Τι χρειάζεται η πόλη Χο Τσι Μινχ για να πετύχει μια σημαντική ανακάλυψη;

Ο κ. Le Hoang Chau πρότεινε αρκετούς συγκεκριμένους μηχανισμούς για να βοηθήσει την πόλη Χο Τσι Μινχ να απογειωθεί.

-Ποιοι μηχανισμοί πιστεύετε ότι είναι αυτοί;

*Πρώτον, η σύμβαση BOT (Κατασκευή-Λειτουργία-Μεταφορά) δεν θα πρέπει να εφαρμόζεται σε επενδυτικά έργα για την αναβάθμιση, επέκταση και εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων οδικών υποδομών στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Αυτό αποφεύγει τις συγκρούσεις συμφερόντων μεταξύ του επενδυτή του έργου και των ατόμων που χρησιμοποιούν τους δρόμους BOT και οι οποίοι πρέπει να πληρώνουν διόδια, οι οποίες ενδέχεται να οδηγήσουν σε κοινωνική αναταραχή. Αντίθετα, τα επενδυτικά έργα για την αναβάθμιση, επέκταση και εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων οδικών υποδομών θα πρέπει να υλοποιούνται στο πλαίσιο σύμβασης BT (Κατασκευή-Μεταφορά), χρησιμοποιώντας τον προϋπολογισμό της πόλης για την πληρωμή του επενδυτή.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να εξεταστεί το ενδεχόμενο να επιτραπεί στην πόλη Χο Τσι Μινχ να επανεκκινήσει επενδυτικά έργα κατασκευής βάσει του μοντέλου σύμβασης BT χρησιμοποιώντας κεφάλαια του κρατικού προϋπολογισμού για την πληρωμή των επενδυτών, και σε καμία περίπτωση χωρίς τη χρήση κεφαλαίων γης για την εκτέλεση άλλων έργων από τους επενδυτές. Ταυτόχρονα, το κράτος θα πρέπει να δημιουργήσει κεφάλαια από τον προϋπολογισμό μέσω επενδύσεων σε ανάπτυξη γης, ταμεία ανάπτυξης γης, οργανισμούς ανάπτυξης γης και δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, όπως ορίζεται στο σχέδιο τροποποιημένου νόμου περί γης, για την κινητοποίηση πόρων του ιδιωτικού τομέα για επενδύσεις στην ανάπτυξη αστικών υποδομών, έργα μεταφορών κ.λπ.

-Όσον αφορά τα τρέχοντα σημεία συμφόρησης στην αγορά ακινήτων, ποιες προτάσεις έχετε για την επίλυσή τους και τη δημιουργία σημαντικών προοπτικών για την ανάπτυξη της πόλης Χο Τσι Μινχ;

Επί του παρόντος, το μεγαλύτερο εμπόδιο σχετίζεται με νομικά ζητήματα, και συγκεκριμένα με τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης. Η πλειονότητα των έργων δεν μπορούν να υλοποιηθούν επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν τέλη χρήσης γης χρησιμοποιώντας τις τρέχουσες μεθόδους υπολογισμού. Ως εκ τούτου, προτείνουμε να επιτραπεί στα εμπορικά έργα στέγασης να εφαρμόσουν τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης (συντελεστής Κ) και να τον υποβάλουμε στο Λαϊκό Συμβούλιο της πόλης Χο Τσι Μινχ για έγκριση, ώστε να τον εφαρμόσουν στον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για όλα τα οικόπεδα (ανεξάρτητα από την αξία τους σύμφωνα με τον πίνακα τιμών γης).

Επί του παρόντος, η μέθοδος του πλεονάσματος εφαρμόζεται ευρέως στην αποτίμηση γης, καθορίζοντας συγκεκριμένες τιμές γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για ακίνητα, εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές. Ωστόσο, αυτή η μέθοδος δεν αποδίδει πραγματικά αξιόπιστα αποτελέσματα αποτίμησης γης. Σύμφωνα με τους ειδικούς, για το ίδιο ακίνητο, εάν μόνο μία εταιρεία αποτίμησης εφαρμόσει δύο διαφορετικές μεθόδους αποτίμησης γης, θα παράγει δύο διαφορετικά αποτελέσματα, με διαφορά περίπου 17%. Εάν το ίδιο ακίνητο αποτιμηθεί από δύο διαφορετικές εταιρείες αποτίμησης που χρησιμοποιούν την ίδια μέθοδο αποτίμησης γης, θα παράγει επίσης δύο διαφορετικά αποτελέσματα με διαφορά περίπου 17%. Επομένως, η εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για ακίνητα και εμπορικά έργα στέγασης είναι απαραίτητη.

-Ποια είναι τα πλεονεκτήματα της εφαρμογής του συντελεστή Κ, κύριε;

*Από όσο γνωρίζω, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε κάποτε ένα έγγραφο που πρότεινε την εφαρμογή της μεθόδου του συντελεστή Κ για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για όλα τα ακίνητα και τα έργα εμπορικής στέγασης, ανεξάρτητα από το αν η αξία του τέλους χρήσης γης είναι πάνω ή κάτω από 30 δισεκατομμύρια VND, αντί της πρόσληψης μιας συμβουλευτικής εταιρείας για την εκτίμηση της αξίας της γης, όπως συμβαίνει σήμερα. Εάν ο συντελεστής Κ εφαρμοστεί για τον προσδιορισμό των τελών χρήσης γης, η διαδικασία δεν θα μπορούσε να διαρκέσει περισσότερο από 6 μήνες. Αυτό θα διασφάλιζε επαρκή, ακριβή και έγκαιρη είσπραξη εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό, προστατεύοντας παράλληλα τα δικαιώματα των επενδυτών του έργου.

Πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν επειδή δεν μπορούν να καταβληθούν τα τέλη χρήσης γης.

Ταυτόχρονα, εάν εφαρμοστεί σύμφωνα με την πρόταση της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Χο Τσι Μινχ, θα τυποποιήσει τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για έργα ακινήτων, εμπορικές κατοικίες και αστικές περιοχές, διασφαλίζοντας τη διαφάνεια και επιτρέποντας τόσο στο Κράτος όσο και στις επιχειρήσεις να προβλέπουν το ποσό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης που θα καταβληθούν στον κρατικό προϋπολογισμό.

Η αντιμετώπιση της τρέχουσας κατάστασης όπου τα τέλη χρήσης γης και τα τέλη μίσθωσης γης είναι απροσδιόριστα, θα αποτρέψει τόσο τους νομικούς κινδύνους για τους κρατικούς αξιωματούχους και τους υπαλλήλους κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους όσο και για τους εμπλεκόμενους, όσο και θα διασφαλίσει ότι οι κρατικές υπηρεσίες έχουν πλήρη εξουσία να καθορίζουν το ποσό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης που θα καταβάλλονται στον κρατικό προϋπολογισμό (μέσω του δικαιώματος καθορισμού του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης (συντελεστής Κ4) ετησίως ή όταν η αγορά παρουσιάζει διακυμάνσεις και σύμφωνα με κάθε τύπο έργου ακινήτων, εμπορικής κατοικίας, αστικής περιοχής, εκπληρώνοντας έτσι τον ρόλο του Κράτους που ηγείται της αγοράς αντί να την ακολουθεί). Ταυτόχρονα, θα διασφαλίσει επαρκή, ακριβή και έγκαιρη είσπραξη για τον κρατικό προϋπολογισμό, προστατεύοντας παράλληλα τα δικαιώματα των επενδυτών του έργου.

-Ένα τρέχον εμπόδιο για τις επιχειρήσεις είναι η διαδικασία έγκρισης επενδυτικών πολιτικών και έγκρισης επενδυτών. Αυτά είναι τα δύο πρώτα βήματα για την ανάληψη ενός έργου. Ποιες προτάσεις έχετε για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος;

*Έχουμε παρατηρήσει ότι η διαδικασία έγκρισης επενδυτικών πολιτικών ταυτόχρονα με την έγκριση επενδυτών είναι μόνο το αρχικό βήμα στην «αλυσίδα» των επενδυτικών και κατασκευαστικών διαδικασιών για ακίνητα και έργα εμπορικής στέγασης. Συνεπώς, το «σημείο συμφόρησης» σε αυτήν τη διαδικασία έχει οδηγήσει σε «σημεία συμφόρησης» σε έργα κοινωνικής στέγασης και έργα εμπορικής στέγασης τον τελευταίο καιρό. Κατά συνέπεια, αυτό το εμπόδιο πρέπει να επιλυθεί όχι μόνο για την πόλη Χο Τσι Μινχ αλλά για ολόκληρη τη χώρα.

Επιπλέον, ένα τρέχον εμπόδιο είναι η προσαρμογή του σχεδιασμού κλίμακας 1/2000 για έργα κοινωνικής στέγασης. Πολλά έργα δεν μπορούν να υλοποιηθούν επειδή η πλειονότητα των έργων κοινωνικής στέγασης βρίσκονται σε γη που είχε προηγουμένως προοριστεί για εμπορικές κατοικίες και έχει μετατραπεί. Εάν κατασκευαστούν κοινωνικές κατοικίες σε αυτήν τη γη, ο συντελεστής χρήσης γης θα αυξηθεί κατά 1,5 φορές. Αυτό σημαίνει ότι ο παλιός σχεδιασμός κλίμακας 1/2000 θα πρέπει να προσαρμοστεί αναλόγως.

Η προσαρμογή του χωροταξικού σχεδίου κλίμακας 1/2000 αποτελεί ευθύνη και αρμοδιότητα των κρατικών φορέων και προσαρμόζεται «περιοδικά» σύμφωνα με τους νόμους περί πολεοδομίας και κατασκευών. Ωστόσο, δεν υπάρχει κανονισμός που να ορίζει ότι «τα χωροταξικά σχέδια και τα λεπτομερή σχέδια πρέπει να εγκρίνονται ή να προσαρμόζονται σύμφωνα με το νόμο πριν από την προετοιμασία της έκθεσης μελέτης σκοπιμότητας για επενδύσεις και κατασκευές και την εφαρμογή των επόμενων βημάτων του έργου». Επομένως, οι επενδυτές σε έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να περιμένουν, χωρίς να γνωρίζουν πόσο καιρό θα πρέπει να περιμένουν, παρόλο που τα έργα κοινωνικής στέγασης δεν αυξάνουν το μέγεθος του πληθυσμού της επαρχίας. Αυτό συμβαίνει επειδή οι αγοραστές κοινωνικής στέγασης πρέπει να έχουν μόνιμη ή προσωρινή κατοικία για τουλάχιστον 6 μήνες και να έχουν κοινωνική ασφάλιση, και το έργο αυξάνει μόνο το μέγεθος του τοπικού πληθυσμού στην περιοχή όπου βρίσκεται το έργο.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm