Δημιουργία διαφάνειας και διασφάλιση της πρόσβασης στη γη

NDO - Η πολιτική φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων για δραστηριότητες μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί πάντα ένα αμφιλεγόμενο θέμα όταν πρέπει να διασφαλίζει τα έσοδα του προϋπολογισμού, αποφεύγοντας παράλληλα τη δημιουργία επιβάρυνσης για τον λαό. Συγκεκριμένα, λέγεται ότι η τρέχουσα φορολογική μέθοδος εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες, οι οποίες οδηγούν σε ψευδή δήλωση αξιών συναλλαγών, προκαλώντας φορολογικές ζημίες και στρεβλώνοντας την αγορά.

Οι μέθοδοι φορολόγησης εξακολουθούν να παρουσιάζουν πολλές αδυναμίες.

Σύμφωνα με το Υπουργείο Οικονομικών , προκειμένου η φορολογική πολιτική να αντικατοπτρίζει σωστά τη φύση των οικονομικών συναλλαγών, ο προσδιορισμός του φορολογητέου εισοδήματος από μεταβιβάσεις ακινήτων πρέπει να βασίζεται στον τύπο: φορολογικός συντελεστής πολλαπλασιασμένος επί το φορολογητέο εισόδημα, όπου το φορολογητέο εισόδημα υπολογίζεται ως προς την τιμή πώλησης μείον το συνολικό σχετικό κόστος.

Το Υπουργείο Οικονομικών πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να μελετηθεί η επιλογή ρύθμισης του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από τη μεταβίβαση ακινήτων και τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης με φορολογικό συντελεστή 20%, ώστε να δημιουργηθεί ομοιότητα με τον συντελεστή φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων από τη μεταβίβαση ακινήτων. Ωστόσο, για την εφαρμογή αυτής της μεθόδου, απαιτούνται δύο σημαντικές προϋποθέσεις: μια βάση δεδομένων με το ιστορικό συναλλαγών γης που να αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία και σαφείς κανονισμοί για τα εκπιπτόμενα έξοδα και τους όρους απόδειξης, καθώς και την τιμή κόστους του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

Το πρόβλημα είναι ότι, παρόλο που η φορολογική αρχή διαθέτει ιστορικά δεδομένα συναλλαγών από το 2018, η τιμή μεταβίβασης που καταγράφεται στη σύμβαση εξακολουθεί να μην αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία. Ο έλεγχος για να διασφαλιστεί ότι οι αγοραστές και οι πωλητές δηλώνουν με ειλικρίνεια εξακολουθεί να είναι δύσκολος. Εν τω μεταξύ, η συλλογή εγγράφων που αποδεικνύουν το κόστος μεταβίβασης και το κεφαλαιουχικό κόστος δεν είναι απλή.

Μπορούν να καταγραφούν εύκολα αναγνωρίσιμα κόστη, όπως το κόστος αγοράς, κατασκευής και επισκευής, αλλά έξοδα όπως οι αμοιβές μεσιτείας, οι τόκοι και το κόστος αποζημιώσεων είναι δύσκολο να αποδειχθούν. Αυτό δημιουργεί ένα σημαντικό εμπόδιο στον υπολογισμό του πραγματικού κέρδους από συναλλαγές ακινήτων. Ειδικά σε περιπτώσεις όπου τα ακίνητα αγοράστηκαν πριν από πολύ καιρό, κληρονομήθηκαν ή δωρίστηκαν, το αρχικό κόστος είναι σχεδόν αδύνατο να προσδιοριστεί.

Μιλώντας για αυτό το ζήτημα, ο οικονομικός εμπειρογνώμονας Nguyen Tri Hieu δήλωσε ότι ένας από τους λόγους για τη στρέβλωση της αγοράς ακινήτων του Βιετνάμ είναι η αναποτελεσματική εφαρμογή του φόρου ακίνητης περιουσίας. Επί του παρόντος, οι φόροι που σχετίζονται με τα ακίνητα περιλαμβάνουν κυρίως τον φόρο χρήσης μη γεωργικής γης, τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις και τα τέλη καταχώρισης. Εν τω μεταξύ, πολλές ανεπτυγμένες χώρες όπως οι ΗΠΑ, η Ιαπωνία ή η Νότια Κορέα εφαρμόζουν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας επί της αξίας των ακινήτων, συμβάλλοντας στη ρύθμιση της αγοράς και στη δημιουργία μιας βιώσιμης πηγής εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό.

Η έλλειψη ενός λογικού συστήματος φορολόγησης ακινήτων έχει οδηγήσει σε κερδοσκοπία και συσσώρευση, με αποτέλεσμα οι τιμές των ακινήτων να αυξάνονται πέρα ​​από την εμβέλεια όσων έχουν πραγματικές ανάγκες. Χωρίς φορολογική πίεση, πολλοί επενδυτές είναι πρόθυμοι να «συσσωρεύσουν» αντί να επενδύσουν ακίνητα σε συναλλαγές ή εκμετάλλευση. Αυτό μειώνει την προσφορά, ωθεί τις τιμές προς τα πάνω και δημιουργεί μια ανθυγιεινή αγορά. Ταυτόχρονα, το κράτος χάνει επίσης σημαντικές πηγές εσόδων, ενώ εξακολουθεί να εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τον φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων και τον φόρο προστιθέμενης αξίας.

Συνεπώς, σύμφωνα με τον κ. Nguyen Tri Hieu, η μεταρρύθμιση της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα είναι απαραίτητη για τον περιορισμό της κερδοσκοπίας. Μία από τις λύσεις που μπορούν να εξεταστούν είναι η επιβολή προοδευτικού φόρου σε δεύτερα ή περισσότερα ακίνητα. Αυτή η μέθοδος ελέγχει τόσο την κατάσταση συσσώρευσης όσο και δεν επηρεάζει τους αγοραστές κατοικιών. Επιπλέον, θα πρέπει να υπάρχει πολιτική απαλλαγής και μείωσης του φόρου για την κοινωνική στέγαση και τη στέγαση για άτομα με χαμηλό εισόδημα, ώστε να διασφαλίζεται η πρόσβαση στη στέγαση για τις ευάλωτες ομάδες. Ταυτόχρονα, η είσπραξη των φόρων θα πρέπει να αποκεντρωθεί στις τοπικές αρχές, συμβάλλοντας στη δημιουργία μιας πηγής προϋπολογισμού για την ανάπτυξη υποδομών και τις δημόσιες υπηρεσίες στις αστικές περιοχές.

Βελτιστοποίηση της διαχείρισης και σύνδεση φορολογικών δεδομένων

Αναλύοντας τις αδυναμίες της τρέχουσας πολιτικής για τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, ο ειδικός Phan Huu Nghi, Αναπληρωτής Διευθυντής του Ινστιτούτου Τραπεζικών και Χρηματοοικονομικών (Εθνικό Οικονομικό Πανεπιστήμιο), επεσήμανε ότι επί του παρόντος υπάρχουν δύο μέθοδοι υπολογισμού του φόρου: η πρώτη μέθοδος είναι φόρος 2% επί της συνολικής αξίας συναλλαγής και η δεύτερη μέθοδος είναι φόρος 20% επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης.

Η πρώτη μέθοδος, αν και απλή, δημιουργεί ένα μεγάλο κενό όταν πολλοί άνθρωποι δηλώνουν σκόπιμα χαμηλότερες τιμές από την πραγματική τιμή για να μειώσουν τους φόρους. Αυτό όχι μόνο προκαλεί απώλεια προϋπολογισμού, αλλά και καθιστά την αγορά λιγότερο διαφανή.

Αντιθέτως, η δεύτερη μέθοδος, η οποία εφαρμόζει φόρο 20% στη διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και πώλησης, αντικατοπτρίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια το πραγματικό κέρδος, αλλά δυσκολεύεται να προσδιορίσει την τιμή κόστους, ειδικά για συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν πριν από πολλά χρόνια.

Για να ξεπεραστεί αυτή η κατάσταση, ο κ. Phan Huu Nghi πρότεινε την αυστηροποίηση της διαχείρισης της δήλωσης τιμών, διασφαλίζοντας ότι η αξία συναλλαγής καταγράφεται σωστά. Στη συνέχεια, εάν ο αγοραστής καταγράψει σκόπιμα χαμηλή τιμή για να αποφύγει τον φόρο, θα δυσκολευτεί να μεταπωλήσει, επειδή η τιμή αγοράς που καταγράφεται στα έγγραφα είναι πολύ χαμηλή, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε υψηλότερο φόρο που καταβάλλεται στην επόμενη συναλλαγή. Επιπλέον, θα πρέπει να εφαρμόζονται αυστηρές κυρώσεις σε περιπτώσεις ψευδούς δήλωσης αξίας συναλλαγής, ώστε να δημιουργηθεί διαφάνεια στην αγορά.

Μια άλλη σημαντική λύση είναι η εφαρμογή διασύνδεσης δεδομένων μεταξύ συμβολαιογραφικών, φορολογικών και διαχειριστικών υπηρεσιών γης για τον καλύτερο έλεγχο των αξιών των συναλλαγών.

Σύμφωνα με τον κ. Nghi, εάν υπάρχει ένα διαφανές σύστημα δεδομένων, το κράτος μπορεί να συγκρίνει τις τιμές της αγοράς για να εντοπίσει περιπτώσεις δηλώσεων χαμηλότερων από την πραγματικότητα. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να μελετηθούν και να συμπληρωθούν οι νομικές ρυθμίσεις για τον προσδιορισμό των εύλογων δαπανών κατά τον υπολογισμό του φορολογητέου εισοδήματος, αποφεύγοντας την κατάσταση όπου οι φορολογούμενοι δυσκολεύονται να αποδείξουν τις πραγματικές δαπάνες.

Γενικά, η μεταρρύθμιση του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από μεταβιβάσεις ακινήτων πρέπει να διασφαλίζει δύο στόχους: τόσο την αύξηση της διαφάνειας, την αποφυγή φορολογικών ζημιών, όσο και τη δημιουργία συνθηκών για σταθερή ανάπτυξη της αγοράς. Συνεπώς, πρέπει να υπάρξουν προσαρμογές έτσι ώστε οι φόροι να αντικατοπτρίζουν τα πραγματικά κέρδη, περιορίζοντας την κατάσταση των «δύο τιμών» στις συναλλαγές ακινήτων.

Ωστόσο, η εφαρμογή πρέπει να έχει έναν λογικό οδικό χάρτη, να αποφεύγει ξαφνικές διαταραχές και να διασφαλίζει τα δικαιώματα όσων έχουν πραγματική ανάγκη να αγοράσουν σπίτια. Επειδή η μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας δεν είναι μόνο ένα οικονομικό ζήτημα, αλλά σχετίζεται και με τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς.

Εάν εφαρμοστεί σωστά, ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων θα συμβάλει στη μείωση της κερδοσκοπίας, στη σταθεροποίηση των τιμών των ακινήτων και στη δημιουργία μιας σταθερής πηγής εσόδων για τον προϋπολογισμό, αντί να βασίζεται υπερβολικά σε άλλους φόρους. Το πιο σημαντικό είναι ότι η φορολογική πολιτική πρέπει να ενταχθεί σε ένα σύγχρονο οικοσύστημα διαχείρισης, από τον έλεγχο των δηλώσεων τιμών, την επαλήθευση των συναλλαγών έως τη δημιουργία μιας διαφανούς βάσης δεδομένων, για να διασφαλιστεί η δικαιοσύνη για τους αγοραστές, τους πωλητές και το Κράτος.

Πηγή: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html