Πρόταση για αυστηροποίηση των δανείων για αγορές δεύτερης κατοικίας: Χρειάζονται διαφανή δεδομένα και κατάλληλος οδικός χάρτης

(CLO) Η πρόταση για περιορισμό των δανείων για αγορά δεύτερης κατοικίας με σκοπό την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας θεωρείται λογική, αλλά πρέπει να συνοδεύεται από διαφανή δεδομένα και συνεπείς πολιτικές για να διασφαλιστεί η αποτελεσματικότητα.

Πρόσφατα, το Υπουργείο Κατασκευών πρότεινε νέο όριο στα δάνεια για αγορές δεύτερης και επόμενων κατοικιών, με στόχο τον έλεγχο της κερδοσκοπίας στον τομέα των ακινήτων και την αποκλιμάκωση των τιμών των κατοικιών. Συγκεκριμένα, οι αγοραστές δεύτερης κατοικίας μπορούν να δανειστούν μόνο έως το 50% της συμβατικής αξίας, ενώ για τρίτες κατοικίες και άνω, το όριο δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 30%.

Στο σεμινάριο με τίτλο «Αποκωδικοποίηση των ροών κεφαλαίου ακινήτων και ευκαιρίες για τους αγοραστές ακινήτων» που διοργάνωσε η εφημερίδα Lao Dong, ο δικηγόρος Pham Thanh Tuan, δικηγόρος του Δικηγορικού Συλλόγου του Ανόι , ειδικός σε θέματα ακινήτων, σχολίασε την πρόταση αυτή.

Η πρόταση για περιορισμό των δανείων για αγορά δεύτερης κατοικίας με σκοπό την αποτροπή της κερδοσκοπίας θεωρείται εύλογη. (Εικονογραφημένη φωτογραφία/CP)

Από νομικής άποψης, ποια είναι η γνώμη σας για την πρόταση περιορισμού της πίστωσης για αγοραστές δευτερεύουσων κατοικιών ή περισσότερων;

- Συνολικά, η πρόταση για περιορισμό της πίστωσης σε πολλαπλούς ιδιοκτήτες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των δευτερευουσών κατοικιών, θεωρητικά θα έπληττε σκληρά πολλαπλούς ιδιοκτήτες ακινήτων.

Επειδή συνήθως οι αγοραστές κατοικιών, και ιδιαίτερα οι επενδυτές, πρέπει να χρησιμοποιούν χρηματοοικονομική μόχλευση και να έχουν έναν συνδυασμό 3 μερών, όπως ο επενδυτής, η τράπεζα και ο αγοραστής κατοικίας.

Η εφαρμογή πιστωτικών ορίων για δεύτερες κατοικίες και όχι μόνο, όπως προτείνεται από το Υπουργείο Κατασκευών, θα επηρεάσει τους κεφαλαιακούς πόρους των τραπεζών για τους επενδυτές. Πρώτα απ 'όλα, αυτή η πρόταση θα επηρεάσει τον αριθμό των συναλλαγών μεταξύ επενδυτών και αγοραστών κατοικιών.

Ωστόσο, η πρόταση είναι κατά βάση λογική και θεωρείται μέτρο που πρέπει να εφαρμοστεί με κατάλληλο οδικό χάρτη και υπό τις κατάλληλες συνθήκες. Εξετάζοντας την πραγματικότητα της αγοράς, η αποτελεσματική εφαρμογή της πολιτικής απαιτεί δύο προϋποθέσεις: απαραίτητες και επαρκείς προϋποθέσεις.

Προαπαιτούμενο είναι μια βάση δεδομένων αγοράς ακινήτων. Τα δεδομένα πρέπει να είναι πραγματικά καθαρά, ζωντανά, πλήρη και πάντα ενημερωμένα.

Διότι, όταν δεν έχουμε πλήρη στοιχεία για την αγορά ακινήτων, για τον αριθμό των σπιτιών που κατέχει κάθε άτομο, δεν υπάρχει βάση για να προσδιοριστεί πόσα ακίνητα κατέχει ένα άτομο. Αυτό θεωρείται προϋπόθεση.

Η επαρκής προϋπόθεση για την εφαρμογή τους είναι η συνέπεια των πολιτικών μας. Εκτός από τις πιστωτικές πολιτικές, πρέπει να εφαρμόσουμε νέες πολιτικές για τα επιτόκια και τους φόρους κατά της κερδοσκοπίας. Το πιο σημαντικό είναι η βελτίωση της προσφοράς.

Νομίζω ότι η παραπάνω πρόταση είναι βασικά λογική, αλλά όταν εφαρμοστεί, πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις όσον αφορά τα δεδομένα και τη διασφάλιση του συγχρονισμού. Μόνο τότε η παραπάνω πολιτική θα είναι στοχευμένη και ακριβής.

Έχει αυτή η πρόταση σαφή νομική βάση και, εάν εφαρμοστεί, ποιοι κανονισμοί θα πρέπει να προστεθούν για να αποφευχθούν συγκρούσεις με άλλους νόμους, όπως ο νόμος περί στέγασης, ο νόμος περί γης ή ο νόμος περί πιστωτικών ιδρυμάτων, κύριε;

Όπως αναφέρθηκε, υπάρχουν δύο παράγοντες, εκ των οποίων ο σημαντικότερος είναι ο συγχρονισμός των πολιτικών, που σημαίνει την άρση νομικών δυσκολιών και εμποδίων για τα έργα.

Επειδή το πιο σημαντικό είναι να δημιουργηθεί μια πηγή εφοδιασμού για να διασφαλιστούν οι παράγοντες προσφοράς και ζήτησης. Το έχουμε καταφέρει αυτό πολύ καλά στο παρελθόν, όταν ο αριθμός των έργων που έχουν ολοκληρωθεί και υλοποιηθεί στην αγορά έχει αποδειχθεί ξεκάθαρα.

Για παράδειγμα, το πρόβλημα της υλοποίησης στεγαστικών έργων χωρίς γη, μόνο το Ανόι έχει επιλύσει 298 εμπορικά στεγαστικά έργα με περίπου 1.500 εκτάρια. Μια τέτοια επίλυση απαιτεί τροποποίηση πολλών νομικών κανονισμών.

Δεύτερον, όσον αφορά την πιστωτική πολιτική. Η πιστωτική πολιτική περιλαμβάνει πολλούς νομικούς παράγοντες, όχι μόνο τον νόμο περί πιστωτικών ιδρυμάτων και άλλους σχετικούς νόμους. Αυτό απαιτεί τη διαχείριση της νομισματικής πολιτικής, της δημοσιονομικής πολιτικής και της χρηματοπιστωτικής πολιτικής.

Επιπλέον, προτείνω έναν προοδευτικό φόρο σε κατόχους πολλαπλών ακινήτων.

Ωστόσο, η «ραχοκοκαλιά» για τη βελτίωση αυτού του ζητήματος είναι ο παράγοντας των δεδομένων. Χωρίς επαρκή δεδομένα, όλοι οι μηχανισμοί πολιτικής δεν μπορούν να εφαρμοστούν αποτελεσματικά. Κάθε μηχανισμός πολιτικής πρέπει να βασίζεται σε πλήρη και διαφανή δεδομένα.

Η «ραχοκοκαλιά» για τη βελτίωση αυτού του προβλήματος είναι ο παράγοντας δεδομένα. (Φωτογραφία: VNP)

Εάν εφαρμοστεί αυτή η πολιτική, ποιες πιστεύετε ότι θα είναι οι μεγαλύτερες δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής, κύριε;

- Αυτό αποτελεί επίσης μια ανησυχία πολλών χωρών, όχι μόνο του Βιετνάμ αλλά και άλλων χωρών, κατά την εφαρμογή φορολογικών ή πιστωτικών πολιτικών με βάση το ποσό της ακίνητης περιουσίας που κατέχει ή διαχειρίζεται κάθε άτομο.

Στην πραγματικότητα, το ζήτημα εδώ έχει δύο σημαντικότερους παράγοντες που πρέπει να αξιολογηθούν. Πρώτον, πρέπει να διακρίνουμε σαφώς μεταξύ της κερδοσκοπικής συμπεριφοράς και της πραγματικής συμπεριφοράς ιδιοκτησίας κατοικιών.

Αυτό είναι ένα πολύ δύσκολο έργο, επειδή για παράδειγμα, ένας κερδοσκόπος μπορεί να ζητήσει από τους γονείς, τα αδέλφια ή τους συγγενείς του να καταχωρίσουν ακίνητη περιουσία στο όνομά τους για να αποφύγει την ασφαλιστική κάλυψη. Αν βασίζεται μόνο στον αριθμό των ακινήτων, η ασφαλιστική κάλυψη δεν μπορεί να πετύχει τον στόχο.

Για παράδειγμα, οι κερδοσκόποι που ζητούν από τους γονείς, τα αδέλφια ή τους συγγενείς τους να καταχωρίσουν τα εν λόγω ακίνητα στο όνομά τους θα ταυτοποιηθούν σαφώς σε αυτήν την περίπτωση.

Η παραπάνω πολιτική, εάν βασίζεται στον αριθμό των ακινήτων, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση αλλά δεν θα είναι επαρκής. Για τον προσδιορισμό του σωστού στόχου, είναι απαραίτητο να εφαρμοστούν άλλα εργαλεία και μέτρα, όπως η εφαρμογή προοδευτικής φορολογίας.

Δεύτερον, η βάση δεδομένων ακινήτων βρίσκεται επί του παρόντος σε διαδικασία ολοκλήρωσης και συγχρονισμού. Ο τομέας των πόρων διαχειρίζεται δεδομένα γης, ο τομέας των κατασκευών διαχειρίζεται τις κατοικίες, ο τομέας των φόρων διαχειρίζεται φορολογικά δεδομένα, ο συμβολαιογράφος διαχειρίζεται δεδομένα συμβολαιογράφου και η τράπεζα διαχειρίζεται πιστωτικά δεδομένα.

Ωστόσο, η ενοποίηση, η κοινοποίηση και ο συγχρονισμός αυτών των δεδομένων για τη δημιουργία μιας κοινής βάσης δεδομένων βρίσκεται ακόμη σε διαδικασία ολοκλήρωσης. Συνεπώς, κατά την εκταμίευση δανείων, οι εμπορικές τράπεζες δεν διαθέτουν μια ολοκληρωμένη βάση δεδομένων για να προσδιορίσουν πόσα ακίνητα κατέχει ένα άτομο.

Στην πραγματικότητα, οι τράπεζες έχουν επίσης παραδεχτεί ότι δεν μπορούν να προσδιορίσουν με ακρίβεια τον αριθμό των ακινήτων που ανήκουν ή διαχειρίζονται από ένα άτομο. Επομένως, η ευθύνη της αξιολόγησης δανείων με βάση τον αριθμό των ακινήτων αποτελεί μεγάλη πρόκληση. Πρόκειται για ένα απαραίτητο εργαλείο, αλλά πρέπει να ληφθεί υπόψη ο χρόνος και ο οδικός χάρτης για την εφαρμογή του.

Όσον αφορά τα κριτήρια διάκρισης μεταξύ πραγματικών αγοραστών κατοικιών και κερδοσκόπων, οι ανεπτυγμένες χώρες συχνά βασίζονται στις ταμειακές ροές και στις πηγές χρήματος για να διαχειριστούν με πολύ αυστηρό τρόπο τις αγορές τους.

Μέσω δεδομένων για τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, ποιος πλήρωσε το κόστος κ.λπ., για να προσδιοριστεί ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ωστόσο, με τις τρέχουσες συνθήκες στο Βιετνάμ, η εφαρμογή αυτών των κριτηρίων εξακολουθεί να είναι πολύ δύσκολη λόγω των περιορισμένων σχετικών δεδομένων.

Έτσι, παρόλο που στοχεύουμε σε πρότυπα όπως οι χώρες του ΟΟΣΑ, στην τρέχουσα περίοδο, χρειαζόμαστε έναν οδικό χάρτη για τη σταδιακή ολοκλήρωση της βάσης δεδομένων, ώστε οι φορολογικές και πιστωτικές πολιτικές που βασίζονται στην ιδιοκτησία ακινήτων να μπορούν πραγματικά να είναι αποτελεσματικές.

Σας ευχαριστώ!

Πηγή: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html