Φορολογική διαφάνεια, οι επιχειρήσεις διαχειρίζονται προληπτικά τις ταμειακές ροές

«Συνήθως μας χρεώνονταν ΦΠΑ επειδή δεν είχαμε ακόμη αποφασίσει για τις τιμές της γης κατά την παράδοση των προϊόντων. Τώρα, με συγκεκριμένες οδηγίες, οι επιχειρήσεις μπορούν να δηλώνουν ρεαλιστικά από την αρχή, βοηθώντας στον καλύτερο έλεγχο του κόστους και των οικονομικών του έργου», δήλωσε ο κ. Le Van Hoa, εκπρόσωπος μιας εταιρείας ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

Πολυκατοικίες κατά μήκος της γραμμής 1 του μετρό και της λεωφόρου Vo Nguyen Giap (πόλη Χο Τσι Μινχ ). Φωτογραφία απεικόνισης: Hong Dat/VNA

Η γνώμη του κ. Hoa είναι παρόμοια με αυτήν πολλών άλλων επιχειρήσεων στον τομέα των ακινήτων, όταν τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2025 το Διάταγμα αριθ. 181/2025/ND-CP της Κυβέρνησης , το οποίο περιγράφει λεπτομερώς την εφαρμογή ορισμένων άρθρων του Νόμου περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας, το οποίο περιλαμβάνει συγκεκριμένες διατάξεις σχετικά με τον τρόπο προσδιορισμού της τιμής υπολογισμού του φόρου προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) για τις επιχειρηματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, αυτό αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για την τελειοποίηση του νομικού πλαισίου, την ενίσχυση της διαφάνειας και την υποστήριξη των επιχειρήσεων ώστε να είναι πιο προνοητικές στις οικονομικές προβλέψεις, βελτιώνοντας παράλληλα την αποτελεσματικότητα της διαχείρισης των κρατικών φόρων, ιδίως στον τομέα των ακινήτων. Η διαφάνεια στον καθορισμό των φορολογητέων τιμών πρέπει να ευθυγραμμίζεται στενά με την πραγματικότητα για τον περιορισμό των νομικών κινδύνων.

Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που σημειώνονται στο Διάταγμα 181 είναι η σαφής ρύθμιση των τιμών υπολογισμού του ΦΠΑ στις επιχειρηματικές δραστηριότητες ακινήτων. Συνεπώς, η τιμή υπολογισμού του φόρου είναι η τιμή πώλησης χωρίς ΦΠΑ και αφαιρείται από την τιμή γης που καταβάλλεται στον κρατικό προϋπολογισμό σύμφωνα με τους κανονισμούς. Συγκεκριμένα, για έργα που έχουν παραχωρηθεί από το Κράτος, μισθωμένες εκτάσεις ή μέσω πλειστηριασμού, η εκπιπτόμενη τιμή γης είναι το τέλος χρήσης γης ή το ενοίκιο γης που καταβάλλεται εφάπαξ. Ωστόσο, έξοδα όπως αποζημιώσεις, υποστήριξη και εκκαθάριση χώρου που καταβάλλονται από την ίδια την επιχείρηση δεν θα περιλαμβάνονται στην εκπιπτόμενη τιμή γης.

Ο Δρ. Nguyen Quang Tuyen (Πανεπιστήμιο Νομικής του Ανόι ) δήλωσε ότι αυτό το νέο σημείο έχει πολύ μεγάλη πρακτική σημασία. Η διευκρίνιση της τιμής γης που αφαιρείται από την τιμή υπολογισμού του φόρου βοηθά τις επιχειρήσεις να προβλέπουν το κόστος με μεγαλύτερη διαφάνεια, δημιουργώντας έτσι κατάλληλες οικονομικές και στρατηγικές πωλήσεων. Ταυτόχρονα, αυτό περιορίζει επίσης την περίπτωση χρέωσης αναδρομικών φόρων λόγω εσφαλμένου προσδιορισμού της τιμής γης από την φορολογική αρχή - ανέλυσε ο κ. Tuyen.

Συγκεκριμένα, οι ειδικοί κανονισμοί για κάθε τύπο συναλλαγής θα βοηθήσουν στη μείωση των διαφορών και στην αύξηση της συνέπειας. Μακροπρόθεσμα, η διαφάνεια στον μηχανισμό υπολογισμού του φόρου θα φέρει τις τιμές των ακινήτων πιο κοντά στην πραγματική αξία, περιορίζοντας την κατάσταση των «εικονικών τιμών» λόγω του ότι οι επιχειρήσεις πρέπει να επωμιστούν το κόστος των φορολογικών κινδύνων.

Το Διάταγμα ταξινομεί επίσης συγκεκριμένα περιπτώσεις έκπτωσης της τιμής γης, όπως: λήψη μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης, εισφορά κεφαλαίου σε γη, πληρωμή με κονδύλια γης σε έργα BT ή ΣΔΙΤ... Για κάθε μορφή, το Διάταγμα ορίζει σαφώς τις αρχές για τον προσδιορισμό της εκπιπτόμενης τιμής γης.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο δικηγόρος Bui Quang Nghiem (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) εκτίμησε ιδιαίτερα τη σαφήνεια και την ικανότητα ελαχιστοποίησης των νομικών κινδύνων αυτού του Διατάγματος. Τα κριτήρια για τον προσδιορισμό των τιμών γης που εκπίπτουν είναι πλέον πολύ συγκεκριμένα, περιορίζοντας έτσι τις διαφορετικές ερμηνείες μεταξύ φορολογικών αρχών και επιχειρήσεων. Συγκεκριμένα, το Διάταγμα συμβάλλει στην προστασία των επιχειρήσεων από τον κίνδυνο απροσδόκητης είσπραξης φόρων.

Όχι μόνο αυτό, ο κ. Nghiem τόνισε επίσης ότι ένα αξιοσημείωτο σημείο είναι η αρχή της μη αναδρομικότητας που είναι μειονεκτική για τις επιχειρήσεις. Εάν εφαρμοστεί σωστά σύμφωνα με τους ισχύοντες νομικούς κανονισμούς, αυτό θα αποτελέσει ένα σημαντικό εργαλείο για τη διασφάλιση ενός σταθερού και διαφανούς επιχειρηματικού περιβάλλοντος.

Στην πραγματικότητα, πολλές επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων αντιμετώπισαν δυσκολίες επειδή έπρεπε να πληρώσουν προσωρινά φόρους όταν η τιμή της γης δεν έχει εγκριθεί και στη συνέχεια να τους επιστραφούν όταν η φορολογική αρχή επαναπροσδιορίσει την τιμή της γης. Αυτός ο νέος κανονισμός θα βοηθήσει τις επιχειρήσεις να αποφύγουν απρόβλεπτα έξοδα, καθιστώντας έτσι πιο προνοητικές τον προγραμματισμό των ταμειακών ροών ανάλογα με την πρόοδο του έργου.

Από την οπτική γωνία του φορέα διαχείρισης, η κα Nguyen Thi Cuc - Πρόεδρος του Συνδέσμου Φορολογικών Συμβούλων του Βιετνάμ, σχολίασε ότι το Διάταγμα 181 βοηθά στην αποφυγή της κατάστασης της «προσωρινής πληρωμής και στη συνέχεια της προσαρμογής», επειδή αυτός είναι ο παράγοντας που ασκεί μεγάλη πίεση στις επιχειρήσεις με μακροπρόθεσμα έργα. Αυτή είναι επίσης η νομική βάση για να διεξάγουν οι φορολογικές αρχές ελέγχους με πιο ενιαίο και διαφανή τρόπο.

Από την άλλη πλευρά, το Διάταγμα υποστηρίζει επίσης τις φορολογικές αρχές στην αύξηση της αποτελεσματικότητας της εποπτείας και στον περιορισμό των απωλειών εσόδων. Με λεπτομερείς οδηγίες για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, το Διάταγμα 181 βοηθά την ομοιόμορφη εφαρμογή της φορολογικής διαχείρισης σε ολόκληρη τη χώρα, ελαχιστοποιώντας τις διαφορετικές αντιλήψεις και εφαρμογές μεταξύ των τοπικών αρχών. Αυτό όχι μόνο βελτιώνει την αποτελεσματικότητα της είσπραξης του κρατικού προϋπολογισμού, αλλά βοηθά επίσης τις φορολογικές αρχές να είναι πιο προληπτικές στην εποπτεία και τον έλεγχο - ανέλυσε η κα Cuc.

Επιπλέον, η εφαρμογή ειδικών κανονισμών σε έργα BT, η κεφαλαιακή εισφορά με τη μορφή γης ή η μεταβίβαση τεχνικής υποδομής, που είναι περίπλοκες συναλλαγές, βοηθά επίσης στον περιορισμό της απώλειας εσόδων λόγω εσφαλμένου προσδιορισμού ή έλλειψης εκπιπτόμενης τιμής γης.

Ορίζοντας με σαφήνεια την εκπιπτόμενη τιμή γης, οι επιχειρήσεις δεν χρειάζεται πλέον να «προετοιμάζονται» για φορολογικούς κινδύνους στην τιμή πώλησης, συμβάλλοντας έτσι στη σταθεροποίηση του επιπέδου των τιμών των ακινήτων. Οι ειδικοί λένε ότι αυτός ο μηχανισμός είναι σαφώς όχι μόνο επωφελής για τις επιχειρήσεις, αλλά δημιουργεί και συνθήκες για την προστασία των δικαιωμάτων των καταναλωτών και την προώθηση της διαφανούς ανάπτυξης της αγοράς.

Το Διάταγμα 181 είναι ένα από τα έγγραφα που καθορίζουν τους στόχους της φορολογικής μεταρρύθμισης για την περίοδο 2021-2030, με στόχο τον εκσυγχρονισμό της φορολογικής διοίκησης, τη διασφάλιση της δικαιοσύνης, της διαφάνειας και της συνέπειας στην επιβολή του νόμου. Οι λεπτομερείς κανονισμοί σχετικά με τις τιμές υπολογισμού του ΦΠΑ όχι μόνο εξαλείφουν τα πρακτικά εμπόδια, αλλά και ευθυγραμμίζονται με τον μακροπρόθεσμο προσανατολισμό της κυβέρνησης για τη μεταρρύθμιση του φορολογικού συστήματος. Η διαφάνεια του μηχανισμού υπολογισμού του φόρου θα συμβάλει στη διαμόρφωση μιας υγιούς, βιώσιμης και υπεύθυνης αγοράς ακινήτων.

Από την 1η Ιουλίου 2025, όταν τεθεί επίσημα σε ισχύ το Διάταγμα 181, η επιχειρηματική κοινότητα, οι φορολογικές αρχές και η αγορά αναμένουν έναν νέο νομικό διάδρομο που θα είναι διαφανής, σύγχρονος και κοντά στην πραγματικότητα. Εάν εφαρμοστεί σύμφωνα με το πνεύμα του εγγράφου, το Διάταγμα όχι μόνο θα συμβάλει στην ελαχιστοποίηση των κινδύνων για τις επιχειρήσεις, αλλά και θα βοηθήσει στην αύξηση των εσόδων του προϋπολογισμού, στη βελτίωση του επενδυτικού περιβάλλοντος και στην ανάπτυξη μιας πιο σταθερής και υγιούς αγοράς ακινήτων στο μέλλον.

Σύμφωνα με το VNA

Πηγή: https://doanhnghiepvn.vn/doanh-nhan/minh-bach-thue-doanh-nghiep-chu-dong-dong-tien/20250717084201660