«Πατώντας φρένο» στις ροές κερδοσκοπικού κεφαλαίου προς τα ακίνητα

Ενώ τα προσωπικά στεγαστικά δάνεια ανακάμπτουν αργά, τα δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων αυξάνονται κατά σχεδόν 30%. Σε απάντηση σε αυτή την κατάσταση, η κυβέρνηση έδωσε πρόσφατα εντολή στην Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ (SBV) να ελέγχει αυστηρά τις ροές κεφαλαίων από τις εμπορικές τράπεζες, ιδίως εκείνες τις τράπεζες που δανείζουν μεγάλα χρηματικά ποσά σε ακίνητα.

Οι εμπορικές τράπεζες θα ελέγχουν αυστηρά τα μεγάλα δάνεια για ακίνητα. Φωτογραφία : Duc Thanh

Η πίστωση ακινήτων αυξήθηκε απότομα

Σύμφωνα με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ, μέχρι τα τέλη Αυγούστου 2025, η συνολική πίστωση σε ολόκληρο το σύστημα αυξήθηκε κατά περισσότερο από 11%. Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την εφημερίδα Dau Tu, η πίστωση για αγορά κατοικίας και επισκευή κατοικίας από ιδιώτες αυξήθηκε αργά, ενώ η πίστωση για επιχειρήσεις ακινήτων από μόνη της αυξήθηκε κατά σχεδόν 30%, ή περίπου 3 φορές τον ρυθμό πιστωτικής αύξησης ολόκληρου του συστήματος.

Σε συνεργασία με την Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ την περασμένη εβδομάδα, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Χο Ντουκ Φοκ ζήτησε να διοχετεύονται οι πιστώσεις σε τομείς προτεραιότητας, ελέγχοντας παράλληλα αυστηρά τη ροή μετρητών των εμπορικών τραπεζών, ιδίως των δανείων για ακίνητα, τα οποία αντιπροσωπεύουν υψηλό ποσοστό.

Εξετάζοντας τη δομή του κεφαλαίου, διαπιστώνεται ότι οι περισσότερες επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθούν να εξαρτώνται κυρίως από την τραπεζική πίστωση. Οι υψηλές τιμές των ακινήτων, τα σημάδια ανάκαμψης της αγοράς και η χαλάρωση του περιθωρίου πίστωσης από την Κρατική Τράπεζα έχουν κάνει τις τράπεζες να δανείζουν σε μεγάλο βαθμό στους επενδυτές.

Εν τω μεταξύ, άλλα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα κανάλια κινητοποίησης κεφαλαίων δεν έχουν ακόμη ανακάμψει σαφώς. Από την αρχή του έτους έως τα τέλη Αυγούστου 2025, οι επιχειρήσεις ακινήτων εξέδωσαν περίπου 61.000 δισεκατομμύρια VND σε ομόλογα, αντιπροσωπεύοντας το 17% της συνολικής έκδοσης ομολόγων. Ωστόσο, αυτό το ποσό δεν επαρκεί για να αντισταθμίσει το ποσό των ομολόγων που λήγουν από την αρχή του έτους.

«Τα εταιρικά ομόλογα, τα οποία αναμενόταν να είναι το πιο σημαντικό κανάλι κινητοποίησης κεφαλαίων για τα ακίνητα, έχουν μέχρι στιγμής ανακάμψει αργά, ενώ η πίεση στη λήξη βρίσκεται σε επίπεδο ρεκόρ. Το φωτεινό σημείο είναι ότι η πιο δύσκολη περίοδος έχει περάσει (η μέγιστη λήξη πέφτει τον Αύγουστο του 2025). Εάν η αγορά συνεχίσει να ανακάμπτει, οι επιχειρήσεις θα αποφύγουν τον κίνδυνο μαζικής πτώχευσης. Ωστόσο, στο μέλλον, οι επιχειρήσεις πρέπει να διαφοροποιήσουν τις πηγές κεφαλαίου, να αποφύγουν την εξάπλωση των επενδύσεων και να ελέγξουν τα ληξιπρόθεσμα χρέη. Συγκεκριμένα, οι τράπεζες πρέπει να ρυθμίσουν τις ροές κεφαλαίων σε πιο υγιείς και πιο βιώσιμους τομείς», συνέστησε ο Δρ. Can Van Luc, μέλος του Συμβουλευτικού Συμβουλίου Πολιτικής του Πρωθυπουργού.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, κατά το τελευταίο έτος, η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια ανάκαμψης, με πολλά τμήματα να παρουσιάζουν έντονες αυξήσεις τιμών, αλλά η ρευστότητα παραμένει πολύ ασθενής. Ο κύριος λόγος είναι ότι οι ροές κεφαλαίων στρέφονται προς την προσφορά, συγκεντρώνοντας τα έργα υψηλής ποιότητας. Η ανορθολογικότητα των τμημάτων έχει προκαλέσει τη βραδεία αύξηση της ζήτησης για δάνεια για την αγορά πραγματικών κατοικιών. Οι υψηλές τιμές των κατοικιών υπερβαίνουν την προσιτή τιμή, παρόλο που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων βρίσκονται σε λογικό επίπεδο, καθιστώντας τους πραγματικούς αγοραστές ακόμα διστακτικούς.

«Οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι υψηλές, αλλά οι μεσίτες παραπονιούνται για υποτονικές πωλήσεις. Εκτός από το μεσαίου εύρους τμήμα αξίας αρκετών δισεκατομμυρίων VND που εξακολουθεί να πωλείται, τα περισσότερα προϊόντα είναι δύσκολο να πωληθούν και η ρευστότητα της αγοράς είναι εξαιρετικά ασθενής», δήλωσε ο κ. Phan Dung Khanh, Διευθυντής Συμβουλευτικών Υπηρεσιών Επενδύσεων της Maybank Investment Bank.

Τα κερδοσκοπικά ακίνητα αντιμετωπίζουν δυσκολίες

Ο κ. Khanh δήλωσε ότι η νέα κίνηση της κυβέρνησης δείχνει ότι στο μέλλον, η ροή κεφαλαίων σε κερδοσκοπικά ακίνητα, αγοραπωλησίες και πωλήσεις θα περιοριστεί. Ταυτόχρονα, πολλά νομοσχέδια μελετώνται και τροποποιούνται προς την κατεύθυνση του περιορισμού της κερδοσκοπίας, κατευθύνοντας την αγορά προς βιώσιμη ανάπτυξη, εξυπηρετώντας την οικονομική ανάπτυξη.

Όσον αφορά την άποψη ότι η αγορά ακινήτων δείχνει σημάδια φούσκας, όταν οι τιμές των κατοικιών ωθούνται πολύ ψηλά, ο κ. Nguyen Quang Huy, Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Εργασιών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai), δήλωσε ότι η απότομη αύξηση των τιμών οφείλεται κυρίως στην ανισορροπία στη δομή προσφοράς-ζήτησης και όχι αποκλειστικά στην κερδοσκοπία.

«Η αργή νομιμότητα των έργων έχει οδηγήσει σε έλλειψη προσφοράς, ενώ η ζήτηση για κατοικίες, βιομηχανικά πάρκα και υποδομές logistics είναι τεράστια. Οι υψηλές τιμές των κατοικιών είναι αποτέλεσμα συμφόρησης στην προσφορά, όχι απαραίτητα κερδοσκοπικής φούσκας», ανέλυσε ο κ. Huy.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του Δρ. Can Van Luc, η τιμή ενός διαμερίσματος στο Βιετνάμ ισοδυναμεί σήμερα με σχεδόν 26 χρόνια μέσου οικογενειακού εισοδήματος, ενώ ο παγκόσμιος μέσος όρος είναι μόνο περίπου 15 χρόνια. Το γεγονός ότι το εισόδημα των ανθρώπων δεν συμβαδίζει με τον ρυθμό αύξησης των τιμών των ακινήτων αποτελεί ένα δύσκολο πρόβλημα και η μείωση των τιμών των κατοικιών αποτελεί μια εξαιρετικά μεγάλη πρόκληση.

Οι ειδικοί προειδοποιούν ότι, παρόλο που τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι επί του παρόντος χαμηλά, βοηθώντας την αγορά να διατηρήσει την αγοραστική δύναμη, εάν τα επιτόκια αυξηθούν ξανά, πολλοί δανειολήπτες θα χάσουν την ικανότητά τους να εξισορροπήσουν τα οικονομικά τους, οδηγώντας σε αστάθεια της αγοράς. Στην πραγματικότητα, τα πρωτογενή ακίνητα εξακολουθούν να πωλούνται, αλλά τα δευτερογενή ακίνητα (αγορά και πώληση) είναι μη ρευστοποιήσιμα, θέτοντας μεγάλους κινδύνους σε όσους κατέχουν προϊόντα υψηλής τιμής.

«Για να επιτευχθεί διψήφια οικονομική ανάπτυξη, τόσο η χρηματοπιστωτική αγορά όσο και η αγορά ακινήτων πρέπει να είναι σταθερές. Εάν μία από τις δύο έχει προβλήματα, ο κίνδυνος μιας κρίσης όπως η Κίνα, η οποία αγωνιζόταν για τέσσερα χρόνια λόγω των ακινήτων, είναι πολύ σαφής», προειδοποίησε ο Δρ. Can Van Luc.

Όσον αφορά τον κρατικό φορέα διαχείρισης, ο κ. Vuong Duy Dung, Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης της Αγοράς Ακινήτων (Υπουργείο Κατασκευών), δήλωσε ότι η προσφορά ακινήτων εξακολουθεί να είναι περιορισμένη, πολύ χαμηλότερη από τη ζήτηση. Η κυβέρνηση επικεντρώνεται στην άρση των εμποδίων, ιδίως στις διαδικασίες επενδύσεων, κατασκευών και σχεδιασμού. Όταν μειωθεί το κόστος των διαδικασιών και το κόστος συμμόρφωσης, η προσφορά θα αυξηθεί.

«Όσον αφορά τις τιμές των κατοικιών, παρόλο που η δομή της αγοράς έχει προσαρμοστεί, το τμήμα χαμηλού κόστους και η στέγαση για άτομα με χαμηλό εισόδημα εξακολουθεί να παρουσιάζει σοβαρές ελλείψεις. Στο μέλλον, η κυβέρνηση θα εκδώσει περισσότερες λύσεις για να ενθαρρύνει την ανάπτυξη αυτών των τμημάτων και ταυτόχρονα θα θεσπίσει πολιτικές για τη μείωση του κόστους εισροών για τις επιχειρήσεις, ιδίως των τελών χρήσης γης», δήλωσε ο κ. Dung.

Φόρουμ VWAS 2025: «Νέα Εποχή, Νέα Ανθεκτικότητα»

Η τρίτη Σύνοδος Κορυφής Χρηματοοικονομικών Συμβούλων του Βιετνάμ 2025 (VWAS 2025), που διοργανώνεται από την εφημερίδα Finance - Investment Newspaper την Πέμπτη 25 Σεπτεμβρίου 2025 στο ξενοδοχείο Pullman (Ανόι), θα συγκεντρώσει κορυφαίους εγχώριους και διεθνείς εμπειρογνώμονες, εστιάζοντας σε εις βάθος συζητήσεις σχετικά με τον αντίκτυπο των νέων θεσμών και των νέων δυναμικών στην οικονομία και τις χρηματοπιστωτικές αγορές. Το φόρουμ θα αναλύσει επίσης λεπτομερώς τα σημεία πρωτοποριακής ανάπτυξης των παραδοσιακών κατηγοριών επενδυτικών περιουσιακών στοιχείων, καθώς και τις ευκαιρίες με τα κρυπτονομίσματα.

Το φόρουμ περιλαμβάνει δραστηριότητες:

Το κύριο εργαστήριο με 2 συνεδρίες που παρουσιάζουν και συζητούν τα θέματα «Υποστήριξη για την ανθεκτικότητα της αγοράς» και «Εύρεση καινοτομιών για κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων».

Τιμώντας τυπικά χρηματοοικονομικά προϊόντα/υπηρεσίες το 2025 στους τομείς των τραπεζών, των ασφαλειών, των ακινήτων, της διαχείρισης κεφαλαίων, των κινητών αξιών και της χρηματοοικονομικής τεχνολογίας.

Λεπτομέρειες: wwa.vir.com.vn

Πηγή: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html