Ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Μέρος 2: Γιατί εξακολουθεί να υπάρχει έλλειψη κοινωνικών κατοικιών;

Η πόλη Χο Τσι Μινχ είναι η περιοχή με τη μεγαλύτερη ζήτηση για κοινωνική στέγαση στη χώρα. Παρόλο που η δημοτική αρχή έχει καταβάλει προσπάθειες για να βρει πολλές λύσεις, η διαδικασία εφαρμογής εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλά εμπόδια, γεγονός που δυσχεραίνει την κάλυψη των πραγματικών αναγκών.

Οι επιχειρήσεις φοβούνται... τις διαδικασίες

Σύμφωνα με το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ , ο ρυθμός ολοκλήρωσης των διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης δεν έχει φτάσει τις προσδοκίες, αυτό συμβαίνει επειδή οι εργασίες αποζημίωσης και εκκαθάρισης του χώρου σε ορισμένα έργα κοινωνικής στέγασης είναι δύσκολες, παρατεταμένες και η πρόοδος του έργου είναι αργή ή και αδύνατη.

Μια σειρά από έργα διαμερισμάτων στην περιοχή An Lac (πόλη Χο Τσι Μινχ).

Για τα έργα εμπορικών κατοικιών (NƠTM) με κλίμακα χρήσης γης άνω των 10 εκταρίων, παρόλο που έχει καθοριστεί το ταμείο γης του 20% για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών, ο επενδυτής του έργου καθυστερεί στην εφαρμογή της αποζημίωσης για την εκκαθάριση του χώρου ή στην επένδυση σε κατασκευή τεχνικών υποδομών, επομένως δεν έχουν υλοποιηθεί επενδύσεις σε κατασκευές.

«Οι επενδυτές έργων NƠTM καθυστερούν να παραδώσουν το 20% του χερσαίου κεφαλαίου του έργου στο Κράτος για την υλοποίηση επενδύσεων σε κοινωνικές κατοικίες ή καθυστερούν να υλοποιήσουν έργα κοινωνικής στέγασης σε αυτό το 20% της γης. Οι μακροπρόθεσμες πηγές κεφαλαίου για την υποστήριξη των επενδυτών ώστε να δανειστούν για την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης, να δανειστούν κεφάλαια για κατασκευές και να δανειστούν κεφάλαια οι δικαιούχοι πολιτικών κοινωνικής στέγασης για την αγορά κατοικιών δεν είναι σταθερές», πρόσθεσε ένας εκπρόσωπος του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Duy Chuyen, ειδικό σε οικονομικά και ακίνητα, η πόλη του Χο Τσι Μινχ δεν στερείται γης, αλλά μάλλον συστηματικού σχεδιασμού. «Εάν μια περιοχή είναι πλήρως σχεδιασμένη με υποδομές, σχολεία, πάρκα και μεταφορές, είναι απολύτως εφικτό να κατασκευαστούν δεκάδες πολυώροφες πολυκατοικίες. Αλλά όταν ο σχεδιασμός είναι κατακερματισμένος και η γη χωρίζεται σε μικρά κομμάτια, μπορούν να κατασκευαστούν μόνο μερικές δεκάδες χαμηλά σπίτια, προκαλώντας σοβαρή σπατάλη γης», δήλωσε ο κ. Nguyen Duy Chuyen.

Επιπλέον, οι διαδικασίες επένδυσης για έργα κοινωνικής στέγασης εξακολουθούν να είναι περίπλοκες. Εκτός από τις διαδικασίες έγκρισης επενδυτικών πολιτικών, αναγνώρισης επενδυτών, έγκρισης λεπτομερούς σχεδιασμού σε κλίμακα 1/500, έγκρισης επενδύσεων, κατανομής γης, υπολογισμού τελών χρήσης γης και διενέργειας προκαταβολών όπως οι εμπορικές κατοικίες, τα έργα κοινωνικής στέγασης πρέπει να διενεργούν εκτιμήσεις των τιμών των κοινωνικών κατοικιών, να επιβεβαιώνουν τα θέματα αγοράς και μίσθωσης-αγοράς κοινωνικών κατοικιών, να εξετάζουν έγγραφα κ.λπ., γεγονός που παρατείνει τον χρόνο, αυξάνει το κόστος ευκαιρίας και αποθαρρύνει τους επενδυτές. Εν τω μεταξύ, ο μηχανισμός για την αποτίμηση της γης και τον προσδιορισμό των οικονομικών υποχρεώσεων εξακολουθεί να είναι δυσκίνητος και επικαλύπτεται μεταξύ των φορέων.

«Υπάρχουν πολλοί λόγοι για την έλλειψη κοινωνικής στέγασης, αλλά ο πιο σημαντικός είναι ότι η διαδικασία υποβολής αίτησης για άδεια κατασκευής κοινωνικής στέγασης είναι πολύ περίπλοκη. Εν τω μεταξύ, η κατασκευή εμπορικών κατοικιών είναι ευκολότερη και πιο κερδοφόρα, οπότε γιατί να επιλέξουμε μια πιο δύσκολη επιλογή με μικρότερο κέρδος; Εκτός αυτού, ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν είναι κατάλληλος. Σε πολλά οικόπεδα επιτρέπεται η κατασκευή μόνο χαμηλών κατοικιών με χαμηλή πυκνότητα δόμησης, καθιστώντας αδύνατη την υλοποίηση μεγάλης κλίμακας έργων κοινωνικής στέγασης», δήλωσε ο κ. Nguyen Duy Chuyen.

Οι επιχειρήσεις που ασχολούνται με αυτόν τον τομέα δεν αντιμετωπίζουν μόνο διαδικαστικές δυσκολίες, αλλά και πολλές οικονομικές δυσκολίες. Ο κ. Nguyen Van Thanh Huy, Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Becamex IDC Corporation, δήλωσε: «Η μεγαλύτερη πρόκληση για τις επιχειρήσεις είναι η πίεση κεφαλαίου και το κόστος εισροών. Τα έξοδα για την εκκαθάριση του χώρου, τις επενδύσεις σε υποδομές και τους τόκους δανείων έχουν αυξηθεί απότομα, ενώ το περιθώριο κέρδους του τομέα της κοινωνικής στέγασης ελέγχεται σε χαμηλό επίπεδο, γεγονός που καθιστά δύσκολη για τις επιχειρήσεις τη διατήρηση της ταμειακής ροής».

Επιπλέον, η υλοποίηση ενός έργου κοινωνικής στέγασης συχνά διαρκεί πολλά χρόνια για να ολοκληρωθούν οι νομικές διαδικασίες, από την αλλαγή των σκοπών χρήσης γης, την έγκριση του σχεδιασμού, έως τη χορήγηση αδειών κατασκευής, την κατασκευή, τις διαδικασίες έκδοσης ροζ βιβλίων... «Οι χρονοβόρες διαδικασίες προκαλούν στασιμότητα σε πολλά έργα, αύξηση του κόστους και αύξηση των οικονομικών κινδύνων. Χωρίς έναν συγκεκριμένο μηχανισμό υποστήριξης, είναι πολύ δύσκολο για τις επιχειρήσεις να διατηρήσουν μακροπρόθεσμο επενδυτικό κίνητρο», τόνισε ο κ. Huy.

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Van Thanh Huy, μια άλλη δυσκολία είναι το πρόβλημα της εξισορρόπησης των κοινωνικών στόχων και της οικονομικής αποδοτικότητας. Η κοινωνική στέγαση αναγκάζεται να διατηρεί χαμηλές τις τιμές πώλησης, ενώ το κόστος των υλικών, της εργασίας και των υποδομών παραμένει στις τιμές της αγοράς. Χωρίς προτιμησιακές πηγές πίστωσης ή μηχανισμούς στήριξης των τιμών, οι επιχειρήσεις δεν έχουν σχεδόν κανένα κέρδος. Αυτό δείχνει γιατί ο αριθμός των επιχειρήσεων που συμμετέχουν σε επενδύσεις σε κοινωνική στέγαση είναι πολύ χαμηλός σε σύγκριση με τον τομέα της εμπορικής στέγασης.

Υπάρχουν ακόμα πολλές ελλείψεις

Εκτός από τις δυσκίνητες νομικές διαδικασίες, η κοινωνική στέγαση αντιμετωπίζει επίσης το πρόβλημα των ακατάλληλων γεωγραφικών τοποθεσιών. Η κα. Pham Thi Hang, δασκάλα στην περιοχή Chanh Hung (πόλη Χο Τσι Μινχ), δήλωσε επίσης: «Ο χώρος εργασίας μου βρίσκεται ακριβώς στο κέντρο της πόλης, ενώ τα περισσότερα έργα κοινωνικής στέγασης κατασκευάζονται σε απομακρυσμένες περιοχές όπως το Binh Duong ή το Hoc Mon. Αυτό καθιστά πολύ δύσκολη τη μετακίνηση, τη διδασκαλία και τη φροντίδα της οικογένειας».

Η Δρ. Nguyen Kim Duc, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας και Συμβουλευτικής Περιφερειακής Ανάπτυξης του Οικονομικού Πανεπιστημίου της πόλης Χο Τσι Μινχ, δήλωσε ότι το χερσαίο ταμείο για κοινωνικές κατοικίες στην πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο. Σε πολλά μέρη, υπάρχει γη αλλά λείπουν σύγχρονες τεχνικές και κοινωνικές υποδομές, όπως μεταφορές, σχολεία και νοσοκομεία, γεγονός που δυσχεραίνει την αποτελεσματική υλοποίηση των έργων. «Είναι αδύνατο να υπάρξει μια βιώσιμη οικιστική περιοχή εάν υπάρχουν μόνο κατοικίες αλλά λείπουν υποδομές υπηρεσιών και συνδεδεμένοι χώροι διαβίωσης», σχολίασε ο κ. Duc.

Επιπλέον, παρόλο που η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει πολιτική δανείων για άτομα με χαμηλό εισόδημα μέσω του Ταμείου Ανάπτυξης Κατοικιών της Πόλης (έως 900 εκατομμύρια VND με προνομιακό επιτόκιο 4,7%/έτος), το ποσό αυτού του δανείου εξακολουθεί να είναι χαμηλό σε σύγκριση με την αξία του σπιτιού και οι δικαιούχοι του δανείου είναι περιορισμένοι.

«Οι όροι για την αγορά κοινωνικής κατοικίας είναι επίσης ανεπαρκείς. Μόνο όσοι αντιμετωπίζουν πραγματικά δυσκολίες και δεν κατέχουν ακίνητη περιουσία μπορούν να αγοράσουν, αλλά οι ισχύοντες κανονισμοί ισχύουν μόνο εντός μίας επαρχίας. Επομένως, θα υπάρχουν περιπτώσεις όπου άτομα σε άλλες επαρχίες κατέχουν πολλά σπίτια, αλλά αν δεν κατέχουν σπίτι στην πόλη Χο Τσι Μινχ, μπορούν ακόμα να αγοράσουν κοινωνική κατοικία. Αντίθετα, οι εργαζόμενοι με εισόδημα περίπου 16 εκατομμυρίων/μήνα αποκλείονται επειδή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις υποβολής αίτησης», ανέλυσε περαιτέρω ο κ. Chuyen.

Επιπλέον, εξακολουθεί να υπάρχει μια κατάσταση όπου πολλά διαμερίσματα κοινωνικής στέγασης είναι καταχωρημένα στα ονόματα ατόμων που δεν χρειάζεται πραγματικά να ζουν εκεί. Αυτό διαστρεβλώνει τις πολιτικές κοινωνικής ασφάλισης και μειώνει την εμπιστοσύνη του κοινού στο πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης.

Τελικό άρθρο: Δημιουργία ενός διαφανούς μηχανισμού για την αποτροπή της κερδοσκοπίας

Πηγή: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm