Οι ειδικοί «κοιτάζουν καθαρά, μιλούν ειλικρινά» για την εικόνα των ακινήτων το 2024

Η κοινωνική στέγαση χρειάζεται τη βοήθεια του κράτους

PV: Το 2023 είναι μια χρονιά πολλών δυσκολιών και προκλήσεων για την οικονομία του Βιετνάμ γενικότερα και τον τομέα των ακινήτων ειδικότερα. Η κυβέρνηση έχει εκδώσει πολλές πολιτικές για να βοηθήσει την αγορά. Πώς αξιολογείτε την «υποστήριξη» από τις πολιτικές προς την αγορά ακινήτων τον τελευταίο καιρό;

Κος Nguyen Van Duc: Τον τελευταίο καιρό, οι πολιτικές που έχει θεσπίσει η κυβέρνηση είχαν θετικό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, οι πολιτικές που έχει θεσπίσει η κυβέρνηση αποσκοπούσαν μόνο στο να καθησυχάσουν το πνεύμα και όχι στο να παρέμβουν πραγματικά βαθιά, άμεσα και διεξοδικά, προκαλώντας την υγεία των υποκειμένων που συμμετέχουν στην αγορά ακινήτων.

Ο εμπειρογνώμονας ακινήτων Nguyen Van Duc.

Ωστόσο, κατά τη γνώμη μου, η «ασθένεια» της αγοράς ακινήτων δεν έγκειται στις πολιτικές αλλά στην «ασθένεια» των ίδιων των επιχειρήσεων (λάθος επένδυση σε τμήμα, λάθος στοχευμένη επένδυση, επιχειρήσεις που «βοσκούν κότες» - PV). Όταν η επένδυση είναι λάθος, οι επιχειρήσεις δανείζονται πολλά από τις τράπεζες, δεν έχουν την ικανότητα να λύσουν το πρόβλημα... τότε καμία πολιτική δεν μπορεί να τις «σώσει». Επιπλέον, οι πολιτικές ή οι νόμοι έχουν μια ορισμένη καθυστέρηση, επομένως δεν μπορούν να απορροφηθούν από τη μια μέρα στην άλλη.

PV: Πολλές απόψεις λένε ότι ο Νόμος περί Στέγασης (όπως τροποποιήθηκε) έχει εξαλείψει το εμπόδιο στην κοινωνική στέγαση. Τι πιστεύετε γι' αυτό;

Κος Νγκουγιέν Βαν Ντουκ: Ο σκοπός της κοινωνικής στέγασης είναι να βοηθήσει τους φτωχούς να αποκτήσουν ένα σπίτι. Είναι μια καλή πολιτική, αλλά το σημαντικό είναι πώς εφαρμόζεται.

Οι νέοι κανονισμοί στον Νόμο περί Στέγασης (όπως τροποποιήθηκε) είναι πιο ανοιχτοί, βοηθώντας τους φτωχούς να έχουν τις προϋποθέσεις πρόσβασης στην κοινωνική στέγαση. Ωστόσο, κατά την προσωπική μου άποψη, η κοινωνική στέγαση χρειάζεται την παρέμβαση του Κράτους αντί να βασίζεται στις επιχειρήσεις.

Στην πραγματικότητα, πολλές επιχειρήσεις, συμπεριλαμβανομένων και ημών, έχουν επενδύσει σε κοινωνικές κατοικίες, αλλά μετά από λίγο καιρό, δεν μπόρεσαν να επιβιώσουν. Εκείνη την εποχή, κατά την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, υπήρχαν διοικητικές διαδικασίες, αυξανόμενες τιμές, τραπεζικά επιτόκια και μεγάλοι χρόνοι κατασκευής, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να υφίστανται διπλές ζημίες. Επομένως, πολύ λίγες επιχειρήσεις επενδύουν σε κοινωνικές κατοικίες σήμερα.

Έχουμε θέσει ως στόχο να έχουμε 1 εκατομμύριο μονάδες κοινωνικής στέγασης έως το 2030, αλλά δεν έχουμε το κεφάλαιο ή τον μηχανισμό για να το πετύχουμε. Κατά τη γνώμη μου, θα είναι δύσκολο για εμάς να επιτύχουμε τον στόχο όπως έχει προγραμματιστεί.

Κατά τη γνώμη μου, θα πρέπει να αναπτύξουμε ενοικιαζόμενες κατοικίες και να έχουμε διατάγματα και πρότυπα για την ανάπτυξη αυτού του τομέα. Οι ενοικιαζόμενες κατοικίες δεν απαιτούν τόσο υψηλή ποιότητα όσο οι εμπορικές κατοικίες, έτσι ώστε οι φτωχοί να μπορούν να έχουν ευκολότερη πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγαση.

Θα ξεφύγει ο κλάδος των ακινήτων από την ύφεση;

PV: Πολλές απόψεις λένε ότι η αγορά ακινήτων δέχεται πολλούς θετικούς παράγοντες και αυτή τη στιγμή έχει αρκετές καλές πληροφορίες για να ξεκινήσει ένας νέος κύκλος. Ποια είναι η γνώμη σας για την εικόνα των ακινήτων το 2024;

Κος Nguyen Van Duc: Η αγορά ακινήτων παρουσιάζει μια πτωτική πορεία από το 2022, η οποία διαρκεί μέχρι το τέλος του 2023, και πολλοί πιστεύουν ότι θα ανακάμψει ξανά μέχρι το τέλος του 2023. Ωστόσο, ήταν μια ζοφερή χρονιά για την αγορά, όπως αποδεικνύεται από το γεγονός ότι πολλοί άνθρωποι έχουν χρεοκοπήσει, εταιρείες έχουν χρεοκοπήσει και οι λογαριασμοί τους έχουν κλειδωθεί...

Κατά τη γνώμη μου, το 2023 είναι μια «σκοτεινή» χρονιά για την αγορά ακινήτων. Αυτή η δύσκολη κατάσταση αναγκάζει τις επιχειρήσεις ακινήτων να υποβάλλουν συνεχώς αιτήματα στις αρχές για «διάσωση» ώστε να αποφευχθεί το πάγωμα και η κατάρρευση της αγοράς.

Οι ειδικοί λένε ότι η αγορά ακινήτων το 2024 θα συνεχίσει να είναι ζοφερή.

Τα τελευταία χρόνια, λόγω των επιπτώσεων της Covid-19, πολλοί άνθρωποι έχουν «ανησυχήσει», αναγκασμένοι μάλιστα να ξοδέψουν τις οικονομίες τους για να επιβιώσουν. Δεν έχουν καμία αποταμίευση, ούτε χρήματα για να αγοράσουν σπίτι.

Πρέπει επίσης να αντιμετωπίσουμε την πραγματικότητα ότι, ενώ οι άνθρωποι εξακολουθούν να αγωνίζονται με την καθημερινή ζωή, η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει να είναι ζοφερή και θα είναι δύσκολο να αλλάξει σε ένα πιο φωτεινό χρώμα. Συνεπώς, από την οπτική μου γωνία, το 2024, η αγορά ακινήτων δεν θα είναι σε θέση να ακμάσει όπως αναμένεται, λέω ειλικρινά ότι η αγορά θα συνεχίσει να είναι ζοφερή.

PV: Γιατί δίνετε την άποψή σας ότι η αγορά ακινήτων δεν έχει ξεφύγει από την ζοφερή κατάσταση;

Κος Nguyen Van Duc: Για πολλά χρόνια, οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν επικεντρωθεί στις επενδύσεις σε προϊόντα υψηλής ποιότητας. Κατασκευάζουν ακριβές βίλες, καταστήματα, θέρετρα κ.λπ., αυξάνοντας την αξία τους κατά δεκάδες δισεκατομμύρια ντονγκ σε σύντομο χρονικό διάστημα. Κατασκευάζουν προϊόντα για τους πλούσιους, μόνο οι μεγιστάνες μπορούν να τα αντέξουν οικονομικά, χωρίς να δίνουν καμία προσοχή στην κατασκευή προϊόντων για άτομα με χαμηλό εισόδημα.

Αυτή η πραγματικότητα δεν συμβαίνει μόνο στην πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι , αλλά και σε πολλές άλλες τοποθεσίες. Τα μαζικά ανοιχτά έργα δεν ωφελούν την κοινότητα ή την κοινωνία, αλλά ανοίγουν για να σωθούν. Οι επιχειρήσεις ακινήτων αναπτύσσουν έντονα βίλες, θέρετρα, καταστήματα κ.λπ. με την ελπίδα να αποκομίσουν κέρδος. Ωστόσο, αυτά τα έργα είναι μεγάλης κλίμακας, απαιτώντας τραπεζικά δάνεια και εκτεταμένη έκδοση ομολόγων.

Ωστόσο, στο δύσκολο οικονομικό πλαίσιο, οι επιχειρήσεις διατρέχουν κίνδυνο επειδή η αποτελεσματικότητα της χρήσης αυτού του τμήματος δεν είναι υψηλή, ακόμη και πολλά μέρη κατασκευάζονται και μένουν άδεια, ενοικιάζονται για 0 ​​VND εντός 1-2 ετών. Η κακή ρευστότητα, τα υψηλά επιτόκια, η υψηλή πίεση λήξης κάνουν τις επιχειρήσεις να δυσκολεύονται. Μεταφορικά μιλώντας, η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας βρίσκεται σε κατάσταση «νεκρού», πολλά έργα έχουν αποτύχει, οι επενδυτές δεν μπορούν να πάρουν τα χρήματά τους πίσω. Κοιτάζοντας το πραγματικό πλαίσιο, δείχνει ότι τα ακίνητα έχουν περάσει δύσκολες στιγμές, αλλά εξακολουθούν να υπάρχουν πολλά «μαύρα σύννεφα».

Επιπλέον, το Κράτος σύντομα θα αναγνωρίσει τα σπίτια και θα φορολογήσει τους ιδιοκτήτες δευτερεύουσων κατοικιών - αυτό είναι ένα μοιραίο πλήγμα για τους κερδοσκόπους και τους μεσάζοντες σε ξέπλυμα χρήματος μέσω ακινήτων. Συνεπώς, όσοι «κατέχουν» ακίνητα θα αναγκαστούν να πουλήσουν και να φύγουν.

Επιπλέον, το Κράτος έχει πρόσφατα περιορίσει την πιστοληπτική ικανότητα, με αποτέλεσμα οι επιχειρήσεις να αντιμετωπίζουν δυσκολίες. Ωστόσο, κατά τη γνώμη μου, αυτή η πολιτική είναι πολύ σωστή. Παίρνω ως παράδειγμα την υπόθεση Van Thinh Phat, με εκατοντάδες επιχειρήσεις να δανείζονται κεφάλαια, κάτι που έχει πολλές συνέπειες. Η αυστηροποίηση της έκδοσης ομολόγων και της τραπεζικής πίστωσης με αυτόν τον τρόπο είναι απαραίτητη.

Το 2024, η ωρίμανση των τραπεζών αποτελεί επίσης βάρος για τις επιχειρήσεις. Πολλές επιχειρήσεις ακινήτων θα πρέπει να ωριμάσουν σε τράπεζες και ομόλογα, ενώ πολλές ταμειακές ροές δεν είναι διαθέσιμες, και προς το παρόν, απ' όσο γνωρίζω, υπάρχουν επιχειρήσεις που δεν μπορούν να εισπράξουν ούτε ένα ντόνγκ. Επειδή επενδύουν πολλά στην κατηγορία των ακριβών προϊόντων, αλλά ποιος ξοδεύει ακόμα χρήματα για να αγοράσει αγαθά; Πολλές επιχειρήσεις «ανοίγουν την ανάσα τους» συμβουλεύοντας τους ανθρώπους να παρατείνουν για 1-2 ακόμη χρόνια ή να στραφούν σε πλεονασματικά προϊόντα. Όλες αυτές οι πραγματικότητες έχουν εν μέρει δείξει την εικόνα της αγοράς ακινήτων.

PV: Ωστόσο, η αγορά ακινήτων το 2024 θα συνεχίσει να αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις. Χρειάζεται να «διασωθούν» οι επιχειρήσεις ακινήτων, κύριε;

Κος Nguyen Van Duc: Μάλιστα, πρόσφατα, υπήρξαν πολλές επιχειρήσεις που λειτουργούσαν με κερδοσκοπικό και καιροσκοπικό τρόπο, διαταράσσοντας την αγορά. Πωλούν κερδοσκοπικά και αναποτελεσματικά προϊόντα, και αν τους «σώσουμε», θα είναι άδικο για άλλους κλάδους.

Γιατί χρειάζεται να «σώζουμε» εταιρείες ακινήτων όταν δραστηριοποιούνται για κερδοσκοπικούς σκοπούς χωρίς να αποφέρουν οφέλη στην κοινότητα; Κατά τη γνώμη μου, όσες δραστηριοποιούνται αποτελεσματικά, έχουν καλά έργα και στοχεύουν στην ανάπτυξη κατοικιών για άτομα με χαμηλό εισόδημα θα πρέπει να διασωθούν. Όσες δεν δραστηριοποιούνται σωστά θα πρέπει να αφεθούν στην αγορά να αποφασίσει.

ΠΒ: Σας ευχαριστώ για τη συνέντευξη!

Νγκαν Γκιάνγκ

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html