Συναλλαγές ακινήτων με χρήση δανειακών συμβάσεων: Οι αγοραστές μετανιώνουν! (Τελευταίο άρθρο)

Η αγορά ακινήτων έχει περάσει την «πιο καυτή» φάση της. Ωστόσο, οι συναλλαγές ακινήτων με χρήση δανειακών συμβάσεων εξακολουθούν να υπάρχουν, με συνέπειες που δεν έχουν επιλυθεί εν μία νυκτί. Επομένως, προτού η κρατική υπηρεσία διαχείρισης αυστηροποιήσει περαιτέρω τους κανονισμούς του νόμου, οι άνθρωποι θα πρέπει να εξετάσουν και να μελετήσουν προσεκτικά τους όρους της δανειακής σύμβασης όταν «βάζουν το στυλό» για να υπογράψουν μια συναλλαγή ακινήτων, ώστε να αποφύγουν να βρεθούν σε «δίλημμα».

Συναλλαγές ακινήτων με χρήση δανειακών συμβάσεων: Οι αγοραστές είναι γεμάτοι τύψεις! (Μέρος 1ο) - Από το "καυτό σημείο" της Κάτοψης 584

Συναλλαγές ακινήτων με χρήση δανειακών συμβάσεων: Οι αγοραστές μετανιώνουν! (Μέρος 2ο) - Συνεργασία ή «παγίδα» κινητοποίησης κεφαλαίων

Οι πελάτες θα πρέπει να ερευνήσουν και να επιλέξουν προϊόντα ακινήτων με σαφές νομικό καθεστώς και αξιόπιστους επενδυτές (Στη φωτογραφία: Αστική Περιοχή Xuan Hung, Περιφέρεια Quang Thang, Πόλη Thanh Hoa ). Φωτογραφία: PV

«Η μάντρα πέφτει, η κότα πεθαίνει»

Επιστρέφοντας στην ιστορία της κας LD - μιας πελάτισσας που αγόρασε γη στην MBQH 2125 φάση 2. Η κα LD είπε: «Αφού «συμφώνησα για αγορά και πώληση» με τον ιδιοκτήτη της γης, πήγα να κάνω τις διαδικασίες για τη μεταβίβαση του ονόματος της σύμβασης δανείου στην εταιρεία. Πριν υπογράψω τη σύμβαση, δεν ερεύνησα προσεκτικά τις νομικές πτυχές του έργου, ειδικά τις πληροφορίες σχετικά με το προϊόν που θα αγόραζα (ένα ακατέργαστο σπίτι), αλλά απλώς νόμιζα ότι αγόραζα ένα οικόπεδο. Δεν ήξερα πόσο πολύτιμη ήταν η διαδικασία της σύμβασης δανείου για το δικαίωμα αγοράς του προϊόντος. Όταν ο επενδυτής ανακοίνωσε ότι έπρεπε επειγόντως να χτίσω ένα σπίτι, έβγαλα τη σύμβαση για να την ξαναδιαβάσω. Ταυτόχρονα, έμαθα για τις διατάξεις του νόμου και διαπίστωσα ότι οι συναλλαγές μέσω συμβάσεων δανείου ήταν πολύ επικίνδυνες. Τώρα σε «παθητική» θέση, η οικογένειά μου έπρεπε να κάνει αυτό που ζήτησε ο επενδυτής.»

«Αν μελετήσουμε προσεκτικά τις πληροφορίες σχετικά με τους όρους αγοράς και πώλησης μελλοντικών κατοικιών, καθώς και τη νομιμότητα της σύμβασης δανείου και τις περίπλοκες διαδικασίες που εμπλέκονται, όχι μόνο εγώ, αλλά και πολλοί άνθρωποι δεν θα αγοράσουν γη με αυτή τη μορφή, αλλά θα αναζητήσουν οικόπεδα με σαφή νομική υπόσταση για να πραγματοποιήσουν συναλλαγές» - η κα LD μοιράστηκε περισσότερα.

Ο πελάτης LT C, ο οποίος αγόρασε γη στην MB 584, είπε: «... πριν υπογράψω τη σύμβαση δανείου, ο μεσίτης με πήγε στο γραφείο ηγεσίας της BNB LLC για να «εισαγάγω» το «υπο-βιβλίο» και υποσχέθηκε ότι όταν το έργο εγκριθεί, το πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης θα μεταβιβαστεί αμέσως. Επειδή εμπιστευόμουν τόσο τον επενδυτή όσο και τον μεσίτη, υπέγραψα μια σύμβαση δανείου για να «αγοράσω» δύο γειτονικά οικόπεδα. Τώρα, αν χτίσω ένα σπίτι, ανησυχώ μήπως χάσω και «την αγελάδα και τον αχυρώνα». Αλλά αν δεν χτίσω, δεν ξέρω πότε θα μπορέσω να πάρω πίσω τα χρήματα που επένδυσα...».

Επίσης, ο επενδυτής του Έργου Εμπορικής και Οικιστικής Περιοχής Lot A-TM3 (συντομογραφία A-TM3 Site), στην περιοχή Dong Huong, στην πόλη Thanh Hoa, η BNB Company Limited, έχει «αναστατώσει» όταν οι πελάτες αντέδρασαν έντονα στην επιχείρηση από τον Απρίλιο του 2023 μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με πολλούς πελάτες του Site A-TM3, ο επενδυτής έχει δείξει σημάδια ασάφειας σχετικά με τις πληροφορίες του προϊόντος, συγκεκριμένα «διαφημίζοντας» γη προς πώληση, αλλά «μετατρέποντάς την σε» ημιτελείς κατοικίες, αναγκάζοντας παράλληλα τους πελάτες να πληρώνουν παράλογα χρηματικά ποσά όταν θέλουν να επενδύσουν στην κατασκευή του δικού τους σπιτιού.

Ωστόσο, τη στιγμή που η επιχείρηση κινητοποίησε κεφάλαια με τη μορφή σύμβασης δανείου, το Σχέδιο A-TM3 περιελάμβανε μια απόφαση που ενέκρινε τα αποτελέσματα της επιλογής επενδυτή και στην Απόφαση Αρ. 3345/QD-UBND, με ημερομηνία 21 Αυγούστου 2019, της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής, υπήρχαν σαφείς πληροφορίες σχετικά με την κλίμακα του έργου και το προϊόν ήταν ημιτελής κατοικία, τελειωμένο εξωτερικό. Υπογράφοντας «τυχαία» αυτές τις συμβάσεις, οι πελάτες έπρεπε να αποδεχτούν, γιατί ακόμα κι αν ήθελαν να ρευστοποιήσουν τη σύμβαση, η επιστροφή των επενδυμένων χρημάτων δεν είναι εύκολη, ειδικά στο πλαίσιο της υποτονικής αγοράς ακινήτων και των επιχειρήσεων που αντιμετωπίζουν δυσκολίες όπως σήμερα.

Προηγουμένως, η εφημερίδα Thanh Hoa έλαβε επίσης μια αίτηση βοήθειας από διάφορα νοικοκυριά στις περιοχές Nong Cong, Thieu Hoa, στην πόλη Thanh Hoa σχετικά με την «αγορά» γης βάσει σύμβασης δανείου. Ωστόσο, κατά την παράδοση της γης στον «αγοραστή», η γη καταλαμβανόταν από κάποιον άλλο.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Le Thi Phuong, διευθυντή της Le Phuong Hoang Law Company Limited, του Δικηγορικού Συλλόγου της επαρχίας Thanh Hoa, υπάρχουν δύο μορφές συμβάσεων δανείου και, και στις δύο περιπτώσεις, οι πελάτες βρίσκονται σε μειονεκτική θέση.

Καταρχάς, σε περίπτωση που η σύμβαση δανείου δεν έχει κανένα περιεχόμενο που να δείχνει ότι το ποσό του δανείου σχετίζεται με την αξία του οικοπέδου/γηπέδου, ακινήτου που συνδέεται με τη γη στο έργο του δανειολήπτη, η σύμβαση δανείου δεν έχει τη δεσμευτική αξία που ο δανειολήπτης (ο οποίος είναι και ο επενδυτής του έργου) πρέπει να μεταβιβάσει στον δανειστή τα δικαιώματα χρήσης γης, συγκεκριμένα ακίνητα που συνδέονται με τη γη. Αυτή η σύμβαση είναι απλώς μια σύμβαση αστικού δανείου, ο κίνδυνος είναι ότι όταν το ακίνητο είναι επιλέξιμο για μεταβίβαση και η τιμή του ακινήτου αυξάνεται, προς όφελός του, ο επενδυτής δεν συνάπτει σύμβαση μεταβίβασης ακινήτου, αλλά συμφωνεί μόνο να αποπληρώσει το κεφάλαιο και τους τόκους (εάν υπάρχουν) στον δανειστή, οδηγώντας σε οικονομική ζημία για τον δανειστή.

Δεύτερον, η σύμβαση περιέχει ένα περιεχόμενο που δείχνει τη σχέση μεταξύ του ποσού του δανείου και του οικοπέδου/οικοπέδου, κατοικίας στο έργο του δανειολήπτη. Η σύμβαση δανείου μπορεί να αποτελεί περίπτωση ψεύτικης συναλλαγής, αποκρύπτοντας την πραγματική συναλλαγή, η οποία είναι μια συναλλαγή πώλησης ακινήτου που θα συναφθεί στο μέλλον (αυτή τη στιγμή το έργο δεν είναι επιλέξιμο για πώληση σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου). Σε αυτή τη σύμβαση, εάν προκύψει διαφορά, ένα από τα δύο μέρη προσφύγει στο δικαστήριο, υπάρχει κίνδυνος τόσο η ψεύτικη συναλλαγή (η οποία είναι μια συναλλαγή δανείου) όσο και η κρυφή συναλλαγή (η οποία είναι μια συναλλαγή πώλησης ακινήτου) να κηρυχθούν άκυρες από το δικαστήριο. Η νομική συνέπεια είναι ότι ο δανειστής (αγοραστής) λαμβάνει μόνο τα χρήματα πίσω, αλλά δεν λαμβάνει το ακίνητο.

Μάθετε προσεκτικά τον νόμο

Ως πιθανό επενδυτικό κανάλι, ωστόσο, τα ακίνητα που θα σχηματιστούν στο μέλλον ενέχουν πολλούς πιθανούς κινδύνους εάν ο αγοραστής δεν ελέγξει προσεκτικά τη νομιμότητα του έργου για να διασφαλίσει τις νόμιμες συναλλαγές.

Ο νόμος έχει πλέον πολύ συγκεκριμένους κανονισμούς σχετικά με τις μορφές συναλλαγών ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Vu Thanh Binh, Αναπληρωτή Διευθυντή του Τμήματος Κατασκευών της Thanh Hoa, μετά την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Κτηματομεσιτικών Εργασιών, το Τμήμα Κατασκευών υιοθέτησε πολλές μορφές προπαγάνδας και διάδοσης σε οργανισμούς και άτομα για να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του νόμου περί συναλλαγών ακινήτων, ιδίως για ακίνητα που θα σχηματιστούν στο μέλλον.

Συνεπώς, σύμφωνα με το Άρθρο 55 του Νόμου περί Ακινήτων αριθ. 66/2014/QH13, οι προϋποθέσεις για την έναρξη λειτουργίας ακινήτων που θα σχηματιστούν στο μέλλον είναι η κατοχή εγγράφων σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης, εγγράφων έργου, κατασκευαστικών σχεδίων που έχουν εγκριθεί από τις αρμόδιες αρχές, αδειών κατασκευής σε περιπτώσεις όπου απαιτείται άδεια κατασκευής, εγγράφων αποδοχής της ολοκλήρωσης της κατασκευής τεχνικών υποδομών που αντιστοιχούν στην πρόοδο του έργου. Στην περίπτωση πολυκατοικιών ή κτιρίων μικτής χρήσης με κατοικία που θα σχηματιστούν στο μέλλον, πρέπει να υπάρχει αρχείο αποδοχής της ολοκλήρωσης της θεμελίωσης του εν λόγω κτιρίου. Παράλληλα με αυτό, πριν από την πώληση, μίσθωση ή αγορά κατοικιών που θα σχηματιστούν στο μέλλον, ο επενδυτής πρέπει να έχει γραπτή ειδοποίηση προς την επαρχιακή υπηρεσία διαχείρισης κατοικιών σχετικά με το αν οι κατοικίες είναι επιλέξιμες για πώληση ή μίσθωση-αγορά.

Παράλληλα, το Άρθρο 19 του Διατάγματος αριθ. 99/2015/ND-CP ορίζει επίσης την υπογραφή συμβάσεων κινητοποίησης κεφαλαίου για την ανάπτυξη εμπορικών κατοικιών. Συνεπώς, η υπογραφή συμβάσεων κινητοποίησης κεφαλαίου για επενδύσεις σε εμπορικές κατοικίες μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μέσω των εντύπων που ορίζονται στις ρήτρες 2, 3 και 4 του Άρθρου 69 του Νόμου περί Στέγασης και πρέπει να συμμορφώνεται με τους ακόλουθους κανονισμούς: Τα μέρη που συμμετέχουν σε εισφορά κεφαλαίου, επενδυτική συνεργασία, επιχειρηματική συνεργασία, κοινοπραξίες και ενώσεις επιτρέπεται να διαιρούν τα κέρδη (σε μετρητά ή μετοχές) μόνο με βάση τον συντελεστή εισφοράς κεφαλαίου όπως συμφωνήθηκε στη σύμβαση· οι επενδυτές δεν επιτρέπεται να εφαρμόζουν τη φόρμα κινητοποίησης κεφαλαίου που ορίζεται σε αυτό το σημείο ή άλλες μορφές κινητοποίησης κεφαλαίου για να διαιρέσουν τα προϊόντα στέγασης ή να δώσουν προτεραιότητα στην εγγραφή, την κατάθεση και το δικαίωμα αγοράς κατοικιών ή να διαιρέσουν τα δικαιώματα χρήσης γης στο έργο για το μέρος κινητοποίησης κεφαλαίου.

Πολλοί πελάτες που κατασκευάζουν κατοικίες στην εμπορική και οικιστική περιοχή του έργου Lot A-TM3, Dong Huong Ward, Thanh Hoa City ανησυχούν επειδή δεν γνωρίζουν πότε ο επενδυτής θα ολοκληρώσει τις διαδικασίες έκδοσης του Πιστοποιητικού Δικαιώματος Χρήσης Γης. Φωτογραφία: PV

Ο κ. Vu Thanh Binh συνιστά: «Κατά τις συναλλαγές ακινήτων, οι πελάτες πρέπει να κατανοούν με σαφήνεια τις διατάξεις του νόμου, ιδίως τα νομικά έγγραφα του έργου, την ικανότητα του επενδυτή και τους κανονισμούς σχετικά με τους όρους αγοράς και πώλησης κεφαλαίου για την ανάπτυξη μελλοντικών κατοικιών, ώστε να αποφεύγονται οι κίνδυνοι κατά την εμπλοκή σε έργα με ασαφές νομικό καθεστώς».

Ωστόσο, στην πραγματικότητα, για να «αποφύγουν» τους κανονισμούς διαχείρισης του Κράτους, οι επενδυτές χρησιμοποιούν πολλά διαφορετικά «κόλπα» και ως επί το πλείστον, η αγοραπωλησία μελλοντικών κατοικιών ή η κινητοποίηση κεφαλαίων γίνεται μέσω αστικών συναλλαγών με τις έννοιες «συμβάσεις δανείου», «καταθέσεις», «συμβάσεις συνεργασίας»... «Οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης δεν έχουν καμία βάση για να διαχειριστούν αυτές τις μορφές συναλλαγών», πρόσθεσε ο κ. Vu Thanh Binh.

Με τον ενθουσιασμό της αγοράς ακινήτων Thanh Hoa, τα προϊόντα ακινήτων είναι πάντα τόσο ακριβά όσο οι «φρέσκες γαρίδες». Τα περισσότερα από τα έργα έχουν πωληθεί και «περάσει» από πολλούς δευτερογενείς επενδυτές από τότε που ήταν «στα χαρτιά». Ωστόσο, σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Κατασκευών, μόνο 30/104 έργα που έχουν εγκριθεί για επενδυτική πολιτική έχουν ειδοποιηθεί από το Υπουργείο Κατασκευών ως επιλέξιμα για αγορά, πώληση ή άντληση κεφαλαίων, αποδεικνύοντας το γεγονός ότι η κατάσταση της «παράκαμψης του νόμου» των αγορών και πωλήσεων ήταν αρκετά συνηθισμένη. Ευτυχώς, συναντήσαμε έναν αξιόπιστο επενδυτή που χρησιμοποίησε το κινητοποιημένο κεφάλαιο για τον σωστό σκοπό και τα δικαιώματα του πελάτη ήταν εγγυημένα. Σε περίπτωση που συναντούσαμε έναν «διαβόητο» επενδυτή που «πήρε» τα χρήματα για να επενδύσει σε άλλο έργο, το γεγονός ότι ο πελάτης δεν έλαβε το προϊόν ακινήτων ή αντιμετώπισε προβλήματα αργότερα άφησε πολλές συνέπειες.

Αντιμέτωποι με τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πελάτες, ιδίως την επικάλυψη της κατανομής γης και την καθυστέρηση στη χορήγηση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης, ο δικηγόρος Le Thi Phuong, Διευθυντής της Le Phuong Hoang Law Company Limited, του Δικηγορικού Συλλόγου της επαρχίας Thanh Hoa, συμβουλεύει: Όσον αφορά το γεγονός ότι ο επενδυτής δεν έχει ακόμη ολοκληρώσει τις διαδικασίες χορήγησης πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης στον αγοραστή, ενδέχεται να έχει προκύψει διαφορά μεταξύ των δύο μερών. Σε περίπτωση που τα δύο μέρη δεν μπορούν να διαπραγματευτούν και να συμφιλιωθούν, ο αγοραστής μπορεί να καταθέσει αγωγή κατά του πωλητή στο δικαστήριο για επίλυση. Στην περίπτωση του ίδιου οικοπέδου όπου ο επενδυτής υπογράφει σύμβαση δανείου με καταχώριση επιθυμιών ή ακόμη και υπογράφει σύμβαση πώλησης με πολλούς πελάτες, υπάρχουν ενδείξεις δόλιας ιδιοποίησης περιουσίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 174 του Ποινικού Κώδικα του 2015, όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε το 2017. Οι πελάτες σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση στην υπηρεσία αστυνομικών ερευνών για αποδοχή και επίλυση.

Ομάδα Ρεπόρτερ

Πηγή: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm