Διαφάνεια στις τιμές γης και στους πλειστηριασμούς γης.

Στο Ανόι , όχι μόνο οι τιμές των διαμερισμάτων και των οικοπέδων στο κέντρο της πόλης αυξάνονται συνεχώς, αλλά και οι συναλλαγές γης στα προάστια βρίσκονται σε άνθηση. Φωτογραφία: Quang Vinh.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η εξουσιοδότηση που χορηγήθηκε από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι στις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας περιλαμβάνει την απόφαση σχετικά με την τιμή εκκίνησης για τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατανομή γης με τέλη χρήσης γης ή μίσθωση γης σε νοικοκυριά και ιδιώτες· και την απόφαση σχετικά με την τιμή εκκίνησης για τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος κατανέμει ή μισθώνει γη σε περιπτώσεις όπου το αγροτεμάχιο ή η περιοχή έχει ήδη επενδυθεί σε τεχνικές υποδομές σύμφωνα με το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής.

Οι συναλλαγές ήταν ενεργές αλλά όχι φρενήρεις.

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι, οι Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας είναι υπεύθυνες για την ενοποίηση του Συμβουλίου Εκτίμησης Γης και άλλων σχετικών θεμάτων (εάν υπάρχουν), και για την καθοδήγηση των Υπουργείων Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (TNMT), Οικονομικών και Σχεδιασμού, καθώς και άλλων αρμόδιων υπηρεσιών και υπηρεσιών για την οργάνωση της εφαρμογής. Πριν από τις 10 Δεκεμβρίου 2024, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, μαζί με άλλα υπουργεία, υπηρεσίες και Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας, θα διενεργήσει μια προκαταρκτική αξιολόγηση των αποτελεσμάτων και θα υποβάλει έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι για εξέταση της συνεχιζόμενης ανάθεσης εξουσιών ως βάση για την εφαρμογή κατά την επόμενη περίοδο.

Στο Ανόι, η γη είναι πάντα ένα καυτό θέμα. Όχι μόνο οι τιμές των διαμερισμάτων και των οικοπέδων στο κέντρο της πόλης αυξάνονται συνεχώς, αλλά και οι συναλλαγές γης στα προάστια είναι επίσης πολύ δραστήριες. Από τις αρχές Απριλίου 2024, οι πλειστηριασμοί γης για νοικοκυριά και ιδιώτες σε περιοχές όπως το Ντονγκ Αν, το Χόαϊ Ντουκ, η Ουνγκ Χόα, το Φου Ξουγιέν... ακόμη και σε απομακρυσμένες περιοχές όπως το Μπα Βι είναι αρκετά ζωντανοί.

Στην περιοχή Hoai Duc, το Κέντρο Ανάπτυξης Γης της Περιφέρειας έβγαλε με επιτυχία σε πλειστηριασμό 23 οικόπεδα, συνολικής επιφάνειας 2.441,8 τετραγωνικών μέτρων (που πραγματοποιήθηκε στις 18 Μαρτίου), αποφέροντας 179,2 δισεκατομμύρια VND για τον προϋπολογισμό. Τον Απρίλιο, το Κέντρο συνέχισε να ανακοινώνει τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για 34 οικόπεδα, συνολικής επιφάνειας 3.366,7 τετραγωνικών μέτρων, με αναμενόμενα έσοδα 200 δισεκατομμυρίων VND για τον προϋπολογισμό.

Ομοίως, στην περιοχή Dong Anh, τον Φεβρουάριο και τον Μάρτιο, πραγματοποιήθηκαν επιτυχημένες δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης για συνολική έκταση 2.872,2 τετραγωνικών μέτρων, αποφέροντας πάνω από 143 δισεκατομμύρια VND για τον προϋπολογισμό, υπερβαίνοντας το προβλεπόμενο ποσό κατά σχεδόν 69 δισεκατομμύρια VND.

Η Μπα Βι, μια απομακρυσμένη περιοχή του Ανόι, έχει επίσης δημοπρατήσει με επιτυχία 37 οικόπεδα (στο χωριό Ντονγκ Μπανγκ, στην κοινότητα Ντονγκ Τάι), αποφέροντας πάνω από 99 δισεκατομμύρια ντόνγκ για τον κρατικό προϋπολογισμό.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Huy Hoang, Διευθυντή του Κέντρου Ταμείου Γης της περιοχής Hoai Duc, ο λόγος για την ταχεία αύξηση των συναλλαγών και των τιμών γης είναι ότι η πόλη και οι τοπικές αρχές επιταχύνουν την υλοποίηση πολλών βασικών έργων υποδομής μεταφορών, συμπεριλαμβανομένου του Περιφερειακού Οδού 4 - Περιφέρεια Πρωτεύουσας και του Περιφερειακού Οδού 3.5. Αυτό έχει οδηγήσει σε πιο βολικές συνδέσεις με το κέντρο της πόλης.

Ωστόσο, από τον Μάιο του 2025, οι πλειστηριασμοί γης σε προαστιακές περιοχές δεν παρουσίασαν ξαφνικές αυξήσεις. Για παράδειγμα, στην περιοχή Hoai Duc, σε σύγκριση με ορισμένες κεντρικές περιοχές, η τιμή εκκίνησης ήταν πάνω από 60 εκατομμύρια VND/m2, σε σύγκριση με τη συνηθισμένη τιμή των άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2 στο κέντρο της πόλης. Ορισμένα οικόπεδα είχαν τιμή εκκίνησης 42,8 εκατομμύρια VND/m2, αλλά ο νικητής πλειοδότης υπέβαλε προσφορά μόνο κατά ένα βήμα υψηλότερα, φτάνοντας τα 42,9 εκατομμύρια VND/m2. Αυτό καταδεικνύει ότι ενώ οι πλειστηριασμοί γης προχώρησαν ομαλά, δεν ήταν «πυρετώδεις». Δεν υπήρξε ασυνήθιστη αύξηση τιμών, κερδοσκοπία ή χειραγώγηση τιμών, σε αντίθεση με προηγούμενες αυξήσεις τιμών γης όπου οι τιμές αυξήθηκαν 2-3 φορές από την τιμή εκκίνησης.

Μετά τη δημοπρασία, το ποσοστό των καταπιεσμένων εγγυήσεων και της μη πληρωμής είναι υψηλό. Συγκεκριμένα, το 2022 και το 2023, έως και το 70% των δημοπρασιών γης σε προαστιακές περιοχές δεν είχαν συμμετέχοντες ή ο αριθμός των συμμετεχόντων δεν πληρούσε τις προϋποθέσεις επιλεξιμότητας για τη δημοπρασία.

Όσον αφορά τους πλειστηριασμούς γης, δεν είναι πολλοί αυτοί που γνωρίζουν πλήρως τη διαδικασία. Για παράδειγμα, στην περιοχή Me Linh, κατά τη διάρκεια μιας δημοπρασίας το απόγευμα της 30ής Δεκεμβρίου 2023, κάποιος υπέβαλε προσφορά 4,28 δισεκατομμύρια VND/m2 για ένα οικόπεδο 102m2, ενώ η τιμή εκκίνησης ήταν 30 εκατομμύρια VND/m2, και αναδείχθηκε ο νικητής του διαγωνισμού. Ωστόσο, κατόπιν αιτήματος του νικητή του διαγωνισμού, η περιοχή Me Linh συμφώνησε να ακυρώσει το αποτέλεσμα και να επιστρέψει πάνω από 600 εκατομμύρια VND σε προκαταβολή.

Αυτό το άτομο δήλωσε ότι ήταν η πρώτη φορά που συμμετείχε σε δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης, επομένως ήταν νευρικό και ταραγμένο, γεγονός που οδήγησε σε λάθος υπολογισμό. «Υπολόγισα πάνω από 4,28 δισεκατομμύρια VND για ολόκληρο το οικόπεδο, μη συνειδητοποιώντας ότι οι κανονισμοί της δημοπρασίας προέβλεπαν υπολογισμό ανά τετραγωνικό μέτρο, οπότε έκανα λάθος», εξήγησε.

Η προαναφερθείσα περίπτωση θα πρέπει επίσης να χρησιμεύσει ως μάθημα για τη συμμετοχή σε διαγωνισμούς για τα δικαιώματα χρήσης γης, ειδικά επειδή η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι έχει αναθέσει στις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας την εξουσία να καθορίζουν την τιμή εκκίνησης για τους διαγωνισμούς δικαιωμάτων χρήσης γης.

Καταμέτρηση ψήφων από συμμετέχουσες μονάδες σε δημοπρασία γης στην περιοχή Thanh Oai (Ανόι), Δεκέμβριος 2023. Πηγή: HNM.

Το Ανόι θα διεξάγει αρκετούς γύρους δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης.

Πολλοί πιστεύουν ότι η ανάθεση εξουσιών από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι στις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας για τον καθορισμό της τιμής εκκίνησης για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης θα αναζωογονήσει και θα βελτιώσει την υγεία της αγοράς ακινήτων. Αυτό θα μπορούσε να ξεκινήσει τον Ιούνιο, ειδικά επειδή τα δημοπρατούμενα οικόπεδα έχουν ήδη σχεδιαστεί και αναπτυχθεί με ολοκληρωμένες τεχνικές και κοινωνικές υποδομές, που συνδέονται με τις κύριες οδούς μεταφοράς και διευκολύνουν τη δημιουργία σύγχρονων νέων οικιστικών περιοχών.

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι, φέτος στην πόλη έχουν διατεθεί 408,547 δισεκατομμύρια VND από τον κρατικό προϋπολογισμό, εκ των οποίων τα εγχώρια έσοδα αντιπροσωπεύουν 378,530 δισεκατομμύρια VND. Αναγνωρίζοντας ότι τα έσοδα από τη γη αποτελούν την κύρια πηγή επενδύσεων για τις περιφέρειες, τις κομητείες και τις πόλεις, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι ζήτησε από το Υπουργείο Οικονομικών και το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να αναλάβουν την πρωτοβουλία και να συντονιστούν με άλλες μονάδες για τη συλλογή δεδομένων σχετικά με τη σκοπιμότητα υποβολής προσφορών και δημοπρασιών για τα έσοδα από τη γη σε 30 περιφέρειες, κομητείες και πόλεις.

Με αυτές τις θετικές εξελίξεις, η πλειστηριασμένη γη θεωρείται το κορυφαίο προϊόν στην αγορά γης του Ανόι το 2024.

Οι τοποθεσίες για την υποβολή προσφορών για τη χρήση γης είναι αρκετά σαφείς. Σχεδόν 180 οικόπεδα στις περιοχές Chuong My, Dong Anh, Me Linh και Son Tay τέθηκαν σε δημοπρασία με τιμή εκκίνησης 33 εκατομμύρια VND/m2. Σε δημοπρασία που πραγματοποιήθηκε τον Μάρτιο του 2024, η υψηλότερη προσφορά ήταν 56,1 εκατομμύρια VND/m2.

Στην περιοχή Me Linh, υπάρχουν 30 οικόπεδα: στην περιοχή Quan Cho (οικισμός Bong Mac, κοινότητα Lien Mac), η τιμή εκκίνησης είναι 19-22,5 εκατομμύρια VND/m2. Στην πόλη Quang Minh, η τιμή εκκίνησης είναι 26-27 εκατομμύρια VND/m2.

Στην περιοχή Dong Anh, 72 οικόπεδα τέθηκαν επίσης σε δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης, με τιμές εκκίνησης που κυμαίνονταν από 23,5-24,5 εκατομμύρια VND/m2. Σε ορισμένες περιοχές, η τιμή εκκίνησης έφτανε τα 28-33 εκατομμύρια VND/m2.

Εν τω μεταξύ, στην περιοχή Phuc Tho, 14 οικόπεδα δημοπρατήθηκαν για δικαιώματα χρήσης γης, με τιμές εκκίνησης 17,2 εκατομμύρια VND/m2 και 18,5 εκατομμύρια VND/m2...

Εφαρμόστε άμεσα τη νέα πολιτική.

Οι τιμές της γης αποτελούν εδώ και καιρό θέμα μεγάλης ανησυχίας για την κοινωνία στο σύνολό της. Η κυβέρνηση και η Εθνοσυνέλευση έχουν επίσης δείξει μεγάλη προσοχή σε αυτό το ζήτημα.

Στις 24 Μαΐου 2024, προεδρεύοντας μιας πανεθνικής διαδικτυακής συνάντησης για την ακρόαση εκθέσεων και την παροχή σχολίων σχετικά με το σχέδιο Διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha ζήτησε από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να λάβει σοβαρά υπόψη τα σχόλια που ελήφθησαν καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας σύνταξης, να οριστικοποιήσει άμεσα το σχέδιο Διατάγματος και να εφαρμόσει επειγόντως τις νέες και πρωτοποριακές πολιτικές και κατευθυντήριες γραμμές του Νόμου περί Γης του 2024.

Προηγουμένως, στις 8 Μαΐου, σε μια συνδυασμένη διάσκεψη με φυσική παρουσία και διαδικτυακή παρουσία 63 τοπικών αρχών για τη συλλογή απόψεων σχετικά με το σχέδιο διατάγματος που ρυθμίζει την αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση όταν το Κράτος ανακτήσει γη, καθώς και το σχέδιο διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha δήλωσε ότι ο Πρωθυπουργός εξέδωσε οδηγία προς τα υπουργεία και τις υπηρεσίες να καταρτίσουν επειγόντως λεπτομερή έγγραφα καθοδήγησης, διασφαλίζοντας ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις για να εξετάσει η Εθνοσυνέλευση και να επιτρέψει την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024 την 1η Ιουλίου 2024 (5 μήνες νωρίτερα από την προηγούμενη ημερομηνία, 1η Ιανουαρίου 2025).

Ο Νόμος περί Γης του 2024, με τις πολλές νέες και πρωτοποριακές πολιτικές του, ωφελεί τους ανθρώπους κατά τη διάρκεια της αναπτυξιακής διαδικασίας και εναρμονίζει τα συμφέροντα όλων των εμπλεκομένων στην υλοποίηση του έργου. Οι κανονισμοί για τις τιμές της γης διασφαλίζουν την αντικειμενικότητα και τη διαφάνεια, εξισορροπώντας τα έσοδα από τη γη για το Κράτος, τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις, αποτρέποντας τις ασταθείς τιμές της γης και εξισορροπώντας το κόστος εισροών για έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης. Η νέα μεθοδολογία αποτίμησης γης πρέπει να είναι σαφής, απλή και συνοπτική για να προστατεύει όσους εμπλέκονται στη διαδικασία αποτίμησης.

Επιστρέφοντας στο ζήτημα της εξουσιοδότησης από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι σε Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας να καθορίζουν τις τιμές γης και τις τιμές εκκίνησης για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, καταδεικνύεται περαιτέρω ότι η διαδικασία αυτή πρέπει να είναι διαφανής αλλά και να παρακολουθείται στενά. Στην πραγματικότητα, εδώ και πολλά χρόνια, η διαφθορά και τα οικονομικά εγκλήματα που σχετίζονται με τη γη είναι διαδεδομένα. Οι καταγγελίες σε αυτόν τον τομέα αντιπροσωπεύουν επίσης το υψηλότερο ποσοστό όλων των καταγγελιών, ενώ η διεκπεραίωση και η επίλυσή τους είναι πολύ χρονοβόρα. Λόγω της πολυπλοκότητας του ζητήματος, πολλές υποθέσεις είναι δύσκολο να επιλυθούν πλήρως.

Στις 13 Σεπτεμβρίου 2022, η έκθεση της Επιτροπής Αναφορών Πολιτών υπό την θεματική εποπτεία της Μόνιμης Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης με θέμα «Η εφαρμογή των νόμων για την υποδοχή πολιτών και την επίλυση παραπόνων και καταγγελιών από την 1η Ιουλίου 2016 έως την 1η Ιουλίου 2021» έδειξε ότι τα παράπονα, οι καταγγελίες, οι αναφορές και τα σχόλια προέκυψαν κυρίως σχετικά με τη διαχείριση γης και την εφαρμογή της απαλλοτρίωσης γης, των αποζημιώσεων, της υποστήριξης, της επανεγκατάστασης και της εκκαθάρισης του χώρου κατά την υλοποίηση έργων (αντιπροσωπεύοντας πάνω από 69,5%).

Σύμφωνα με τον κ. Le Bao Long, ειδικό σε θέματα ακινήτων, ο κυβερνητικός κανονισμός που απαιτεί από τις επαρχιακές Λαϊκές Επιτροπές να εφαρμόζουν τιμοκαταλόγους γης διαφέρει από το προηγούμενο σύστημα, επειδή πρέπει να αναφέρεται στο πλαίσιο τιμών γης και να ενημερώνεται ετησίως. Αυτό δίνει τη δυνατότητα στις τοπικές αρχές, επιτρέποντας στις τιμές γης να ευθυγραμμίζονται περισσότερο με την πραγματική κατάσταση σε κάθε τοποθεσία από ό,τι πριν. Ειδικοί κανονισμοί θα διασφαλίσουν διαφανή, σαφή και ρεαλιστική αποτίμηση της γης. Ο κ. Long προβλέπει ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν μετά την έναρξη ισχύος των νέων νόμων, με τα οικόπεδα να είναι αυτά που θα επηρεαστούν περισσότερο. Ωστόσο, ακόμη και με την αύξηση, δεν θα υπάρξει παράλογη αύξηση των τιμών.

Πηγή: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html