Έλεγχος των τιμών των ακινήτων: Λύση για την ψυχροποίηση της αγοράς ακινήτων

Ο οργανισμός διαχείρισης σχεδιάζει να εφαρμόσει μια σειρά μέτρων για την μείωση των τιμών των ακινήτων, ειδικά στην κατηγορία των ακινήτων υψηλής ποιότητας, όπου η κερδοσκοπία και ο πληθωρισμός είναι συνηθισμένα.

Το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ μόλις εξέδωσε ένα έγγραφο με το οποίο ζητά από τις επιχειρήσεις ακινήτων να συμμορφώνονται αυστηρά με τους νομικούς κανονισμούς σχετικά με τη δημόσια γνωστοποίηση πληροφοριών για το έργο, τις συναλλαγές και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με το πνεύμα του Νόμου περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 και του Διατάγματος 94, 96/2024/ND-CP, οι επιχειρήσεις πρέπει να δημοσιοποιούν τις πληροφορίες του έργου πριν από την έναρξη των εργασιών τους, να αναφέρουν την κατάσταση των συναλλαγών σε γραπτά και ηλεκτρονικά αρχεία και να είναι υπεύθυνες για την ακρίβεια των δεδομένων.

Απαγόρευση καταστρατήγησης, εξουσιοδότηση σε μεσίτες

Αξίζει να σημειωθεί ότι το έγγραφο απαγορεύει αυστηρά στους επενδυτές να εξουσιοδοτούν άλλους οργανισμούς ή άτομα να υπογράφουν συμβάσεις για καταθέσεις, πωλήσεις, μεταβιβάσεις, μίσθωση-αγορά κατοικιών ή δικαιώματα χρήσης γης σε έργα. Οι επενδυτές επιτρέπεται να πωλούν ή να αγοράζουν μελλοντικές κατοικίες μόνο αφού ειδοποιήσουν εγγράφως την κρατική υπηρεσία διαχείρισης σχετικά με την εκπλήρωση των όρων συναλλαγής.

Πριν από την έκδοση αυτού του εγγράφου από το Υπουργείο Κατασκευών, πολλά έργα στην πόλη Χο Τσι Μινχ είχαν διατεθεί προς πώληση κατόπιν αδείας. Πολλά μεσιτικά γραφεία F2 και F3 έλαβαν προκαταβολές από πελάτες, ενώ τα έργα δεν είχαν λάβει άδειες κατασκευής και δεν πληρούσαν τις νομικές απαιτήσεις. Πολλοί πελάτες από τις βόρειες επαρχίες έφτασαν στην πόλη Χο Τσι Μινχ για να «πληρώσουν προκαταβολές καλής θέλησης», αλλά στην πραγματικότητα δεν είχαν υπογράψει σύμβαση με τον επενδυτή.

Σε ένα πρόσφατο άνοιγμα ενός έργου, η κα. Loan (που κατοικεί στην περιοχή Tan Hung, στην πόλη Χο Τσι Μινχ) είπε ότι είχε κάνει μια «κατάθεση υπεραξίας» ύψους 50 εκατομμυρίων VND μέσω του καταλόγου και στη συνέχεια πλήρωσε ένα ακόμη 10% της αξίας του διαμερίσματος, αλλά μόνο μέσω μιας χρηματιστηριακής εταιρείας και χωρίς συνεργασία με τον επενδυτή. «Νόμιζα ότι ήταν μια φυσιολογική διαδικασία, αλλά όταν ρώτησα αργότερα, ανακάλυψα ότι δεν ήμουν κατάλληλη για να ανοίξω προς πώληση», μοιράστηκε.

Ένας διευθυντής μιας εταιρείας ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ παραδέχτηκε ότι για μεγάλο χρονικό διάστημα, πολλοί επενδυτές προσπαθούν να «παρακάμψουν τον νόμο» εξουσιοδοτώντας τις χρηματιστηριακές αίθουσες να δέχονται καταθέσεις από πελάτες. Αυτή η «συντόμευση» μέσω του μάρκετινγκ και της επικοινωνίας κάνει τους πελάτες να γνωρίζουν μόνο για την αίθουσα συναλλαγών χωρίς άμεση επαφή με τον επενδυτή.

Σύμφωνα με τον οικονομικό εμπειρογνώμονα - Δρ. Tran Nguyen Dan, η κατάσταση των επενδυτών που «παρακάμπτουν τον νόμο» μέσω χρηματιστηριακών δαπέδων για να αντλήσουν κεφάλαια υπάρχει εδώ και πολύ καιρό. «Πολλά έργα κινητοποιούν έως και 90% - 95% της αξίας του διαμερίσματος πριν από την υπογραφή της σύμβασης πώλησης. Οι διαχειριστικοί φορείς βλέπουν καθαρά αλλά δεν χειρίζονται, προκαλώντας στρέβλωση της αγοράς, δημιουργώντας εικονική ζήτηση και ψυχολογία FOMO (φόβου μήπως χάσουν κάτι) για τους αγοραστές» - ανέλυσε ο κ. Dan.

Σύμφωνα με τον ίδιο, αυτή η προσέγγιση όχι μόνο διογκώνει τις τιμές των ακινήτων, αλλά θέτει και το ρίσκο στην πλευρά του αγοραστή. Διότι εάν υπάρξει κάποιο περιστατικό, θα του επιστραφεί μόνο η προκαταβολή ή οι τραπεζικοί τόκοι, ενώ ο επενδυτής θα εξακολουθεί να οικειοποιείται το κεφάλαιο. «Τα ακριβά μαθήματα από ορισμένα σημαντικά περιστατικά στην αγορά στο παρελθόν εξακολουθούν να έχουν προειδοποιητική αξία», τόνισε.

Ταυτόχρονα, το σχέδιο ψηφίσματος της κυβέρνησης σχετικά με τον μηχανισμό ελέγχου των τιμών των ακινήτων έχει επίσης προσελκύσει την προσοχή του κοινού. Σε αυτό το σχέδιο, ο φορέας διαχείρισης προτείνει οι συναλλαγές ακινήτων να διεξάγονται μέσω ενός κρατικού χρηματιστηρίου, ενώ παράλληλα αυστηροποιεί τις πιστώσεις για τους δανειολήπτες που αγοράζουν δεύτερο και τρίτο διαμέρισμα. Επιπλέον, το σχέδιο ενθαρρύνει επίσης την ανάπτυξη οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών, διευρύνοντας την προσφορά διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας για την κάλυψη των πραγματικών στεγαστικών αναγκών.

Ο κ. Vo Hong Thang, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής αρμόδιος για συμβουλευτικές υπηρεσίες στην DKRA Consulting, δήλωσε ότι σύμφωνα με έρευνα του Ομίλου DKRA, έως και 70% των πελατών που αγόρασαν νέα έργα στο παρελθόν αφορούσαν επενδύσεις, εκ των οποίων το 50%-60% κατείχε ήδη ένα δεύτερο διαμέρισμα και περισσότερο από το 20% κατείχε ένα τρίτο ή περισσότερα διαμερίσματα. Ωστόσο, πρέπει επίσης να ληφθεί υπόψη το κατά πόσον η αυστηροποίηση των πιστώσεων για τη μείωση της κερδοσκοπικής ζήτησης, η μείωση των τιμών και η επαναφορά της αγοράς στην πραγματική της αξία, θα πρέπει να ληφθεί υπόψη.

Σχολίασε επίσης ότι εάν εφαρμοστεί αυτή η πολιτική, η τραπεζική πίστωση για τον τομέα των ακινήτων θα αυξηθεί αργά, η ρευστότητα της αγοράς ενδέχεται να μειωθεί κατά περίπου 30%. «Οι κερδοσκόποι θα πρέπει να το εξετάσουν προσεκτικά, ενώ τα άτομα με πραγματικές ανάγκες θα έχουν την ευκαιρία να έχουν πρόσβαση σε πιο κατάλληλα προϊόντα» - σχολίασε ο κ. Thang.

Οι πελάτες μαθαίνουν για ένα έργο ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Φωτογραφία: TAN THANH

Υλοποίηση σύγχρονων, μακροπρόθεσμων λύσεων

Ο κ. Vo Hong Thang υποστηρίζει την πολιτική φόρου ακίνητης περιουσίας για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας, αλλά ελπίζει ότι η κυβέρνηση, τα υπουργεία και οι κλάδοι θα πρέπει να έχουν ένα βήμα προς βήμα σχέδιο εφαρμογής, με οδικό χάρτη, προσεκτικό υπολογισμό και να αποφεύγουν την ξαφνική εφαρμογή. «Εάν ο φόρος αυστηροποιηθεί πολύ γρήγορα, η αγορά μπορεί να αντιδράσει έντονα, επηρεάζοντας τη ρευστότητα και τη συνολική ανάπτυξη της οικονομίας, επειδή ο τομέας των ακινήτων είναι ένας κλάδος με μεγάλη επιρροή σε άλλους τομείς», σχολίασε ο κ. Thang.

Σύμφωνα με τον Δρ. Φαμ Βιετ Τουάν, Διευθυντή του Ινστιτούτου Φυσικών Πόρων και Οικονομικών Περιβάλλοντος της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο φόρος επί των συναλλαγών σε ακίνητα αποτελεί αποτελεσματικό εργαλείο για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας.

Πρότεινε την εφαρμογή του φόρου ανάλογα με τον χρόνο κατοχής του ακινήτου: εάν το ακίνητο κατέχεται για λιγότερο από 12 μήνες, ο φόρος θα είναι 20% επί της τιμής πώλησης, από 12 έως 36 μήνες 10%, από 36 έως 60 μήνες 5% και άνω των 60 μηνών να διατηρείται ο ισχύων συντελεστής του 2%. «Αυτός ο φορολογικός συντελεστής θα πρέπει επίσης να εφαρμόζεται σε περιπτώσεις εξουσιοδοτημένης αγοράς και πώλησης για την αποφυγή νομικών κενών», δήλωσε ο κ. Thuan.

Πιστεύει ότι αυτή η φορολογική μέθοδος είναι απλούστερη και πιο εύκολη στην εφαρμογή της από την επιβολή συναλλαγών μέσω διαδικτυακών δημόσιων ανταλλακτηρίων, κάτι που δεν είναι κατάλληλο στο τρέχον πλαίσιο. «Ο φόρος που βασίζεται στον χρόνο ιδιοκτησίας βοηθά στον περιορισμό της περιήγησης, αλλά δεν στρεβλώνει την αγορά. Όσοι επενδύουν βραχυπρόθεσμα θα πρέπει να πληρώνουν υψηλούς φόρους, ενώ σε όσους κατέχουν μακροπρόθεσμα θα δίνονται κίνητρα, κάτι που είναι δίκαιο και εύλογο» - τόνισε ο κ. Thuan.

Επιπλέον, ο κ. Thuan πρότεινε επίσης την κατάρτιση ενός τιμοκαταλόγου γης που τείνει να μειώνεται με την πάροδο του χρόνου, θεωρώντας τη γη ως μέσο παραγωγής και όχι ως εμπόρευμα κερδοσκοπίας. Όταν οι τιμές της γης ελέγχονται σωστά, σε συνδυασμό με ευέλικτους φόρους συναλλαγών, η αγορά θα επιστρέψει στην πραγματική της αξία, δημιουργώντας ευκαιρίες για τους ανθρώπους να αγοράσουν σπίτια, συμβάλλοντας παράλληλα στη σταθεροποίηση της κοινωνικής ασφάλισης.

Σύμφωνα με τον Δρ. Tran Nguyen Dan, η αντιμετώπιση της κερδοσκοπίας πρέπει να γίνεται ταυτόχρονα και μακροπρόθεσμα και δεν μπορεί να επιλυθεί από τη μια μέρα στην άλλη. Πιστεύει ότι εκτός από τη φορολογία, είναι απαραίτητο να συνδυαστούν τα πιστωτικά και διοικητικά εργαλεία. «Πρέπει να καθοριστούν πιστωτικές βαθμολογίες για τους δανειολήπτες και οι τράπεζες πρέπει να υποχρεούνται να συμμετέχουν στον έλεγχο. Οι δανειολήπτες που αγοράζουν δεύτερη κατοικία θα πρέπει να πληρώνουν υψηλότερα επιτόκια και χαμηλότερους δείκτες δανείων, για παράδειγμα, μόνο 50% για τη δεύτερη κατοικία και 30% για την τρίτη κατοικία», πρότεινε.

Ο Δρ. Νταν τόνισε επίσης ότι εάν ένας πελάτης ζητήσει από έναν συγγενή να χρησιμοποιήσει το όνομά του για να αποφύγει τους φόρους, το άτομο που χρησιμοποιεί το όνομά του θα πρέπει επίσης να υποστεί τις συνέπειες, όπως τον περιορισμό του δανεισμού ή τη φορολόγηση της επόμενης αγοράς. «Πρέπει να υπάρχει συντονισμός μεταξύ των φορέων διαχείρισης, των τραπεζών και του φορολογικού συστήματος για να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη και να αποφευχθούν τα νομικά κενά», πρόσθεσε.

Σύμφωνα με τον ίδιο, πρόκειται για ένα πρόβλημα που απαιτεί έναν οδικό χάρτη 5-10 ετών, με συντονισμό μεταξύ υπουργείων, παραρτημάτων και τοπικών αρχών για τη σταθεροποίηση της αγοράς. «Οι τιμές των ακινήτων μπορούν να μειωθούν και να σταθεροποιηθούν μόνο όταν συγχρονιστούμε από τις φορολογικές και πιστωτικές πολιτικές έως τη νομιμότητα των σχεδίων. Όταν τα άτομα με πραγματικές ανάγκες θα μπορούν να έχουν εύκολη πρόσβαση σε στέγαση, η κερδοσκοπία φυσικά θα μειωθεί» - σχολίασε ο κ. Dan.

Οι αυξήσεις στις τιμές δεν οφείλονται μόνο στην κερδοσκοπία.

Ο Δρ. Tran Nguyen Dan επεσήμανε επίσης με ειλικρίνεια ότι ο λόγος για την κλιμάκωση των τιμών των ακινήτων δεν είναι μόνο η κερδοσκοπία αλλά και οι παρατεταμένες νομικές διαδικασίες. «Πολλά έργα χρειάζονται 7-8 χρόνια για να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες, με αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους κεφαλαίου. Όταν το κόστος αυξάνεται, οι επιχειρήσεις αναγκάζονται να αυξήσουν τις τιμές πώλησης για να αποζημιωθούν, και οι τελικοί αγοραστές υποφέρουν. Ως εκ τούτου, το Κράτος πρέπει να ορίσει με σαφήνεια τις ευθύνες κάθε σταδίου και κάθε φορέα στη διαδικασία έγκρισης του έργου, ώστε να μειωθεί ο χρόνος και το κόστος», δήλωσε ο κ. Dan.

Η Ντα Νανγκ παρακολουθεί τον «πληθωρισμό» των τιμών γης και την κερδοσκοπία

Στις 13 Οκτωβρίου, το Γραφείο της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Ντα Νανγκ ανακοίνωσε ότι ο Πρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης μόλις υπέγραψε και εξέδωσε επίσημη ανακοίνωση σχετικά με την επιθεώρηση, την αναθεώρηση, τη διόρθωση και τον χειρισμό πράξεων χειραγώγησης τιμών και κερδοσκοπίας σε ακίνητα, καθώς και την ενίσχυση της διαχείρισης και χρήσης γης στην περιοχή.

Συνεπώς, ο Πρόεδρος της Λαϊκής Επιτροπής της πόλης Ντα Νανγκ ανέθεσε στο Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος να προεδρεύει και να συντονίζει με το Υπουργείο Κατασκευών, το Κέντρο Ανάπτυξης του Ταμείου Γης, τις Λαϊκές Επιτροπές των κοινοτήτων, των περιφερειών και των συναφών μονάδων την οργάνωση επιθεωρήσεων, εξετάσεων και αναθεωρήσεων όλων των συγκεκριμένων δραστηριοτήτων αποτίμησης γης και την ανάπτυξη και έκδοση τιμοκαταλόγων γης· αποζημιώσεων, υποστήριξης και επανεγκατάστασης όταν το Κράτος ανακτά γη· και δραστηριοτήτων δημοπρασίας δικαιωμάτων χρήσης γης.

Αυτή τη στιγμή, η Ντα Νανγκ έχει καταγράψει πολλά σημάδια «πυρετού γης» στα προάστια και στις περιοχές νέων έργων, ειδικά σε μέρη με πληροφορίες σχεδιασμού, διευθέτηση διοικητικών μονάδων ή υλοποίηση μεγάλων έργων υποδομής.

Χ. Ντιν

Πηγή: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm