Διαφάνεια στις τιμές γης και στους πλειστηριασμούς γης

Στο Ανόι , όχι μόνο οι τιμές των διαμερισμάτων και των οικοπέδων στο κέντρο της πόλης αυξάνονται συνεχώς, αλλά και οι συναλλαγές γης στα προάστια είναι πολύβουες. Φωτογραφία: Quang Vinh.

Αξιοσημείωτα, στην εξουσιοδότηση της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι προς τις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας, υπάρχει η απόφαση σχετικά με την τιμή εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης για την κατανομή γης με τέλη χρήσης γης ή τη μίσθωση γης σε νοικοκυριά και ιδιώτες· Απόφαση σχετικά με την τιμή εκκίνησης για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης όταν το Κράτος κατανέμει γη ή μισθώνει γη σε περιπτώσεις όπου το οικόπεδο ή η έκταση γης έχει επενδυθεί σε τεχνικές υποδομές σύμφωνα με το λεπτομερές σχέδιο κατασκευής.

Οι συναλλαγές είναι ενεργές αλλά όχι καυτές

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι, οι Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας είναι υπεύθυνες για την ολοκλήρωση του συγκεκριμένου Συμβουλίου Εκτίμησης Γης και άλλων σχετικών περιεχομένων (εάν υπάρχουν), δίνοντας εντολή στα Τμήματα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος (TNMT), Οικονομικών - Σχεδιασμού και στα σχετικά τμήματα και γραφεία να οργανώσουν την εφαρμογή. Πριν από τις 10 Δεκεμβρίου 2024, το Τμήμα Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, μαζί με τα τμήματα, τα παραρτήματα και τις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας, θα συνοψίσουν και θα αξιολογήσουν τα αποτελέσματα και θα υποβάλουν έκθεση στην Λαϊκή Επιτροπή της Πόλης για εξέταση της συνέχισης της εξουσιοδότησης ως βάση για την εφαρμογή την επόμενη περίοδο.

Για το Ανόι, η γη αποτελεί πάντα ένα καυτό ζήτημα. Όχι μόνο οι τιμές των διαμερισμάτων, αλλά και οι τιμές της γης στο κέντρο της πόλης αυξάνονται συνεχώς, αλλά και οι συναλλαγές γης στα προάστια είναι επίσης πολύ δραστήριες. Από τον Απρίλιο του 2024, οι πλειστηριασμοί γης για νοικοκυριά και ιδιώτες από περιοχές όπως το Ντονγκ Αν, το Χόαϊ Ντουκ, η Ουνγκ Χόα, το Φου Ξουγιέν... μέχρι την απομακρυσμένη περιοχή Μπα Βι είναι επίσης αρκετά πολυσύχναστοι.

Στην περιοχή Hoai Duc, το Κέντρο Ανάπτυξης του Ταμείου Γης της Περιφέρειας πραγματοποίησε με επιτυχία δημοπρασία 23 οικόπεδων με έκταση 2.441,8 τ.μ. (που πραγματοποιήθηκε στις 18 Μαρτίου). Ο προϋπολογισμός συγκέντρωσε 179,2 δισεκατομμύρια VND. Τον Απρίλιο, το Κέντρο συνέχισε να ανακοινώνει τη δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης για 34 οικόπεδα με έκταση 3.366,7 τ.μ., η οποία αναμένεται να συγκεντρώσει 200 ​​δισεκατομμύρια VND για τον προϋπολογισμό.

Ομοίως, στην περιοχή Dong Anh, τον Φεβρουάριο και τον Μάρτιο, διοργανώθηκε με επιτυχία η δημοπρασία δικαιωμάτων χρήσης γης συνολικής έκτασης 2.872,2 τετραγωνικών μέτρων. Τα έσοδα του προϋπολογισμού ξεπέρασαν τα 143 δισεκατομμύρια VND, υπερβαίνοντας τα αναμενόμενα κατά σχεδόν 69 δισεκατομμύρια VND.

Το Μπα Βι είναι μια απομακρυσμένη περιοχή του Ανόι, η οποία έχει επίσης δημοπρατήσει με επιτυχία 37 οικόπεδα (χωριό Ντονγκ Μπανγκ, κοινότητα Ντονγκ Τάι), αποφέροντας στον προϋπολογισμό περισσότερα από 99 δισεκατομμύρια VND.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Huy Hoang - Διευθυντή του Κέντρου Ταμείου Γης της Περιφέρειας Hoai Duc, ο λόγος για την ταχεία αύξηση των συναλλαγών και των τιμών γης είναι ότι η πόλη και η περιοχή επιταχύνουν την υλοποίηση πολλών βασικών έργων υποδομής μεταφορών, συμπεριλαμβανομένης της Περιφερειακής Οδού 4 - Περιφέρεια Πρωτεύουσας και της Περιφερειακής Οδού 3.5. Η σύνδεση με το κέντρο της πόλης είναι πιο βολική.

Ωστόσο, μέχρι τον Μάιο του 2025, οι πλειστηριασμοί γης σε προαστιακές περιοχές δεν ήταν ασυνήθιστοι. Για παράδειγμα, στην περιοχή Hoai Duc, σε σύγκριση με ορισμένες κεντρικές περιοχές, η τιμή εκκίνησης ήταν πάνω από 60 εκατομμύρια VND/m2, σε σύγκριση με πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m2 που είναι συνήθως στο κέντρο της πόλης. Υπήρχε ένα οικόπεδο με τιμή εκκίνησης 42,8 εκατομμύρια VND/m2, αλλά ο νικητής της δημοπρασίας αύξησε την τιμή μόνο κατά 1 βήμα στα 42,9 εκατομμύρια VND/m2, αποδεικνύοντας ότι, παρόλο που η δημοπρασία γης ήταν ευνοϊκή, δεν ήταν «καυτή». Δεν υπήρξε φαινόμενο ασυνήθιστων αυξήσεων τιμών, κερδοσκοπίας ή πληθωρισμού τιμών σε σύγκριση με προηγούμενους πυρετούς γης, όταν οι τιμές αυξήθηκαν 2-3 φορές σε σύγκριση με την τιμή εκκίνησης.

Μετά τη δημοπρασία, το ποσοστό ακύρωσης και μη καταβολής της προκαταβολής είναι υψηλό. Συγκεκριμένα, το 2022 και το 2023, έως και το 70% των δημοπρασιών γης σε προαστιακά κτίρια δεν είχαν συμμετέχοντες ή ο αριθμός των συμμετεχόντων δεν ήταν κατάλληλος για να ξεκινήσει η δημοπρασία.

Όσον αφορά τους πλειστηριασμούς γης, δεν είναι πολλοί αυτοί που γνωρίζουν με σαφήνεια. Για παράδειγμα, σε μια περίπτωση στην περιοχή Me Linh, στη δημοπρασία το απόγευμα της 30ής Δεκεμβρίου 2023, ένα άτομο πλήρωσε 4,28 δισεκατομμύρια VND/m2 για ένα οικόπεδο 102m2, ενώ η τιμή εκκίνησης ήταν 30 εκατομμύρια VND/m2 και αναδείχθηκε νικητής της δημοπρασίας. Ωστόσο, αργότερα, κατόπιν αιτήματος του νικητή της δημοπρασίας, η περιοχή Me Linh συμφώνησε να ακυρώσει το αποτέλεσμα και να επιστρέψει περισσότερα από 600 εκατομμύρια VND σε προκαταβολή.

Αυτό το άτομο είπε ότι ήταν η πρώτη φορά που πήγε σε δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης, οπότε ήταν νευρικός και βιαστικός, οπότε έγραψε λάθος αριθμό. «Υπολόγισα περισσότερα από 4,28 δισεκατομμύρια VND για ολόκληρο το οικόπεδο, χωρίς να σκεφτώ ότι οι κανονισμοί δημοπρασίας υπολογίστηκαν ανά τετραγωνικό μέτρο, οπότε έκανα λάθος», είπε αυτό το άτομο.

Η παραπάνω περίπτωση θα πρέπει επίσης να θεωρηθεί ως μάθημα για τη συμμετοχή σε δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, ειδικά όταν η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι έχει εξουσιοδοτήσει την Λαϊκή Επιτροπή σε επίπεδο περιφέρειας να αποφασίσει την τιμή εκκίνησης για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης.

Καταμέτρηση ψήφων μονάδων που συμμετείχαν σε δημοπρασία γης στην περιοχή Thanh Oai (Ανόι), Δεκέμβριος 2023. Πηγή: HNM.

Το Ανόι θα διοργανώσει πολλές δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης.

Πολλές απόψεις λένε ότι η εξουσιοδότηση της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι προς τις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας να αποφασίζουν την τιμή εκκίνησης για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης θα κάνει την αγορά ακινήτων πιο ζωντανή και υγιή. Το σημείο εκκίνησης μπορεί να θεωρηθεί από τον επόμενο Ιούνιο. Ειδικά όταν η δημοπρατούμενη γη έχει σχεδιαστεί, έχει επενδυθεί σε σύγχρονα συστήματα τεχνικής και κοινωνικής υποδομής, έχει συνδεθεί με τους κύριους άξονες κυκλοφορίας, καλύπτοντας τις ανάγκες διαμόρφωσης νέων σύγχρονων οικιστικών περιοχών.

Σύμφωνα με την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι, φέτος, στην πόλη διατέθηκαν 408,547 δισεκατομμύρια VND σε εκτιμώμενα έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού, εκ των οποίων τα εγχώρια έσοδα ανέρχονται σε 378,530 δισεκατομμύρια VND. Αναγνωρίζοντας τα έσοδα από τη γη ως την κύρια πηγή επενδύσεων για τις περιφέρειες, τις κωμοπόλεις και τις πόλεις, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι ζήτησε από το Υπουργείο Οικονομικών και το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να προεδρεύσουν και να συντονίσουν με τις μονάδες για τη σύνθεση δεδομένων σχετικά με την ικανότητα υποβολής προσφορών και δημοπρασιών 30 περιφέρειων, κωμοπόλεων και πόλεων από τα έσοδα από τη γη.

Με αυτές τις θετικές κινήσεις, η δημοπρατούμενη γη θεωρείται το κορυφαίο προϊόν στην αγορά γης του Ανόι το 2024.

Οι διευθύνσεις των δημοπρασιών για τη χρήση γης είναι αρκετά σαφείς. Εκ των οποίων, σχεδόν 180 οικόπεδα στις περιοχές Chuong My, Dong Anh, Me Linh και στην πόλη Son Tay τέθηκαν σε δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης με την υψηλότερη τιμή εκκίνησης τα 33 εκατομμύρια VND/m2. Σε δημοπρασία τον Μάρτιο του 2024, η υψηλότερη τιμή νίκης ήταν 56,1 εκατομμύρια VND/m2.

Στην περιοχή Me Linh, συμπεριλαμβανομένων 30 οικοπέδων: περιοχή Quan Cho (χωριό Bong Mac, κοινότητα Lien Mac) τιμή εκκίνησης 19-22,5 εκατομμύρια VND/m2. Στην πόλη Quang Minh, η τιμή εκκίνησης είναι από 26-27 εκατομμύρια VND/m2.

Στην περιοχή Dong Anh, 72 οικόπεδα τέθηκαν επίσης σε δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης, με τιμές εκκίνησης που κυμαίνονταν από 23,5 έως 24,5 εκατομμύρια VND/m2. Σε ορισμένες περιοχές, οι τιμές εκκίνησης κυμαίνονταν από 28 έως 33 εκατομμύρια VND/m2.

Στην περιοχή Phuc Tho, 14 οικόπεδα δημοπρατήθηκαν για δικαιώματα χρήσης γης, με τιμές εκκίνησης 17,2 εκατομμύρια VND/m2 και 18,5 εκατομμύρια VND/m2...

Υλοποιήστε σύντομα τις νέες πολιτικές

Για πολύ καιρό, οι τιμές της γης αποτελούσαν πάντα αντικείμενο της προσοχής ολόκληρης της κοινωνίας. Η κυβέρνηση και η Εθνοσυνέλευση είναι επίσης πολύ κοντά σε αυτό το ζήτημα.

Στις 24 Μαΐου 2024, προεδρεύοντας σε εθνική διαδικτυακή συνάντηση για την ακρόαση εκθέσεων και την παροχή γνωμοδοτήσεων σχετικά με το σχέδιο διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης, ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha ζήτησε από το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος να λάβει σοβαρά υπόψη τα σχόλια και τις συνεισφορές καθ' όλη τη διαδικασία ανάπτυξης, να ολοκληρώσει άμεσα το σχέδιο διατάγματος και να θέσει άμεσα σε εφαρμογή νέες και πρωτοποριακές πολιτικές και κατευθυντήριες γραμμές του Νόμου περί Γης του 2024.

Προηγουμένως, στις 8 Μαΐου, σε μια άμεση και διαδικτυακή διάσκεψη με 63 τοπικές αρχές για τη συλλογή απόψεων σχετικά με το σχέδιο Διατάγματος που ρυθμίζει την αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση όταν το Κράτος ανακτήσει γη· το σχέδιο Διατάγματος που ρυθμίζει τις τιμές της γης· ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης Tran Hong Ha δήλωσε ότι ο Πρωθυπουργός εξέδωσε έγγραφο που δίνει εντολή σε υπουργεία και κλάδους να καταρτίσουν επειγόντως λεπτομερή έγγραφα καθοδήγησης, διασφαλίζοντας επαρκείς συνθήκες για να εξετάσει η Εθνοσυνέλευση και να επιτρέψει την έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης του 2024 την 1η Ιουλίου 2024 (5 μήνες νωρίτερα από ό,τι πριν, δηλαδή την 1η Ιανουαρίου 2025).

Ο Νόμος περί Γης του 2024 με πολλές νέες και πρωτοποριακές πολιτικές· οι άνθρωποι ωφελούνται στη διαδικασία ανάπτυξης, εναρμονίζοντας τα συμφέροντα όλων των μερών κατά την υλοποίηση έργων. Οι κανονισμοί για τις τιμές της γης διασφαλίζουν τις αρχές της αντικειμενικότητας, της διαφάνειας και της ρύθμισης των εσόδων από τη γη για το Κράτος, τους ανθρώπους και τις επιχειρήσεις, αποτρέποντας τις «έντονες» διακυμάνσεις των τιμών της γης και εξισορροπώντας το κόστος εισροών για επενδυτικά έργα στην κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη. Η νέα μέθοδος αποτίμησης γης πρέπει να είναι σαφής, απλή και συνεκτική για να προστατεύει όσους κάνουν εργασίες αποτίμησης.

Επιστρέφοντας στην εξουσιοδότηση της Λαϊκής Επιτροπής του Ανόι προς τις Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο περιφέρειας να αποφασίζουν για τις τιμές γης και τις τιμές εκκίνησης για τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, καταδεικνύεται περαιτέρω ότι το έργο αυτό πρέπει να διεξάγεται με διαφάνεια, αλλά πρέπει να παρακολουθείται στενά. Στην πραγματικότητα, με την πάροδο των ετών, η διαφθορά και τα οικονομικά εγκλήματα στον τομέα της γης ήταν ευρέως διαδεδομένα. Οι καταγγελίες σε αυτόν τον τομέα αντιπροσωπεύουν επίσης το υψηλότερο ποσοστό καταγγελιών, ενώ η διεκπεραίωση και η επίλυσή τους απαιτεί πολύ χρόνο. Λόγω της πολυπλοκότητας του προβλήματος, πολλές υποθέσεις είναι δύσκολο να επιλυθούν πλήρως.

Στις 13 Σεπτεμβρίου 2022, η έκθεση της Επιτροπής Αναφορών στη θεματική συνεδρίαση εποπτείας της Μόνιμης Επιτροπής της Εθνοσυνέλευσης «Εφαρμογή του νόμου για την υποδοχή πολιτών και την αντιμετώπιση παραπόνων και καταγγελιών από την 1η Ιουλίου 2016 έως την 1η Ιουλίου 2021» έδειξε ότι τα παράπονα, οι καταγγελίες, οι συστάσεις και οι προβληματισμοί προέκυψαν κυρίως σχετικά με τον τομέα της διαχείρισης γης και την εφαρμογή της ανάκτησης γης, της αποζημίωσης, της υποστήριξης, της επανεγκατάστασης και της εκκαθάρισης χώρων κατά την υλοποίηση έργων (αντιπροσωπεύοντας πάνω από 69,5%).

Σύμφωνα με τον κ. Le Bao Long - ειδικό σε θέματα ακινήτων, η ρύθμιση της κυβέρνησης για τον τιμοκατάλογο γης που εφαρμόζεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή είναι διαφορετική από πριν, η οποία αναφέρεται στο πλαίσιο τιμών γης και ενημερώνεται ετησίως. Έτσι, η εξουσία και η ευθύνη έχουν ανατεθεί στις τοπικές αρχές, συμβάλλοντας στην προσαρμογή των τιμών γης πιο κοντά στην πραγματική κατάσταση κάθε τοποθεσίας από ό,τι πριν. Οι συγκεκριμένοι κανονισμοί θα συμβάλουν ώστε η αποτίμηση της γης να είναι διαφανής, σαφής και κοντά στην πραγματικότητα. Ο κ. Long προβλέπει ότι οι τιμές των ακινήτων θα αυξηθούν μετά την έναρξη ισχύος των νέων νόμων. Συνεπώς, τα οικόπεδα θα είναι ο τύπος που θα επηρεαστεί περισσότερο. Ωστόσο, ακόμη και αν υπάρξει αύξηση, δεν θα υπάρξει αδικαιολόγητα υψηλή αύξηση τιμών.

Πηγή: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html