Η αρχή της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων της Κίνας

Το Υπουργείο Στέγασης και Αστικών-Αγροτικών Κατασκευών της Κίνας δήλωσε ότι οι τοπικές κυβερνήσεις ενδέχεται να ζητήσουν από κρατικές επιχειρήσεις να βοηθήσουν στην αγορά ορισμένων απούλητων κατοικιών από κατασκευαστές ακινήτων.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Κτίρια στη Σαγκάη, Κίνα.

Η κινεζική κυβέρνηση ξεκίνησε το πιο φιλόδοξο μέχρι σήμερα σχέδιό της για τη διάσωση της αγοράς ακινήτων.

Πρόκειται για μια εξέλιξη που οι επενδυτές περίμεναν εδώ και μήνες. Ωστόσο, το κατά πόσον αυτά τα μέτρα θα είναι αποτελεσματικά παραμένει ένα μεγάλο ερωτηματικό.

Φιλόδοξο σχέδιο

Το πακέτο συμφωνίας περιστρέφεται γύρω από την υιοθέτηση από την Κίνα μιας πολιτικής που έχει ήδη δοκιμαστεί σε μια μεγάλη πόλη - απαιτώντας από τις τοπικές κυβερνήσεις να αγοράζουν απούλητα σπίτια από κατασκευαστές ακινήτων και να τα μετατρέπουν σε οικονομικά προσιτές κοινωνικές κατοικίες.

Το σχέδιο περιλαμβάνει επίσης μειώσεις στα επιτόκια στεγαστικών δανείων και στις απαιτήσεις προκαταβολής, και το πιο σημαντικό, 300 δισεκατομμύρια γιουάν (41,5 δισεκατομμύρια δολάρια) σε μετρητά με χαμηλό επιτόκιο από την κεντρική τράπεζα για τη χρηματοδότηση κρατικών αγορών απούλητων ακινήτων.

«Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής γνωρίζουν την επείγουσα ανάγκη πρόληψης μιας ολοκληρωτικής κρίσης στον τομέα των ακινήτων», δήλωσε ο Zhaopeng Xing, ανώτερος στρατηγικός αναλυτής στην ANZ Research. «Το νέο σχέδιο διάσωσης δείχνει την αποφασιστικότητα των Κινέζων υπευθύνων χάραξης πολιτικής να ανατρέψουν την κατάσταση».

Ενώ η επείγουσα ανάγκη είναι ευπρόσδεκτη, οι ειδικοί λένε ότι το τρέχον πακέτο ανακούφισης μπορεί να είναι πολύ μικρό σε κλίμακα για να είναι αποτελεσματικό και θα μπορούσε να αντιμετωπίσει προβλήματα χρηματοδότησης.

Σύμφωνα με την Goldman Sachs, η συνολική αξία των απούλητων κατοικιών, των ημιτελών έργων και της αχρησιμοποίητης γης στην Κίνα είναι περίπου 30 τρισεκατομμύρια γιουάν (4,1 τρισεκατομμύρια δολάρια).

Οι αναλυτές της Goldman Sachs ανέφεραν σε πρόσφατο ερευνητικό σημείωμα ότι θα χρειαστούν περισσότερα από 7 τρισεκατομμύρια γιουάν (967 δισεκατομμύρια δολάρια) σε όλες τις πόλεις για να μειωθεί η προσφορά κατοικιών στα επίπεδα που παρατηρήθηκαν τελευταία φορά το 2018, μια χρονιά άνθησης για την αγορά ακινήτων. Αυτό είναι περισσότερο από 20 φορές το ποσό χρηματοδότησης που ανακοίνωσε η Λαϊκή Τράπεζα της Κίνας (PBoC, η κεντρική τράπεζα).

Παρόλο που η οικονομία της Κίνας αναπτύχθηκε ταχύτερα από το αναμενόμενο στις αρχές του έτους, η δυναμική αυτή επιβραδύνεται από τον βασικό τομέα των ακινήτων, ο οποίος κάποτε αντιπροσώπευε το 30% της οικονομικής δραστηριότητας.

Περιορισμένη κλίμακα

Παρά την πληθώρα ανακοινώσεων στις αρχές αυτού του μήνα, παραμένει ασαφές πώς η κινεζική κυβέρνηση θα εφαρμόσει το πρόγραμμα αγοράς κατοικιών και πόσα χρήματα θα χρειαστούν για τη χρηματοδότησή του. Το πιο σημαντικό, δεν είναι σαφές από πού θα βρουν τα χρήματα οι τοπικές αυτοδιοικήσεις που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες.

Το τελευταίο πρόγραμμα αναχρηματοδότησης θα μπορούσε να παράσχει τραπεζικά δάνεια αξίας 500 δισεκατομμυρίων γιουάν (69 δισεκατομμύρια δολάρια) για την υποστήριξη των τοπικών αγορών κατοικιών, δήλωσε ο Τάο Λινγκ, αναπληρωτής διοικητής της Λαϊκής Τράπεζας της Κίνας.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Πολυκατοικία στη Σαγκάη, Κίνα.

Αλλά ακόμη και αυτό το ποσό υπολείπεται κατά πολύ του αναγκαίου. Ορισμένοι αναλυτές εκτιμούν ότι θα χρειαστούν εκατοντάδες δισεκατομμύρια δολάρια για να εκκαθαριστεί το απόθεμα ακινήτων της Κίνας, το οποίο περιλαμβάνει εκατομμύρια άδεια ή ημιτελή σπίτια σε όλη τη χώρα.

Ο Ting Lu, επικεφαλής οικονομολόγος για την Κίνα στην Nomura, ο οποίος αποκαλεί τον τομέα ακινήτων της Κίνας «δίλημμα», δήλωσε ότι η ολοκλήρωση της κατασκευής κατοικιών που έχουν ήδη πωληθεί θα απαιτήσει τουλάχιστον 3,2 τρισεκατομμύρια γιουάν (442 δισεκατομμύρια δολάρια). Εκτίμησε ότι υπάρχουν επί του παρόντος περίπου 20 εκατομμύρια κατοικίες που έχουν προπωληθεί αλλά δεν έχουν ακόμη κατασκευαστεί.

Πού είναι τα χρήματα;

Ωστόσο, οι εκδότες ομολόγων της τοπικής αυτοδιοίκησης (LGFVs) επιβαρύνονται επί του παρόντος με ένα τεράστιο ποσό «κρυφού» χρέους που δεν επιτρέπεται να αγοραστεί, σύμφωνα με τον Αναπληρωτή Διοικητή της PBoC, Τάο Λινγκ. Αυτό αφήνει τις τοπικές αυτοδιοικήσεις με λίγες επιλογές για την άντληση μετρητών.

Οι επαρχίες και οι πόλεις της Κίνας έχουν συσσωρεύσει χρέη περίπου 15 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, πολλά από τα οποία έχουν κρυφτεί και συσσωρευτεί τα τελευταία χρόνια για να καλύψουν το κόστος έργων υποδομών και δαπανών που σχετίζονται με την πανδημία.

Η ύφεση της αγοράς ακινήτων έχει επιδεινώσει τα οικονομικά προβλήματα των τοπικών αυτοδιοικήσεων, καθώς οι πωλήσεις γης και κατοικιών συνήθως αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 40% των συνολικών εσόδων. Η κρίση χρέους έχει αναγκάσει πολλές κινεζικές πόλεις να μειώσουν δραστικά τις δαπάνες.

Η βιομηχανία ακινήτων της Κίνας άρχισε να αποδυναμώνεται το 2019 και περιέπεσε σε μια «μαύρη τρύπα» πριν από περίπου τρία χρόνια, αφότου η κυβέρνηση εξέδωσε εντολή για την αυστηροποίηση των δανειοδοτικών δραστηριοτήτων των κατασκευαστών ακινήτων.

Οι προσπάθειες διάσωσης του βασικού τομέα ξεκίνησαν ήδη από το 2022, όταν η ύφεση πυροδότησε κρίση για ορισμένους κατασκευαστές και προκάλεσε δυσαρέσκεια δεκάδων χιλιάδων αγοραστών κατοικιών, καθώς τα έργα καθυστέρησαν ή έχασαν τις προθεσμίες. Ωστόσο, τα μέτρα ήταν σε μεγάλο βαθμό αναποτελεσματικά, οδηγώντας σε μείωση των ταμειακών ροών των κατασκευαστών.

Μόνο η αρχή

Οι ειδικοί λένε ότι η επίλυση του προβλήματος της υπερπροσφοράς απούλητων κατοικιών είναι μόνο το πρώτο βήμα για την αναζωογόνηση του τομέα ακινήτων της Κίνας. Με άλλα λόγια, σύμφωνα με τους αναλυτές της Goldman Sachs, η Κίνα πρέπει να αντιμετωπίσει τρία βασικά ζητήματα.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Ένα κατασκευαστικό έργο στην Κίνα.

Το δεύτερο και το τρίτο βήμα περιλαμβάνουν την ενίσχυση της ζήτησης για στέγαση και τον μετριασμό της επιβράδυνσης στον κατασκευαστικό κλάδο. Αυτό απαιτεί πιο λεπτομερή μέτρα για την ενίσχυση της καταναλωτικής εμπιστοσύνης και την αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το εξωτερικό περιβάλλον γίνεται ολοένα και πιο δύσκολο. Η κυβέρνηση των ΗΠΑ αποφάσισε να αυξήσει τους δασμούς σε μια σειρά εισαγόμενων προϊόντων από την Κίνα από την 1η Αυγούστου και η Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ) ενδέχεται να λάβει παρόμοια μέτρα. Ο πρώην πρόεδρος των ΗΠΑ Ντόναλντ Τραμπ απείλησε μάλιστα να επιβάλει δασμούς 60% στις εισαγωγές από την Κίνα σε περίπτωση επανεκλογής του.

Οι αναλυτές εκτιμούν ότι οι προτεινόμενοι δασμοί του κ. Τραμπ θα μπορούσαν να μειώσουν τον ρυθμό ανάπτυξης της Κίνας έως και 0,9 ποσοστιαίες μονάδες.

Μακροπρόθεσμα, οι ειδικοί λένε ότι το σχέδιο θα μπορούσε να μειώσει τον κίνδυνο η Κίνα να περιέλθει σε μια «αποπληθωριστική σπείρα» όπως η Ιαπωνία. Το βασικό δίδαγμα από την Ιαπωνία είναι ότι οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θα πρέπει να αποφεύγουν να ενεργούν πολύ αργά. «Αυτή θα μπορούσε να είναι η αρχή του τέλους της κρίσης ακινήτων στην Κίνα», πρόσθεσαν.

Σύμφωνα με το Vietnamplus

Πηγή