Θετική δυναμική για την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων.

Παρά την αντιμετώπιση πολυάριθμων κινδύνων και προκλήσεων, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ εξακολουθεί να έχει τα θεμέλια και τη βάση για ανάκαμψη. Από το τέλος του τρέχοντος έτους και καθ' όλη τη διάρκεια του 2024, η αγορά θα συνεχίσει να χρειάζεται υποστήριξη από κυβερνητικούς μηχανισμούς και πολιτικές, καθώς και από υπουργεία και οργανισμούς, για την τελειοποίηση του πλαισίου, την άρση των νομικών εμποδίων και τη δημιουργία θετικής δυναμικής για τη διαδικασία ανάκαμψης.

Σε όλη τη χώρα, υπάρχουν αυτή τη στιγμή 1.200 έργα που αναμένουν επίλυση, αλλά μόνο περίπου 500 βρίσκονται υπό εξέταση. (Φωτογραφία: MP)

Με την πάροδο των ετών, η αγορά ακινήτων έχει αναπτυχθεί με πολύ γρήγορους ρυθμούς, εν μέρει λόγω της τεράστιας επενδυτικής ζήτησης. Ωστόσο, επί του παρόντος, η αγορά αυτή «ψύχεται» λόγω των υπερβολικά υψηλών τιμών και των νομικών εμποδίων, με αποτέλεσμα η εμπιστοσύνη των επενδυτών να έχει βαλτώσει. Ένα σαφές παράδειγμα είναι ότι σε εθνικό επίπεδο, υπάρχουν 1.200 έργα που αναμένουν επίλυση, αλλά μόνο περίπου 500 βρίσκονται υπό αξιολόγηση, πράγμα που σημαίνει ότι πάνω από 800 έργα παραμένουν σε στασιμότητα!

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρο της GP Invest, στην πραγματικότητα, το 70-80% των επιχειρηματικών εμποδίων σχετίζονται με νομικά ζητήματα και διοικητικές διαδικασίες. Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις περιμένουν με ανυπομονησία τις νομικές πτυχές που εξετάζει και εγκρίνει η Εθνοσυνέλευση . Για παράδειγμα, η εκκαθάριση γης, οι διαδικασίες και οι μηχανισμοί για την απαλλοτρίωση γης είναι χρονοβόρες... ορισμένα έργα βρίσκονται σε εξέλιξη εδώ και 15 χρόνια χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί. Όσον αφορά τις επενδυτικές διαδικασίες, επί του παρόντος, ένα έργο απαιτεί περισσότερες από 30 επίσημες σφραγίδες. Αυτό εξαντλεί τους πόρους των επιχειρήσεων.

Συμμεριζόμενος την άποψη αυτή, ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, σημείωσε ότι οι τρέχουσες δυσκολίες στην αγορά ακινήτων πηγάζουν επίσης από την ίδια την αγορά και τα πολυάριθμα υπάρχοντα προβλήματα στις επιχειρήσεις ακινήτων. Στατιστικά στοιχεία από λειτουργικές μονάδες της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ και του Υπουργείου Κατασκευών δείχνουν ότι τα διαμερίσματα με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2 είναι πολύ σπάνια, σχεδόν ανύπαρκτα. Επί του παρόντος, η αγορά αντιμετωπίζει σημαντική ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης, με την προσφορά να αφορά κυρίως τα τμήματα υψηλής και μεσαίας κατηγορίας. Το τμήμα της χαμηλής κατηγορίας που εξυπηρετεί άτομα με χαμηλό εισόδημα εξακολουθεί να είναι περιορισμένο.

Σε πρόσφατο διαδικτυακό συνέδριο για την εφαρμογή της οδηγίας 993/CĐ-Ttg του Πρωθυπουργού, ο κ. Dao Minh Tu, Αναπληρωτής Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, δήλωσε ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν μειωθεί πολύ αργά ή και έχουν αυξηθεί, ενώ τα επιτόκια δανεισμού έχουν μειωθεί. Οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να ενοποιηθούν στο «παιχνίδι» όσον αφορά τις τιμές των κατοικιών. Επί του παρόντος, οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ υψηλές και οι επιχειρήσεις πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά πώς να αντιμετωπίσουν την αγοραστική δύναμη της αγοράς.

Επικαλούμενοι στοιχεία από την πόλη Χο Τσι Μινχ, από το 2020 έως σήμερα, οι κατοικίες υψηλής ποιότητας κυριαρχούν σταθερά στην αγορά, αντιπροσωπεύοντας το 70-80% των προϊόντων, ενώ το υπόλοιπο αφορά κατοικίες μεσαίας κατηγορίας. Τα τελευταία τρία χρόνια, η πόλη έχει δει την εξαφάνιση οικονομικά προσιτών κατοικιών με τιμή κάτω των 25 εκατομμυρίων VND ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ αυτό το τμήμα κάποτε αντιπροσώπευε πάνω από 44% το 2017. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται από το 2017, υπερβαίνοντας την οικονομική δυνατότητα των ατόμων με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα. Ο κ. Le Hoang Chau, πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), εκτιμά ότι θα χρειαστούν περίπου 25 χρόνια για τα άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα για να εξοικονομήσουν 100 εκατομμύρια VND ετησίως για να αγοράσουν ένα προσιτό διαμέρισμα αξίας 2-3 δισεκατομμυρίων VND. Με την κοινωνική στέγαση, εάν η πολιτική δεν αλλάξει, ακόμη και όσοι πληρώνουν φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων στην πρώτη κατηγορία (που κερδίζουν λιγότερα από 60 εκατομμύρια VND ετησίως) δεν θα μπορούν να τον αντέξουν οικονομικά, ενώ η προσιτή εμπορική στέγαση είναι απρόσιτη.

Ο Διοικητής της Κρατικής Τράπεζας του Βιετνάμ, Nguyen Thi Hong, πιστεύει ότι η διαφάνεια και η τιμολόγηση των έργων είναι κρίσιμα ζητήματα για την τόνωση της αναζωπύρωσης της ζήτησης για επενδύσεις σε ακίνητα. Οι ίδιες οι επιχειρήσεις και οι εταιρείες πρέπει να τηρούν τις οδηγίες της κυβέρνησης στο Ψήφισμα Αρ. 33, το οποίο δίνει έμφαση στην καλή εταιρική διακυβέρνηση, στην εξισορρόπηση των στόχων κέρδους και της δομής του προϊόντος, καθώς και στην εξέταση των μειώσεων των τιμών. Αυτό, σε συνδυασμό με λύσεις από υπουργεία, τομείς και τοπικές αρχές, θα ενθαρρύνει τις επενδύσεις σε αυτήν την αγορά.

Με μια σειρά από θετικά σήματα που καταγράφηκαν πρόσφατα, πολλοί ειδικοί πιστεύουν ότι η αγορά ακινήτων έχει ξεπεράσει το κατώτατο σημείο της και ξεκινά έναν νέο κύκλο, οδηγώντας σε αυξημένη ζήτηση για προσωπικό από μεσιτικά γραφεία και πρακτορεία ακινήτων. Η αγορά ακινήτων άρχισε να δυναμώνει με απότομη αύξηση των συναλλαγών από το τρίτο τρίμηνο του 2023, με τους πελάτες να επιστρέφουν ενεργά στην αγορά κατά τη διάρκεια εκδηλώσεων πωλήσεων διαφόρων έργων. Σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS), το πρώτο σημάδι ότι η αγορά εισέρχεται σε μια νέα φάση είναι η αυξημένη ρευστότητα. Συγκεκριμένα, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, η αγορά κατέγραψε 3.700 συναλλαγές, αύξηση 37% σε σύγκριση με τις 2.700 του πρώτου τριμήνου. Μέχρι το τρίτο τρίμηνο, η αγορά είχε καταγράψει σχεδόν 6.000 συναλλαγές, 1,5 φορές περισσότερες από το δεύτερο τρίμηνο του 2023.

Σύμφωνα με την VARS, νέα έργα που ξεκίνησαν σε εθνικό επίπεδο έχουν πρόσφατα προσελκύσει σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον. Ορισμένα έργα σε πολλά υποσχόμενες περιοχές έχουν μάλιστα καταγράψει αύξηση στις κρατήσεις. Μεζονέτες, βίλες και εμπορικά ακίνητα αξίας άνω των 5 δισεκατομμυρίων VND έχουν επίσης δει σημαντική ζήτηση.

Στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων στο τέταρτο τρίμηνο του 2023 αναμένεται να ανακάμψει με σημαντικά βελτιωμένα αποτελέσματα συναλλαγών σε σύγκριση με τα προηγούμενα τρία τρίμηνα, χάρη στην ενισχυμένη εμπιστοσύνη των επενδυτών, τα χαμηλότερα επιτόκια και την άφθονη προσφορά κατάλληλων ακινήτων. Λόγω της σαφούς ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων τους τελευταίους μήνες, η αγορά εργασίας που σχετίζεται με αυτόν τον τομέα έχει επίσης γίνει πιο δυναμική. Η ανοδική τάση στην αγορά ακινήτων καθοδηγείται επίσης από τα επιτόκια. Επί του παρόντος, τα επιτόκια αποταμίευσης στις τράπεζες μειώνονται απότομα, σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνοντας το 3-5% ετησίως. Αυτό αποτελεί κίνητρο για τα άτομα με συσσωρευμένες αποταμιεύσεις να στραφούν σε πιο ελκυστικά επενδυτικά κανάλια, όπως τα ακίνητα, καθώς το μέσο προνομιακό επιτόκιο δανεισμού για την αγορά ακινήτων κατά το πρώτο έτος κυμαίνεται επί του παρόντος γύρω στο 7-9% ετησίως.

Πολλοί ειδικοί προβλέπουν ότι η αγορά ακινήτων θα δει μια πιο σημαντική βελτίωση μετά το δεύτερο τρίμηνο του 2024. Τα χαμηλότερα τραπεζικά επιτόκια θα έχουν αισθητό αντίκτυπο στην αγορά. Επί του παρόντος, η μείωση του επιτοκίου πολιτικής θα είναι δύσκολη μέχρι τις αρχές του 2024. Ο λόγος δεν είναι ο πληθωρισμός, αλλά το θεμελιώδες ζήτημα είναι η πίεση της συναλλαγματικής ισοτιμίας. Εάν η συναλλαγματική ισοτιμία αυξηθεί πολύ, δεν θα επηρεάσει μόνο τη ταμειακή ροή αλλά και τις ίδιες τις επιχειρήσεις. Ένας ορισμένος βαθμός υποτίμησης του VND πρέπει να γίνει αποδεκτός, αλλά δεν μπορεί να είναι υπερβολικά υψηλός.

Αξιολογώντας το αναπτυξιακό δυναμικό της αγοράς, η HoREA δήλωσε ότι τα σημάδια ανάκαμψης θα γίνουν πιο σαφή από το δεύτερο εξάμηνο του 2024 και μετά. Αυτό συμβαίνει επειδή τα μεγαλύτερα νομικά εμπόδια αντιμετωπίζονται από τις κρατικές υπηρεσίες μέσω σχεδίων τροποποιήσεων νόμων, συμπεριλαμβανομένου του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Ακινήτων. Εκατοντάδες έργα αντιμετωπίζουν επίσης δυσκολίες και, μαζί με τους κατασκευαστές που αναδιαρθρώνουν τα προϊόντα τους και μειώνουν τις τιμές των κατοικιών, η αγορά έχει πολλά υποσχόμενες προοπτικές ανάκαμψης. Παρόλο που η αγορά ακινήτων παραμένει δύσκολη, υπάρχουν άφθονοι λόγοι για να διατυπωθούν με βεβαιότητα οι προοπτικές της για ανάκαμψη και συνεχή ανάπτυξη με ασφαλή, υγιή και βιώσιμο τρόπο, που καθοδηγείται από διάφορους παράγοντες: η Εθνοσυνέλευση εξετάζει σχέδια τροποποιήσεων του Νόμου περί Στέγασης, του Νόμου περί Ακινήτων, του Νόμου περί Πιστωτικών Ιδρυμάτων και του Νόμου περί Πλειστηριασμών Περιουσιακών Στοιχείων, μεταξύ άλλων. Εάν θεσπιστούν, αυτοί οι νόμοι θα διασφαλίσουν τη συνέπεια, την ομοιομορφία, τη σκοπιμότητα και τη συνάφεια με την πραγματικότητα. Επιπλέον, η πραγματική ζήτηση για στέγαση παραμένει πολύ υψηλή, ειδικά για οικονομικά προσιτή στέγαση και κοινωνική στέγαση.

Πιστεύω ότι ο νέος κύκλος της αγοράς θα έχει πολύ διαφορετικά στοιχεία, επειδή η τρέχουσα τάση είναι να επικεντρωθούμε στην ανάπτυξη πραγματικής αξίας, στην κάλυψη των πραγματικών αναγκών των πελατών και στη σημαντική συμβολή στην ανάκαμψη της αγοράς.

Ωστόσο, όπως ορθώς επεσήμανε ο οικονομολόγος Vo Tri Thanh, η κυβέρνηση εφαρμόζει λύσεις, συμπεριλαμβανομένης της τροποποίησης από το Υπουργείο Κατασκευών αρκετών διατάξεων σε διατάγματα και εγκυκλίους. Τα νομικά πλαίσια πρέπει να είναι σαφή πριν οι τράπεζες μπορέσουν να επενδύσουν. Η αγορά ακινήτων έχει πολλά θεμέλια για ανάκαμψη, αλλά αντιμετωπίζει επίσης πολλούς κινδύνους και προκλήσεις. Από το τέλος του τρέχοντος έτους και τους επόμενους μήνες του 2024, η αγορά θα συνεχίσει να χρειάζεται περαιτέρω υποστήριξη από κυβερνητικούς μηχανισμούς και πολιτικές, καθώς και από εκείνες των αρμόδιων υπουργείων και φορέων, για να δημιουργηθεί θετική δυναμική για τη διαδικασία ανάκαμψης.

Κομμουνιστικό Κόμμα Βιετνάμ

Σύνδεσμος πηγής