Στέγαση: Από μια «φούσκα» σε μια πιο ισορροπημένη κατάσταση
Η αγορά οικιστικών ακινήτων το 2025 εισέρχεται σε έναν νέο κύκλο. Σύμφωνα με τον Σύνδεσμο Μεσιτών του Βιετνάμ (VARS), η κλίμακα των ακινήτων σε σύγκριση με το σύνολο των οικονομικών περιουσιακών στοιχείων είναι μόνο περίπου 21%, πολύ χαμηλότερη από αυτή των ανεπτυγμένων χωρών, γεγονός που δείχνει ότι η αγορά έχει ακόμη πολλά περιθώρια ανάπτυξης. Ωστόσο, η αγορά παρουσιάζει σημάδια ανισορροπίας προσφοράς-ζήτησης και ραγδαία αύξηση των τιμών, γεγονός που θέτει σε κίνδυνο την εμφάνιση τοπικών «φούσκας».
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά κατοικίας έχει καταγράψει θετική ανάκαμψη. Η προσφορά νέων προϊόντων και η ρευστότητα τείνουν να βελτιώνονται καθώς το νομικό σύστημα γίνεται πιο διαφανές, ειδικά στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ. Οι πρωτογενείς συναλλαγές σε αυτές τις δύο πόλεις παρουσιάζουν επίσης θετικά σημάδια σε σύγκριση με προηγούμενες περιόδους.
Οι ειδικοί λένε ότι η αγορά κατοικίας μετατοπίζεται σταδιακά από μια περίοδο ισχυρής ανάπτυξης που βασίζεται σε «σοκ προσφοράς - σοκ ζήτησης» σε μια πιο ισορροπημένη κατάσταση. Σύμφωνα με τον οικονομικό και αγοραίο εμπειρογνώμονα Tran Manh Hung, η αγορά πρέπει να «προσαρμοστεί» σε νέες απαιτήσεις, όπως μεγαλύτερη διαφάνεια, πιο βιώσιμα οικονομικά στοιχεία αγοραστών και στέγαση κατάλληλη για ομάδες μεσαίου εισοδήματος. Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Ha The Anh, ανεξάρτητος μεσίτης ακινήτων στο Ανόι, δήλωσε ότι εάν το μεγαλύτερο μέρος της προσφοράς εξακολουθεί να προέρχεται από την κατηγορία των ακινήτων υψηλής ποιότητας, οι πραγματικοί αγοραστές θα συνεχίσουν να «ξεχνιούνται».
Οι επενδυτές και οι αγοραστές μεταβαίνουν από το «σερφάρισμα» στις μακροπρόθεσμες επενδύσεις ή στην πραγματική χρήση.
Επιπλέον, η VARS τόνισε επίσης ότι η πίεση στις τιμές στις μεγάλες πόλεις αυξάνεται ραγδαία, ξεπερνώντας κατά πολύ την οικονομική προσιτότητα πολλών αγοραστών, ιδίως της ομάδας μεσαίου εισοδήματος. Οι επενδυτές και οι αγοραστές μετατοπίζονται από το «σερφάρισμα» στις μακροπρόθεσμες επενδύσεις ή την πραγματική χρήση, σύμφωνα με μια πιο ισορροπημένη κατάσταση της αγοράς.
Αξίζει να σημειωθεί ότι, κατά την αξιολόγηση της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια, οι οικονομικοί εμπειρογνώμονες συμφώνησαν ότι η αγορά ακολουθεί μια σειρά από αξιοσημείωτες τάσεις. Πρώτον, η νέα προσφορά επικεντρώνεται σε έργα υψηλής ποιότητας και υψηλού κόστους, ενώ ο τομέας της προσιτής στέγασης παρουσιάζει σοβαρές ελλείψεις. Δεύτερον, οι τιμές των κατοικιών στις μεγάλες πόλεις συνεχίζουν να αυξάνονται απότομα, υπερβαίνοντας κατά πολύ τα πραγματικά εισοδήματα. Τέλος, οι επενδυτές και οι αγοραστές μετατοπίζονται από το «σερφάρισμα» στις μακροπρόθεσμες επενδύσεις ή την πραγματική χρήση - σύμφωνα με μια πιο ισορροπημένη κατάσταση της αγοράς.
Τα θέρετρα δείχνουν σημάδια ανάκαμψης, αλλά δεν μπορούν να «κάνουν μια σημαντική ανακάλυψη» χωρίς βασικούς παράγοντες
Ενώ ο τομέας των κατοικιών παρουσιάζει θετική κίνηση, ο τομέας των ακινήτων σε θέρετρα βρίσκεται ακόμη σε «εξερευνητική» φάση, παρά την ταχεία ανάκαμψη του τουρισμού . Ο τουρισμός του Βιετνάμ κατέγραψε ισχυρή αύξηση διεθνών και εγχώριων επισκεπτών το 2025, με τα ποσοστά πληρότητας των ξενοδοχείων να φτάνουν κατά μέσο όρο το 59% σε βασικές τουριστικές πόλεις.
Σύμφωνα με έκθεση της DKRA Consulting, ο τομέας των ακινήτων σε θέρετρα του Βιετνάμ εξακολουθεί να ανακάμπτει αργά στις αρχές του 2025. Η πρωτογενής προσφορά αυξάνεται, αλλά η ρευστότητα είναι χαμηλή. Ο τομέας των βιλών σε θέρετρα έχει 60 έργα, περίπου 2.166 μονάδες, αλλά τους πρώτους δύο μήνες του 2025, πωλήθηκαν μόνο 56 μονάδες. Αν και η πρωτογενής προσφορά αυξάνεται, η ρευστότητα εξακολουθεί να είναι χαμηλή, με τις συναλλαγές να αφορούν κυρίως μονάδες αξίας κάτω των 10 δισεκατομμυρίων VND. Η DKRA προειδοποίησε επίσης ότι τα νομικά εμπόδια, η χαμηλή αποτελεσματικότητα εκμετάλλευσης και η μη ανακτημένη εμπιστοσύνη των επενδυτών είναι μεταξύ των λόγων για τους οποίους η αγορά των θέρετρων δεν έχει καταφέρει να «ξεσπάσει».
Τα ακίνητα σε θέρετρα δεν μπορούν να συνεχίσουν να βασίζονται στο παλιό μοντέλο.
Η έκθεση της DKRA δείχνει ξεκάθαρα ότι, παρά την «τάση θέρμανσης», ο τομέας των θέρετρων εξακολουθεί να επιβραδύνεται, οι συναλλαγές δεν έχουν ανακάμψει σημαντικά και οι επενδυτές εξακολουθούν να είναι επιφυλακτικοί. Τα αποθέματα είναι μεγάλα και οι τιμές πώλησης δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική αγοραστική δύναμη.
Ένα θετικό σημείο, σύμφωνα με τους οικονομικούς εμπειρογνώμονες, είναι ότι ο νόμος περί γης του 2024 και οι σχετικές πολιτικές θεωρούνται σημαντικό θεμέλιο για την ανάπτυξη διαμερισμάτων, θέρετρων και δευτερευουσών κατοικιών. Αυτές οι προσαρμογές συμβάλλουν στην αποσαφήνιση της ιδιοκτησίας, της εκμετάλλευσης και της λειτουργίας, αν και εξακολουθούν να υπάρχουν ορισμένα προβλήματα που πρέπει να επιλυθούν για να λειτουργήσει αποτελεσματικά η αγορά.
Ωστόσο, τα κύρια σημεία συμφόρησης παραμένουν. Πρώτον, το ποσοστό των διεθνών επισκεπτών δεν είναι αρκετά διαφοροποιημένο, γεγονός που δυσχεραίνει την προσαρμογή των προϊόντων των θέρετρων στις διεθνείς διακυμάνσεις. Δεύτερον, οι υποδομές και η νομιμότητα σε πολλά μέρη δεν είναι συγχρονισμένες, τα έργα ξεκινούν αργά, η νέα προσφορά είναι χαμηλή και η εμπιστοσύνη των επενδυτών είναι ασθενής. Τρίτον, η νέα προσφορά απουσιάζει σε πολλά μέρη, ενώ το παλιό απόθεμα εξακολουθεί να είναι μεγάλο, δημιουργώντας έναν φαύλο κύκλο που δυσχεραίνει τη διάσπαση.
Ο κ. Michael Piro, συν-διευθύνων σύμβουλος της Indochina Capital, εκτίμησε ότι η ανάκαμψη του τουρισμού αποτελεί μια καλή βάση, αλλά τα ακίνητα σε θέρετρα δεν μπορούν να συνεχίσουν να βασίζονται στο παλιό μοντέλο. Το προϊόν πρέπει να στραφεί στην «εμπειρία» και απαιτεί μοναδικότητα και πιο επαγγελματική λειτουργία. Σχετικά με αυτήν την ιστορία, ο κ. Tran Manh Hung τόνισε επίσης: «Το μοντέλο κοινοτικού θέρετρου, το οικολογικό θέρετρο που συνδέεται με την ιθαγενή κουλτούρα θα είναι μια πιο κατάλληλη κατεύθυνση αντί για τον αγώνα δρόμου για την κατασκευή υπερπολυτελών θέρετρων».
Έτσι, παρόλο που τα θέρετρα έχουν μια «χρυσή ευκαιρία» από την ανάκαμψη του τουρισμού, αν βασίζονται μόνο σε αυτόν τον παράγοντα χωρίς να τελειοποιούν το νομικό πλαίσιο, τα προϊόντα και την εμπειρία των πελατών, θα είναι δύσκολο να υπάρξει ένα ισχυρό «άλμα».
Ποια στρατηγική χρειάζεται, λοιπόν, για να επαναφέρουμε την αγορά σε ισορροπία και να ζωντανέψουμε τη χαλάρωση;
Η αγορά ακινήτων το 2025 κινείται προς μια κατάσταση όπου η ισορροπία, η ποιότητα και η προσιτή τιμή καθίστανται τα κύρια κριτήρια. Σύμφωνα με τους οικονομικούς εμπειρογνώμονες, για να αναπτυχθούν βιώσιμα και τα δύο τμήματα, είναι απαραίτητο να αντιμετωπιστούν ταυτόχρονα οι βασικοί παράγοντες.
Για τη στέγαση, η στρατηγική θα πρέπει να επικεντρωθεί στην αύξηση της προσφοράς σε μεσαίες και μεσαίες κατηγορίες, διαφοροποιώντας παράλληλα τις τοποθεσίες σε καλά συνδεδεμένες προαστιακές περιοχές, ώστε να ανταποκρίνονται στην πραγματική προσιτότητα των ανθρώπων. Ταυτόχρονα, ο έλεγχος των τιμών και της κερδοσκοπίας, καθώς και η βελτίωση της διαφάνειας της πληροφόρησης, είναι απαραίτητοι για την αποφυγή του φαινομένου των ραγδαίων και ανεξέλεγκτων αυξήσεων των τιμών. Τέλος, η προώθηση της ανάπτυξης συνδετικών υποδομών και υπηρεσιών κοινής ωφέλειας θα βοηθήσει τις προαστιακές κατοικίες να αποκτήσουν πραγματική αξία και να γίνουν πιο ελκυστικές.
Η αγορά ακινήτων το 2025 εισέρχεται σε μια μεταβατική περίοδο.
Για τα θέρετρα, το σημαντικό καθήκον είναι η ολοκλήρωση του νομικού πλαισίου, ιδίως όσον αφορά την ιδιοκτησία, τη μεταβίβαση και την προσέλκυση ποικίλων τουριστών. Στη συνέχεια, οι επενδυτές πρέπει να αναδιαρθρώσουν το προϊόν, εστιάζοντας στις εμπειρίες, την τοπική ταυτότητα, τις συνοδευτικές υπηρεσίες, αντί απλώς να κατασκευάζουν «θέρετρα» και να πωλούν. Στη συνέχεια, να ενισχύσουν τη σύνδεση μεταξύ τουρισμού, μεταφορών και ακινήτων - οι υποδομές αεροδρομίων, οι δρόμοι, οι υψηλής ποιότητας ξενοδοχειακές υπηρεσίες είναι το κλειδί. Τέλος, η ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών μέσω σαφούς ανακοίνωσης της προόδου του έργου, της οικονομικής διαφάνειας και της πραγματικής λειτουργίας είναι απαραίτητη.
Διαπιστώνεται ότι η αγορά ακινήτων το 2025 εισέρχεται σε μια μεταβατική περίοδο, από τη φάση «σοκ προσφοράς - αύξηση τιμών» σε μια κατάσταση όπου η ισορροπία, η ποιότητα και η προσιτή τιμή γίνονται τα κύρια κριτήρια. Ο τομέας της κατοικίας δείχνει σημάδια μεγαλύτερης σταθερότητας, ενώ ο τομέας των θέρετρων, αν και έχει μεγάλο δυναμικό, έχει ακόμη πολύ δρόμο να διανύσει για να «εξιδανικευτεί». Εάν και οι δύο αυτοί τομείς θέλουν να αναπτυχθούν βιώσιμα και να συμβάλουν θετικά στην κοινωνικοοικονομία, δεν είναι μόνο απαραίτητο να ξεκαθαριστούν οι πηγές κεφαλαίου, οι πηγές εφοδιασμού ή η ανάκαμψη του τουρισμού, αλλά και να επιλυθούν ταυτόχρονα παράγοντες όπως η νομιμότητα, οι υποδομές, τα προϊόντα, η δομή της αγοράς και η εμπιστοσύνη των αγοραστών. Εκείνη την εποχή, η αγορά όχι μόνο θα «αναβιώσει», αλλά και θα ζήσει με καλύτερη ποιότητα και βιωσιμότητα.
Πηγή: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm
Σχόλιο (0)