Οι τιμές ενοικίασης γης στα βόρεια βιομηχανικά πάρκα αυξάνονται, μειώνοντας το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα

Η έλξη των βιομηχανικών ακινήτων στο Βορρά

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι βόρειες επαρχίες και πόλεις προσέλκυσαν τις μεγαλύτερες ξένες επενδύσεις στον μεταποιητικό τομέα με 3,4 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, που ισοδυναμεί με το 63% των νεοκαταγεγραμμένων έργων άμεσων ξένων επενδύσεων στον τομέα της μεταποίησης με 238 νέα έργα.

Εκ των οποίων, η Bac Giang αντιπροσωπεύει το 20% του συνόλου των νεοεγγεγραμμένων έργων με 1,06 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, συμπεριλαμβανομένης της επένδυσης στο εργοστάσιο Fulian Precision Technology της Σιγκαπούρης, αξίας 621 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ και του έργου της LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, αξίας 140 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ. Η Bac Ninh κατατάσσεται τρίτη σε εθνικό επίπεδο στην προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων στον τομέα της μεταποίησης με 9% του συνολικού εγγεγραμμένου κεφαλαίου αξίας 486 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ.

Όσον αφορά τους επενδυτικούς τομείς, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, ο ηλεκτρολογικός εξοπλισμός αντιπροσώπευε το μεγαλύτερο σύνολο νέων καταγεγραμμένων άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) στον τομέα της μεταποίησης με 21%, αξίας 1,14 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ. Ακολουθούσε η βιομηχανία υπολογιστών, ηλεκτρονικών και ηλεκτρικών προϊόντων, με το συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο να αντιπροσωπεύει το 20% και τα προϊόντα από καουτσούκ και πλαστικό να αντιπροσωπεύουν το 15%.

Φωτογραφία εικονογράφησης. (Πηγή: DK)

Ανά οικονομική περιφέρεια, διαπιστώνεται ότι στη Βόρεια Οικονομική Περιφέρεια, οι κύριοι τομείς που λαμβάνουν νέο επενδυτικό κεφάλαιο είναι οι υπολογιστές, τα ηλεκτρονικά και τα ηλεκτρικά προϊόντα, που αντιπροσωπεύουν το 19% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου ολόκληρης της περιφέρειας, ακολουθούμενοι από τον ηλεκτρικό εξοπλισμό (15%), τα προϊόντα από καουτσούκ και πλαστικά προϊόντα με μόνο 5% και τα μηχανοκίνητα οχήματα με 4%. Εν τω μεταξύ, στη Νότια Οικονομική Περιφέρεια, η εικόνα είναι κάπως αντίθετη, καθώς τα προϊόντα από καουτσούκ και πλαστικά προϊόντα έχουν το μεγαλύτερο ποσό επενδυτικού κεφαλαίου, αντιπροσωπεύοντας το 10% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου ολόκληρης της περιφέρειας, η μεταλλουργία αντιπροσωπεύει το 4% και το πόσιμο νερό αντιπροσωπεύει περίπου το 3%.

Επιπλέον, παρατηρείται επίσης μετατόπιση των κατασκευαστών και της ηλιακής ενέργειας προς τον Βορρά. Τρία από τα πέντε κορυφαία κατασκευαστικά έργα στη Βόρεια Οικονομική Ζώνη έως το 2022 αφορούν τον τομέα της ηλιακής ενέργειας. Από τους 30 κατασκευαστές ηλιακών προϊόντων σε εθνικό επίπεδο, το 77% βρίσκεται στη Βόρεια Οικονομική Ζώνη και μόνο το 23% στη Νότια Οικονομική Ζώνη.

Μεταξύ αυτών, η Trina Solar είναι ο μεγαλύτερος επενδυτής με ένα έργο αξίας 275 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ στο Βιομηχανικό Πάρκο Yen Binh, στην επαρχία Thai Nguyen. Οι επενδυτές προέρχονται κυρίως από την Κίνα, το Χονγκ Κονγκ και τη Σιγκαπούρη. Το πρώτο εξάμηνο του 2023, ο αμερικανικός κατασκευαστής ηλιακών πάνελ Thornava Solar ξεκίνησε επίσης την παραγωγή σε ένα σύγχρονο εργοστάσιο με ετήσια δυναμικότητα 1 γιγαβάτ στο Βιομηχανικό Πάρκο Que Vo, στην επαρχία Bac Ninh .

Το 2023, ο βιετναμέζικος ιδιωτικός όμιλος AD Green εγκαινίασε ένα εργοστάσιο 3 γιγαβάτ αξίας 45 εκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, το οποίο παράγει ηλιακούς συλλέκτες για εγχώριες και ξένες αγορές. Η εγκατάσταση καλύπτει μια έκταση σχεδόν 8 εκταρίων στο βιομηχανικό σύμπλεγμα An Ninh, στην περιοχή Tien Hai, στην επαρχία Thai Binh.

Μπορεί να φανεί ότι οι κύριες ομάδες ενοικιαστών στη Βόρεια Περιφέρεια είναι ενοικιαστές σε τομείς υψηλής προστιθέμενης αξίας, συμπεριλαμβανομένων των ηλεκτρονικών και των υπολογιστών, των αυτοκινήτων, των μηχανημάτων και του εξοπλισμού και της ηλιακής ενέργειας, με ενοικιαστές να είναι μεγάλες εταιρείες όπως η Samsung, η LG Electronics, η Foxconn, η Canon, η Hyundai, η Honda και η Vinfast.

Εν τω μεταξύ, οι κύριοι «ενοικιαστές» στο Νότο είναι επιχειρήσεις που επεξεργάζονται προϊόντα από καουτσούκ και πλαστικά, τρόφιμα και ποτά, δομικά υλικά και ένδυση – βιομηχανίες που αξιολογούνται ότι έχουν χαμηλότερη προστιθέμενη αξία.

Ο κ. Thomas Rooney, Ανώτερος Διευθυντής Βιομηχανικών Συμβουλευτικών Υπηρεσιών, Savills Hanoi, σχολίασε: Η Βόρεια Οικονομική Ζώνη έχει στρατηγική τοποθεσία, με καλή πρόσβαση στις εγχώριες και διεθνείς αγορές.

Τα τελευταία 5 χρόνια, οι υποδομές σε αυτήν την περιοχή έχουν βελτιωθεί σημαντικά με μια σειρά έργων ταχείας κυκλοφορίας που συνδέουν τρία κύρια λιμάνια, συμπεριλαμβανομένου του λιμένα Hai Phong, του λιμένα Lach Huyen Deepwater και του λιμένα Cai Lan. Επιπλέον, η Βόρεια Οικονομική Ζώνη διαθέτει ένα μεγάλο χερσαίο ταμείο, καλύπτοντας τις ανάγκες της περιοχής των ενοικιαστών που δραστηριοποιούνται σε τομείς υψηλής προστιθέμενης αξίας, προσελκύοντας πολλά μεγάλα επενδυτικά έργα στη συναρμολόγηση αυτοκινήτων, τα ηλεκτρονικά εξαρτήματα και τα προϊόντα ηλιακής ενέργειας.

«Μπορεί να φανεί ότι η Βόρεια Οικονομική Ζώνη θεωρείται ένα μεγάλο πλεονέκτημα για τους επενδυτές, όχι μόνο εκμεταλλευόμενη μία από τις σημαντικές οδούς εισαγωγών-εξαγωγών του Βιετνάμ μέσω του Χάι Φονγκ, αλλά και επειδή είναι σε θέση να μεταφέρει εύκολα αγαθά για να εξυπηρετήσει τις γειτονικές αγορές», δήλωσε ο κ. Thomas Rooney.

Τα υψηλά ενοίκια μπορούν να μειώσουν το ανταγωνιστικό πλεονέκτημα

Σύμφωνα με την έκθεση της Savills Vietnam, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, ο Βορράς κατέγραψε 68 έργα βιομηχανικών πάρκων με συνολική έκταση έως 12.000 εκτάρια. Το μέσο ποσοστό πληρότητας έφτασε το 83%, από 81% την ίδια περίοδο πέρυσι. Η μέση τιμή ενοικίασης γης έφτασε τα 138 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./κύκλο ενοικίασης, από 102 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ./κύκλο ενοικίασης.

Οι συντελεστές φόρου γης στις βόρειες βιομηχανικές ζώνες αυξάνονται, μειώνοντας την ανταγωνιστικότητα της βόρειας οικονομικής ζώνης σε σύγκριση με τη νότια. (Φωτογραφία: DP)

Εκ των οποίων, η Bac Ninh έχει τη μεγαλύτερη αύξηση τιμών ενοικίασης γης, ύψους 48% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2022, φτάνοντας τα 156 USD/m2/κύκλο ενοικίασης χάρη στο ανανεωμένο ενδιαφέρον των εταιρειών ηλεκτρονικών ειδών και των προμηθευτών για την ανάγκη διαφοροποίησης των αλυσίδων εφοδιασμού εκτός Κίνας.

Η τιμή του Hung Yen αυξήθηκε κατά 45% την ίδια περίοδο, φτάνοντας τα 132 USD/m2/κύκλο ενοικίασης. Ομοίως, οι βασικές επαρχίες κατέγραψαν επίσης αυξήσεις με την Hai Duong (αύξηση 33%, φτάνοντας τα 101 USD/m2/κύκλο ενοικίασης) και την Hai Phong (αύξηση 28%, φτάνοντας τα 129 USD/m2/κύκλο ενοικίασης).

Η έκθεση της Savills δείχνει επίσης ότι η προσφορά έτοιμων εργοστασίων στη Βόρεια οικονομική περιοχή έφτασε τα 3,5 εκατομμύρια m2 καθαρής ενοικιαζόμενης επιφάνειας (NLA), με περίπου 618.000 m2 NLA να απομένουν. Η μέση τιμή ενοικίασης είναι 4,8 USD/m2/μήνα (χωρίς ΦΠΑ) κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023. Εν τω μεταξύ, το ποσοστό πληρότητας των έτοιμων εργοστασίων και αποθηκών στη Βόρεια περιοχή κατέγραψε μείωση στο 83% λόγω της νέας προσφοράς που ξεκίνησε στο Hai Phong και στο Bac Ninh.

Σύμφωνα με τον κ. John Campbell, Αναπληρωτή Διευθυντή, Επικεφαλής Βιομηχανικών Υπηρεσιών, Savills Vietnam: «Οι τρέχουσες τιμές ενοικίασης γης στη Βόρεια Οικονομική Ζώνη έχουν ξεπεράσει τα διψήφια ποσοστά, μειώνοντας την ανταγωνιστικότητα της Βόρειας Οικονομικής Ζώνης σε σύγκριση με τη Νότια Οικονομική Ζώνη. Οι υψηλότερες τιμές γης ενδέχεται να εμποδίσουν την είσοδο νέων επιχειρήσεων κατασκευής ηλεκτρονικών ειδών, αυτοκινήτων και ηλιακής ενέργειας. Πρόκειται για επενδυτές που θέλουν να κατέχουν μεγάλα οικόπεδα αλλά σε λογικές τιμές».

Πηγή: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html