Οι επιχειρήσεις ακινήτων έχουν κολλήσει λόγω τελών χρήσης γης

Παρόλο που έχουν κατασκευαστεί περισσότεροι από 20 όροφοι, το έργο δεν έχει ακόμη καταβάλει τέλη χρήσης γης στο κράτος, επομένως δεν μπορεί να πουλήσει κατοικίες στο μέλλον, γεγονός που θέτει την επιχείρηση σε δύσκολη θέση.

Οι επιχειρήσεις είναι δεσμευμένες από τα χρήματα της γης

Ως μεγάλη επιχείρηση στην επαρχία Binh Duong , από το 2018 έως σήμερα, ο Όμιλος Bcons έχει αφήσει το στίγμα του με δεκάδες έργα ακινήτων μεσαίας κατηγορίας που έχουν αναπτυχθεί, κατασκευαστεί και παραδοθεί σε πελάτες. Ωστόσο, από το 2023 έως σήμερα, παρόλο που σε νέα έργα χορηγούνται συνεχώς άδειες κατασκευής, η επιχείρηση αυτή εξακολουθεί να αντιμετωπίζει μια τεράστια δυσκολία: το έργο έχει λάβει άδεια κατασκευής, αλλά δεν έχει ακόμη λάβει απόφαση για την καταβολή τελών χρήσης γης.

Ένας επικεφαλής αυτής της ομάδας δήλωσε ότι η Bcons έχει ένα έργο με περισσότερους από 20 ορόφους, αλλά το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Binh Duong δεν έχει ακόμη ανακοινώσει την απόφαση σχετικά με τα τέλη χρήσης γης που πρέπει να καταβάλει η επιχείρηση.

Η μη καταβολή του τέλους χρήσης γης σημαίνει ότι η επιχείρηση δεν μπορεί να κατασκευάσει την κατοικία στην τιμή πώλησης του έργου, δεν μπορεί να υποβάλει έγγραφα στο Υπουργείο Βιομηχανίας και Εμπορίου για να λάβει έγκριση ώστε το έργο να είναι επιλέξιμο για πώληση κατοικιών και να υπογράψει συμβάσεις πώλησης με πελάτες. Όταν δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις για άνοιγμα προς πώληση, η επιχείρηση δεν μπορεί να κινητοποιήσει κεφάλαια για να έχει χρήματα για την κατασκευή.

Οι ανεπάρκειες που σχετίζονται με τα τέλη χρήσης γης όχι μόνο σπαταλούν τους πόρους της γης, προκαλώντας οικονομικές απώλειες τόσο για τις επιχειρήσεις όσο και για τους πελάτες, αλλά επηρεάζουν επίσης αρνητικά την αγορά ακινήτων και την οικονομία γενικότερα.

Κος Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ

Έχοντας επίσης ολοκληρώσει την κατασκευή έως τον 10ο όροφο, η Phu Dong Real Estate Joint Stock Company δήλωσε ότι το 2022, η επιχείρηση έλαβε έγκριση για επενδυτική πολιτική, πολεοδομία και άδεια κατασκευής για ένα έργο διαμερισμάτων στην πόλη Di An (επαρχία Binh Duong). Αμέσως μετά την παραλαβή της άδειας κατασκευής, ο επενδυτής έλαβε κεφαλαιακή ενίσχυση από την τράπεζα για την κατασκευή. Μέχρι σήμερα, το έργο αυτό έχει ολοκληρωθεί έως τον 10ο όροφο, αλλά το τέλος χρήσης γης δεν έχει καταβληθεί ακόμη, επειδή το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος δεν έχει ακόμη εκτιμήσει το τέλος χρήσης γης.

Όπως και η Bcons, η Phu Dong δεν μπορεί να ξεκινήσει πωλήσεις μελλοντικών έργων μέχρι να εκπληρώσει τις οικονομικές της υποχρεώσεις.

Στο Binh Duong, όχι μόνο οι δύο παραπάνω επιχειρήσεις έχουν έργα που έχουν κολλήσει με τέλη χρήσης γης, αλλά και πολλά άλλα έργα, όπως το PiCity Sky Park του ομίλου Pi στην πόλη Di An, το A&T Sky Garden που επενδύθηκε από την A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... Όχι μόνο το Binh Duong, αλλά και το Long An βρίσκονται σε παρόμοια κατάσταση. Για παράδειγμα, το έργο διαμερισμάτων Destino Centro στην περιοχή Ben Luc έχει λάβει άδεια κατασκευής, αλλά δεν μπόρεσε να πληρώσει τέλη χρήσης γης.

Ο κ. Le Van Thang, Γενικός Διευθυντής της Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock Company, δήλωσε ότι πριν από το 2022, οι επαρχίες θα εκδίδουν πρώτα επενδυτικές πολιτικές, στη συνέχεια θα εκδίδουν σχέδια 1/500 και στη συνέχεια θα υπολογίζουν τα τέλη χρήσης γης για τις επιχειρήσεις, ώστε να εκπληρώνουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις πριν από την έκδοση αδειών κατασκευής. Ωστόσο, προς το παρόν, οι επαρχίες εκδίδουν πρώτα τις άδειες κατασκευής, ενώ τα τέλη χρήσης γης αξιολογούνται και οι επιχειρήσεις τις ολοκληρώνουν αργότερα. Ωστόσο, αυτό το βήμα είναι επί του παρόντος συμφορημένο, θέτοντας τις επιχειρήσεις σε δύσκολη θέση.

«Αν δεν γνωρίζουμε πόσο τέλος χρήσης γης πρέπει να πληρώσουμε, δεν μπορούμε να καλύψουμε την τιμή του σπιτιού για τους πελάτες. Και ακόμα κι αν χτίσουμε, αν δεν έχουμε πληρώσει το τέλος χρήσης γης, δεν θα μπορούμε να το ανοίξουμε προς πώληση, να υπογράψουμε συμβόλαια ή να εισπράξουμε χρήματα από τους πελάτες, επομένως οι επιχειρήσεις δεν θα έχουν χρήματα για να χτίσουν. Αν δανειστούμε από την τράπεζα, οι τόκοι που πρέπει να πληρώσουμε για το δάνειο θα πρέπει να προστεθούν στην τιμή πώλησης του σπιτιού αργότερα, και αν η τιμή του σπιτιού είναι πολύ υψηλή, οι πελάτες δεν θα το αγοράσουν... Γι' αυτό οι επιχειρήσεις έχουν κολλήσει με το τέλος χρήσης γης», είπε ο κ. Thang.

Πρέπει να «ξεκολλήσουν»

Σύμφωνα με την κα. Nguyen Thi Bich Thuy, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Τμήματος Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος της επαρχίας Binh Duong, ο λόγος για τον οποίο τα τοπικά έργα ακινήτων έχουν κολλήσει στο στάδιο της πληρωμής των τελών χρήσης γης είναι επειδή η επαρχία δεν διαθέτει εταιρείες εκτίμησης και είναι πολύ δύσκολο να προσληφθούν επιχειρήσεις για την εκτίμηση των τιμών της γης.

Ο κ. Nguyen Van Dung, Γενικός Διευθυντής της Hoang Long Real Estate Company, δήλωσε ότι το πρόβλημα της συμφόρησης στον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για έργα ακινήτων για επιχειρήσεις δεν είναι δύσκολο να αντιμετωπιστεί, επειδή ο Νόμος περί Γης ορίζει ότι όταν είναι αδύνατο να βρεθεί μια επιχείρηση για να εκτιμήσει τις τιμές της γης, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος προτείνει στην επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή τη σύσταση μιας διεπιστημονικής ομάδας για την εκτίμηση των τελών χρήσης γης για το έργο. Ωστόσο, στην πραγματικότητα, μετά από πολλές παραβιάσεις στην εκτίμηση τιμών που έχουν προκαλέσει ζημίες στον κρατικό προϋπολογισμό τα τελευταία χρόνια, οι τοπικοί αξιωματούχοι φοβούνται μήπως κάνουν λάθη, φοβούνται την ευθύνη και φοβούνται τους νομικούς κινδύνους. Για να είναι ασφαλείς στην αποτίμηση και να αποφύγουν τον κίνδυνο να λογοδοτήσουν αργότερα, οι τοπικοί αξιωματούχοι συχνά επιλέγουν να εγκρίνουν τις τιμές της γης σε υψηλά επίπεδα ή να καθυστερήσουν την έγκριση.

Ο κ. Dung δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να «αποσυνδεθούν» οι επιχειρήσεις ακινήτων στην έγκριση τελών χρήσης γης. Συγκεκριμένα, το Κράτος θα επανεξετάσει και θα υπολογίσει εκ νέου τα τέλη χρήσης γης για έργα που έχουν εγκριθεί για τέλη χρήσης γης και για τα οποία οι επιχειρήσεις έχουν αναφέρει ότι έχουν παράλογους χρόνους και μεθόδους υπολογισμού. Ταυτόχρονα, να εξαιρεθούν οι επιχειρήσεις από τις κυρώσεις για καθυστερημένη πληρωμή εάν υπάρξει συμπέρασμα ότι η τιμή του έργου κριθεί παράλογη.

Για νέα έργα που ολοκληρώνουν τις διαδικασίες έγκρισης και δεν έχουν ακόμη καταβληθεί τέλη χρήσης γης, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης θα πρέπει να οριστικοποιήσουν τον χρόνο και τη μέθοδο υπολογισμού με τις επιχειρήσεις, ώστε να μπορούν να υπολογίσουν το κόστος και την αποτελεσματικότητα του έργου κατά την υλοποίησή του.

Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), δήλωσε ότι η παρατεταμένη έγκριση των τιμών της γης, η οποία μπορεί να διαρκέσει αρκετά χρόνια ή και δεκαετίες, όχι μόνο προκαλεί στασιμότητα, αλλά αυξάνει και το κόστος για τις επιχειρήσεις, επειδή, ενώ περιμένουν την αποτίμηση, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να πρέπει να επωμίζονται το κόστος των τόκων και το κόστος ευκαιρίας.

Σύμφωνα με τον κ. Chau, όταν η διαδικασία έγκρισης παρατείνεται και η αξία χρήσης γης δεν μπορεί να προβλεφθεί με ακρίβεια, αυτό προκαλεί επίσης δυσκολίες στις επιχειρήσεις στην πρόβλεψη και τον οικονομικό σχεδιασμό, με αποτέλεσμα να αντιμετωπίζουν τον κίνδυνο οικονομικής έλλειψης ή αδυναμίας αποπληρωμής χρεών.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html