Οι τιμές των ακινήτων «κορυφώνονται» παρά την πίεση για τη λήξη των ομολόγων

TPO - Ομόλογα ακινήτων ύψους 17.500 δισεκατομμυρίων VND θα λήξουν τον Αύγουστο. Ωστόσο, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθούν να αρνούνται να μειώσουν τις τιμές των κατοικιών, παρά το γεγονός ότι αντιμετωπίζουν δυσκολίες στη ρευστότητα για την αποπληρωμή χρεών.

Báo Tiền Phong•12/08/2025

Κορυφή λήξεων ομολόγων

Σύμφωνα με έκθεση του παρόχου οικονομικών δεδομένων και αναλύσεων FiinGroup, εταιρικά ομόλογα ακινήτων αξίας άνω των 100.000 δισεκατομμυρίων VND πρόκειται να αποπληρωθούν κατά το δεύτερο εξάμηνο του τρέχοντος έτους. Αυτό το ποσό δείχνει την υπάρχουσα πίεση στις ταμειακές ροές πληρωμών. Τον Αύγουστο, το ποσό των ομολόγων που εκδόθηκαν από εταιρείες ακινήτων και έπρεπε να αποπληρωθούν κορυφώθηκε σε περίπου 17.500 δισεκατομμύρια VND.

Στατιστικά στοιχεία της VNDirect Securities Company δείχνουν ότι κατά το τρίτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, η συνολική αξία των εταιρικών ομολόγων που λήγουν εκτιμήθηκε σε 67.000 δισεκατομμύρια VND, το υψηλότερο επίπεδο του έτους. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο τομέας ακινήτων αντιπροσώπευε περισσότερο από 57%, που αντιστοιχεί σε σχεδόν 38.200 δισεκατομμύρια VND, κυρίως ομόλογα που έχουν παραταθεί από το 2023.

Παρά την πίεση για αποπληρωμή ομολόγων, πολλές επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθούν να διατηρούν τη στρατηγική της «διακράτησης των τιμών», μη αποδεχόμενες μειώσεις τιμών για την ανάκτηση των ταμειακών ροών.

Σύμφωνα με τις επιχειρήσεις, ο κύριος λόγος που δεν μπορούν να μειώσουν τις τιμές είναι η πίεση του κόστους κεφαλαίου και των οικονομικών υποχρεώσεων προς τους ομολογιούχους. Τα ομόλογα ακινήτων έχουν επί του παρόντος κοινά επιτόκια 10-12%/έτος, πολύ υψηλότερα από τα επιτόκια τραπεζικών δανείων. Εάν τα περιουσιακά στοιχεία πωληθούν γρήγορα σε χαμηλές τιμές, τα έσοδα δεν θα επαρκούν για την πληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων των ομολόγων και ενδέχεται να παραβιάσουν τους όρους δέσμευσης προς τους ομολογιούχους. Ως εκ τούτου, οι τιμές των ακινήτων σε όλα τα τμήματα της αγοράς συνέχισαν να αυξάνονται απότομα από την αρχή του έτους.

Σύμφωνα με την έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών για την αγορά ακινήτων κατά το δεύτερο τρίμηνο , ο τομέας των διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις αποτελεί εξαίρεση, συνεχίζοντας να «βασιλεύει» και να καταγράφει το υψηλότερο επίπεδο τιμών εδώ και σχεδόν μια δεκαετία.

Στο Ανόι , η μέση τιμή πώλησης κατά το δεύτερο τρίμηνο έφτασε τα 80 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 5,6% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο και έως και 33% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Σύμφωνα με την έρευνα, πολλά έργα διαμερισμάτων στο Ανόι κατέγραψαν αύξηση τιμών περίπου 5-6%. Συγκεκριμένα, ορισμένα έργα υψηλής τεχνολογίας κατέγραψαν «σοκαριστικές» τιμές πώλησης, όπως το έργο Noble Crystal στα 160-270 εκατομμύρια VND/m2 και το The Matrix One στα 120-150 εκατομμύρια VND/m2.

Τον Αύγουστο, το ποσό των ομολόγων που εκδόθηκαν από επιχειρήσεις ακινήτων που λήγουν κορυφώθηκε σε περίπου 17.500 δισεκατομμύρια VND. Φωτογραφία απεικόνισης: VOV.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η μέση τιμή διαμερισμάτων έφτασε τα 89 εκατομμύρια VND/τ.μ., χωρίς μεγάλη διακύμανση σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά αυξήθηκε κατά περίπου 36% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Αν και γενικά σταθερά, ορισμένα τμήματα πολυτελών ακινήτων κατέγραψαν τοπικές αυξήσεις και καθιέρωσαν νέα επίπεδα τιμών, κυρίως χάρη σε εξαιρετικά πλεονεκτήματα υποδομών, όπως γραμμές του μετρό, περιφερειακές οδούς, σήραγγες Cat Lai και την επέκταση πολλών βασικών διαδρομών στο Thu Thiem, Thao Dien, An Phu, Thanh My Loi.

Ο τομέας των βιλών και των μεζονετών στο έργο κατέγραψε επίσης μικρή αύξηση σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, ιδίως στην πόλη Χο Τσι Μινχ και την Καν Χόα .

Απίθανη η αθέτηση ομολόγων

Οι ειδικοί της SSI Securities Corporation εκτίμησαν ότι η στρατηγική διατήρησης των τιμών των ακινήτων για επιβίωση θα διαρκέσει μόνο για μικρό χρονικό διάστημα. Εάν η εμπιστοσύνη της αγοράς συνεχίσει να μειώνεται, η κατάσταση «κρατήματος της ανάσας» δεν θα αποτελεί πλέον λύση, αλλά θα μετατραπεί σε έναν εκτεταμένο κίνδυνο ρευστότητας. Συνεπώς, απαιτούνται ισχυρές και σύγχρονες λύσεις και πολιτικές για τη μείωση της πίεσης στη λήξη και την αποκατάσταση της ρευστότητας της αγοράς.

Οι ειδικοί δήλωσαν ότι, στο άμεσο μέλλον, ο μηχανισμός έκδοσης ατομικών ομολόγων πρέπει να συνεχίσει να βελτιώνεται προς την κατεύθυνση της υποχρεωτικής γνωστοποίησης πληροφοριών, του περιοδικού ελέγχου και της ενίσχυσης των ανεξάρτητων αξιολογήσεων πιστοληπτικής ικανότητας· είναι απαραίτητο να επεκταθεί το νομικό πλαίσιο για την αναδιάρθρωση χρέους, όπως η μετατροπή ομολόγων σε μετοχές ή η υπό όρους παράταση για έργα με πλήρη νομική υπόσταση και σαφή πρόοδο.

Η στρατηγική της διατήρησης χαμηλών τιμών ακινήτων για επιβίωση διαρκεί μόνο για μικρό χρονικό διάστημα. Ενδεικτική φωτογραφία.

Μακροπρόθεσμα, η πίστωση για τον τομέα των ακινήτων πρέπει να ρυθμιστεί επιλεκτικά, δίνοντας προτεραιότητα στην κοινωνική στέγαση και τις ενοικιαζόμενες κατοικίες, και περιορίζοντας τις ροές κεφαλαίων σε κερδοσκοπικά έργα. Η αγορά ακινήτων βελτιώνεται σταδιακά, εφόσον οι επιχειρήσεις μπορούν να πωλούν τα προϊόντα τους, η λήξη των ομολόγων δεν θα αποτελεί πλέον πρόβλημα.

Ο Δρ. Can Van Luc - επικεφαλής οικονομολόγος της BIDV - σχολίασε ότι η πίεση στα ομόλογα φέτος δεν είναι ανησυχητική. Οι αθετήσεις πληρωμών είναι λιγότερο πιθανό να συμβούν επειδή η αγορά ακινήτων έχει σταδιακά γίνει πιο θετική. Πολλές επιχειρήσεις χρειάζεται να ορίσουν έκπτωση προϊόντος περίπου 10% για να πουλήσουν τα προϊόντα τους, αντί για 40-50% όπως την προηγούμενη περίοδο.

Σύμφωνα με αναλυτές, ο κλάδος των ακινήτων συνεχίζει να αναπτύσσεται δυναμικά φέτος. Ολόκληρη η χώρα έχει ολοκληρώσει την αναδιάταξη των διοικητικών μονάδων και έχει σταθεροποιήσει το πολιτικό περιβάλλον. Ο κλάδος των ακινήτων επωφελείται από το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων και τις θεσμικές μεταρρυθμίσεις. Οι τρεις νόμοι για τα ακίνητα, το ψήφισμα για την πιλοτική εφαρμογή έργων εμπορικής στέγασης μέσω συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης, οι προσπάθειες για την ενίσχυση των δημόσιων επενδύσεων και τη μείωση των διοικητικών διαδικασιών...

Οι πρόσφατες προσπάθειες της κυβέρνησης για την άρση των νομικών εμποδίων για τα έργα στον τομέα των ακινήτων θα δημιουργήσουν τις προϋποθέσεις για την επαναφορά της υλοποίησης των έργων και τη βελτίωση της ταμειακής ροής, διευκολύνοντας τις επιχειρήσεις να ανοίξουν σύντομα προς πώληση και να έχουν οικονομικά σχέδια για την αποπληρωμή του χρέους προς τους ομολογιούχους.