Οι υποδομές μεταφορών δημιουργούν ώθηση για την προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων

Οι ολοκληρωμένες υποδομές μεταφορών όχι μόνο καλύπτουν τις ανάγκες μετακίνησης, αλλά αποτελούν και μια λύση για τη διαμόρφωση του αστικού χώρου, δημιουργώντας ώθηση για έργα στέγασης και για την ανάπτυξη δορυφορικών αστικών περιοχών και την αύξηση της αξίας της γης.

Κίνητρο από το μοντέλο TOD

Σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Καθηγητή, Δρ. Αρχιτέκτονα Nguyen Vu Phuong, Αναπληρωτή Διευθυντή της Ακαδημίας Στρατηγικής και Εκπαίδευσης Υπαλλήλων Κατασκευών (Υπουργείο Κατασκευών), τα τρέχοντα μοντέλα αστικής ανάπτυξης TOD (Transit-Oriented Development - Ανάπτυξη Προσανατολισμένη στις Μεταφορές) σε πολλές χώρες όπως οι Ηνωμένες Πολιτείες, η Γαλλία, η Ιαπωνία, η Κίνα... καταδεικνύουν μια αμφίδρομη σχέση: Οι σύγχρονες υποδομές προωθούν την ανάπτυξη ακινήτων, ενώ τα ακίνητα δημιουργούν πόρους για επανεπένδυση σε υποδομές.

Οι υποδομές μεταφορών δημιουργούν ώθηση για την προώθηση της βιώσιμης ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.

Στο Βιετνάμ, ο ταχύς ρυθμός αστικοποίησης δημιουργεί επείγουσα ανάγκη για υποδομές μεταφορών που σχετίζονται με τα ακίνητα, στο πλαίσιο περιορισμένων δημοσιονομικών πόρων. Η διαδικασία συγχώνευσης των τοπικών κοινοτήτων και η εφαρμογή ενός μοντέλου διακυβέρνησης δύο επιπέδων εγείρει το ζήτημα μιας νέας προσέγγισης που βασίζεται σε λειτουργικές περιοχές, συνδέοντας τον σχεδιασμό των μεταφορών με την αστική ανάπτυξη και την αγορά ακινήτων. Αυτή η προσέγγιση βοηθά στην αποτελεσματική αξιοποίηση της αξίας της γης, στη διασφάλιση της ισότητας και της καταλληλότητας της στέγασης με την ικανότητα πληρωμής των ανθρώπων, μέσω μιας εύλογης κατανομής των κονδυλίων γης για εμπορικές κατοικίες, κοινωνικές κατοικίες (NOXH) και οικολογικά ακίνητα.

Σύμφωνα με την ανασκόπηση του Υπουργείου Κατασκευών, μέχρι σήμερα, το δίκτυο οδών ταχείας κυκλοφορίας του Βιετνάμ έχει επεκταθεί ραγδαία από περίπου 90 χλμ. (2010) σε 1.700 χλμ. (2024), και αναμένεται να φτάσει τα 3.000 χλμ. έως το 2025. Το σύστημα οδών ταχείας κυκλοφορίας έχει δημιουργήσει ισχυρή ώθηση για τα ακίνητα, ιδίως τις δορυφορικές αστικές περιοχές, τις βιομηχανικές - logistics ζώνες, τα ακίνητα σε θέρετρα και έχει αυξήσει τις τιμές γης κατά μήκος των ταινιών και των αυτοκινητοδρόμων. Επιπλέον, οι αστικοί σιδηρόδρομοι, ο πυρήνας του TOD και της ανάπτυξης ακινήτων, όπως στο Ανόι, έχουν εκμεταλλευτεί 2 διαδρομές (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Σιδηροδρομικός Σταθμός Ανόι). Η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει λειτουργήσει τη γραμμή μετρό Νο. 1 Ben Thanh - Suoi Tien. Αναμένεται ότι έως το 2035, αυτές οι δύο μεγάλες πόλεις θα έχουν περισσότερα από 600 χλμ. αστικού σιδηροδρόμου. Αυτή είναι η κινητήρια δύναμη για την χωρική αναδιάρθρωση, σχηματίζοντας δορυφορικές αστικές περιοχές και ακίνητα κατά μήκος του διαδρόμου TOD.

Επιπλέον, μια σειρά από αεροδρόμια και λιμενικά έργα ολοκληρώνονται με ταχείς ρυθμούς, όπως: το Διεθνές Αεροδρόμιο Long Thanh, το θαλάσσιο σύμπλεγμα Cai Mep - Thi Vai, το Lach Huyen... γίνονται σημαντικές διεθνείς πύλες, προωθώντας την εφοδιαστική, τη βιομηχανία και τα ακίνητα - θέρετρα υπηρεσιών, δημιουργώντας μια ισχυρή «ώθηση» για την αγορά ακινήτων προς την κατεύθυνση των TOD, των δορυφορικών πόλεων και των νέων οικονομικών διαδρόμων.

Ωστόσο, οι υποδομές του Βιετνάμ εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σημαντικές προκλήσεις έλλειψης κεφαλαίων, θεσμικών περιορισμών, πόρων και ικανότητας υλοποίησης. Η αγορά ακινήτων συχνά έχει έναν «εικονικό πυρετό» λόγω προσδοκιών, κερδοσκοπίας και αναποτελεσματικής διαχείρισης της αγοράς. Πολλές αστικές περιοχές αναπτύσσονται όταν η κυκλοφορία δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, οδηγώντας σε υπερφόρτωση και έλλειψη συνδεσιμότητας. Ο σχεδιασμός δεν είναι συγχρονισμένος. Ενώ βασικά τμήματα όπως οι κοινωνικές κατοικίες, οι εργατικές κατοικίες και οι φοιτητικές εστίες δεν έχουν λάβει την πρέπουσα προσοχή... Αυτή η πραγματικότητα θέτει επείγουσα ανάγκη για μια ολοκληρωμένη στρατηγική, η οποία θα διασφαλίζει τόσο την ισορροπία κεφαλαίων για την ανάπτυξη υποδομών όσο και θα συνδέεται στενά με τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον προσανατολισμό για βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Προσανατολισμός για βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων

Οι ειδικοί στον τομέα των ακινήτων πιστεύουν ότι, με βάση την εμπειρία της ανάπτυξης υποδομών με επιτυχημένες αγορές ακινήτων σε πολλές χώρες, η ανάπτυξη του μοντέλου TOD προωθεί την οικονομία, λύνει προβλήματα στέγασης και ελέγχει τις τιμές της γης, και το Βιετνάμ μπορεί να το εφαρμόσει με βάση τις κατάλληλες προσαρμογές στις θεσμικές συνθήκες, τους πόρους και τα χαρακτηριστικά κάθε αστικής περιοχής. Πρόκειται για έναν αποτελεσματικό χρηματοοικονομικό μηχανισμό που μπορεί να δημιουργήσει κεφάλαια για υποδομές, να αξιοποιήσει την αξία της γης γύρω από το μετρό και τους σιδηροδρόμους και να δημιουργήσει έσοδα για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, φοιτητικών εστιών, εργατικών κατοικιών κ.λπ.

Ο Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Αρχιτέκτονας Nguyen Vu Phuong σχολίασε ότι, προκειμένου να μεγιστοποιηθεί ο ρόλος των υποδομών μεταφορών στην αγορά ακινήτων, το Βιετνάμ πρέπει να αναπτύξει ένα σύστημα προσανατολισμών και σύγχρονων λύσεων, με επίκεντρο τον ολοκληρωμένο σχεδιασμό των μεταφορών και της χρήσης γης, διασφαλίζοντας ότι το TOD θα γίνει το επίκεντρο γύρω από το μετρό, το BRT, τον περιφερειακό δρόμο και τον αυτοκινητόδρομο. Στο πλαίσιο της πρόσβασης στις δημόσιες συγκοινωνίες, είναι απαραίτητο να οργανωθούν αρμονικά οι τύποι κατοικιών: εμπορικές κατοικίες, κοινωνικές κατοικίες, εργατικές κατοικίες και φοιτητικές εστίες.

Επιπλέον, αναπτύξτε ταυτόχρονα περιοχές εμπορικών υπηρεσιών για την εξισορρόπηση της προσφοράς και της ζήτησης, προωθήστε την κοινωνική δικαιοσύνη, τον πολιτισμό και τον εκσυγχρονισμό, ιδίως διαθέτοντας πόρους για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών, οικονομικά προσιτών κατοικιών, εργατικών κατοικιών, φοιτητικών εστιών και άμεσης σύνδεσης με το μετρό/BRT, επειδή αυτή είναι η ομάδα που θα χρησιμοποιεί περισσότερο τις δημόσιες συγκοινωνίες· ταυτόχρονα, εφαρμόστε τον μηχανισμό συλλογής προστιθέμενης αξίας από γη, δημοπρασίες γης, κονδύλια αστικής ανάπτυξης, αξιοποίηση κονδυλίων γης γύρω από σταθμούς και επανεπένδυση σε υποδομές.

Επιπλέον, σε μεγάλες πόλεις που αναπτύσσονται σύμφωνα με το συμπιεσμένο αστικό μοντέλο, το αστικό μοντέλο των 15 λεπτών, μειώνοντας την εξάρτηση από τα προσωπικά οχήματα, προωθώντας τη χρήση των δημόσιων συγκοινωνιών, βελτιώνοντας την ποιότητα ζωής και αυξάνοντας την εφαρμογή της ψηφιακής τεχνολογίας στη διαχείριση των δεδομένων κυκλοφορίας, ώστε να καταστούν διαφανείς οι πληροφορίες σχεδιασμού, οι τιμές γης, τα έργα...

Μέσω έρευνας, το Υπουργείο Κατασκευών επικεντρώνεται στην κατασκευή και την άμεση ολοκλήρωση των πολιτικών TOD σε μια βιώσιμη και δίκαιη κατεύθυνση. Συγκεκριμένα, ορίζει το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικής στέγασης στο TOD, απαιτώντας από τους επενδυτές να δεσμεύουν τουλάχιστον 20-30% του χερσαίου κεφαλαίου ή της επιφάνειας δαπέδου σε έργα TOD για κοινωνική στέγαση, εργατική στέγαση και φοιτητικές εστίες, διασφαλίζοντας τη δικαιοσύνη και την προσιτή τιμή· εφαρμόζοντας πιλοτικά ένα μοντέλο επιχειρήσεων λειτουργίας μετρό που συμμετέχουν στην αξιοποίηση ακινήτων γύρω από σταθμούς και διαθέτοντας ένα μέρος των εσόδων για επανεπένδυση σε υποδομές και ανάπτυξη κοινωνικής στέγασης· συντονίζοντας με τις τοπικές αρχές για τον προληπτικό σχεδιασμό και τη διατήρηση των χερσαίων κεφαλαίων σε βασικούς κόμβους, για την αποφυγή της κερδοσκοπίας, τον έλεγχο των τιμών γης και τη διασφάλιση εύλογης διευθέτησης οικονομικά προσιτών κατοικιών...

«Οι υποδομές μεταφορών δεν είναι μόνο δρόμοι και γέφυρες, αλλά και ένα εργαλείο για τη διαμόρφωση των αστικών περιοχών και τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων. Η αποτελεσματική εφαρμογή του μοντέλου TOD θα γίνει ένα εργαλείο για τη σταθεροποίηση των τιμών των κατοικιών και τη διασφάλιση της κοινωνικής ισότητας και της πρόσβασης σε κατάλληλη στέγαση για εκατομμύρια ανθρώπους», δήλωσε ο Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Αρχιτέκτονας Nguyen Vu Phuong.

Πηγή: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm