων για όσους αγοράζουν δεύτερη ή και μεγαλύτερη κατοικία δεν κάνει σαφή διάκριση μεταξύ εκείνων που αγοράζουν για πραγματική κατοικία και εκείνων που επενδύουν για μακροχρόνια μίσθωση. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι γονείς δανείζονται χρήματα για να αγοράσουν ένα σπίτι για τα παιδιά τους όταν δεν έχουν επαρκείς οικονομικές δυνατότητες. Επομένως, εάν εφαρμοστεί αυτός ο περιορισμός στην πίστωση, μπορεί να επηρεάσει τις νόμιμες ανάγκες πολλών οικογενειών σήμερα.

Ολοκληρωμένες λύσεις για τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών με βιώσιμο τρόπο

Το προσχέδιο δεν απαγορεύει στους ανθρώπους να κατέχουν δεύτερη ή τρίτη κατοικία. Εδώ, το προσχέδιο ρυθμίζει μόνο την πιστωτική πολιτική, που σημαίνει ότι το Κράτος χρησιμοποιεί εργαλεία ρύθμισης της ροής κεφαλαίων για τον έλεγχο της κερδοσκοπίας και των χρηματοοικονομικών κινδύνων. Οι ειδικοί εκτιμούν ότι αυτή είναι μια κατεύθυνση σύμφωνη με τις διατάξεις του νόμου και της διεθνούς πρακτικής.

Η προτεινόμενη κλιμακωτή πιστωτική πολιτική δεν επηρεάζει τα συμφέροντα των ανθρώπων, αλλά στοχεύει στη διαχείριση των συστημικών κινδύνων. Ωστόσο, αυτό πρέπει να συμβαδίζει με πιο ολοκληρωμένες λύσεις για τον έλεγχο των τιμών των κατοικιών.

Δεδομένα από ερευνητικές μονάδες έδειξαν ότι η πρόσφατη αύξηση των τιμών των κατοικιών δεν οφείλεται κυρίως σε επενδύσεις αλλά σε έλλειψη προσφοράς. Η αιτία προέρχεται από νομικά προβλήματα, υψηλό κόστος γης και κόστος επενδύσεων σε κατασκευές. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές θα επικεντρωθούν σε έργα υψηλής ποιότητας για να επιδιώξουν κέρδη.

Για παράδειγμα, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, σύμφωνα με έκθεση της Avison Young, ο αριθμός των νέων έργων διαμερισμάτων που ξεκίνησαν το τρίτο τρίμηνο αφορούσε κυρίως πολυτελή και πολυτελή διαμερίσματα, με μέση τιμή πώλησης 125 εκατομμύρια - 232 εκατομμύρια VND/m2. Αυτή η τιμή έχει αυξηθεί κατά 5-8% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο.

Η εταιρεία έρευνας αγοράς Savills Vietnam πιστεύει ότι αντί να επιλέγουν πιστωτικά εργαλεία, οι πολιτικές πρέπει να επικεντρωθούν στην επίλυση του προβλήματος της αποδέσμευσης της προσφοράς κατοικιών.

Η κα Gianh Huynh - Διευθύντρια του Τμήματος Έρευνας της Savills Βιετνάμ, πρότεινε: «Θα πρέπει να αναμορφώσουμε τις διαδικασίες έγκρισης έργων για να επιταχύνουμε την πρόοδο των νέων έργων στην αγορά. Τα έργα που έχουν κολλήσει θα πρέπει να επιλύονται με ειδικούς μηχανισμούς. Να ξεμπλοκάρουμε το πρόβλημα της προσφοράς, να δημιουργήσουμε μια διαφοροποιημένη προσφορά, ιδίως την προσφορά κατοικιών χαμηλού κόστους. Όταν η προσφορά είναι αρκετή για να καλύψει τη ζήτηση, η αγορά θα αυτορυθμίζει τις τιμές».

Με την πρόταση του Υπουργείου Κατασκευών, οι ερευνητικές μονάδες πιστεύουν ότι η παρέμβαση στα πιστωτικά όρια μπορεί να επηρεάσει την ανεξαρτησία των εμπορικών τραπεζών. Επειδή οι δανειστικές δραστηριότητες εξαρτώνται από τη διαδικασία αξιολόγησης κινδύνου και τα κριτήρια δανεισμού κάθε τράπεζας με βάση την ικανότητα πληρωμής του δανειολήπτη.

Επιπλέον, ο προσδιορισμός του αριθμού των ακινήτων που κατέχει ο δανειολήπτης αποτελεί επίσης πρόκληση, επειδή απαιτεί σύνδεση ή πρόσβαση στο σύστημα βάσης δεδομένων ακινήτων. Ενώ αυτά τα δεδομένα βρίσκονται ακόμη σε διαδικασία ολοκλήρωσης και θα χρειαστεί πολύς χρόνος για να εφαρμοστούν στην πράξη.

Αποτελεσματικότερη φορολογία;

Εκφράζοντας τις απόψεις του σχετικά με λύσεις για τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων, ο κ. David Jackson - Γενικός Διευθυντής της Avison Young Vietnam, δήλωσε ότι η μέθοδος φορολόγησης θα ήταν πιο αποτελεσματική. Συγκεκριμένα, η επιβολή υψηλότερου φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων σε δεύτερη και τρίτη ακίνητη περιουσία ή φόρου συναλλαγών ακινήτων με βάση τον χρόνο κατοχής, αποτελεί μια πιο εφικτή λύση για τον περιορισμό της μεταπώλησης, μειώνοντας έτσι το κίνητρο για κερδοσκοπία.

Συμφωνώντας με τον Avison Young, το Ινστιτούτο Φυσικών Πόρων και Οικονομικών Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ εκτίμησε ότι το προσχέδιο πρέπει να διαχωρίζει τη διαχείριση της αγοράς ακινήτων από την πιστωτική πολιτική. Επειδή ο τραπεζικός κλάδος βρίσκεται στο δρόμο της εξάλειψης του πιστωτικού χώρου και έχει απεριόριστο χώρο δανεισμού. Επομένως, η εφαρμογή περιορισμών στα δάνεια για αγορές δεύτερης κατοικίας ή περισσότερων, μπορεί να επηρεάσει την εκταμίευση από την τράπεζα.

Ο Δρ. Pham Viet Thuan - Διευθυντής του Ινστιτούτου Φυσικών Πόρων και Οικονομικών Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ πρότεινε: «Για να το περιορίσουμε, νομίζω ότι πρέπει να χρησιμοποιήσουμε φορολογικούς συντελεστές που βασίζονται στον χρόνο τήρησης των αρχείων. Για παράδειγμα, αν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο ή κερδίσει μια δημοπρασία εντός 12 μηνών, αν το πουλήσει, θα εισπράξουμε το 20% της τιμής πώλησης. Αντίθετα, αν κάποιος είναι άνω των 36 μηνών, θα εισπράξουμε το 10% και άνω των 60 μηνών, θα εισπράξουμε το 2% όπως τώρα».

Είναι φανερό ότι ο περιορισμός της κερδοσκοπίας είναι ένα απαραίτητο βήμα, αλλά η χρήση πιστωτικών εργαλείων απαιτεί έναν σαφή, βήμα προς βήμα οδικό χάρτη. Πρώτα απ 'όλα, είναι απαραίτητο να ολοκληρωθεί η βάση δεδομένων των συναλλαγών ακινήτων, ώστε να προσδιοριστεί με σαφήνεια ποιοι είναι επενδυτές, κερδοσκόποι και ποιοι είναι αγοραστές κατοικιών για ακίνητη κατοικία. Από εκεί και πέρα, τα πιστωτικά εργαλεία θα είναι αποτελεσματικά, βοηθώντας την αγορά να αναπτυχθεί σε μια διαφανή, σαφή και δίκαιη κατεύθυνση για όλους τους συμμετέχοντες.

Πρόσφατα, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε τη δημιουργία κωδικών ακινήτων και τη διαχείρισή τους στο πληροφοριακό σύστημα. Ταυτόχρονα, απαιτούσε από τους οργανισμούς και τα άτομα να παρέχουν πληροφορίες ιδιοκτησίας κατοικίας για ενσωμάτωση στο Εθνικό Πληροφοριακό Σύστημα από το 2026. Η πρόταση αυτή αναφέρεται στο σχέδιο Διατάγματος για την κατασκευή και διαχείριση βάσεων δεδομένων για τη στέγαση και την αγορά ακινήτων.

Συνεπώς, σε κάθε έργο ακινήτων θα αποδίδεται αυτόματα ένας μοναδικός κωδικός, διασφαλίζοντας την ταυτοποίηση και την αμετάβλητη λειτουργία των δεδομένων καθ' όλη τη διάρκεια του κύκλου ζωής τους. Η εξειδικευμένη υπηρεσία της επαρχίας θα θέσει σε εφαρμογή αυτόν τον κωδικό στην περιοχή κατά την έγκριση του έργου.

Το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι ο νέος κανονισμός συμβάλλει στη βελτίωση της ποιότητας των συλλεγόμενων δεδομένων, καθιστώντας έτσι τις πληροφορίες διαφανείς, ρυθμίζοντας την αγορά και ικανοποιώντας τις θεμιτές ανάγκες της κοινωνίας.

Πηγή: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm