Μπορείτε ακόμα να επενδύσετε σε ακίνητα χωρίς πολλά κεφάλαια

Στην τακτική συνέντευξη Τύπου του Υπουργείου Οικονομικών το απόγευμα της 18ης Ιουνίου, ο κ. Bui Hoang Hai, Αντιπρόεδρος της Κρατικής Επιτροπής Κινητών Αξιών, δήλωσε ότι συνεργάστηκε με την VPS Securities Company και ζήτησε από αυτή τη μονάδα να σταματήσει αμέσως τη διανομή πιστοποιητικών κινητών αξιών με τη μορφή υποδιαιρεμένων ακινήτων.

Σύμφωνα με τον επικεφαλής της Κρατικής Επιτροπής Κινητών Αξιών, προς το παρόν δεν υπάρχουν κανονισμοί για αυτήν τη μέθοδο επένδυσης σε ακίνητα. «Ο φορέας διαχείρισης αξιολογεί αυτό ως έναν τύπο επένδυσης με πολλούς κινδύνους και απαιτεί από την VPS να σταματήσει τη διανομή αυτού του προϊόντος», δήλωσε ο κ. Χάι.

Αυτό το άτομο είπε επίσης ότι οι ξένες αγορές έχουν συγκεκριμένους κανονισμούς για τον έλεγχο και τον περιορισμό των κινδύνων από αυτό το είδος επιχείρησης, αλλά στο Βιετνάμ δεν υπάρχουν ακόμη.

Ο κ. Nguyen Duc Chi, Υφυπουργός Οικονομικών, δήλωσε επίσης ότι το Υπουργείο έχει κατευθύνει την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς σχετικά με αυτό το ζήτημα.

Σύμφωνα με τον κ. Τσι, οι ισχύοντες νόμοι δεν έχουν καμία απαγόρευση, αλλά από την οπτική γωνία ενός κρατικού φορέα διαχείρισης, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς έχει την ευθύνη να παρακολουθεί στενά τις δραστηριότητες των εταιρειών κινητών αξιών.

Η παροχή υπηρεσιών από αυτές τις επιχειρήσεις πρέπει να εμπίπτει στους αδειοδοτημένους τομείς και κλάδους. Εάν βρίσκονται εκτός αυτού του πεδίου εφαρμογής, θα πρέπει να σταματήσουν, ώστε η διοίκηση να μπορέσει να προβεί σε μια ολοκληρωμένη αξιολόγηση, επιβεβαίωσε ο κ. Τσι.

Το μοντέλο υποδιαίρεσης επενδύσεων σε ακίνητα ουσιαστικά είναι η πώληση ακινήτων σε πολλούς επενδυτές με τη μορφή διαίρεσης μετοχών. Αυτό το μοντέλο εμφανίστηκε στην αγορά του Βιετνάμ πριν από 4-5 χρόνια. Μερικά μοντέλα που έχουν λειτουργήσει παρόμοια στο παρελθόν είναι τα Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Πρόσφατα, η Fnest JSC παρέχει υπηρεσίες επενδύσεων σε ακίνητα μέσω της εφαρμογής SmartOne της VPS Securities Company.

Για να συμμετάσχουν, οι πελάτες πρέπει να είναι επενδυτές VPS. Συνεπώς, κάθε ακίνητο αποτιμάται από την επιχειρηματική μονάδα και μετατρέπεται σε μετοχές που μπορούν να πωληθούν σε πρωτογενείς επενδυτές στη μονάδα Fnest. Στην οποία, 1 Fnest ισοδυναμεί με 10.000 VND. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο αξίας 25 δισεκατομμυρίων VND θα ισοδυναμεί με 2,5 εκατομμύρια Fnest. Το χαρτοφυλάκιο ακινήτων που παρέχει η Fnest είναι αρκετά ποικίλο, από βίλες, καταστήματα έως διαμερίσματα...

Μιλώντας στον δημοσιογράφο του VietNamNet , η δικηγόρος Mai Thao της δικηγορικής εταιρείας TAT, εκτίμησε ότι το δυνατό σημείο αυτού του μοντέλου έγκειται στο ότι πετυχαίνει τον σωστό στόχο, πλήττοντας την ψυχολογία των επενδυτών που δεν χρειάζεται να επενδύσουν πολλά κεφάλαια, αλλά μπορούν να επενδύσουν σε ακίνητα όπως επιθυμούν για να αποκτήσουν ένα μέρος των ακινήτων.

«Εκτός από την προσθήκη μιας νέας εμφάνισης στην παραδοσιακή επιχείρηση ακινήτων σε συνδυασμό με πλατφόρμες τεχνολογίας 4.0 με την υπόσχεση να προσφέρει μεγαλύτερη αξία στους πελάτες από την επιχείρηση ακινήτων, πιστεύω ότι η δημιουργία μιας τέτοιας «υβριδικής» μορφής στην αγορά ακινήτων μπορεί εύκολα να προκαλέσει αστάθεια σε αυτήν την επιχειρηματική δραστηριότητα και μπορούν εύκολα να προκύψουν διαφορές όταν δεν υπάρχει συγκεκριμένος νομικός διάδρομος για τη ρύθμισή της» - δήλωσε η δικηγόρος Mai Thao και είπε ότι αυτό είναι το μειονέκτημα αυτού του μοντέλου στο οποίο πρέπει να δώσουν προσοχή τα εμπλεκόμενα μέρη στη συναλλαγή, καθώς και οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει επίσης να έχουν τις απαραίτητες προειδοποιήσεις για τα άτομα που συμμετέχουν στη συναλλαγή.

fnest vietnamnet.png
Η Fnest εισάγει ακίνητα, όπως διαμερίσματα, καταστήματα και βίλες στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, τα οποία είναι όλα προς το παρόν καταχωρημένα ως εξαντλημένα. Οι επενδυτές που θέλουν να αγοράσουν θα πρέπει να αγοράσουν στη δευτερογενή αγορά (αγορά και μεταπώληση). Στιγμιότυπο οθόνης στις 20 Ιουνίου.

Οι δικηγόροι αναλύουν ότι, ουσιαστικά, αυτό το είδος επιχείρησης στην αγορά ακινήτων αποτελεί μια μορφή κινητοποίησης κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις. Θεωρούν τα ακίνητα ως ένα χρηματοοικονομικό επενδυτικό κανάλι για την προσέλκυση χρημάτων από την αγορά, ώστε να αποκτήσουν εύκολα κεφάλαιο κίνησης. Επομένως, νομικά, εκτός από τις προϋποθέσεις που πρέπει να διασφαλιστούν για την είσοδο ακινήτων στην αγορά, έχουν χρησιμοποιήσει την έννοια των «μετοχών», η οποία μπορεί εύκολα να παραπλανήσει τους επενδυτές σχετικά με την ιδιοκτησία τους επί του εν λόγω ακινήτου.

«Στην πραγματικότητα, οι επενδυτές κατέχουν μόνο ένα μέρος της αξίας των ακινήτων που μετατρέπεται σε χρήματα με τη μορφή μετοχών σύμφωνα με τη συμφωνία των μερών. Επί του παρόντος, ο νόμος δεν περιλαμβάνει κανονισμούς για την κατανομή της ιδιοκτησίας ακινήτων σε μετοχές, επομένως μπορούν εύκολα να προκύψουν διαφορές σχετικά με τη μελλοντική ιδιοκτησία και διαχείριση ακινήτων», δήλωσε η δικηγόρος Mai Thao.

Όσον αφορά την αξία των κερδών και τη ρευστότητα, ο δικηγόρος ανέφερε ότι αυτό δείχνει μόνο μια μονόδρομη δέσμευση από τη μονάδα που πωλεί το μοντέλο χωρίς κανένα μέτρο εγγύησης για τους επενδυτές, επομένως η ανάληψη κεφαλαίου όταν χρειάζεται είναι δύσκολη για τους μικρούς επενδυτές. Επιπλέον, πρέπει να καταβάλλονται τέλη εξυπηρέτησης και η διαχείριση των λειτουργικών τιμών για αυτό το μοντέλο δεν είναι επίσης σαφής και διαφανής.

Ποιος είναι υπεύθυνος σε περίπτωση διαφωνίας;

Όσον αφορά το ζήτημα του ποιος είναι υπεύθυνος σε περίπτωση διαφορών που σχετίζονται με επενδυτικά ακίνητα, η δικηγόρος Mai Thao δήλωσε ότι η επίλυση βασίζεται σε δύο μηχανισμούς: Συμφωνία και συμβιβασμό στο δικαστήριο ή τη διαιτησία.

Συγκεκριμένα, η βάση για την επίλυση της διαφοράς για την υπόθεση θα εξαρτηθεί από τους όρους της σύμβασης και άλλων εγγράφων που επισυνάπτονται στη σύμβαση, εάν υπάρχουν. Εάν τα μέρη έχουν σαφείς κανονισμούς σχετικά με τα δικαιώματα και τις ευθύνες των μερών που δεν παραβιάζουν τις διατάξεις του νόμου, αυτοί θα εφαρμόζονται. Οι σχετικοί νομικοί κανονισμοί θα ληφθούν υπόψη για τον καθορισμό των ευθυνών των μερών κατά τη συμμετοχή τους σε αυτό το υπόδειγμα συναλλαγής, όταν τα δύο μέρη δεν έχουν συγκεκριμένους κανονισμούς.

«Όσον αφορά τις αρμοδιότητες, οι δύο μονάδες, η Fnest και η χρηματιστηριακή εταιρεία, πρέπει να αναλάβουν την κύρια ευθύνη για την επίλυση των διαφορών, ώστε να διασφαλίζονται τα δικαιώματα των επενδυτών, να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς που σχετίζονται με τα ακίνητα και άλλους σχετικούς νόμους. Εάν υπάρξει παραβίαση, αυτή θα επιλυθεί σύμφωνα με τη σύμβαση και θα αποζημιωθούν (εάν υπάρχουν) οι επενδυτές για ζημίες όταν παραβιάζονται τα δικαιώματά τους», δήλωσε ο δικηγόρος.

Οι ειδικοί επεσήμαναν επίσης ότι ένα από τα προβλήματα του μοντέλου είναι η αποτίμηση ακινήτων. Συνεπώς, η αποτίμηση ακινήτων είναι μια ανεξάρτητη δραστηριότητα που βοηθά τα μέρη να έχουν μια βάση για επίλυση όταν προκύπτουν διαφορές ή για τους επενδυτές να γνωρίζουν την οικονομική τους ικανότητα να επενδύσουν κατάλληλα.

Ωστόσο, για τον περιορισμό των διαφορών, οι ειδικοί συνιστούν στους επενδυτές να δώσουν προσοχή στον έλεγχο των νομικών εγγράφων του ακινήτου, ζητώντας από τον επενδυτή να τα προσκομίσει απευθείας (Πιστοποιητικό δικαιωμάτων χρήσης γης, ιδιοκτησίας κατοικίας, άδεια κατασκευής, πρακτικό παραλαβής του έργου κ.λπ.). Οι παραπάνω πληροφορίες μπορούν να αναζητηθούν σε αρμόδιες αρχές όπως το Τμήμα Κατασκευών, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος και σε συμβολαιογραφικά γραφεία, για να ελεγχθεί ότι το ακίνητο δεν αμφισβητείται, δεν είναι υποθηκευμένο ή δεν είναι εγγυημένο από τον επενδυτή.

Επιπλέον, οι επενδυτές πρέπει επίσης να λάβουν υπόψη τους όρους της σύμβασης του επενδυτή, επειδή η σύμβαση αποτελεί συμφωνία μεταξύ των μερών σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα. Εάν οι συγκεκριμένοι κλάδοι του δικαίου δεν έχουν άμεσες ρυθμίσεις, θα εφαρμοστεί ο Αστικός Κώδικας.

Επιπλέον, είναι απαραίτητο να συμβουλευτείτε ειδικούς όπως δικηγόρους που ειδικεύονται σε χρηματοοικονομικά, επενδύσεις και ακίνητα, για να έχετε μια αντικειμενική άποψη και να αξιολογήσετε το έργο. Σε περίπτωση διαφορών που απαιτούν δικαστική διαμάχη ή διαιτησία, είναι απαραίτητο να ενοποιήσετε τα απαραίτητα αποδεικτικά στοιχεία και να εφαρμόσετε μέτρα έκτακτης ανάγκης για να αποφύγετε τη διασπορά των περιουσιακών στοιχείων του επενδυτή.

Χιλιάδες άνθρωποι «έπεσαν στην παγίδα» των απίστευτων επιτοκίων του Διευθύνοντος Συμβούλου της εταιρείας Nhat Nam, Vu Thi Thuy. Με τεράστια κέρδη έως και 5-7%/μήνα, που αντιστοιχούν σε 60-84%/έτος, η εταιρεία ακινήτων Nhat Nam σκέφτηκε επίσης πολλά άλλα κόλπα για να κερδίσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών και να οικειοποιηθεί ιδιαίτερα μεγάλα χρηματικά ποσά.
Καταθέτοντας δισεκατομμύρια για να αγοράσουν μεζονέτες στο Ανόι, οι πελάτες ανακάλυψαν ότι ο επενδυτής «γκρέμισε» αυθαίρετα τον σχεδιασμό. Έχοντας καταθέσει χρήματα για να αγοράσει μεζονέτες στο αστικό έργο Thanh Ha - Cienco 5 (Ανόι) πριν από πολλά χρόνια, οι πελάτες ανακάλυψαν ότι αυτά τα οικόπεδα σχεδιάζονταν ως βίλες.