Άρση των σημείων συμφόρησης και άνοιγμα της ροής των χερσαίων πόρων

Τα «τεχνικά προβλήματα» στον Νόμο περί Γης του 2024 θεωρούνται από τους ειδικούς ως «θεσμικά εμπόδια» που πρέπει να αρθούν άμεσα για να διασφαλιστεί ότι ο νόμος εφαρμόζεται πραγματικά στην πράξη, ανοίγοντας και αξιοποιώντας αποτελεσματικά τους χερσαίους πόρους – έναν ιδιαίτερα σημαντικό πόρο της χώρας.

Εικονογράφηση φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Πολλές καινοτομίες έχουν ενσωματωθεί στο σχέδιο ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης, το οποίο ορίζει μια σειρά από μηχανισμούς και πολιτικές για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην οργάνωση της εφαρμογής του Νόμου περί Γης, όπως: η κατάργηση του πλαισίου τιμών γης, η αύξηση της διαφάνειας, η προώθηση της αποκέντρωσης στις τοπικές αρχές, η διασφάλιση της αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του κράτους, των πολιτών και των επιχειρήσεων.

Ένα από τα πρώτα πέντε σημεία συμφόρησης που κατονόμασαν οι ειδικοί είναι η έλλειψη συμβατότητας μεταξύ του συστήματος χωροταξικού σχεδιασμού και του μοντέλου τοπικής αυτοδιοίκησης δύο επιπέδων (επαρχιακό - επίπεδο βάσης) όταν αυτό το μοντέλο αρχίσει να λειτουργεί από την 1η Ιουλίου 2025. Ενώ ο νόμος περί γης του 2024 διατηρεί ακόμη τις διατάξεις για τον «σχεδιασμό και την πολεοδομία χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας», το ισχύον μοντέλο οργάνωσης της κυβέρνησης σε κεντρικά διοικούμενες πόλεις ή ειδικές διοικητικές- οικονομικές μονάδες λειτουργεί σύμφωνα με την αστική αυτοδιοίκηση δύο επιπέδων.

Αυτό οδηγεί σε ανεπάρκειες στην εξουσία και τη συνέπεια στην έγκριση του σχεδιασμού, με αποτέλεσμα τη διακοπή ή την παράταση της διαδικασίας εφαρμογής. Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Dinh Tho - Αναπληρωτή Διευθυντή του Ινστιτούτου Στρατηγικής και Πολιτικής για τη Γεωργία και το Περιβάλλον ( Υπουργείο Γεωργίας και Περιβάλλοντος ), ο Νόμος πρέπει να προσαρμοστεί ώστε ο σχεδιασμός χρήσης γης να μπορεί να ενσωματωθεί στον συνολικό σχεδιασμό αστικής ανάπτυξης και στον σχεδιασμό χρήσης πόρων σε επίπεδο βάσης. Διαφορετικά, οι τοπικές αρχές θα μπερδευτούν στην εφαρμογή και την εποπτεία.

Η καθυστέρηση στην προσαρμογή των πολεοδομικών κανονισμών ώστε να ταιριάζουν στο μοντέλο διακυβέρνησης δύο επιπέδων όχι μόνο επηρεάζει τη σκοπιμότητα του Νόμου, αλλά αναγκάζει επίσης πολλές τοπικές αρχές να «περιμένουν οδηγίες», εμποδίζοντας τη ροή των επενδύσεων. Ως εκ τούτου, είναι απαραίτητο να υπάρξει σύντομα μια ενιαία απόφαση καθοδήγησης, ώστε να αποφευχθεί η πολεοδομία να γίνει το πρώτο «θεσμικό εμπόδιο» στην αλυσίδα εφαρμογής του νέου Νόμου περί Γης.

Το δεύτερο εμπόδιο που εντοπίστηκε είναι ότι ο μηχανισμός πλειστηριασμού και υποβολής προσφορών γης εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες, οι οποίες δεν είναι ευνοϊκές για τους επενδυτές. Ο σκοπός της κατανομής και της μίσθωσης γης μέσω πλειστηριασμού και υποβολής προσφορών αποτελεί σημαντικό εργαλείο για τη διασφάλιση της δημοσιότητας, της διαφάνειας και την αποτροπή ομαδικών συμφερόντων. Ωστόσο, η τρέχουσα διαδικασία εφαρμογής αποκαλύπτει πολλούς περιορισμούς.

Δεν υπάρχει σαφής καθοδήγηση σχετικά με τη μορφή μίσθωσης γης με ετήσια πληρωμή για τα κονδύλια γης που διαχειρίζεται το κράτος. Ορισμένες περιοχές αντικατοπτρίζουν την κατάσταση «μη γνώσης της λύσης που πρέπει να εφαρμόσουν» όταν πρέπει να διασφαλίσουν τα έσοδα του προϋπολογισμού και να υποστηρίξουν επιχειρήσεις που επενδύουν σε κοινωνικοποιημένα χωράφια.

Ταυτόχρονα, η απαίτηση ύπαρξης λεπτομερούς σχεδίου 1/500 πριν από τη δημοπράτηση γης προκαλεί δυσκολίες στην εφαρμογή, ειδικά για γη μικτής χρήσης ή δημόσια γη που διασπείρεται με κατοικημένες περιοχές. Εν τω μεταξύ, η μορφή μίσθωσης γης με ετήσια πληρωμή δυσχεραίνει τους επενδυτές να υπολογίσουν το κόστος, να υποθηκεύσουν και να κινητοποιήσουν μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα κεφάλαια.

Ο Δρ. Can Van Luc - Μέλος του Εθνικού Συμβουλευτικού Συμβουλίου για τη Οικονομική και Νομισματική Πολιτική, σχολίασε ότι ο μηχανισμός πλειστηριασμού γης πρέπει να είναι πιο ευέλικτος, ειδικά στην αρχική φάση των έργων κοινωνικής υποδομής. Εάν είναι άκαμπτος, θα εξαλείψει ακούσια το κίνητρο του ιδιωτικού τομέα - το θέμα που ο Νόμος περί Γης του 2024 στοχεύει να κινητοποιήσει πιο έντονα. Επειδή η έλλειψη συγχρονισμού στους κανονισμούς πλειστηριασμού και υποβολής προσφορών και στους μηχανισμούς μίσθωσης γης όχι μόνο μειώνει την ελκυστικότητα των επενδύσεων, αλλά ενέχει και τον κίνδυνο απώλειας προϋπολογισμού.

Συνεπώς, η έκδοση από την κυβέρνηση του ψηφίσματος 339/NQ-CP σχετικά με το σχέδιο ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης, το οποίο ορίζει μια σειρά μηχανισμών και πολιτικών για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων στην οργάνωση της εφαρμογής του Νόμου περί Γης, επιτρέποντας την κληρονομικότητα των ερευνητικών αποτελεσμάτων στην Υποβολή αριθ. 136/TTr-BNNMT του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος σχετικά με το Σχέδιο Νόμου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του Νόμου περί Γης, αποτελεί ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά είναι απαραίτητο να συγκεκριμενοποιηθεί γρήγορα σε ένα διάταγμα που θα καθοδηγεί την εφαρμογή, ώστε οι επιχειρήσεις να έχουν σαφή νομική βάση - σχολίασε ο κ. Luc.

Επιπλέον, οι κανονισμοί ανάκτησης γης που δεν καλύπτουν τις πρακτικές ανάπτυξης και δεν έχουν ευελιξία αποτελούν το τρίτο εμπόδιο που αναφέρουν οι ειδικοί. Παρόλο που το άρθρο 79 του νόμου περί γης του 2024 θεωρείται ότι έχει επεκτείνει το πεδίο εφαρμογής της ανάκτησης γης σε σύγκριση με τον νόμο περί γης του 2013, εξακολουθεί να μην καλύπτει όλα τα έργα στρατηγικής και επείγουσας σημασίας.

Συγκεκριμένα, ο Νόμος δεν έχει ορίσει με σαφήνεια τον μηχανισμό ανάκτησης γης για τη δημιουργία ενός ταμείου γης για την κάλυψη έργων BT (κατασκευής-μεταβίβασης) ή για την αναδιάταξη της γης για επιχειρήσεις που πρέπει να μετεγκατασταθούν λόγω περιβαλλοντικής ρύπανσης... Επιπλέον, ο κανονισμός που ορίζει ότι η ανάκτηση γης μπορεί να γίνει μόνο μετά την έγκριση του σχεδίου αποζημίωσης, στήριξης και επανεγκατάστασης προκαλεί καθυστερήσεις και στερείται ευελιξίας για επείγοντα έργα.

Σχετικά με αυτό το εμπόδιο, ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Nguyen Quang Tuyen, Αντιπρόεδρος του Συμβουλίου του Νομικού Πανεπιστημίου του Ανόι, δήλωσε ότι ο Νόμος πρέπει να έχει έναν συγκεκριμένο μηχανισμό για βασικά έργα, επειδή αν περιμένουμε αρκετές διοικητικές διαδικασίες, η πρόοδος των εθνικών στρατηγικών υποδομών, όπως οι αυτοκινητόδρομοι, τα αεροδρόμια και τα μεγάλα βιομηχανικά πάρκα, θα καθυστερήσει, προκαλώντας πολύ μεγαλύτερη ζημιά από τους νομικούς κινδύνους που ανησυχούν τους φορείς διαχείρισης.

Αυτό το εμπόδιο δείχνει επίσης ότι η έλλειψη ευελιξίας στον σχεδιασμό των κανονισμών απαλλοτρίωσης γης εμποδίζει την ανάπτυξη υποδομών - έναν τομέα που το Βιετνάμ επιδιώκει να επιταχύνει. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η άμεση λύση είναι η μελέτη ενός ειδικού μηχανισμού αδειοδότησης για βασικά έργα, παρόμοιου με τον μηχανισμό του Νόμου περί Δημοσίων Επενδύσεων ή του Νόμου περί Διαγωνισμών, για την αποφυγή «εμποδίων» στις αποζημιώσεις και την εκκαθάριση των χώρων.

Το τέταρτο εμπόδιο που πρέπει να εξαλειφθεί είναι ο ανεπαρκής, ασταθής μηχανισμός τιμολόγησης γης που προκαλεί ανησυχία στους εφαρμοστές. Ο νόμος περί γης του 2024 κατάργησε το «πλαίσιο τιμών γης» και άλλαξε σε έναν μηχανισμό πίνακα τιμών γης που ενημερώνεται ετησίως, αντανακλώντας πιο πιστά την τιμή αγοράς. Αυτό είναι ένα αξιοσημείωτο βήμα προς τα εμπρός, αλλά ο τρέχων μηχανισμός τιμολόγησης εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλά εμπόδια στην πρακτική εφαρμογή.

Καταρχάς, ο προσδιορισμός των συγκεκριμένων τιμών γης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τους συμβουλευτικούς οργανισμούς και τα δεδομένα της αγοράς, ενώ το σύστημα πληροφοριών και η εθνική βάση δεδομένων για τις τιμές γης δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί, με αποτέλεσμα ασυνεπή αποτελέσματα αποτίμησης μεταξύ των τοποθεσιών. Η μέθοδος του πλεονάσματος - το κύριο εργαλείο για τον προσδιορισμό των τιμών γης του έργου - δεν έχει τυποποιηθεί, με αποτέλεσμα την αύξηση του κόστους επένδυσης, επηρεάζοντας αρνητικά την ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων.

Ο Δρ. Tran Kim Chung, πρώην Αναπληρωτής Διευθυντής του Κεντρικού Ινστιτούτου Οικονομικής Διαχείρισης, δήλωσε ότι εάν δεν δημιουργηθεί μια διαφανής βάση δεδομένων αποτίμησης, οι φορείς υλοποίησης θα φοβούνται πάντα να κάνουν λάθη. Ως αποτέλεσμα, πολλά μέρη «αποφεύγουν την υπογραφή», επιβραδύνοντας τόσο την πρόοδο των δημόσιων επενδύσεων όσο και την ανάπτυξη αστικών και βιομηχανικών πάρκων. Αυτό το εμπόδιο δεν είναι μόνο ένα τεχνικό ζήτημα, αλλά και μια ψυχολογική ευθύνη στην εκτέλεση δημόσιων καθηκόντων. Όταν οι τιμές της γης συνδέονται με οικονομικές υποχρεώσεις, οποιαδήποτε απόκλιση μπορεί να οδηγήσει σε επιθεώρηση, εξέταση ή ποινική ευθύνη.

Ως εκ τούτου, η κυβέρνηση πρέπει να θεσπίσει σύντομα έναν μηχανισμό για την προστασία όσων εφαρμόζουν σωστά τη διαδικασία, προωθώντας παράλληλα την ψηφιοποίηση των δεδομένων για τις τιμές της γης, δημιουργώντας έναν ασφαλή νομικό διάδρομο για τις τοπικές αρχές ώστε να τολμήσουν να δράσουν και να αναλάβουν την ευθύνη - πρότεινε ο κ. Chung.

Επιπλέον, η έλλειψη συγχρονισμού μεταξύ του Νόμου περί Γης και των συναφών νόμων κατά τη μεταβατική περίοδο είναι το πέμπτο εμπόδιο που πρέπει να επιλυθεί. Πρόκειται επίσης για ένα συστημικό εμπόδιο. Όταν δημοσιευτεί ο Νόμος περί Γης του 2024, μια σειρά από άλλους νόμους θα τροποποιηθούν ή θα συμπληρωθούν ή θα τεθούν σε ισχύ ταυτόχρονα, όπως ο Νόμος περί Στέγασης του 2024, ο Νόμος περί Ακινήτων, ο Νόμος περί Διαγωνισμών, ο Νόμος περί Επενδύσεων κ.λπ.

Ωστόσο, η συμβατότητα μεταξύ αυτών των νόμων δεν είναι ακόμη συγχρονισμένη, προκαλώντας σύγχυση σε πολλές περιοχές κατά τη μεταβατική περίοδο. Για παράδειγμα, ο κανονισμός για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης έχει προσαρμοστεί στο Ψήφισμα της Εθνοσυνέλευσης και στο Διάταγμα της Κυβέρνησης, αλλά δεν έχει «υποστηριχτεί» εγκαίρως στα καθοδηγητικά έγγραφα του Νόμου περί Γης. Ορισμένες περιοχές, όπως το Ανόι, η πόλη Χο Τσι Μινχ..., έχουν αντικατοπτρίσει την κατάσταση των έργων που «περιμένουν» το Διάταγμα, προκαλώντας σπατάλη πόρων.

Από νομικής άποψης, ο δικηγόρος Truong Thanh Duc σχολίασε: «Έχουμε σημειώσει μεγάλη πρόοδο στην τροποποίηση του νόμου περί γης, αλλά εάν οι σχετικοί νόμοι δεν τροποποιηθούν ταυτόχρονα, θα εξακολουθούν να υπάρχουν «νόμοι που αναμένουν νόμους», γεγονός που καθιστά δύσκολο για τις επιχειρήσεις να γνωρίζουν σε τι να βασίσουν τις επενδυτικές τους διαδικασίες».

Για να ξεπεραστεί αυτό το εμπόδιο, η κυβέρνηση εξέδωσε προληπτικά το ψήφισμα 339/NQ-CP, υποβάλλοντας στην Εθνοσυνέλευση για δημοσίευση ξεχωριστό ψήφισμα σχετικά με τους μηχανισμούς και τις πολιτικές για την άρση των δυσκολιών στην οργάνωση της εφαρμογής του Νόμου περί Γης. Ωστόσο, για να τεθεί πραγματικά σε ισχύ αυτό το ψήφισμα, χρειάζεται ακόμη λεπτομερής καθοδήγηση σχετικά με τη μετάβαση μεταξύ παλαιών και νέων κανονισμών, αποφεύγοντας τη δημιουργία «νομικού κενού» στην υλοποίηση επενδυτικών έργων - πρότειναν οι δικηγόροι.

Με τα πέντε μεγαλύτερα εμπόδια στην εφαρμογή του Νόμου περί Γης του 2024 στη 10η σύνοδο, η 15η Εθνοσυνέλευση αναμένεται να εξετάσει και σύντομα να εκδώσει εξειδικευμένο ψήφισμα σχετικά με μηχανισμούς και πολιτικές για την άρση των δυσκολιών στην οργάνωση της εφαρμογής του Νόμου περί Γης, βάσει προτάσεων της Κυβέρνησης και του Υπουργείου Γεωργίας και Περιβάλλοντος.

Επιπλέον, οι εμπειρογνώμονες πρότειναν επίσης την αναθεώρηση και την ταυτόχρονη προσαρμογή των σχετικών νόμων (Νόμος περί Επενδύσεων, Νόμος περί Στέγασης, Νόμος περί Προσφορών, Νόμος περί Κατασκευών) για την ενοποίηση των διαδικασιών κατανόησης και εφαρμογής. Συγκεκριμένα, είναι απαραίτητο να ενισχυθεί η ψηφιοποίηση των δεδομένων γης, να δημοσιοποιηθούν οι ετήσιοι τιμοκατάλογοι γης, να δημιουργηθεί μια διαφανής βάση και να μειωθούν οι νομικοί κίνδυνοι για τους φορείς διαχείρισης. Παράλληλα με την εκπαίδευση και την προστασία όσων συμμορφώνονται με τους κανονισμούς, την ενθάρρυνση της τόλμης και της ανάληψης ευθύνης, είναι απαραίτητο να προωθηθούν συγκεκριμένοι μηχανισμοί για βασικά έργα, διασφαλίζοντας την πρόοδο των υποδομών, της εκβιομηχάνισης και της αστικοποίησης.

Ο νόμος περί γης του 2024 θα διαδραματίσει πλήρως τον ρόλο του εάν τα παραπάνω σημεία συμφόρησης εντοπιστούν και επιλυθούν άμεσα και συγχρονισμένα. Μόνο τότε η γη θα γίνει πραγματικά κινητήρια δύναμη για τη βιώσιμη ανάπτυξη και όχι «σημείο συμφόρησης» στην τρέχουσα διαδικασία ολοκλήρωσης και εκβιομηχάνισης.

Πηγή: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm