Επίμονη «σύγκρουση» μεταξύ επενδυτών και αγοραστών κατοικιών

Στην πραγματικότητα, πολλές πολυκατοικίες στο Ανόι αντιμετωπίζουν προβλήματα που σχετίζονται με τους κοινόχρηστους και ιδιωτικούς χώρους. Η κύρια σύγκρουση προέρχεται από την αδυναμία των μερών να ορίσουν και να συμφωνήσουν σχετικά με το ποιοι χώροι είναι κοινόχρηστοι και ποιοι ιδιωτικοί, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται συγκρούσεις μεταξύ των μερών.

Σχετικά με αυτό το ζήτημα, τα νομικά έγγραφα του Κράτους που σχετίζονται με τη διαχείριση και λειτουργία πολυκατοικιών έχουν προβλέψει αρκετά λεπτομερείς και πλήρεις κανονισμούς. Πιο πρόσφατα, εκδόθηκε η Εγκύκλιος 05 του Υπουργείου Κατασκευών , ένα έγγραφο που ενοποιεί τα έγγραφα που σχετίζονται με τη διαχείριση και λειτουργία πολυκατοικιών.

Σύμφωνα με την κα Vu Kieu Hanh, Διευθύντρια του Τμήματος Διαχείρισης Ακινήτων της Savills Hanoi, οι συγκρούσεις σε έργα διαμερισμάτων προέρχονται από την έλλειψη πληρότητας και διαφάνειας στα έγγραφα που ρυθμίζουν τη χρήση κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων κατά την ανάπτυξη και κατασκευή έργων από επενδυτές, παρόλο που έχουν οριστεί σαφώς σε νομικά έγγραφα. Αυτό οδηγεί σε ασάφεια στον προσδιορισμό των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και χρήσης αργότερα.

Πολλές πολυκατοικίες στο Ανόι αντιμετωπίζουν προβλήματα που σχετίζονται με τους κοινόχρηστους και ιδιωτικούς χώρους, ιδίως με διαφορές σχετικά με τους χώρους στάθμευσης. (Φωτογραφία: BG)

«Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι όλες οι περιοχές που σχετίζονται με το δομικό σύστημα, οι διάδρομοι, τα κοινόχρηστα μονοπάτια και τα αδιαχώριστα συστήματα είναι κοινόχρηστοι χώροι. Ωστόσο, ένας από τους τομείς που συχνά αντιμετωπίζει διαφωνίες στις πολυκατοικίες είναι ο χώρος στάθμευσης», πρόσθεσε η κα Hanh.

Σύμφωνα με τον περί Στέγασης Νόμο του 2014, οι χώροι στάθμευσης ποδηλάτων, οχημάτων για άτομα με αναπηρία, δικύκλων μηχανοκίνητων οχημάτων και τρίκυκλων μηχανοκίνητων οχημάτων βρίσκονται υπό την κοινή ιδιοκτησία και κοινή χρήση των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων. Όσον αφορά τους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων, οι ενοικιαστές/αγοραστές του διαμερίσματος μπορούν να τους αγοράσουν ή να τους υπεκμισθώσουν.

«Στην πραγματικότητα, στις περισσότερες πολυκατοικίες, τα έσοδα από τον χώρο στάθμευσης μοτοσικλετών (κοινή ιδιοκτησία) θα επιστρέφονται στο ταμείο λειτουργίας του κτιρίου. Ωστόσο, ο τρόπος με τον οποίο σχεδιάζεται αυτή η περιοχή, το ύψος της κοινόχρηστης περιοχής και, από εκεί και πέρα, ο καθορισμός των συγκεκριμένων εσόδων ανά όχημα είναι ακόμη ασαφής. Αυτό προκαλεί ατελείωτες συζητήσεις», ανέλυσε η κα Hanh.

Για την επίλυση των συγκρούσεων και τον περιορισμό των επιπτώσεων στα επόμενα στάδια, η κα Hanh ανέφερε ότι οι επενδυτές πρέπει να προβλέπουν και να υπολογίζουν σωστά τους κοινόχρηστους και ιδιωτικούς χώρους από το στάδιο του σχεδιασμού, καθώς και να τους παρουσιάζουν με σαφήνεια στη σύμβαση πώλησης και στην οικονομική και τεχνική έκθεση της επένδυσης στην κατασκευή. Το διοικητικό συμβούλιο πρέπει να έχει πρόσβαση σε όλα τα αρχεία ολοκλήρωσης του έργου σύμφωνα με τις διατάξεις της ενοποιημένης εγκυκλίου 05/VBHN-BXD σχετικά με τους κανονισμούς διαχείρισης και χρήσης πολυκατοικιών.

Επιπλέον, ο Επενδυτής πρέπει να συμφωνήσει με τα εμπλεκόμενα μέρη για τη θέσπιση κανόνων για τους κοινόχρηστους χώρους και τις εγκαταστάσεις. Στη συνέχεια, να καταλήξει σε γενική συμφωνία και συναίνεση σχετικά με το περιεχόμενο που σχετίζεται με τα δικαιώματα, τη χρήση και την προστασία των περιουσιακών στοιχείων, ώστε να αποφευχθούν τυχόν διαφορές.

Οι κοινόχρηστοι και ιδιωτικοί χώροι του έργου σχετίζονται επίσης εν μέρει με τον καθορισμό του τέλους παροχής υπηρεσιών του έργου που πρέπει να συνεισφέρει κάθε ιδιοκτήτης. Σύμφωνα με την κα Hanh, ο κανονισμός για το μέγιστο τέλος παροχής υπηρεσιών σε έργα διαμερισμάτων με ανελκυστήρες στην πόλη δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 16.500 VND/m2/μήνα.

Η αμοιβή παροχής υπηρεσιών ορίζεται επίσης ότι θα περιλαμβάνεται στη σύμβαση πώλησης, επομένως ο αγοραστής πρέπει να ανατρέξει στο επίπεδο της αμοιβής που πρέπει να καταβάλουν οι ιδιοκτήτες. Διότι, όταν τεθεί σε λειτουργία, η γενική νοοτροπία των κατοίκων είναι πάντα προς τη διαφάνεια ως προς το επίπεδο της αμοιβής και τον τρόπο χρήσης των χρημάτων από την αμοιβή παροχής υπηρεσιών που έχουν καταβάλει. Αυτό απαιτεί από τον επενδυτή και τη μονάδα διαχείρισης να δώσουν επίσης ιδιαίτερη προσοχή σε αυτό το ζήτημα.

Φωτογραφία εικονογράφησης. (Πηγή: CP)

Οι ειδικοί της Savills πιστεύουν ότι, για να καθοριστεί η κατάλληλη τιμή παροχής υπηρεσιών, οι επενδυτές και οι μονάδες διαχείρισης θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους παράγοντες που επηρεάζουν άμεσα το κόστος της τιμής παροχής υπηρεσιών της πολυκατοικίας. Αυτό το κόστος θα εξαρτηθεί από την κλίμακα, τα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά, το σχεδιασμό και τον εξοπλισμό του έργου. Αφού λάβει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες, η μονάδα διαχείρισης μπορεί να υπολογίσει το λειτουργικό κόστος που αποτελεί την αμοιβή παροχής υπηρεσιών.

Παρόλο που αυτά είναι πολύ μικρά σημεία στην αλυσίδα εργασίας της μονάδας διαχείρισης λειτουργίας, επηρεάζουν άμεσα την τιμή μονάδας του τέλους λειτουργίας. Επομένως, η διαχείριση πρέπει να είναι αυστηρή και να πραγματοποιείται από μια επαγγελματική μονάδα διαχείρισης λειτουργίας, ώστε να είναι σε θέση να υποστηρίξει τόσο τους επενδυτές όσο και τους κατοίκους για τη βελτιστοποίηση του κόστους διαχείρισης, καθώς και τη διαφάνεια στις δραστηριότητες και τις υπηρεσίες διαχείρισης του έργου.

Είναι φανερό ότι, με την τάση ισχυρής ανάπτυξης της αγοράς κατοικίας στο Βιετνάμ, οι επενδυτές πρέπει να δώσουν προσοχή στο έργο διαχείρισης και λειτουργίας και να το θεωρήσουν ως προστιθέμενη αξία για το έργο, καθώς και ως λύση για την αποφυγή του κινδύνου διαφορών μεταξύ συναφών μονάδων. Η τιμή πώλησης ενός προϊόντος ακινήτων σχεδιάζεται από τον επενδυτή από το στάδιο πριν από τη διαμόρφωση και τη θέση σε λειτουργία του έργου.

«Ωστόσο, ο παράγοντας διατήρησης της τιμής εξαρτάται από την ποιότητα της διαχείρισης και λειτουργίας του έργου. Ο ρόλος της μονάδας διαχείρισης και λειτουργίας καθίσταται επομένως σημαντικός στο πλαίσιο του αυξανόμενου αριθμού αστικών περιοχών με τεράστιους πληθυσμούς και μεγάλη προσφορά», τόνισε η κα Hanh.

Πηγή: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html