Θετική δυναμική για ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων

Παρά την αντιμετώπιση πολλών κινδύνων και προκλήσεων, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ εξακολουθεί να έχει τα θεμέλια και τις βάσεις για ανάκαμψη. Διότι από το τέλος του τρέχοντος έτους και τους επόμενους μήνες του 2024, η αγορά θα συνεχίσει να χρειάζεται «υποστήριξη» από τους μηχανισμούς και τις πολιτικές της κυβέρνησης , των υπουργείων και των τμημάτων για την ολοκλήρωση του πλαισίου, την άρση των νομικών εμποδίων, τη δημιουργία θετικής δυναμικής για τη διαδικασία ανάκαμψης.

Σε εθνικό επίπεδο, υπάρχουν έως και 1.200 έργα που περιμένουν να επιλυθούν, αλλά μόνο περίπου 500 έργα εξετάζονται. (Φωτογραφία: MP)

Τα τελευταία χρόνια, η αγορά ακινήτων έχει αναπτυχθεί με πολύ γρήγορους ρυθμούς, εν μέρει λόγω της τεράστιας επενδυτικής ζήτησης. Ωστόσο, μέχρι σήμερα, η αγορά αυτή «ψύχεται» λόγω της υπερβολικής ανόδου, νομικών προβλημάτων... που προκαλούν στάσιμη εμπιστοσύνη των επενδυτών. Μια σαφής απόδειξη είναι ότι σε ολόκληρη τη χώρα υπάρχουν έως και 1.200 έργα που περιμένουν να επιλυθούν, αλλά μόνο περίπου 500 έργα εξετάζονται, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν πάνω από 800 έργα που συνεχίζουν να... περιμένουν!

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Hiep - Πρόεδρο της GP Invest, στην πραγματικότητα, το 70-80% των προβλημάτων των επιχειρήσεων σχετίζονται με νομικά ζητήματα και διοικητικές διαδικασίες. Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις προσβλέπουν στις νομικές πτυχές που εξετάζει η Εθνοσυνέλευση . Για παράδειγμα, η εκκαθάριση του χώρου, οι διαδικασίες και οι μηχανισμοί ανάκτησης παρατείνονται... ορισμένα έργα δεν έχουν ολοκληρώσει αυτό το έργο εδώ και 15 χρόνια. Όσον αφορά τις επενδυτικές διαδικασίες, επί του παρόντος, ένα έργο πρέπει να απαιτεί περισσότερες από 30 σφραγίδες. Αυτό διαβρώνει την υγεία των επιχειρήσεων.

Συμμεριζόμενος αυτήν την άποψη, ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, σχολίασε ότι, ωστόσο, οι τρέχουσες δυσκολίες της αγοράς ακινήτων έγκεινται και στην ίδια την αγορά ακινήτων και οι επιχειρήσεις ακινήτων αντιμετωπίζουν πολλά προβλήματα. Στατιστικά στοιχεία από τις λειτουργικές μονάδες της Κρατικής Τράπεζας και του Υπουργείου Κατασκευών δείχνουν ότι τα διαμερίσματα με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/τ.μ. είναι πολύ λίγα, σχεδόν ανύπαρκτα. Επί του παρόντος, η αγορά βρίσκεται σε κατάσταση μεγάλης ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, με την κύρια προσφορά να είναι τα τμήματα υψηλής και μεσαίας κατηγορίας. Το τμήμα χαμηλής κατηγορίας που εξυπηρετεί άτομα χαμηλού εισοδήματος εξακολουθεί να είναι περιορισμένο.

Στο πρόσφατο διαδικτυακό συνέδριο για την εφαρμογή της Επίσημης Εντολής 993/CD-Ttg του Πρωθυπουργού, ο κ. Dao Minh Tu, Αναπληρωτής Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας, δήλωσε ότι πρόσφατα, οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί πολύ αργά, ακόμη και έχουν αυξηθεί, ενώ τα επιτόκια δανεισμού έχουν μειωθεί. Οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να ενοποιηθούν στο «παιχνίδι» των τιμών των κατοικιών. Επί του παρόντος, οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ υψηλές και οι επιχειρήσεις πρέπει να λάβουν υπόψη τους το ενδεχόμενο να λύσουν το πρόβλημα της αγοραστικής δύναμης στην αγορά.

Επικαλούμενοι στοιχεία από την πόλη Χο Τσι Μινχ, από το 2020 έως σήμερα, οι κατοικίες υψηλής ποιότητας αντιπροσώπευαν πάντα ένα συντριπτικό ποσοστό έως και 70-80% των προϊόντων στην αγορά, ενώ το υπόλοιπο ανήκει στην μεσαία κατηγορία. Τα τελευταία 3 χρόνια, η πόλη δεν διαθέτει πλέον προσιτές κατοικίες με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ αυτό το τμήμα αντιπροσώπευε περισσότερο από 44% το 2017. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται από το 2017, ξεπερνώντας την οικονομική δυνατότητα των ατόμων με χαμηλό-μεσαίο εισόδημα. Ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), σχολίασε ότι εάν τα άτομα με χαμηλό-μεσαίο εισόδημα εξοικονομήσουν 100 εκατομμύρια VND ετησίως, θα χρειαστούν περίπου 25 χρόνια για να μπορέσουν να αγοράσουν ένα προσιτό διαμέρισμα στην τιμή των 2-3 δισεκατομμυρίων VND. Με την κοινωνική στέγαση, εάν η πολιτική δεν αλλάξει, τα άτομα που πληρώνουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων επιπέδου 1 (που ρυθμίζεται κάτω από 60 εκατομμύρια VND ετησίως) δεν θα μπορούν να αγοράσουν, ενώ οι προσιτές επαγγελματικές κατοικίες είναι απρόσιτες.

Ο Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας, Νγκουγιέν Τι Χονγκ, δήλωσε ότι η διαφάνεια και η τιμολόγηση των έργων είναι σημαντικά ζητήματα για την τόνωση της ζήτησης για επενδύσεις σε ακίνητα ώστε να αυξηθεί ξανά. Οι ίδιες οι επιχειρήσεις και οι εταιρείες πρέπει επίσης να ακολουθήσουν την κατεύθυνση της κυβέρνησης στο Ψήφισμα Αρ. 33, η οποία είναι να υπάρχει καλή εταιρική διακυβέρνηση, να εξισορροπούνται οι στόχοι κέρδους, η δομή των προϊόντων, να εξετάζεται το ενδεχόμενο μείωσης των τιμών πώλησης... Στη συνέχεια, μαζί με λύσεις από υπουργεία, υποκαταστήματα και τοπικές αρχές, θα ενθαρρυνθεί η ζήτηση επενδύσεων σε αυτήν την αγορά.

Με μια σειρά από θετικά σήματα που καταγράφηκαν το τελευταίο διάστημα, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων έχει ξεπεράσει τον πάτο και έχει εισέλθει σε έναν νέο κύκλο, ακολουθούμενο από τη ζήτηση για ανθρώπινο δυναμικό μεσιτικών εταιρειών, κτηματομεσιτών... Η αγορά ακινήτων έχει αρχίσει να είναι δυναμική με απότομη αύξηση των συναλλαγών από το τρίτο τρίμηνο του 2023, με τους πελάτες να επιστρέφουν ενεργά στην αγορά κατά τη διάρκεια εκδηλώσεων πωλήσεων έργων. Σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), το πρώτο σημάδι ότι η αγορά εισέρχεται σε μια νέα φάση είναι η αυξημένη ρευστότητα. Συγκεκριμένα, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, η αγορά κατέγραψε 3.700 συναλλαγές, αύξηση 37% σε σύγκριση με 2.700 το πρώτο τρίμηνο. Μέχρι το τρίτο τρίμηνο, η αγορά είχε καταγράψει σχεδόν 6.000 συναλλαγές, 1,5 φορές υψηλότερες από το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

Σύμφωνα με την VARS, πρόσφατα ξεκινημένα έργα σε όλη τη χώρα έχουν τραβήξει πρόσφατα την προσοχή πολλών επενδυτών. Ορισμένα έργα σε πιθανές περιοχές έχουν επίσης καταγράψει μια ξαφνική αύξηση στις κρατήσεις. Πολλοί άνθρωποι έχουν επίσης «πληρώσει» για μεζονέτες, βίλες και εμπορικά ακίνητα αξίας άνω των 5 δισεκατομμυρίων VND.

Στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023 θα ανακάμψει με τα αποτελέσματα των συναλλαγών να είναι σαφώς βελτιωμένα σε σύγκριση με τα προηγούμενα τρία τρίμηνα χάρη στην ενίσχυση της εμπιστοσύνης των επενδυτών, τα χαμηλότερα επιτόκια και τις πιο κατάλληλες πηγές εφοδιασμού στην αγορά. Χάρη στη σαφή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων τους τελευταίους μήνες, η αγορά εργασίας που σχετίζεται με αυτόν τον τομέα έχει επίσης δυναμώσει ξανά. Η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων προέρχεται επίσης από τον παράγοντα των επιτοκίων. Επί του παρόντος, τα επιτόκια αποταμίευσης στις τράπεζες μειώνονται απότομα, σε ορισμένες περιπτώσεις μόνο 3-5%/έτος. Αυτό είναι το κίνητρο για τα άτομα με συσσωρευμένα χρήματα να στραφούν σε ένα πιο ελκυστικό επενδυτικό κανάλι, όπως τα ακίνητα, ενώ στην πραγματικότητα το προνομιακό επιτόκιο δανεισμού για την αγορά ακινήτων κατά μέσο όρο τον πρώτο χρόνο κυμαίνεται γύρω στο 7-9%/έτος.

Πολλοί ειδικοί προβλέπουν ότι η κατάλληλη στιγμή για να βελτιωθεί περισσότερο η κατάσταση στον τομέα των ακινήτων είναι μετά το δεύτερο τρίμηνο του 2024. Όταν μειωθούν τα τραπεζικά επιτόκια, αυτό θα έχει σαφή αντίκτυπο στην αγορά. Από τώρα μέχρι τις αρχές του 2024, η μείωση των λειτουργικών επιτοκίων θα είναι δύσκολη. Ο λόγος δεν είναι ο πληθωρισμός, αλλά το θεμελιώδες πρόβλημα είναι η πίεση στις συναλλαγματικές ισοτιμίες. Εάν η συναλλαγματική ισοτιμία αυξηθεί υπερβολικά, όχι μόνο οι ταμειακές ροές αλλά και οι ίδιες οι επιχειρήσεις θα αντιμετωπίσουν μεγάλες δυσκολίες. Πρέπει να αποδεχτούμε την υποτίμηση του VND, αλλά δεν μπορεί να είναι πολύ υψηλή.

Αξιολογώντας το αναπτυξιακό δυναμικό της αγοράς, η HoREA δήλωσε ότι σημάδια ανάκαμψης θα είναι εμφανή από το δεύτερο εξάμηνο του 2024 και μετά. Επειδή τα μεγαλύτερα νομικά ζητήματα και εμπόδια επιλύονται από κρατικές υπηρεσίες μέσω σχεδίων τροποποιήσεων, συμπεριλαμβανομένου του Νόμου περί Στέγασης, του Νόμου περί Ακινήτων κ.λπ. Εκατοντάδες έργα επιλύονται επίσης, μαζί με αναδιάρθρωση επενδυτών, αναδιάρθρωση προϊόντων και μείωση των τιμών των κατοικιών, γεγονός που θα βοηθήσει την αγορά να έχει προοπτικές ανάκαμψης. Παρόλο που η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες, υπάρχει κάθε βάση για να επιβεβαιωθεί η προοπτική ανάκαμψης και συνεχιζόμενης ανάπτυξης σε μια ασφαλή, υγιή και βιώσιμη αναπτυξιακή κατεύθυνση από τους ακόλουθους παράγοντες: Η Εθνοσυνέλευση εξετάζει το σχέδιο νόμου για τη στέγαση (τροποποιημένο), το σχέδιο νόμου για τη δραστηριότητα στον τομέα των ακινήτων (τροποποιημένο), το σχέδιο νόμου για τα πιστωτικά ιδρύματα (τροποποιημένο), το σχέδιο νόμου για τους πλειστηριασμούς ακινήτων (τροποποιημένο)... το οποίο, εάν ψηφιστεί, θα διασφαλίσει τη συνέπεια, την ενότητα και τη σκοπιμότητα και θα είναι κοντά στην πραγματικότητα. Επιπλέον, η πραγματική ζήτηση για στέγαση εξακολουθεί να είναι πολύ μεγάλη, ιδίως για τις προσιτές κατοικίες, τις κοινωνικές κατοικίες...

Νομίζω ότι ο νέος κύκλος της αγοράς θα έχει πολύ διαφορετικούς παράγοντες, επειδή η τρέχουσα τάση είναι να επικεντρωθούμε στην ανάπτυξη πραγματικών αξιών, στην κάλυψη των πραγματικών αναγκών των πελατών, συμβάλλοντας σημαντικά στην ανάκαμψη της αγοράς.

Ωστόσο, όπως σχολίασε ο οικονομικός εμπειρογνώμονας Vo Tri Thanh, η κυβέρνηση έχει λύσεις, συμπεριλαμβανομένης της τροποποίησης ορισμένων περιεχομένων διαταγμάτων και εγκυκλίων από το Υπουργείο Κατασκευών. Μόνο όταν ο νόμος είναι σαφής μπορούν οι τράπεζες να «βάλουν χρήματα». Η αγορά ακινήτων έχει πολλά θεμέλια για ανάκαμψη, αλλά αντιμετωπίζει επίσης πολλούς κινδύνους και προκλήσεις. Από το τέλος του τρέχοντος έτους και τους επόμενους μήνες του 2024, η αγορά θα συνεχίσει να χρειάζεται «στήριξη» από μηχανισμούς και πολιτικές της κυβέρνησης, των υπουργείων και των τμημάτων, δημιουργώντας θετική δυναμική για τη διαδικασία ανάκαμψης.

Κομμουνιστικό Κόμμα Βιετνάμ

Σύνδεσμος πηγής