Ποια είναι η λύση για να «ψυχρώσει» κανείς τις εκτοξευόμενες τιμές των κατοικιών;

Σύνταξη ενός λογικού τιμοκαταλόγου γης

Τα δεδομένα της έρευνας VARS δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών διαμορφώνονται συνεχώς σε νέα επίπεδα, σε υψηλά επίπεδα, που υπερβαίνουν κατά πολύ τον ρυθμό αύξησης του εισοδήματος της πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Αυτή η κατάσταση θέτει επείγουσα ανάγκη βελτίωσης της αποτελεσματικότητας της κρατικής διαχείρισης της αγοράς ακινήτων, σύμφωνα με την κυβερνητική εφημερίδα.

Συνεπώς, κάθε φορά που αυξάνεται η τιμή των διαμερισμάτων, των μεζονετών, των οικοπέδων κ.λπ., η κοινή γνώμη θα αναφέρει αμέσως τον δεύτερο φόρο ακίνητης περιουσίας ως λύση για την «ψύξη» των τιμών των κατοικιών. Στην πραγματικότητα, δεν είναι η πρώτη φορά που προτείνεται αυτή η πολιτική. Ωστόσο, μετά από πολλές φορές «ανεβάζοντας, κατεβάζοντας», ο δεύτερος φόρος ακίνητης περιουσίας εξακολουθεί να είναι απλώς ένα θέμα που συζητείται στον Τύπο.

«Οι προσπάθειες για τη σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων πρέπει να βασίζονται σε πολιτικές για τη γη, τις επενδύσεις, την κοινωνική στέγαση κ.λπ., αντί να βασίζονται μόνο στη φορολογία», επιβεβαίωσε ο κ. Le Xuan Nga, Γενικός Διευθυντής της BHS Property.

Σύμφωνα με τον κ. Nga, το κόστος γης στο κέντρο της πόλης είναι πολύ υψηλό, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να έχουν «πονοκέφαλο» όσον αφορά την αποζημίωση για την εκκαθάριση του χώρου, την πληρωμή του φόρου γης κ.λπ. Με την εμφάνιση του ετήσιου τιμοκαταλόγου γης, αυτό το κόστος θα συνεχίσει να αυξάνεται στο μέλλον.

Έχοντας γίνει μάρτυρας πολλών κύκλων διακυμάνσεων της αγοράς, ο κ. Nga παραδέχτηκε ότι ποτέ πριν δεν είχε γίνει τόσο δύσκολη η εξισορρόπηση της τιμής του τελικού προϊόντος και του κόστους κατασκευής του έργου. Από την οπτική γωνία μιας επιχείρησης, ο κ. Nga πιστεύει ότι όσο ο τιμοκατάλογος γης καταρτίζεται σε λογικά πλαίσια, οι τιμές των κατοικιών σίγουρα θα μειωθούν.

Προηγουμένως, το Υπουργείο Κατασκευών δήλωσε ότι κατά την εφαρμογή κανονισμών σχετικά με τους ετήσιους πίνακες τιμών γης, οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να αυξηθούν κατά 15-20%.

Αύξηση της προσφοράς κοινωνικής στέγασης για άτομα που έχουν πραγματική ανάγκη

Σε δηλώσεις του στην εφημερίδα Dau Tu , ο κ. Pham Duc Toan, Διευθύνων Σύμβουλος της EZ Property Company, δήλωσε ότι μόνο για τον τομέα των διαμερισμάτων, η προοπτική μείωσης των τιμών από εμπορικά έργα είναι σχεδόν αδύνατη. Στην έκθεση της Savills για το τρίτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή των νέων διαμερισμάτων έφτασε τα 69 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 6% σε τριμηνιαία βάση και 28% σε ετήσια βάση.

«Νομίζω ότι το κλειδί για την πτώση των τιμών των ακινήτων θα είναι οι κοινωνικές κατοικίες στις αστικές περιοχές που βρίσκονται κοντά στην πρωτεύουσα. Όταν ολοκληρωθούν αυτά τα έργα, οι τιμές των κατοικιών στο Ανόι θα μειωθούν κατά 30-40% σε σύγκριση με σήμερα», υποστήριξε ο κ. Toan.

Σύμφωνα με τον κ. Toan, πολλά έργα κοινωνικής στέγασης στο Ανόι βρίσκονται πολύ μακριά από το κέντρο (στις περιοχές Hoai Duc και Quoc Oai...), και η τεχνική και κοινωνική υποδομή είναι ακόμη στοιχειώδης, επομένως, παρόλο που η τιμή πώλησης είναι σχετικά χαμηλή, μόνο περίπου 10-14 εκατομμύρια VND/m2, έχουν ανοιχτεί προς πώληση περισσότερες από 20 φορές και δεν έχουν εξαντληθεί.

Ο Διευθύνων Σύμβουλος της EZ Property Company πιστεύει ότι το Κράτος θα πρέπει να χρησιμοποιήσει προληπτικά κεφάλαια από τον προϋπολογισμό για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Οι φορείς υλοποίησης μπορούν ακόμη και να θέσουν στην άκρη τους στόχους κέρδους και να θεωρήσουν αυτό μια δημόσια επένδυση, που υλοποιείται για σκοπούς κοινωνικής ασφάλισης.

Η Σιγκαπούρη είναι μια από τις πρωτοπόρες χώρες που εφαρμόζουν αυτήν την πολιτική. Από τη δεκαετία του 1960, η κυβέρνηση του νησιού Lion έχει συστήσει την Αρχή Ανάπτυξης Στέγασης για να επικεντρωθεί στην ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Επί του παρόντος, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη Σιγκαπούρη φτάνει σχεδόν το 90%, από τα υψηλότερα στον κόσμο. Εκ των οποίων, περισσότερο από το 80% του πληθυσμού ζει σε έργα κοινωνικής στέγασης.

Ωστόσο, αν δεν υπολογίζονται τα έργα κοινωνικής στέγασης, οι τιμές των ακινήτων στη Σιγκαπούρη είναι από τις υψηλότερες στην Ασία. Αυτή είναι η «παιδική χαρά» των «καρχαριών» των ακινήτων και των οικονομικών μεγιστάνων. Ακόμα και όταν η Σιγκαπούρη αύξησε τον δεύτερο φόρο ακινήτων στο 20-30%, οι τιμές των εμπορικών έργων συνέχισαν να αυξάνονται.

Ανάγκη ανάπτυξης πόλεων-δορυφόρων για τη μείωση των τιμών των ακινήτων

Μέχρι το 2023, ο πληθυσμός του Ανόι θα είναι περίπου 8,5 εκατομμύρια άνθρωποι και κατά μέσο όρο 200.000 άνθρωποι θα προστίθενται κάθε χρόνο. Το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού συγκεντρώνεται στις εσωτερικές περιοχές της πόλης, δημιουργώντας μεγάλη πίεση στις υποδομές της πόλης.

Συνεπώς, μακροπρόθεσμα, είναι απαραίτητο να επεκταθεί η ανάπτυξη των δορυφορικών πόλεων. Αυτό θα αποτελέσει ένα πολύ σημαντικό βήμα για τη σταθεροποίηση της αγοράς και τη μείωση των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι η ολοκλήρωση της συνδετικής υποδομής κυκλοφορίας, καθώς και των συνοδευτικών υποδομών, θα αποτελέσει μεγάλο πρόβλημα για τον κρατικό προϋπολογισμό και θα απαιτήσει πολύ χρόνο για την υλοποίησή της.

Συνεπώς, οι προαστιακές περιοχές πρέπει να διαθέτουν περισσότερες ανέσεις, ιδίως συστήματα δημόσιων συγκοινωνιών όπως λεωφορεία και τρένα, για να βοηθήσουν στη σύνδεση των προαστιακών περιοχών με την κεντρική περιοχή του Ανόι.

Εκείνη την εποχή, η πρωτεύουσα δεν θα είναι πλέον η μόνη επιλογή για εγκατάσταση και βιοπορισμό, το βάρος του πληθυσμού και των αστικών υποδομών θα μειωθεί επίσης και οι τιμές των κατοικιών θα σταθεροποιηθούν σταδιακά.

Μακροπρόθεσμα, είναι απαραίτητο να επεκταθεί η ανάπτυξη των δορυφορικών πόλεων για τη σταθεροποίηση της αγοράς και τη μείωση των τιμών των ακινήτων.

Ο Δρ. Tran Xuan Luong (Εθνικό Οικονομικό Πανεπιστήμιο) δήλωσε: «Μακροπρόθεσμα, πρέπει να επεκτείνουμε την ανάπτυξη των δορυφορικών πόλεων. Αυτό θα είναι ένα πολύ σημαντικό βήμα για τη σταθεροποίηση της αγοράς και τη μείωση των τιμών των ακινήτων. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί ότι η ολοκλήρωση της συνδετικής υποδομής κυκλοφορίας, καθώς και των συνοδευτικών υποδομών, θα αποτελέσει μεγάλο πρόβλημα για τον κρατικό προϋπολογισμό και θα χρειαστεί πολύς χρόνος για την εφαρμογή της».

Σύμφωνα με τον κ. Pham Duc Toan, οι προαστιακές περιοχές πρέπει να διαθέτουν περισσότερες εγκαταστάσεις, ιδίως συστήματα δημόσιων συγκοινωνιών όπως λεωφορεία και τρένα. Αυτό θα αποτελέσει το «ατού» που θα βοηθήσει στη σύνδεση των προαστιακών περιοχών με την κεντρική περιοχή του Ανόι.

«Από εκεί και πέρα, η τοπική οικονομία θα ενισχυθεί και θα προσελκύσει περισσότερες επιχειρήσεις να εγκατασταθούν. Όταν η πρωτεύουσα δεν θα αποτελεί πλέον την μόνη επιλογή για εγκατάσταση και βιοπορισμό, το βάρος του πληθυσμού και των αστικών υποδομών θα μειωθεί επίσης και οι τιμές των κατοικιών θα σταθεροποιηθούν σταδιακά», σχολίασε ο κ. Toan.

Ο κ. Nguyen Giang, Ha Dong, μεσίτης ακινήτων, δήλωσε ότι το κλειδί για την «απόσβεση» των τιμών των ακινήτων θα είναι οι κοινωνικές κατοικίες στις αστικές περιοχές που βρίσκονται κοντά στην πρωτεύουσα. Όταν ολοκληρωθούν αυτά τα έργα, οι τιμές των κατοικιών στο Ανόι θα μειωθούν κατά 30-40% σε σύγκριση με σήμερα.

«Ωστόσο, πολλά έργα κοινωνικής στέγασης στο Ανόι βρίσκονται πολύ μακριά από το κέντρο (στις περιοχές Hoai Duc και Quoc Oai...), και η τεχνική και κοινωνική υποδομή είναι ακόμη στοιχειώδης, επομένως, παρόλο που η τιμή πώλησης είναι σχετικά χαμηλή, μόνο περίπου 10-14 εκατομμύρια VND/m2, έχουν ανοιχτεί προς πώληση περισσότερες από 20 φορές και δεν έχουν ακόμη εξαντληθεί», δήλωσε ο κ. Giang.

Σύμφωνα με τον κ. Giang, το κράτος θα πρέπει να χρησιμοποιήσει προληπτικά κεφάλαια από τον προϋπολογισμό για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Οι φορείς υλοποίησης μπορούν ακόμη και να θέσουν στην άκρη τους στόχους κέρδους και να θεωρήσουν αυτό μια δημόσια επένδυση, που υλοποιείται για σκοπούς κοινωνικής ασφάλισης, σύμφωνα με την εφημερίδα Thanh Tra.

Μην βάζεις όλα τα αυγά σου σε ένα καλάθι.

Από την αρχαιότητα, οι Βιετναμέζοι πίστευαν πάντα ότι «κάθε σπιθαμή γης αξίζει το βάρος της σε χρυσό». Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ένα σπίτι ή ένα οικόπεδο δεν είναι μόνο ένα μέρος για να ζει κανείς, αλλά και ένα κανάλι για να διατηρεί τα χρήματά του και να επενδύει κερδοφόρα.

Μην βάζεις όλα τα αυγά σου σε ένα καλάθι που λέγεται ακίνητα.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον Δρ. Tran Xuan Luong, αυτή η έννοια γίνεται κάπως ακραία. Πολλοί άνθρωποι με αδρανή χρήματα θα τα «ρίξουν» αμέσως σε ακίνητα, δημιουργώντας αόρατα «κύματα» και προκαλώντας άνοδο των τιμών των ακινήτων.

Ο κ. Tran Vu, Διευθυντής Πωλήσεων της DHCONS Construction Joint Stock Company, επεσήμανε ότι λόγω των περιορισμένων οικονομικών γνώσεων και νομικής κατανόησης πολλών ανθρώπων, παρασύρονται και χειραγωγούνται εύκολα από άτομα και οργανισμούς, «βάζοντας όλα τα αυγά τους σε ένα καλάθι» που ονομάζεται ακίνητα.

Πολλοί άνθρωποι κάνουν ακόμη και κερδοσκοπία σε ακίνητα χωρίς να το συνειδητοποιούν, αλλά νομίζουν ότι επενδύουν. Ειδικά στον τομέα της γης, πολλά άτομα ξοδεύουν χρήματα για να αγοράσουν οικόπεδα στα προάστια και στη συνέχεια χρεώνουν υπερβολικά υψηλές τιμές, παρά το γεγονός ότι αυτά τα ακίνητα δεν έχουν καμία πρόσθετη αξία.

Σύμφωνα με το Σχέδιο Σχεδιασμού Κεφαλαίου για την περίοδο 2021 - 2030, με όραμα έως το 2050, το Ανόι θα έχει δύο πόλεις υπό τη διοίκησή του, συγκεκριμένα την Πόλη Επιστήμης και Εκπαίδευσης Hoa Lac και τη Βόρεια Πόλη, συμπεριλαμβανομένων των διοικητικών ορίων των περιοχών Soc Son και Me Linh και μέρους της περιοχής Dong Anh. Επιπλέον, το Ανόι πρότεινε επίσης να μελετήσει τον σχηματισμό δύο ακόμη πόλεων, συμπεριλαμβανομένης μιας τουριστικής πόλης στην περιοχή Son Tay - Ba Vi και μιας νότιας πόλης-αεροδρομίου στο Phu Xuyen - Ung Hoa, σύμφωνα με την εφημερίδα Thanh Tra .

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm